【正文】 工中欠他人款項(xiàng)由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人償還，施工隊(duì)負(fù)責(zé)人有義務(wù)按約定支付建筑公司管理費(fèi)。建筑公司占有工程款的，應(yīng)當(dāng)返還施工隊(duì)負(fù)責(zé)人，建筑公司代施工隊(duì)墊付勞務(wù)費(fèi)、料款等費(fèi)用的，可以向施工隊(duì)追償。 引文來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算值得探討的幾個(gè)問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)城市土地和房屋進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，將開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋及配套設(shè)施等作價(jià)出售，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是十一屆三中全會(huì)以后，隨后城市建設(shè)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展和住宅商品化的推行，逐步從建筑行業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)。從1993年7月1日?qǐng)?zhí)行分行會(huì)計(jì)制度起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行了獨(dú)立的企業(yè)制度，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，但現(xiàn)行制度對(duì)有些業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理未有明確規(guī)定或規(guī)定不夠嚴(yán)密，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生較大的出入。現(xiàn)試舉幾點(diǎn)與同行探討以求得制度的改進(jìn)。 　　年度銷(xiāo)售收回資金的多少，年度支出開(kāi)發(fā)成本的多少與當(dāng)年企業(yè)盈虧無(wú)關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有其特殊性，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的投資數(shù)額大，建設(shè)周期又長(zhǎng)，未取得預(yù)售證之前的資金大量支出卻沒(méi)有收入，而當(dāng)產(chǎn)品已經(jīng)移交、發(fā)票結(jié)算賬單已提交買(mǎi)主時(shí)，才作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)，造成利潤(rùn)大起大落，使企業(yè)給人一種不穩(wěn)定的感覺(jué)。且當(dāng)預(yù)售未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或采用按揭方式銷(xiāo)售等回收的資金，未作經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本配比之前，易造成經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為全部收入都是賺的錢(qián)，盲目擴(kuò)大再生產(chǎn)。 　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實(shí)際開(kāi)發(fā)成本支出有出入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開(kāi)發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如非同步建設(shè)，在商品房建成后，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，現(xiàn)采用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)辦法，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行規(guī)定。由于預(yù)提費(fèi)用是在實(shí)際支出前計(jì)提的，提取數(shù)額帶有不確定性，因而不可避免可能出現(xiàn)預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)發(fā)生差異，這易使其成為調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)的開(kāi)關(guān)。建議對(duì)該類(lèi)預(yù)提費(fèi)用規(guī)定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業(yè)自定。 　　成本計(jì)算采用制造成本法，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中只計(jì)入直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益。該法無(wú)疑較完全成本法有較大的好處和優(yōu)點(diǎn)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有其特殊性，投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)，幾乎無(wú)一例外需借助外部資金來(lái)支持，財(cái)務(wù)費(fèi)用不可避免地?cái)?shù)額較大。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較大而利潤(rùn)總額卻并不多，但易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤(rùn)的錯(cuò)覺(jué)。且投資借款利息費(fèi)用未計(jì)入成本，更易使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為商品房在成品的基礎(chǔ)上定價(jià)產(chǎn)生困難。建議在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行借款費(fèi)用資本化。 試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題和對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)法規(guī) 20090727 15:20:05 閱讀419 評(píng)論0 字號(hào)：大中小 　　　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷發(fā)布，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門(mén)類(lèi)眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性　　房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售往往采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性　　首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。　　其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶(hù)型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶(hù)型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大?！　⊥ǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)　　房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀(guān)、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴(lài)于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。2 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)　　房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。　　(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件?！　?2)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。　　筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷(xiāo)售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買(mǎi)方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同，并向客戶(hù)收取房款、交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。 引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，使銷(xiāo)售收入與成本配比　　建議引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，解決銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷(xiāo)售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)?！　?1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶(hù)，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶(hù)，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類(lèi)明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷(xiāo)售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷(xiāo)售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷(xiāo)售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料?！　?2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶(hù)，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶(hù)。銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶(hù)的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類(lèi)設(shè)戶(hù)的，可按銷(xiāo)售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量　　(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的?！　?2)增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性?！　?3)重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特性——具有高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算　　一、會(huì)計(jì)制度的適用　　我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除《農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外，共分《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的：　　1.《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函［2003］327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿(mǎn)足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷(xiāo)售額1 000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類(lèi)小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》?！　?.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。按照財(cái)政部的規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新準(zhǔn)則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》?！　?。新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等，是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。　　4.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》?！　《?、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目　　本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專(zhuān)門(mén)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：　　1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：（1）開(kāi)支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用；（2）開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本；（3）工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；（4）分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、