【正文】 要支出，廣告投入也要加上去，所以現(xiàn)在這個價格也是很合理的。其實以總您這么精明，穩(wěn)重的人，現(xiàn)在買是最劃算的，因為以前雖然優(yōu)惠一點，但風(fēng)險相對較大。當(dāng)時買，您認(rèn)為不太合適也可以理解，但現(xiàn)在雖然花多一點錢，但買了個穩(wěn)當(dāng)，買了個放心，睡個好覺也是值得的（現(xiàn)在上調(diào)一點也是合理的）況且這段時間您的錢都投到生意上去了，按總做生意那么精明，我相信這段時間您一定賺的錢遠(yuǎn)比這點差價多得多，對不對？值得嘛?。r且我們現(xiàn)在才剛剛開始，以后還要陸續(xù)往上調(diào)，好戲還在后頭。）再說賣得俏，反而降價，這恐怕不符合商品經(jīng)濟規(guī)律吧，相信總您做生意這么成功一定覺得是這個道理。換成您也不會這么做吧！來，就把這一套訂下來，您的身份證……4發(fā)單技巧先生（小姐）早上好（您好）——熱情迎上，臉帶笑容好消息，花園內(nèi)環(huán)線上小高層，輕軌出站口邊黃金旺鋪，銷售火暴，機會難得，趕快去搶幾套，早去選擇機會多一點，先生，我們現(xiàn)在就過去看一下，走，這邊請……請看一下，武漢市明星樓盤花園的傳單，是武漢市唯一小區(qū)采用歐式風(fēng)格的圍合式設(shè)計，擁有燦爛的內(nèi)庭景觀，幾千平方的中心花園，處處是花，戶戶有景，綠化率超過50%，住在里面就好像住在花園里一樣，另外還有少量的商鋪，機會難得，我們現(xiàn)在就去看一下，就在前面，幾分鐘就到了，這邊請……（物美價廉，黃金地段，升值潛力巨大，是投資的最佳選擇……）請看一下武漢市銷售最火暴的花園的宣傳單，它坐落在內(nèi)環(huán)線商，徐東路旁邊，緊鄰輕軌出站口，是目前武漢市唯一采用圍合設(shè)計帶電梯的小高層……現(xiàn)在成本價銷售，機會難得，我們現(xiàn)在就上去了解一下，這邊請……（說辭中具體情況以新世紀(jì)花園為例）我們花園設(shè)計超前，環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，最適合像您這樣有身份，有檔次，有品位，有氣質(zhì)的成功人士居住，最能體現(xiàn)您的身份，也是您投資置業(yè)的最佳選擇。4為了孩子，買房子就是要買好環(huán)境購房置業(yè)，無論是那些耗盡大半生積蓄的工薪一族，還是“一擲千金”的富豪望族，選購一處有利于孩子成長的理想居所，是他們的共同心愿。望子成龍，望女成鳳，自古以來為人父，莫不如此。古代“孟母三遷”的故事，就是講孟母為兒子的健康成長，三遷住址為兒子尋找一個有利于成長的環(huán)境，今天，我們苦苦奮斗，艱難拼搏，說白了，現(xiàn)在我流血流汗就是想為下一代創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境所以在購房置業(yè)時特別重視住所的環(huán)境，環(huán)境主要有硬環(huán)境和軟環(huán)境，包括綠化環(huán)境、文化教育設(shè)施、活動場所、資金系統(tǒng)、及智力環(huán)境和知識環(huán)境等。人們常說，家庭是人生的港灣，家居環(huán)境就是包圍著這港灣的陸地與海洋，這海陸的氣候與環(huán)境，不僅影響著人們的生活質(zhì)量，更直接作用于年輕一代的成長?？梢韵胂螅?dāng)我們的小區(qū)蕩漾著社會主義精神文明的新風(fēng)，街坊鄰居都以“五講四美”作為自律與做人的原則，彼此關(guān)懷，守法相助，孩子們就能在人生的港灣和生活的海洋中，受到真的影響，完善的哺育，美的熏陶，成長為有理想，有道德，有文化，有紀(jì)律的一代新人。4各種設(shè)計的說法向東單位，擁有冬暖夏涼的宜人環(huán)境；所有房廳皆方正有序，方便家私的擺放和個性間斷；大門、露臺落地門對開通風(fēng)效果達到最佳，更連寬闊露臺，平添空間的豁逸，使用率增加；外飄窗設(shè)計會采光更充沛，空間更舒暢，寬敞；方型廚房十分實用，讓廚具與諸多雜物可井然擺放；大面積露臺，完全考慮主人室外活動和生活情趣的需要，養(yǎng)花晨練，觀景由心而生；座北朝南，格局通透，光線充盈；大戶型設(shè)計，廳房層次分明，玄關(guān)設(shè)計恰到好處，分動靜空間，方正、寬闊的客廳盡情享受休閑娛樂的同時，毫無干擾一家老小的學(xué)習(xí)和休息。4人性化的家居四空間必備追求第一空間是房子的室內(nèi)面積乘上層高，現(xiàn)在購買者往往只看到平面的面積而忽略了立體空間，這就是房間布局，好的設(shè)計不但可以使您少花錢，還會在長期的使用中提高您家居的舒適度；第二空間使通過您的開敞明亮窗戶連接起來的外部綠化空間，通過這個空間使您的思緒飛出去了，人看到對面斜視過來的眼光和看到綠油油的草地的感覺肯定使不一樣的，給人的懲罰就是把人關(guān)到監(jiān)獄里沒有窗戶，讓人看不到景觀，看不到陽光。我們要給正常人建房子的話，就一定力求給人一個非常好的景觀；第三空間就是一個思想的空間，信息的空間?，F(xiàn)代人都追求“與世界同步，與光同速”，這才是生活檔次，有了第三空間，能讓您感受到有我存在的意義，可刺激您的思想和創(chuàng)造力；第四空間是安全空間。人都懼怕生活在恐懼中，有了現(xiàn)代化安防技術(shù)營造了一個安全的空間。50、話說電梯誰家無妻兒老小，誰人能一生無病無患，不是所有的人都爬得了樓的，特別是患有心臟病的人，爬樓還會有生命危險。電梯住宅雖如今在許多人眼中是奢侈住宅，但至十年后，到您很需要電梯的時候，您能為自己在涼臺裝一部電梯嘛！其實每部電梯廠商銷售時都和發(fā)展商有保修協(xié)議，一般一部電梯年保修費在3001000元左右，每戶年分?jǐn)傎M用不過是頓茶錢。5應(yīng)該買這樣房子……人們已開始追求相對位置，而非絕對位置。也就是選擇出行更方便的，交通距離合理的周遍環(huán)境，包括空氣質(zhì)量，噪音，光線等軟件環(huán)境及購物，醫(yī)療，教育設(shè)施等硬環(huán)境好的，而并非位置位于老城區(qū)，市中心，出行不便，軟硬環(huán)境均有不盡人意之處的，不成規(guī)模開發(fā)的“見縫插針”式樓盤。當(dāng)房子已不僅僅式遮風(fēng)避雨的場所后，房子就應(yīng)是溫暖的港灣，交往的空間，這才是真正意義上的“家”。無論是“人以類聚”還是“擇鄰而居”等古訓(xùn)，講的就是消費者購買房子的時候也應(yīng)同時具有整體環(huán)境意識。它代表了具有較高的文化素養(yǎng)，事業(yè)上已成功或已正在成功，注重對下一代的教育與培養(yǎng)等品質(zhì)訴求與定位。5樓盤質(zhì)素是競爭取勝的決定因素房地產(chǎn)是特殊產(chǎn)品，區(qū)域性很強，同區(qū)域樓盤多了，很多都大打價格戰(zhàn)、爭奪戰(zhàn)，搞得焦頭爛額，但有實力得樓盤反而靜觀其變，脫離戰(zhàn)圈，因為真正用降價來吸引購房者并不是明智的。購房不同于購置其他商品，一套房子可能是您一輩子的積蓄，所以許多購房者都明白，買一套房子相差幾百塊錢一個平方，其實并不重要，關(guān)鍵是能買一套最好的房子，享受一生。只有在如何提高住戶享受以及提供高素質(zhì)的物業(yè)給客戶入手，才能在如此激烈的價格戰(zhàn)中，穩(wěn)步前進，銷售價格持續(xù)上揚，成為同區(qū)樓盤中最高素質(zhì)的體現(xiàn)，并且受到客戶的追捧。因此，價格也不代表戰(zhàn)勝市場的因素，隨著購房者的不斷成熟，市場的不斷發(fā)展與其降價賤賣，不如相對提高。5社交環(huán)境是生意和生活的一部分您居住在這樣一個高尚住宅區(qū)，里邊的人都是和您一樣，在事業(yè)上非常成功，這也就是為您提供了一個良好的社交環(huán)境，有機會結(jié)識生意上的伙伴，找到志趣相投的朋友，一個良好的社交環(huán)境，對做事業(yè)的您來說是生意和生活的一部分。（別墅部分）5花園價格太貴了，其他山莊都是送花園的。先生，您說得好。第一，如果單單從地價計算，980元/㎡的花園表面看是貴了些，但是花園的價格是不能簡單地根據(jù)地價來計算的。①您是不能坐飛機進出家門吧，公共道要分?jǐn)偘?，主干道要退?5米，次干道要退讓7米，這些都是不能賣錢的；②網(wǎng)球場，游泳池，公共綠地，停車場等公共設(shè)施，總不能要求我們學(xué)雷鋒，最好無償送給大家吧？那費用肯定是要分?jǐn)偟?；③地下管道埋設(shè)，三通一平草坪的費用等都要花錢；④我們將利潤控制在5%左右，計算出這個價格，絕對是合情合理的。第二，先生，我們將花園和別墅價格分開計算，正式為了更好地滿足消費者不同的需求，別墅如果沒有花園，那和洋房還有什么區(qū)別？花園有人喜歡大，有人喜歡小，帶不同大小的花園的別墅價格總不能說一樣吧？退一步講，即使將花園的價格折算到別墅價格上去，我們的價格也絕對是同等樓盤中最低的，而且這樣的價位以后再不會有。先生，肯定是沒問題的，那現(xiàn)在就把它訂下來。5銷售別墅的說法前期介紹……請問先生，您理想中選擇別墅還是洋房？——都看看：我們的別墅在40—120萬之間，洋房造價在3—28萬之間，請問您計劃投資多少？——選擇別墅：我們的別墅有兩種規(guī)格，一種是獨立別墅，一種是連排別墅，獨立別墅面積……連排……請問您考慮哪一種？我們洋房有多種規(guī)格，總造價在3—28萬之間，請問您計劃投資多少？（根據(jù)客戶的投資額推薦房型，選擇位置，計算價格、付款方式）先生，您看我已經(jīng)給您介紹得很清楚了，您也很滿意，這個位置確實很好，那我們就把它訂下來，您的身份證。針對有問題的客戶，每解決一個問題，就重復(fù)一次：先生，肯定沒問題，現(xiàn)在我們就把它訂下來，您的身份證。5陪同客戶去山莊參觀注意事項①參觀路線要根據(jù)要求；②盡量避免在陰雨天以及晚上陪客戶去參觀；③在臨近山莊遇卡車較多時，避免帶客戶深入山莊內(nèi)部，因為噪音干擾很大，尤其在工地停工時間；④如客戶要看路上花費的時間，應(yīng)過段距離后和還未到山莊前提醒客戶計時和停止計時。盡量避免客戶坐在司機旁邊；⑤去山莊途中的話題：a.停車時：樓下空氣明顯比辦公室好，山莊空氣又遠(yuǎn)比這里好，平常大家都是搶著陪客戶去參觀，就是為了換換空氣；b.車開出時：我們的車跑不起速度來，如果您開自己的奔馳、寶馬那去我們山莊就更快了；c.沿途遇到紅綠燈時，說市區(qū)同樣的路程時間要長些，主要就是紅綠燈的原因，談今后解決交通堵塞措施于我們有利的方面；d.一路上：說城區(qū)的擁擠及不可能再發(fā)展的趨勢；e.臨近山莊時：要司機減車速，介紹山莊周圍的建設(shè)情況，尤其要客戶嗅嗅空氣是多么清新；f.回來時，同樣盡量找話題，分散客戶對路程距離；j.回來時盡量將客戶帶到售樓部，盡量排除升值保值的話題。5我只買別墅，不買花園先生，您說這個花園不應(yīng)該賣也可以。那么這個花園就是公共花園，公共花園意味著什么呢？意味著別人都可以到您這個花園來玩甚至牽著狗來溜達。那么您就沒有一個私人領(lǐng)地，那還叫享受別墅嗎？其后果您自己想一想。所謂別墅，就是指庭院式住宅，沒有庭院叫什么別墅，那還不如復(fù)式樓價格便宜。而且，別墅和花園的土地使用權(quán)是您的，二、三十年后，如果您嫌房小，還可以推了重蓋，沒有花園，您怎樣擴建呢？再說，土地是永遠(yuǎn)增值的，尤其是我們山莊的土地，升值潛力更是驚人，從投資的角度看，是非常合算的。5離市區(qū)太遠(yuǎn)了⑴遠(yuǎn)近問題回答：是這樣的，可能您覺得距離市中心有一點遠(yuǎn)，但是現(xiàn)代社會衡量路程的遠(yuǎn)近，不是看距離的長短，關(guān)鍵是看一個道路的狀況，交通的狀況，說白了就是打一個時間差。舉個最簡單的例子：您從魯巷到街道口，距離近吧，開慢一點也就是七八分鐘路程。但是如果遇上紅燈，車流堵車，那您三十分鐘也不一定到。但是從魯巷到小區(qū)也不過就八分鐘的時間。您也知道兩湖大道是雙向六車道的，從魯巷過來可謂是一馬平川，不過話又說回來，不到這個位置，也沒有這么好的環(huán)境，這么低的價位，我想您就是沖著我們環(huán)境而來的，您看小區(qū)附近有美麗的南湖，獅子山，都是自然的風(fēng)光帶，黨政軍有中南民院、政法、經(jīng)營大學(xué)、紡院，這邊無論是自然環(huán)境，還是人文環(huán)境都是一流的，可謂是人杰地靈。您住在這里，不光是擁有了高尚的住宅，優(yōu)美的環(huán)境，更重要的是您擁有了健康的身體，沒有問題的，今天那就把它訂下來。⑵如果要近也有了，具有同等管理、配套的花園有，但太貴了。如市區(qū)的高層結(jié)構(gòu)，不說自然環(huán)境沒我們花園好，甚至根本就談不上自然環(huán)境，只是高層而已，但價格多高，4000元/㎡以上，買個廚房都不夠。（指買洋房的）⑶再說，廟山小區(qū)三年前誰都說遠(yuǎn)了，可今天怎樣呢？它卻集中了20多家房地產(chǎn)公司開發(fā)和幾十家外資和高科技產(chǎn)業(yè)，為什么？李總，現(xiàn)在城市建設(shè)擴展多快，2005年這里將是另一番景象，長江三橋建成通車，市中環(huán)線開通，我們花園與呼市三鎮(zhèn)的距離一下子就縮短了。一帶的房子不過元/㎡，距離市中心僅有40多分鐘車程。可現(xiàn)在怎樣呢？每平方米1萬多元，還有亞運村剛建時也是市郊，距市區(qū)很遠(yuǎn)，可現(xiàn)在呢？集中了很多的外資機構(gòu)及高科技產(chǎn)業(yè)，我們呼市也是這樣，三年大變樣，到時，房價肯定成倍增長，現(xiàn)在不買到時后悔都來不及了。⑷再說，正是因為有這么好的環(huán)境，湖光山色，早上一睜眼，便能看到煙波浩渺的湖水，波光粼粼的湖面泛著早上太陽的金光。山籠罩在薄薄的晨霧之中，傍晚，漫步湖邊，看著夕陽西下，暢游在沙灘泳池，您說那感覺多舒暢，這難道是鬧市區(qū)能享受到的美好生活嗎？⑸話又說回來，我們辛辛苦苦工作，全沖著衣、食、住、行而來，中國人民正在奔小康?，F(xiàn)在衣、食問題已解決，現(xiàn)在急切解決是住的問題，住的問題解決以后，再說是行的問題，也就是說再過三五年，汽車對一般大眾不會再是夢想，擁有一輛自己的車，就像擁有一臺大彩電一樣流行，再住在我們這兒，買輛新車，與住在市區(qū)一樣方便。⑹并且現(xiàn)在人類要求“回歸自然，反撲歸真”的呼聲越來越高，越來越多的人愿意走向大自然，所以我們的房子買這里的好！買房子要前看三年，后看五年，等整個小區(qū)都開發(fā)好了，人氣旺了，這個地方的地價就翻幾番，那時候，您不僅享受了高質(zhì)量的生活，而且您的房子也大增值。人們在喧鬧的市區(qū)忙碌，工作了一天，回到溫馨、浪漫、風(fēng)景秀麗、空氣清新的家，您說那是一種怎樣的感覺啊?？隙]問題，現(xiàn)在就把它訂下來。5加代收費后與其它的房價也差不多，并不便宜⑴平均價與一般市區(qū)的安居房差不多，但可比的條件不一樣。就像富康與奔馳一樣的，這一個是安居房，根本談不上好的自然環(huán)境，另一個是高檔社區(qū)，建成后是呼市的知名度假區(qū)，有山、有水、風(fēng)景好、空氣清新，這是市區(qū)房子無法比的，用安居房的價格，享受21世紀(jì)頂級社區(qū)的居住環(huán)境，您說值不值。⑵配套不一樣，市區(qū)的安居房是什么配套而我們是按21世紀(jì)人們的生活標(biāo)準(zhǔn)和要求進行設(shè)計配套的，比如寬帶……這都是其它小區(qū)所沒有的，所以您花安居房的錢，享受的是高檔的環(huán)境與配套，您說是不是值得。這肯定不是問題，來，我們把它訂下來，您的身份證?、悄I房肯定是看中了我們的大環(huán)境，大環(huán)境都沒問題，那您還有什么好猶豫的呢？充滿陽光綠意的藝術(shù)化休閑別墅是人們夢寐以求的家。使您感覺自己完全融于到大自然之中，風(fēng)是潔凈清涼的，景色是壯美天然的，視野是無限寬廣的……□給客戶壓力，不能怕客戶，壓迫要有氣勢，拿了錢就是來簽合同的，您有什么問題擺出來，不合適搞到合適為止，不滿意搞到滿意為止?！跎钲?、南方人買房不調(diào)朝向，只挑風(fēng)景、景觀，因為家中都有空調(diào)?！醮蠹叶?