【正文】 普通中介人員：底薪保障，固定業(yè)績要求；固定上班時間；獎金比率低；公司人員編制大、流動率高。高級中介人員：無底薪保障亦無固定業(yè)績要求；無固定上班時間；獎金比例高?！鶎鴥?nèi)房仲業(yè)概況摘要如下：表一：國內(nèi)房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)營型態(tài)暨概況表經(jīng)營型態(tài)加盟型態(tài)直營、加盟并行直營型態(tài)樓面型態(tài)中介公司 住商不動產(chǎn) 僑福房屋 EAR不動產(chǎn)聯(lián)盟 太平洋房屋 力霸房屋 信義房屋 中信房屋 永慶房屋 巨東建設(shè)成立年度 76年 76年 80年 74年 77年 70年 74年 77年 66年現(xiàn)有開店數(shù) 120家 24家 49家 直營86家加盟8家 直營57家加盟36家 87家 21家 28家北、中總部由上述表格及說明看來，臺灣房屋中介業(yè)經(jīng)營型態(tài)有著明顯的不同，太平洋房屋、中信房屋、助商不動產(chǎn)聯(lián)盟多采一樓店面，店面采策略經(jīng)營，其特色為精簡人員、強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量；而零戶則需要大坪數(shù)的辦公室容納龐大的從業(yè)人員，其特色是以人海戰(zhàn)術(shù)提高銷售能力。除了本土的房仲業(yè)者外，美國不動產(chǎn)聯(lián)盟規(guī)模最大的21世紀(jì)不動產(chǎn)連鎖集團(tuán)，也于民國84年，進(jìn)入臺灣市場，并與臺灣的住商不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)簽約合作，將美式的不動產(chǎn)連鎖系統(tǒng)的員工訓(xùn)練制度、不動產(chǎn)全球流通系統(tǒng)、營銷度等引進(jìn)臺灣。住商采取的「品牌雙軌化」模式經(jīng)營，掛上兩個連鎖體系的品牌。短短的時間內(nèi)，就吸收設(shè)立了十家全新的加盟店頭，由此亦可見該產(chǎn)業(yè)結(jié)合加盟連鎖后的魅力誘人。對國內(nèi)房地產(chǎn)流通業(yè)而言，中介業(yè)已經(jīng)逐漸走向品牌化、連鎖化的經(jīng)營，在未來委托房屋中介業(yè)交易的比例，可望突破五成的情形下臺北的房仲業(yè)還有200家的成長空間，而全國至少還可以增加500家的中介連鎖店，因此對目前的房仲業(yè)者而言「加盟」是擋不住的趨勢。參、產(chǎn)業(yè)之特質(zhì)不動產(chǎn)中介業(yè)和其它的服務(wù)業(yè)相同，業(yè)者本身并不生產(chǎn)其所銷售的產(chǎn)品，其產(chǎn)能是無法儲存的，而只是居間處理對象之中介事宜。不動產(chǎn)中介業(yè)與其它服務(wù)業(yè)之性質(zhì)有極大差異，其行業(yè)特性略述如下：一、每一商品均有其特性一般生產(chǎn)事業(yè)均大量生產(chǎn)產(chǎn)品，每單一產(chǎn)品間之差異性不大，同構(gòu)型高，其特色亦多為共通的。但不動產(chǎn)商品卻不然，雖然有共同的名稱為不動產(chǎn)，然而事實(shí)上每一對象的特性均不相同。二、專業(yè)知識且廣正由于不動產(chǎn)的每項(xiàng)商品均有其個別的特性且高價值，因此不動產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員必須具備精深的專業(yè)知識，以確?？蛻舻臋?quán)益。三、人力密集由于不動產(chǎn)之產(chǎn)品差異性大，而且所需的專業(yè)知識既寬且廣，因此在銷售過程中，所面臨的問題可能千奇百怪，但一般業(yè)者不知運(yùn)用科技，來節(jié)省密集的人力，因而造成不動產(chǎn)中介業(yè)的人事成本極高。四、帶動其它附屬性消費(fèi)由于遷居的關(guān)系，因而會產(chǎn)生許多的商機(jī)，如家具消費(fèi)、家電用品的訂購、搬家服務(wù)?央A因此不動產(chǎn)交易會帶動其它附屬性產(chǎn)品的消費(fèi)。五、濃厚咨詢色彩不動產(chǎn)中介業(yè)者為了促進(jìn)買賣的成交，除了中介對象買賣之外，還必須適時擔(dān)任咨詢顧問的角色。舉凡是住宅的選擇、商用對象的選擇、增建改建的手續(xù)，以及貸款、稅金、火災(zāi)保險等咨詢服務(wù)能力，均為一名理想的中介人員所必備。此外，由于不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并非只是單一地面對買方客戶，而需要是提供買賣雙方正確且有價值的信息，以促進(jìn)交易的完成，因此，房仲經(jīng)紀(jì)人基本上可視為情報(bào)提供的業(yè)務(wù)員。六、重責(zé)任商圈耕耘所謂「責(zé)任商圈」即是指每一個店有固定商圈，該店的中介人員以當(dāng)?shù)甑纳倘Φ哪骋徊糠轂樽约禾貏e固定營業(yè)范圍。因中介人員需能深入鄰里，建立當(dāng)?shù)鼐用駥ζ渲湃?，才便于拓展業(yè)務(wù)，且各地有其地域的差異性存在，如法令、習(xí)俗等等，故劃分責(zé)任商圈以利經(jīng)營。肆、中介業(yè)的立法與管理不動產(chǎn)買賣過程，基本上須牽涉許多專門知識，如不動產(chǎn)法律、地政法令、稅費(fèi)計(jì)算、都市計(jì)劃、建筑法規(guī)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等等，且其交易金額龐大、登記時間較長，因此不動產(chǎn)交易較易衍生糾紛，故目前政府主管機(jī)關(guān)業(yè)已陸續(xù)規(guī)劃「公平交易法」、┌公寓大廈管理?xiàng)l例草案」、「房地產(chǎn)中介業(yè)管理辦法草案」、「不動產(chǎn)交易法草案」等特別法令，以建立公平合理之不動產(chǎn)交易秩序。分述如下：?民國63年起政府不核準(zhǔn)以介紹房地產(chǎn)買賣的名義辦理公司登記后，早期的中介業(yè)則以「建設(shè)公司」或「廣告公司」的名義進(jìn)入市場。?直到73年經(jīng)濟(jì)部準(zhǔn)許開放登記，但此時其目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)卻未定案。?76年中央常會于地政業(yè)務(wù)中敦促房屋中介的管理，并研訂「不動產(chǎn)中介法」以維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。77年政府決定將房地產(chǎn)中介業(yè)歸由內(nèi)政部地政司負(fù)責(zé)主管，此時臺北中介業(yè)同業(yè)公會正式成立。由于現(xiàn)今無任何明確法令適用，大都類推適用于相似法律，如民法，才能保障中介業(yè)者與買賣雙方三者間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。詳述如下：不動產(chǎn)中介與民法居間：中介是藉由專業(yè)知識提供信息給不動產(chǎn)買賣雙方，協(xié)助雙方達(dá)成交易之服務(wù)性質(zhì)營業(yè)行為，故一般認(rèn)為中介類是民法居間契約。適用法條：民法賃篇第二章第十二節(jié)第565條至575條。不動產(chǎn)中介與民法委任：在不動產(chǎn)中介的經(jīng)營方式中，買賣的成立大都是不動產(chǎn)的所有權(quán)人(即賣方)與不動產(chǎn)中介業(yè)者簽訂「委托銷售契約書」，將其欲出賣的不動產(chǎn)委托業(yè)者代為銷售，由業(yè)者覓得買主后，完成不動產(chǎn)買賣的手續(xù)；或欲購買不動產(chǎn)的買方將其欲購的不動產(chǎn)之條件告知業(yè)者，并簽訂「委托代尋契約書」，由業(yè)者代為尋覓合乎買方條件的不動產(chǎn)后，媒介買賣雙方簽訂不動產(chǎn)買賣契約，以完成交易。類似此種「委托處理事務(wù)」的法律行為，與民法委任契約的性質(zhì)相似。適用法條：民法賃篇第二章第十節(jié)第528條至552條。不動產(chǎn)中介與民法代理：不動產(chǎn)中介業(yè)者為了盡速將不動產(chǎn)對象銷售出去或盡速為買方尋得合適條件的不動產(chǎn)對象，以達(dá)成買賣交易、了結(jié)案件，故部分業(yè)者在「委托銷售契約書」的條款內(nèi)載明可代替委托人(即賣方)收受訂金，或在「委托代尋不動產(chǎn)契約書」的條款內(nèi)載明可代替委托人(即買方)給付訂金，才能抓住買賣成交的機(jī)會。適用法條：民法總則第四章第五節(jié)第103條至110條；民法債篇通則第167條至171條。伍、中介業(yè)者面臨的問題：因業(yè)者的專業(yè)能力、銷售技術(shù)及商業(yè)道德之素質(zhì)良莠不齊，購屋糾紛屢見不鮮，導(dǎo)致社會大眾對其產(chǎn)業(yè)形象頗為惡劣。仔細(xì)分析近幾年來經(jīng)由中介公司購屋而產(chǎn)生的案件，大致可將之歸類為幾種糾紛型態(tài)：因收取預(yù)付定金所引起的糾紛： 此類型糾紛較多，原因系中介人員辛苦交涉并說服賣方讓價后，買方卻反悔不買，中介人員因而徑行將買方所交付的預(yù)付定金沒收，若中介人員能達(dá)成使命，則將預(yù)付定金轉(zhuǎn)為『訂金』或『訂金之一部』。因中介人員賺取不當(dāng)價差所引起的糾紛： 此類糾紛大多發(fā)生于較無規(guī)范之區(qū)域性中介公司，大型中介公司為保障其形象及信譽(yù)大都規(guī)定其所屬中介人員不得賺取不當(dāng)價差。因賣方或中介人員刻意隱瞞重要交易信息所以起的糾紛： 此類型的中介糾紛通常是發(fā)生在買賣交易完成交屋之后，許多中古屋于出售時，不論是業(yè)主或中介人員，明知該屋的瑕疵，如海砂屋、輻射屋、兇宅或即將被征收拆除等，而刻意予以掩飾，俟交屋后，買方進(jìn)住發(fā)現(xiàn)這些問題，糾紛就因此而發(fā)生了。因中介人員不當(dāng)承諾所引起的糾紛： 此種糾紛大多是中介人員承諾買方過高的貸款額度，成交后卻將無法高貸的原因歸咎于消費(fèi)者本身的條件不符。因所買房屋于過戶期間被查封所引發(fā)的糾紛：因購屋者在所買的房屋于過戶期間被查封，大多是賣方債務(wù)問題或是為他人作保而遭受法院查封。因此預(yù)防之道，就是先辦理抵押權(quán)設(shè)定，或預(yù)告登記來保障買方權(quán)益。企業(yè)史企業(yè)史一、公司沿革民國七十二年，太平洋建設(shè)開始派遣一批高級主管赴美、日考察。民國七十四年，太平洋房屋公司正式引進(jìn)美日先進(jìn)的房屋中介制度，成為國內(nèi)第一家合法的中介公司。以「公平」、「公正」、「公開」的經(jīng)營理念，重建中介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。民國七十六年，當(dāng)時臺灣房價行情混亂并且不易掌握，消費(fèi)者的權(quán)益受到威脅。但太平洋房屋認(rèn)為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。為臺灣房屋中介業(yè)者中第一家隨時在計(jì)算機(jī)上提供成交行情并定期印刷成冊，以供查詢的重要依據(jù)，并且成為提供不動產(chǎn)走勢分析的重要參考依據(jù)。在民國八十年初，太平洋房屋在內(nèi)部提出「房屋中介廣告文字實(shí)例」，以平實(shí)文宣做銷售訴求，并充分尊重客戶在簽約前作最后決定意愿。除此之外，積極推動「客戶權(quán)益說明書」的制作，充分尊重消費(fèi)者知的權(quán)利。為了保護(hù)客戶買屋付款上的風(fēng)險，再引進(jìn)美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價款的取回。即使順利交屋，仍規(guī)劃「房屋保固」的售后服務(wù)措施，照顧水電維修的問題。達(dá)到太平洋房屋中介公司的成立宗旨：促進(jìn)房屋流通，保障交易安全。二、經(jīng)營型態(tài)太平洋房屋為國內(nèi)第一家引進(jìn)國外房屋中介制度觀念的中介公司，采用全省分區(qū)的直營、加盟連鎖并行型態(tài)方式經(jīng)營。正式引進(jìn)美、日店頭式的經(jīng)營方式，實(shí)行固定費(fèi)率。店頭式的經(jīng)營方式，除了可以提供顧客更便利及流通更廣的服務(wù)外，也把中介業(yè)由個人服務(wù)為媒介的層面，提升到以整個店為服務(wù)的方式，并且因?yàn)榈昝娴拈_設(shè)，增加了顧客更可靠的信任感，中介公司收取固定傭金取代差價，交易過程完全公開，是業(yè)者所謂透明營銷時期。一開始由于一般民眾對中介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴(kuò)展業(yè)務(wù)。但后來因?yàn)楣緦用藰I(yè)者較無約束力，為了確實(shí)貫徹公司的經(jīng)營理念，控管一致的服務(wù)質(zhì)量，便逐漸的以直營店為主，凡是之前加盟業(yè)者合約到期或違約者，一律不在續(xù)約，至今全省共有127家據(jù)點(diǎn)，其中只有3家為當(dāng)初沿習(xí)下來的加盟店，其余均為直營店。公司經(jīng)營的項(xiàng)目囊括了中古屋中介、鑒估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產(chǎn)等，幾乎囊括了整個不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是所謂的不動產(chǎn)販賣時期。三、經(jīng)營方針太平洋房屋其經(jīng)營理念著重于：（1）規(guī)矩穩(wěn)健 正派經(jīng)營 （2）公平、公正、公開的交易 （3）尊重客戶 信實(shí)中介 （4）培育人才 強(qiáng)化服務(wù) 在此四大理念下，任何制度都得經(jīng)的起客戶的試煉，再以客戶為尊及權(quán)益考慮下并且建立起業(yè)務(wù)人員、客戶與公司間多方公平、公正、公開的態(tài)度與行為。由于此些理念，太平洋房屋的八大特色主張便因應(yīng)而生：成交行情表 公開成交行情讓買賣雙方能充分了解行情區(qū)域，便于客觀的決定買賣價位。 零瑕疵服務(wù)保證制度 服務(wù)不滿意，免費(fèi)服務(wù)；%的傭金。 明示委托價 太平洋房屋突破傳統(tǒng)的窠臼，在契約書中只有「委托價」的單一價格制度，且買方可以要求看賣方委托書，讓所有的交易過程透明化。 購屋付款保證制度 太平洋房屋提供最新的產(chǎn)權(quán)調(diào)查之外，并提供完善的代書作業(yè)，以期達(dá)到「買方安心，賣方放心」的雙贏目的。 買賣權(quán)益說明書 此一主張?jiān)谟谧尶蛻粝让靼鬃约旱臋?quán)利義務(wù)，并了解服務(wù)流程，進(jìn)而才能到該如何委托中介服務(wù)。 單一經(jīng)紀(jì)人制度 避免經(jīng)紀(jì)人同時擔(dān)任雙方的服務(wù)角色以杜絕弊端，因此單一經(jīng)紀(jì)人制度是必須的。 計(jì)算機(jī)出價制度 此項(xiàng)新的交易規(guī)則讓買賣雙方讓透過計(jì)算機(jī)公開出價，不但加快了成交速度，且公平、公開、公正的計(jì)算機(jī)作業(yè)，更有杜絕人為弊端，充分保障買賣雙方的功能。 水電保固制度 此為首創(chuàng)的房屋保固制度，解決客戶購屋后，發(fā)生屋況不佳、漏水、滲水或水電發(fā)生問題的窘境。 （1）業(yè)務(wù)范圍房屋租售介紹業(yè)務(wù) 委托營造廠商興建商業(yè)大樓及國名住宅出租、出售業(yè)務(wù)（2）營業(yè)事業(yè)項(xiàng)目新舊房屋之流通事業(yè) 國內(nèi)預(yù)售屋之代銷事業(yè) 專門從事國內(nèi)不動產(chǎn)之開發(fā)投資事業(yè)建立公益形象提升社會好感 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位再次升級 從人本扎根，改造企業(yè)文化 精致化服務(wù)，提升客戶滿意度 績效考核，落實(shí)政策執(zhí)行力 強(qiáng)化企業(yè)作戰(zhàn)力 發(fā)展全方位生活服務(wù) 　 四、未來展望在臺繼續(xù)將店點(diǎn)拓展至150家，但會考慮經(jīng)濟(jì)、景氣因素來斟酌店數(shù)。在大陸預(yù)計(jì)2000年時，店數(shù)拓展至300家，其經(jīng)營方式以加盟型式為主。目前計(jì)劃轉(zhuǎn)型邁向「生活中介」業(yè)，但「生活中介」業(yè)仍在籌備階段，因(1)人員不足；(2)公司、人員在各方面的信息與專業(yè)知識仍不足，會因給人雜而不專的印象，進(jìn)而影響本身的專業(yè)性，故需周詳規(guī)劃、多方考慮。目前先在網(wǎng)絡(luò)上試辦，提供一些生活信息給顧客，如汽車、精品等，因網(wǎng)絡(luò)與目前經(jīng)營方式較不沖突且是創(chuàng)造商機(jī)的新開端。而店面經(jīng)營方面打算從與房屋較有關(guān)系的行業(yè)著手，如家具等，采取復(fù)合式經(jīng)營，既可分?jǐn)偁I業(yè)成本，又可增加來客率，促進(jìn)買氣。五、大事表71年 參考美、日中介經(jīng)營模式，進(jìn)行新事業(yè)研發(fā)。 73年 取得國內(nèi)第一家房屋中介公司經(jīng)營執(zhí)照。 74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經(jīng)營理念，開啟國內(nèi)中介業(yè)新里程碑。建立CIS系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、采店面式經(jīng)營、實(shí)行固定費(fèi)率，為中介業(yè)樹立清流典范。 75年 擴(kuò)展服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立責(zé)任中心制度，規(guī)?？焖俪砷L。 81年 推SIR服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋計(jì)算機(jī)配對服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律咨詢、房屋行情查詢、稅費(fèi)法規(guī)查詢、全面保障消費(fèi)權(quán)益。榮獲勞委會評定為績優(yōu)企業(yè)訓(xùn)練單位，并獲頒「金商獎」。以消費(fèi)權(quán)益為經(jīng)營導(dǎo)向，首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權(quán)益說明書。 85年 貫徹以「客戶第一、人才為本」永續(xù)經(jīng)營主軸，推出八大服務(wù)主張，整合服務(wù)資源，擴(kuò)大市場占有率，全力擴(kuò)店至全省133家。在因特網(wǎng)建置網(wǎng)站，首創(chuàng)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)服。國內(nèi)首家房仲業(yè)以全國經(jīng)營據(jù)點(diǎn)，員工服務(wù)質(zhì)量，通過ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證考驗(yàn)。