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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)整理資料-資料下載頁(yè)

2025-06-22 00:59本頁(yè)面
  

【正文】 施工單位   ◇采購(gòu)合同-與材料設(shè)備供應(yīng)商   ◇銷(xiāo)售合同-購(gòu)房者   ◇聯(lián)合開(kāi)發(fā)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同-與聯(lián)合開(kāi)發(fā)或受讓的開(kāi)發(fā)商    ■承包商的主要合同關(guān)系   ◇工程承包合同-與開(kāi)發(fā)商   ◇分包合同-與分包商   ◇供應(yīng)(采購(gòu))合同-與材料設(shè)備供應(yīng)商   ◇運(yùn)輸合同◇加工合同◇租賃合同   ◇勞務(wù)供應(yīng)合同◇保險(xiǎn)合同   ◇融資合同◇聯(lián)合承包合同【2005年真題】  ◆開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括(?。┑??! ?          合同管理主要工作內(nèi)容  ■合同總體策劃階段-確定影響項(xiàng)目的根本性、方向性的重大問(wèn)題  ■投標(biāo)招標(biāo)階段-通過(guò)合同審查,明確合同簽訂前應(yīng)注意的問(wèn)題  ■合同分析-通過(guò)合同分析與解釋?zhuān)姑總€(gè)參與者都明確自己的角色  ■合同實(shí)施控制-建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理◆  ■各階段的安全要求   ◇規(guī)劃設(shè)計(jì)階段-要求工程設(shè)計(jì)符合國(guó)家制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)范   ◇施工階段-要求承包商在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施   ◇對(duì)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目-應(yīng)當(dāng)編制專(zhuān)項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)    ■開(kāi)發(fā)商應(yīng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的情況   ◇需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地   ◇可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施的   ◇需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通   ◇需要進(jìn)行爆破作業(yè)    ◆  ■相關(guān)規(guī)定   ◇施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)   ◇實(shí)行施工總承包的,由總承包單位負(fù)責(zé),分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé),服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理   ◇開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的監(jiān)理,應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度   ◇開(kāi)發(fā)商與承包商還應(yīng)雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)  【2007年真題】  ◆實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由(?。┴?fù)責(zé)?!       ?◆   竣工驗(yàn)收的要求  ■由承包商向開(kāi)發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)  ■開(kāi)發(fā)商進(jìn)行初步檢查,由監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷清單,由承包商落實(shí)修復(fù)  ■開(kāi)發(fā)商組織有關(guān)單位進(jìn)行正式驗(yàn)收,并在驗(yàn)收后給予 認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。承包商按要求修改,并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用   竣工驗(yàn)收的依據(jù)  ■經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書(shū)  ■年度開(kāi)工計(jì)劃  ■施工圖紙和說(shuō)明文件  ■施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件  ■現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)  ■合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收條款 竣工驗(yàn)收的工作程序(三階段)  ■單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收  ■綜合驗(yàn)收  ■竣工驗(yàn)收備案   ◇開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工合格之日起15日內(nèi),報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或其它部門(mén)備案   ◇備案的資料    ◆工程竣工驗(yàn)收備案表    ◆工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告    ◆各部門(mén)出具的認(rèn)可或準(zhǔn)許使用文件    ◆施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)    ◆兩書(shū)等其它文件-住宅質(zhì)量保證書(shū)+住宅使用說(shuō)明書(shū) 竣工結(jié)算  ■承包商向開(kāi)發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及資料  ■開(kāi)發(fā)商應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí),給予確認(rèn)或提出修改意見(jiàn)  ■開(kāi)發(fā)商確認(rèn)報(bào)告的,應(yīng)通知經(jīng)辦銀行支付工程結(jié)算價(jià)款  ■承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個(gè)月內(nèi)移交工程 【2005年真題】  ◆承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后,通常應(yīng)在( )內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商?! ? 編制竣工檔案  ■技術(shù)資料   ◇前期工作資料 ◇土建資料 ◇安裝方面資料  ■竣工圖   ◇按施工圖無(wú)任何變動(dòng)的,直接在施工圖上加蓋竣工 圖標(biāo)志后作為竣工圖   ◇結(jié)構(gòu)形式改變、平面改變等重大改變,應(yīng)重新繪制 竣工圖   ◇隱蔽工程要繪制竣工圖   ◇竣工圖應(yīng)與實(shí)際情況相符,不得任意涂改 第五節(jié) 租售階段 【租售過(guò)程的三階段】  ■宣傳、溝通階段-使客戶了解物業(yè)  ■談判階段-確定價(jià)格  ■簽約階段-確認(rèn) ■   開(kāi)發(fā)商自行租售  ■大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,有自己專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和銷(xiāo) 售網(wǎng)絡(luò)  ■在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺時(shí)銷(xiāo)售容易  ■當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷(xiāo)售對(duì)象時(shí) 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售  ■概念   ◇從事購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?,但?取得房地產(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位,其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易,借此賺取傭金作為報(bào)酬(%-3%) ■作用   ◇通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位   ◇通過(guò)廣告等宣傳活動(dòng),對(duì)潛在消費(fèi)者進(jìn)行有效引導(dǎo)   ◇從前期策劃到項(xiàng)目租售整個(gè)過(guò)程,協(xié)助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)   ◇幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)   ◇幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排   ◇提高市場(chǎng)運(yùn)行效率■代理形式   ◇聯(lián)合代理與獨(dú)家代理   ◇買(mǎi)方代理、賣(mài)方代理和雙重代理(依據(jù)代理委托方不同分)   ◇首席代理(總代理)和分代理    ■選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題   ◇充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)   ◇了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的資源   ◇考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)   ◇針對(duì)物業(yè)的類(lèi)型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)   ◇認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同重點(diǎn)■如果是雙重代理,則代理費(fèi)用之和不能超過(guò)前兩種傭金■雙重代理必須將自己的身份向各方聲明■總代理分代是的傭金按經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來(lái)分配 【2007年真題】 ◆下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中,正確的有( )。 ,需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本  ,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理 ,提供服務(wù)并獲取收益 ,都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入 ■  ■出租還是出售  ■租售進(jìn)度  ■租售價(jià)格 【重點(diǎn)】開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法(三大類(lèi)七小類(lèi))  ■成本導(dǎo)向定價(jià)法-按成本定價(jià)   ◇成本加成定價(jià)法-成本+成本利潤(rùn)率    ◇目標(biāo)定價(jià)法-從損益平衡圖中選擇預(yù)期的總成本、總收入相對(duì)應(yīng)的價(jià)格  ■購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法-按需求定價(jià)   ◇認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法-定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知   ◇價(jià)值定價(jià)法-定價(jià)給人物美價(jià)廉,物有所值的印象  ■競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法-考慮競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)   ◇領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法-處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的開(kāi)發(fā)商,制定的價(jià)格在同類(lèi)物業(yè)中居較高價(jià)位   ◇挑戰(zhàn)定價(jià)法-當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí),定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得多   ◇隨行就市定價(jià)法-以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)【重點(diǎn)】什么情況下采取隨行就市定價(jià)法   ◇難以估算成本   ◇公司打算與同行和平共處   ◇另行定價(jià),難以了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)  【2008年真題】  ◆當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí),往往采用(?。!        ?007年真題】  ◆根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是(?。??!        ?006年真題】◆某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近,如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低,則其采用的是(?。        ?005年真題】◆在下列定價(jià)方法中,需要使用損益平衡圖的是(?。!       ?▲  ■市場(chǎng)宣傳策略   ◇確定宣傳目標(biāo)   ◇選擇宣傳的信息與工具   ◇實(shí)施宣傳方案   ◇評(píng)價(jià)宣傳效果  ■廣告策略(5M)   ◇廣告的目標(biāo)與任務(wù)mission   ◇可用的費(fèi)用-資金money   ◇應(yīng)傳送的信息-message   ◇應(yīng)使用的媒體-media   ◇廣告效果評(píng)價(jià)-measurement    第四章——房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查 ▲  ■概念 ◇市場(chǎng)調(diào)查是系統(tǒng)地設(shè)計(jì)、收集、分析并報(bào)告與公司面臨的特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過(guò)程  ◇是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn),是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段    ■目的  ◇為企業(yè)決策者進(jìn)行預(yù)測(cè)和決策、制定計(jì)劃提供重要依據(jù)   ■作用   ◇確定產(chǎn)品生產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃   ◇制定定價(jià)策略   ◇設(shè)計(jì)促銷(xiāo)方案   ◇選擇分銷(xiāo)渠道   ◇制定正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)綜合策略,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化同時(shí)開(kāi)拓新市場(chǎng)   ▲  ■國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查   ◇政治法律環(huán)境   ◇經(jīng)濟(jì)環(huán)境   ◇人口環(huán)境   ◇社會(huì)文化環(huán)境■技術(shù)發(fā)展調(diào)查(四新研究)  ■市場(chǎng)需求容量調(diào)查   ◇現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量   ◇社會(huì)擁有量、庫(kù)存量   ◇同類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)量或銷(xiāo)售量,供求平衡狀況   ◇本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額   ◇本行業(yè)或有關(guān)行業(yè)的投資動(dòng)向   ◇企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略變對(duì)對(duì)銷(xiāo)售量的影響     ▲  ■消費(fèi)者的消費(fèi)行為調(diào)查   ◇消費(fèi)者類(lèi)別   ◇購(gòu)買(mǎi)能力   ◇購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)   ◇購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣  ▲  ■競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查   ◇競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析   ◇競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查分析    ■市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查(4p策略)   ◇產(chǎn)品調(diào)查   ◇價(jià)格調(diào)查   ◇分銷(xiāo)渠道調(diào)查   ◇促銷(xiāo)策略   ▲  ■確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)   ◇試探性調(diào)查   ◇描述性調(diào)查   ◇因果性調(diào)查 ■制定調(diào)查計(jì)劃   ◇資料來(lái)源(重要) 先收集二手資料   ◇調(diào)查方法   ◇調(diào)查手段   ◇抽樣方案   ◇聯(lián)系方法■收集信息   ◇是市場(chǎng)調(diào)查中成本最高,也最容易出錯(cuò)的階段  ■分析信息   ◇從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)有關(guān)的信息,可采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和決策模型進(jìn)行分析  ■報(bào)告結(jié)果   ◇總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果報(bào)告給決策人員 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查【歸納總結(jié)-重點(diǎn)】資料來(lái)源(先收集二手)二手資料:是為其他目的已經(jīng)收集到的資料一手資料:為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息調(diào)查方法(一手)觀察法、專(zhuān)題討論法、問(wèn)卷調(diào)查法、實(shí)驗(yàn)法調(diào)查手段問(wèn)卷、座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序聯(lián)系方法電話、郵寄、面訪 【2007年真題】  ◆房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算亮燈率的方法來(lái)分析入住率,這種調(diào)查方法屬于(?。??!       ?【2005年真題】  ◆在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中,收集一手資料的方法有( )?!          ?005年真題】  ◆在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中,收集一手資料的方法有(?。?。           ▲  ■方法科學(xué)  ■調(diào)查具有創(chuàng)造性  ■調(diào)查方法多樣  ■模型和數(shù)據(jù)相互依賴  ■合理的信息價(jià)值和成本比率  ■正常的懷疑態(tài)度  ■市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程遵守職業(yè)道德第二節(jié) 市場(chǎng)分析的手段與方法 ◆  ■六類(lèi)產(chǎn)品層次   ◇全部銷(xiāo)售   ◇行業(yè)銷(xiāo)售   ◇公司銷(xiāo)售   ◇產(chǎn)品線    ◇產(chǎn)品    ◇產(chǎn)品細(xì)目■五類(lèi)空間層次 ◇世界 ◇亞洲 ◇中國(guó) ◇城市◇消費(fèi)者■三個(gè)時(shí)間層次  ◇短期 ◇中期 ◇長(zhǎng)期   ◆(兩個(gè)重要概念)   市場(chǎng)規(guī)模的相關(guān)概念  ■市場(chǎng)規(guī)模(買(mǎi)方的數(shù)量,人數(shù))   ◇是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量  ■潛在購(gòu)買(mǎi)者的特點(diǎn)(三個(gè)因素)   ◇興趣-欲望   ◇收入-購(gòu)買(mǎi)力   ◇途徑-限制■相關(guān)概念   ◇潛在市場(chǎng)-具備興趣一個(gè)條件   ◇有效市場(chǎng)-具備前兩上條件   ◇合格的有效市場(chǎng)-可以實(shí)現(xiàn)的有效市場(chǎng),具備三個(gè)條件   ◇服務(wù)市場(chǎng)(目標(biāo)市場(chǎng))-公司準(zhǔn)備追求的那部分合格的有效市場(chǎng)   ◇滲透市場(chǎng)-是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合【重點(diǎn)】市場(chǎng)的關(guān)系 市場(chǎng)總需求  ■市場(chǎng)總需求-是指在特定的地理范圍內(nèi),特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的情況下,特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買(mǎi)的總量  ■市場(chǎng)需求函數(shù)(需求與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用之間的關(guān)系)   ◇開(kāi)始時(shí),營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用對(duì)需求刺激作用大   ◇當(dāng)接近市場(chǎng)潛量時(shí),營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用對(duì)需求刺激作用變小直至為零  ■市場(chǎng)最低量-不需任何刺激需求的費(fèi)用就有的基本的銷(xiāo)售量  ■市場(chǎng)潛量-市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用超過(guò)一定水平后,就不會(huì)增加需求了,也即市場(chǎng)需求的上限(極限) ■市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性-市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離,距離越大越敏感  ■兩種極端市場(chǎng)   ◇可擴(kuò)展市場(chǎng)-銷(xiāo)售量受營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用影響大   ◇非擴(kuò)展市場(chǎng)-銷(xiāo)售量受營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用影響小  【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)規(guī)模與市場(chǎng)需求的關(guān)系  ■市場(chǎng)規(guī)模針對(duì)的是購(gòu)買(mǎi)者的數(shù)量(主體的數(shù)量)  ■而市場(chǎng)需求針對(duì)的是產(chǎn)品的數(shù)量(客體的數(shù)量)   ◆  ■市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)(針對(duì)整個(gè)行業(yè)而非單個(gè)企業(yè))   ◇估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量,也即在行定時(shí)期內(nèi),在既定行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力水平與既定環(huán)境條件下,行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷(xiāo)售量  ■公式  總市場(chǎng)潛量=購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量購(gòu)買(mǎi)者的平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)量平均單價(jià)  新建住宅市場(chǎng)需求量=家庭數(shù)量戶均可支配收入住房消費(fèi)傾向【2008年真題】  ◆某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶,戶均年可支配收入為5萬(wàn)元,約有15% 的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房,平均住房需求80㎡/戶,則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是(?。┤f(wàn)㎡。        答案解析』市場(chǎng)潛量即市場(chǎng)需求的上限,即有效市場(chǎng)部分。120*15%*80=1440萬(wàn)平方米?! ?市
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