【正文】 ■ 時間－在招標工作結束后，工程施工前　　■ 申領單位－建設單位（注意不是施工單位）　　■ 核發(fā)單位－工程所在地縣級以上人民政府建設行政 主管理部門　　■ 審查內容－工程是否符合 【2006年真題】　　◆ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（?。┫虬l(fā)證機關申請領取　　　　　　　　 申領施工許可證的條件（8個）　　■ 已辦理建筑工程用地批準手續(xù)，獲得了兩證有地　　■ 在規(guī)劃區(qū)內的工程，已取得《建設工程規(guī)劃許可證》有規(guī)劃　　■ 拆遷進度符合施工要求地可以施工　　■ 已確定施工企業(yè)，并簽署了施工合同有施工的人　　■ 有滿足施工需要的圖紙及技術資料（有+通過審查）有圖　　■ 有保證工程質量和安全的具體措施有安全保證　　■ 應該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同－有監(jiān)理的人　　■ 建設資金已落實（落實的標準）（是落實而非到位）有錢　　■ 其它－辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢【重點難點】　　■ 不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進度符合施工要求　　■ 關于圖紙和技術資料，除了有以外，還要求必須通過 有關部門的審核?！　　　　　　　?◆　　 竣工驗收的要求　　■由承包商向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請　　■開發(fā)商進行初步檢查，由監(jiān)理工程師列出需要修補的質量缺陷清單，由承包商落實修復　　■開發(fā)商組織有關單位進行正式驗收，并在驗收后給予 認可或提出修改意見?！　　　　　　　　?007年真題】　　◆根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（　）。　　　　　　　　　　【2005年真題】　　◆在房地產(chǎn)市場調查中，收集一手資料的方法有（?。！　?市場趨勢?！　　　　　　　〈鸢附馕觥皇袌鰸摿考词袌鲂枨蟮纳舷?，即有效市場部分。　　　　　　　　 ▲　　■市場宣傳策略　　　◇確定宣傳目標　　　◇選擇宣傳的信息與工具　　　◇實施宣傳方案　　　◇評價宣傳效果　　■廣告策略（5M）　　　◇廣告的目標與任務mission　　　◇可用的費用－資金money　　　◇應傳送的信息－message　　　◇應使用的媒體－media　　　◇廣告效果評價－measurement 　　 第四章——房地產(chǎn)市場調查與分析第一節(jié)　市場調查 ▲　　■概念 ◇市場調查是系統(tǒng)地設計、收集、分析并報告與公司面臨的特定市場營銷狀況有關的數(shù)據(jù)和調查結果的過程　 ◇是市場營銷活動的出發(fā)點，是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段　　　　■目的　　◇為企業(yè)決策者進行預測和決策、制定計劃提供重要依據(jù)　　 ■作用　　　◇確定產(chǎn)品生產(chǎn)銷售計劃　　　◇制定定價策略　　　◇設計促銷方案　　　◇選擇分銷渠道　　　◇制定正確的市場營銷綜合策略，實現(xiàn)利潤最大化同時開拓新市場　　 ▲　　■國內外市場環(huán)境調查　　　◇政治法律環(huán)境　　　◇經(jīng)濟環(huán)境　　　◇人口環(huán)境　　　◇社會文化環(huán)境■技術發(fā)展調查（四新研究）　　■市場需求容量調查　　　◇現(xiàn)有的和潛在的市場需求量　　　◇社會擁有量、庫存量　　　◇同類產(chǎn)品在市場上供應量或銷售量，供求平衡狀況　　　◇本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額　　　◇本行業(yè)或有關行業(yè)的投資動向　　　◇企業(yè)市場營銷策略變對對銷售量的影響　　　　 ▲　　■消費者的消費行為調查　　　◇消費者類別　　　◇購買能力　　　◇購買欲望和購買動機　　　◇購買習慣　 ▲　　■競爭情況調查　　　◇競爭者調查分析　　　◇競爭產(chǎn)品調查分析　　　　■市場營銷因素調查（4p策略）　　　◇產(chǎn)品調查　　　◇價格調查　　　◇分銷渠道調查　　　◇促銷策略　　 ▲　　■確定問題和調查目標　　　◇試探性調查　　　◇描述性調查　　　◇因果性調查 ■制定調查計劃　　　◇資料來源（重要） 先收集二手資料　　　◇調查方法　　　◇調查手段　　　◇抽樣方案　　　◇聯(lián)系方法■收集信息　　　◇是市場調查中成本最高，也最容易出錯的階段　　■分析信息　　　◇從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調查目標有關的信息，可采用統(tǒng)計技術和決策模型進行分析　　■報告結果　　　◇總結歸納出主要的調查結果報告給決策人員 第一節(jié)　市場調查【歸納總結－重點】資料來源（先收集二手）二手資料：是為其他目的已經(jīng)收集到的資料一手資料：為了當前特定目的而收集的原始信息調查方法（一手）觀察法、專題討論法、問卷調查法、實驗法調查手段問卷、座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序聯(lián)系方法電話、郵寄、面訪　【2007年真題】　　◆房地產(chǎn)市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算亮燈率的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（　）?！　? 編制竣工檔案　　■技術資料　　　◇前期工作資料 ◇土建資料 ◇安裝方面資料　　■竣工圖　　　◇按施工圖無任何變動的，直接在施工圖上加蓋竣工 圖標志后作為竣工圖　　　◇結構形式改變、平面改變等重大改變，應重新繪制 竣工圖　　　◇隱蔽工程要繪制竣工圖　　　◇竣工圖應與實際情況相符，不得任意涂改 第五節(jié)　租售階段 【租售過程的三階段】　　■宣傳、溝通階段－使客戶了解物業(yè)　　■談判階段－確定價格　　■簽約階段－確認 ■　　 開發(fā)商自行租售　　■大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊伍和銷 售網(wǎng)絡　　■在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應短缺時銷售容易　　■當開發(fā)商開發(fā)的項目已有較明確固定的銷售對象時 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構租售　　■概念　　　◇從事購買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但?取得房地產(chǎn)所有權的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報酬（%－3%） ■作用　　　◇通過市場調查，協(xié)助開發(fā)商進行準確的市場定位　　　◇通過廣告等宣傳活動，對潛在消費者進行有效引導　　　◇從前期策劃到項目租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實現(xiàn)收益目標　　　◇幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)　　　◇幫助買賣雙方進行有關的融資安排　　　◇提高市場運行效率■代理形式　　　◇聯(lián)合代理與獨家代理　　　◇買方代理、賣方代理和雙重代理（依據(jù)代理委托方不同分）　　　◇首席代理（總代理）和分代理　　　　■選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應注意的問題　　　◇充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員的業(yè)務素質　　　◇了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可投入市場營銷工作的資源　　　◇考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構過往的業(yè)績　　　◇針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構　　　◇認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同重點■如果是雙重代理，則代理費用之和不能超過前兩種傭金■雙重代理必須將自己的身份向各方聲明■總代理分代是的傭金按經(jīng)紀機構所承擔的責任大小來分配 【2007年真題】　◆下列關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（　）。　　 　　 　　　　　　 合同管理主要工作內容　　■合同總體策劃階段－確定影響項目的根本性、方向性的重大問題　　■投標招標階段－通過合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題　　■合同分析－通過合同分析與解釋，使每個參與者都明確自己的角色　　■合同實施控制－建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理◆　　■各階段的安全要求　　　◇規(guī)劃設計階段－要求工程設計符合國家制定的建筑安全規(guī)程和技術規(guī)范　　　◇施工階段－要求承包商在編制施工組織設計時，應根據(jù)建筑工程的特點制定相應的安全技術措施　　　◇對專業(yè)性較強的項目－應當編制專項安全施工組織設計　　　　■開發(fā)商應辦理申請批準手續(xù)的情況　　　◇需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地　　　◇可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施的　　　◇需要臨時停水、停電、中斷道路交通　　　◇需要進行爆破作業(yè) 　　　◆　　■相關規(guī)定　　　◇施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責　　　◇實行施工總承包的，由總承包單位負責，分包單位應向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理　　　◇開發(fā)商或開發(fā)商委托的監(jiān)理，應監(jiān)督承包商建立安全教育培訓制度　　　◇開發(fā)商與承包商還應雙方約定承擔支付保險費的義務　　【2007年真題】　　◆實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項日?！　　　　　　　　　?　　■ 健全市場準入制度　　■ 推動行業(yè)誠信體系建設　　■ 規(guī)范交易程序　　■ 加強產(chǎn)權管理 第三章——房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述　第二節(jié) 投資機會選擇與決策　第三節(jié) 前期工作　第四節(jié) 建設階段　第五節(jié) 租售階段第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)程序概述 ■　　■ 概念　　◇ 房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、勞動力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗等資源 的入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間、并重新配置建筑環(huán)境的一種活動　　■ 房地產(chǎn)開發(fā)的參與者　　◇ 開發(fā)商－主體　　◇ 金融機構－提供資金　　◇ 規(guī)劃、設計、工程－建設階段　　◇ 政府機構－審批　　◇ 社區(qū)團體　　◇ 專業(yè)人士－營銷、律師等【2008年真題】　　◆ 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（?。　　　　　　　　　　赫_答案』ABCD『答案解析』即主流的人、財、物三方面，還有經(jīng)驗、企業(yè)家精神等?！　　　　　　　　?006年真題】　　◆ 房低產(chǎn)市場上的投資周期領先于自然周期的變化。一階段租金增長率下降，四階段租金下降。（?。? 【2007年真題】　　◆ 在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（?。?。未竣工交付使用，但已簽訂合同的面積屬于預售面積 【2006年真題】　　◆ 反映一定時期內房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（?。　　　　　　　　?005年真題】　　◆ 城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（　）　　　　　　　　 市場監(jiān)測與預警指標（10個）　　■ 土地轉化率（反映土地轉化為房屋的效率）　　■ 開發(fā)強度系數(shù)（反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的總體狀況）　　■ 開發(fā)投資杠桿率（反映房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險）指標越低，風險越大　　■ 住房可支付性指數(shù)（反映家庭對房價的承受能力）　　■ 住房價格合理性指數(shù)（反映住房與城市經(jīng)濟基本面指標的協(xié)調關系）　　■ 房價租金比（考察房價是否偏離其使用價值）　　■ 量價彈性（反映市場所處的周期階段和發(fā)展趨勢的市場景氣指標）　　■ 個人住房抵押貸款還款收入比（反映個人住房抵押貸款違約風險水平）　　■ 住房市場指數(shù)　　■ 消費者信心指數(shù)【重要指標說明】　　土地轉化率＝當期土地出讓面積/當期政府批準新建商品房預售和銷售面積　　開發(fā)強度系數(shù)＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資　　開發(fā)投資杠桿率＝自有資金或權益資本/房地產(chǎn)開發(fā)投資　　住房可支付性指數(shù)＝家庭可承受房價的上限/實際住房中位數(shù)價格　　房價租金比＝房價/租金　　量價彈性＝過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個月房地產(chǎn)價格變化率　　個人住房抵押貸款還款收入比＝抵押貸款月還款額/家庭收入 第三節(jié)　房地產(chǎn)市場的特性與功能 （6特性）　　■ 市場供給的壟斷性：土地公有制　　■ 市場需求的廣泛性和多樣性　　■ 市場交易的復雜性　　■ 房地產(chǎn)價格與位置密切相關 ■ 存在廣泛的經(jīng)濟外部性　　■ 市場信息不對稱性 【重點難點】經(jīng)濟外部性　　■ 正外部性　　◇ 經(jīng)濟行為活動使他人受益，而受益者無須付出 代價（基礎設施建設）　　■ 負外部性　　◇ 經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本（建造紙廠使周圍房價下降） 【重點難點】市場信息的不對稱性　　■ 概念　　◇ 指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質量、性能等所擁有 的信息是不以稱的　　■ 一般情況　　◇ 房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，消費者的利益 容易受到損害 ■ 解決信息不對稱的途徑　　◇ 發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務－提高專業(yè)水平　　◇ 政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作－提高透明度 （五方面）　　■ 配置存量房地產(chǎn)資源和利益　　■ 顯示房地產(chǎn)市場需求變化　　■ 指導供給以適應需求變化　　■ 指導政府制定科學的土地供給計劃　　■ 引導需求適應供給條件的變化 【要點】配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求 （五方面）　　【重點】引起需求增加或減少的原因　　■ 未來預期收益變化　　■ 政府稅收政策的影響　　■ 收入水平變化或消費品味變化　　■ 原用于其他方面資金的介入　　■ 土地供給的變化（五方面）　　【重點】供給如何適應需求　　■ 新建或改變用途　　■ 可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（房價高了，租房的需求就大了）　　【2005年真題】　　◆ 如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（?。??！　? % % % 需求指標（11項）　　■ 國內生產(chǎn)總值　■ 人口數(shù)量 ■ 城市家庭人口規(guī)?！　　?就業(yè)人員數(shù)量 ■ 就業(yè)分布 ■ 城鎮(zhèn)登記