【正文】 隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目的銷售價(jià)格有逐漸提升的空間，在銷售過(guò)程中，將存量逐步推出市場(chǎng)，控制銷售節(jié)點(diǎn)，會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。 在這兩項(xiàng)考核體系下，排定以下?tīng)I(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：時(shí)間進(jìn)度營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)等要求/備注　二期預(yù)證取得　08年　二期市場(chǎng)試水　　09年3月初確定二期首推盤時(shí)間　　09年3月上旬二期企劃方向的確定　　09年3月中旬二期物料準(zhǔn)備　　09年3月銷平、信封、紙杯的企劃確定和制作　　09年3月二期模型制作　　09年3月項(xiàng)目地塊的二期企劃包裝　　09年一季度二期產(chǎn)品優(yōu)化　09年4月　二期模型調(diào)整　　09年5月二期加推部分房源　09年4月末　三期預(yù)證取得時(shí)間確定　09年5月　三期模型制作　　09年5月初三期與二期結(jié)合推廣的推廣方式確定　　09年5月初市區(qū)增加接待點(diǎn)　　09年5月配合市區(qū)接待點(diǎn)的戶外確定　　09年5月7日三期企劃方向確定　　09年5月三期與二期結(jié)合推廣的推廣節(jié)奏確定　　09年5月中旬項(xiàng)目地塊的企劃包裝方案的制作　　09年5月底前售樓處企劃包裝方案的制作　　09年5月中旬三期物料準(zhǔn)備　　09年6月初三期預(yù)增取得　　09年6月20日加推三期　　09年6月下旬市區(qū)接待點(diǎn)對(duì)外開放　　09年9月09年11月二三期持續(xù)加推　　　　 推盤計(jì)劃及銷售額概算景瑞曦城項(xiàng)目二三期，在09年開始銷售，計(jì)劃在09年一共加推6次，共推出482套， （預(yù)測(cè)面積暫未出，此數(shù)據(jù)有待根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)測(cè)），（根據(jù)年度均價(jià)目標(biāo)3800元/平米預(yù)測(cè)）。2009年陸續(xù)推出116的一部分高層公寓。推盤日期推盤范圍推盤套數(shù)（套）推盤面積（平米）推盤單價(jià)全部銷售額（億元）年度銷售額（萬(wàn)元/平米）（億元）2009年3月28日12乙003室523800（目標(biāo)均價(jià)）22891694（住宅部分，其中有一部分是一期余房銷售）2009年6月20日5+12甲02室168162663800618108002009年7月18日16乙3449413800187758002009年9月5日3甲+4乙126111723800424536002009年10月17日4甲7672203800274360002009年11月14日12乙01室263663380013919400（六）、賣場(chǎng)包裝：現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求和形象工程賣場(chǎng)包裝的目的在合理利用資金的情況下，最大限度的營(yíng)造一個(gè)舒適、有視覺(jué)沖擊力、給客戶無(wú)限遐想的展示環(huán)境，提高項(xiàng)目的附加值，為促進(jìn)客戶盡早落定提供有利的條件。216。 外圍包裝有利于對(duì)項(xiàng)目的形象進(jìn)行全面的展示，擴(kuò)大項(xiàng)目的受眾面；216。 對(duì)客戶的參觀路線進(jìn)行有效的引導(dǎo)；216。 利用已初步完工的環(huán)境、建筑、綠化、小品及物業(yè)管理服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，充分展示項(xiàng)目的特色賣點(diǎn)，打消客戶疑慮，給其留下深刻的印象，制造購(gòu)買沖動(dòng)；216。 修飾或遮蓋項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)缺漏或不便展示的場(chǎng)景，盡量消除或弱化現(xiàn)場(chǎng)施工給客戶帶來(lái)的負(fù)面影響。賣場(chǎng)包裝的整體風(fēng)格賣場(chǎng)包裝的風(fēng)格與項(xiàng)目的建筑、環(huán)境、報(bào)廣、電視等所有出街的風(fēng)格必須統(tǒng)一，因此首先根據(jù)項(xiàng)目的定位及已有建筑風(fēng)格等內(nèi)容簡(jiǎn)單概括項(xiàng)目賣場(chǎng)包裝的整體風(fēng)格如下：產(chǎn)品概念：優(yōu)質(zhì)的生活“U”產(chǎn)品定位：開創(chuàng)常州U+生活產(chǎn)品的總精神：超越居住的境界推廣名：U嶺域U+概念：216。 戶型優(yōu)化：贈(zèng)送面積更多，功能更合理216。 建筑優(yōu)化：216。 建材優(yōu)化：保溫材料、鋁合金窗采光更好216。 景觀優(yōu)化：平面景觀到立體景觀216。 社區(qū)優(yōu)化：一期成熟社區(qū)賣場(chǎng)包裝的內(nèi)容賣場(chǎng)包裝涵蓋的內(nèi)容可以用“一硬一軟”、“五點(diǎn)一線”概括：“一硬”指物質(zhì)環(huán)境，包含了“五點(diǎn)一線”；“一軟”指服務(wù)，指物業(yè)管理服務(wù)和銷售管理服務(wù)；（1）、物質(zhì)環(huán)境“五點(diǎn)”指：樓盤外圍、樓盤門戶、售樓處、示范單位/樣板房/一期實(shí)景、施工現(xiàn)場(chǎng)；a) 樓盤外圍：樓盤紅線外至最遠(yuǎn)目標(biāo)客戶的時(shí)空集合，包括項(xiàng)目的大型廣告路牌、高炮、跨街橋、霓虹燈，車體、站臺(tái)廣告，路桿旗等導(dǎo)視系統(tǒng)。b) 樓盤門戶：項(xiàng)目一期已經(jīng)交付使用，項(xiàng)目緊鄰青楓公園的東大門已經(jīng)開放，樓盤門戶包括該入口及入口周邊的關(guān)鍵點(diǎn)，如地塊圍墻、基地看板、精神堡壘、沿路的綠化帶、將來(lái)施工通道入口、停車場(chǎng)等。c) 售樓處：二三期的銷售中將會(huì)有現(xiàn)場(chǎng)售樓處和市區(qū)售樓處2個(gè)接待點(diǎn)，2個(gè)接待點(diǎn)的銷售氛圍、物料包裝、銷售動(dòng)線的合理安排。d) 示范單位/ 樣板房/一期實(shí)景展示：三期不另外重裝樣板房，沿用一期同戶型的樣板房，共3間樣板房，分別是85㎡的中間套2房，121㎡的小三房，140㎡的大三房帶空中花園三種戶型。一期實(shí)景的展示也非常重要。e) 施工現(xiàn)場(chǎng)：施工現(xiàn)場(chǎng)在一期的北側(cè)，如果施工現(xiàn)場(chǎng)給人以整齊、有序的景象 ，是客戶感覺(jué)到對(duì)生活不存在干擾，并且以良好的施工管理側(cè)面體現(xiàn)質(zhì)量的保障。 “一線”指：連接樓盤門戶、示范單位/樣板房、售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)等各點(diǎn)的人行路線。（2）、客戶接待服務(wù)包裝整體組織有序，體現(xiàn)客戶的尊貴，項(xiàng)目展示的客戶接待流線如下所示：保安引導(dǎo)停車場(chǎng)停車下客客 戶 來(lái) 訪前 往 售 樓 處銷售人員初步介紹，了解客戶需求情況帶領(lǐng)客戶示范單位、一期實(shí)景返回售樓處，進(jìn)行深度洽談如未簽約，則進(jìn)行客戶跟蹤服務(wù)簽 約市區(qū)售樓處接待流程客 戶 來(lái) 訪進(jìn) 入 售 樓 處業(yè)務(wù)員介紹情況，簡(jiǎn)單了解客戶需求帶客戶去現(xiàn)場(chǎng)售樓處帶客戶現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板段等繼續(xù)跟蹤簽 約客戶在售樓處和樣板房時(shí)，物業(yè)保安和客服人員的服務(wù)也非常重要，物業(yè)將是今后業(yè)主入住之后的管家，物業(yè)能提供怎樣的服務(wù)亦是客戶非常關(guān)注的點(diǎn)之一，在購(gòu)房過(guò)程中，物業(yè)的點(diǎn)滴都可能影響客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的判斷，進(jìn)而影響客戶的判斷。（3）、售樓處選址及設(shè)計(jì)要求l 選址原則售樓處作為賣場(chǎng)的核心和項(xiàng)目宣傳的橋頭堡，選址上須具有一定招攬性和標(biāo)志性，并和樣板房、示范園區(qū)形成一個(gè)連續(xù)、完整的賣場(chǎng)。l 選址方案二三期的售樓處沿用一期的售樓處，位于項(xiàng)目地塊的西北方向，星港大道路邊，公交車站臺(tái)距離約100米。在市區(qū)到達(dá)案場(chǎng)的必經(jīng)路段勤業(yè)路增設(shè)市區(qū)接待點(diǎn)，配合二三期的對(duì)客源的要求，現(xiàn)已交付使用。（4）、樣板房位置選取樣板房的位置選取原則如下：216。 在能夠保證展示效果的前提下，為減小樣板區(qū)的范圍，各套示范單位的位置相對(duì)宜集中；216。 景觀資源相對(duì)比較好；216。 從售樓處到各樣板房經(jīng)過(guò)的路線交通組織應(yīng)該順暢?？紤]到項(xiàng)目一期的戶型和二三期相同，并符合上述條件，故沿用原有樣板房，二、三期除代建會(huì)所外，暫無(wú)樣板設(shè)置的計(jì)劃。物業(yè)類型戶型精裝修非交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房樓棟樓層開放時(shí)間平層公寓85平米2房11＃1樓已開放121平米3房11＃1樓已開放140平米3房1＃6樓已開放（5）、賣場(chǎng)管理178。 物業(yè)管理展示：體現(xiàn)景瑞物管實(shí)力及景瑞物管服務(wù)宗旨，給客戶以充分的信心。管理包括售樓處的客服、保安管理和項(xiàng)目一期中的管理。178。 當(dāng)前的物管展示主要體現(xiàn)在保安、保潔、客服人員。178。 保安：每個(gè)崗?fù)ざ加兄登谥品０?，售樓處、示范單位、小區(qū)巡更保安。178。 保潔：售樓處、示范單位、小區(qū)均安排保潔員178。 客服人員：售樓處安排客服人員178。 銷售管理展示：以景瑞物業(yè)特有的體貼細(xì)微服務(wù)來(lái)打動(dòng)客戶。具體要求由銷售管理辦法確定。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃通過(guò)對(duì)一期項(xiàng)目完成情況的深入分析，及對(duì)二、三期后續(xù)目標(biāo)所需達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)可度的預(yù)測(cè)，我部認(rèn)為應(yīng)該思考以下幾個(gè)問(wèn)題：——如何延續(xù)一期良好的品質(zhì)部件，在成本與品質(zhì)效果的矛盾中保證兩者的平衡點(diǎn)?！獙?duì)一期交付后小業(yè)主提出的使用問(wèn)題（例如室外空調(diào)機(jī)位的安置，大線條的安全問(wèn)題），進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)優(yōu)化?！绾谓鉀Q因二期建筑單體的設(shè)計(jì)變更，對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的影響（例如小區(qū)車位的配置，變更后建筑單體對(duì)日照的影響）?！绾谓Y(jié)合“景瑞之道”加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品持久力的研究，使創(chuàng)造出的產(chǎn)品有長(zhǎng)久的生命力。（一）、發(fā)揮項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案設(shè)計(jì)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的指導(dǎo)作用規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案設(shè)計(jì)是以“市場(chǎng)定位”為基礎(chǔ)，以營(yíng)銷為目標(biāo)，通過(guò)調(diào)查和分析，針對(duì)性的提出能夠貫穿特定項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的發(fā)展概念，導(dǎo)引后續(xù)的規(guī)劃、戶型、立面、裝修、景觀綠化、賣場(chǎng)場(chǎng)景等設(shè)計(jì)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，并作為銷售宣傳的依據(jù)。 因此，在二期實(shí)施的過(guò)程中，要充分發(fā)揮規(guī)劃及方案對(duì)后期施工圖的指導(dǎo)作用。存在的挑戰(zhàn)和難點(diǎn) ①二期、三期建造數(shù)量較一期多，體量均比一期大，外立面更加復(fù)雜需要對(duì)外立面精細(xì)管控的點(diǎn)更多；②二期115樓變更，對(duì)地塊內(nèi)建筑日照的影響，特別是對(duì)6樓、5樓的影響，要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)的雙向消化；③解決因二期115樓戶型變更造成的項(xiàng)目車位配置增加的難度（已建成的地下車庫(kù)與車位數(shù)量的矛盾）；④一期交付后小業(yè)主提出的問(wèn)題，在二期的實(shí)施過(guò)程中落實(shí)妥善解決（主要集中于室外空調(diào)機(jī)位的安置，及建筑裝飾線條的安全問(wèn)題）；⑤二、三期景觀效果，在設(shè)計(jì)方面不僅需要有對(duì)一期的延續(xù)，更需要有所提升。 應(yīng)對(duì)措施和方法①要求方案公司完成每幢樓的立面分色圖，并對(duì)陽(yáng)臺(tái)、飄窗等特殊部位做節(jié)點(diǎn)祥圖處理。②加強(qiáng)與日照分析中心的溝通，以保證規(guī)劃審核通過(guò)。③建立與相關(guān)職能部門和專業(yè)企業(yè)的溝通，探討機(jī)械停車方案的可行性。④完成對(duì)室外機(jī)位等的優(yōu)化，并與集團(tuán)討論改進(jìn)優(yōu)化建筑線條的造型尺寸。⑤加強(qiáng)設(shè)計(jì)效果控制，從圖紙與施工過(guò)程入手。（二）、在二、三期施工圖的設(shè)計(jì)及后期施工配合中，設(shè)計(jì)部對(duì)項(xiàng)目存在的困難提出了相應(yīng)的技術(shù)措施： 規(guī)劃及建筑戶型設(shè)計(jì)方面：經(jīng)過(guò)二期建筑單體的變更，對(duì)整體地塊停車數(shù)量的要求產(chǎn)生了較大的影響，在地下車庫(kù)面積不可能進(jìn)行增加，地面車位數(shù)根據(jù)規(guī)劃要求已飽和的情況下，尚需增加36個(gè)車位，是有較大難度的。擬建議考慮增加部分機(jī)械停車泊位。根據(jù)一期交付后，小業(yè)主的反饋情況，一期空調(diào)外機(jī)位的安放，將影響戶型空間內(nèi)局部空間的使用（特別是南北陽(yáng)臺(tái)，及空中花園的使用），對(duì)二、三期設(shè)計(jì)部已聯(lián)合設(shè)計(jì)院對(duì)每個(gè)戶型的空調(diào)外機(jī)位進(jìn)行優(yōu)化處理。調(diào)整后的設(shè)計(jì)考慮了外立面不受大的影響，仍保持一期的整體風(fēng)格。對(duì)此，將結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)單位及方案設(shè)計(jì)單位，共同來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。 景觀方面在景觀處理方面，著意增添“柔”的氣質(zhì)在項(xiàng)目里。水是精品樓盤的必備元素。在水景方面，極盡全能去表達(dá)水的各種表情，有意去設(shè)置一系列表情，做到天人合一，柔美和諧。在一期景觀中已有了四處水景，這四處水景都在每個(gè)區(qū)域起到了畫龍點(diǎn)睛的作用，但由于一期地形的局限性，這四處水景均不是很大。而設(shè)計(jì)中二期臺(tái)地中央景觀地形的規(guī)整性、連續(xù)性有兩處較大面積的水景，這兩處水景的成敗將關(guān)系到整個(gè)小區(qū)景觀效果的好壞。因此，這兩處水景可以說(shuō)是整個(gè)二期景觀的重中之重，設(shè)計(jì)部將從圖紙及現(xiàn)場(chǎng)控制兩方面同時(shí)加大力度，保證水景的一舉成功。 立面注重細(xì)部設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)利用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法，關(guān)注文化意境的塑造，將內(nèi)涵凝斂于形體之內(nèi)，在含蓄曲折的表達(dá)中，給人以更多地審美空間和趣味。造型設(shè)計(jì)上新古典主義風(fēng)格的體現(xiàn)，根據(jù)『景瑞曦城』的總體布局、概念設(shè)計(jì)，建筑單體在造型上的特色主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）比例（三段式）：建筑立面中造型單元母體元素——三段式（穩(wěn)重基座+挺拔中部+豐富頂部）的比例控制反復(fù)恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)，使建筑的立面呈現(xiàn)出特有的韻律感，不僅延續(xù)了古典主義高貴、典雅的風(fēng)格，也體現(xiàn)出了城市時(shí)代氣息，強(qiáng)化人的視覺(jué)感受。2）錯(cuò)落：規(guī)劃整體：在沿街連續(xù)的立面設(shè)計(jì)中，隨著建筑高度有序的增加，造型單元母體也隨之抬升，給人一種強(qiáng)烈的升騰感覺(jué)，增加了建筑立面的動(dòng)感。建筑個(gè)體：建筑群外低內(nèi)高的錯(cuò)落有致，結(jié)合中間塔樓的不同造型，創(chuàng)造出豐富的建筑輪廓天際線，豐富了建筑群的群體形象，使建筑群與天空背景相互融合。商業(yè)街裙房的設(shè)置也摒棄了傳統(tǒng)的整齊統(tǒng)一的做法，結(jié)合建筑群變化的建筑立面，通過(guò)門、窗、幕墻等元素的錯(cuò)落組合、橫豎線條的反復(fù)穿插等，豐富了立面的形式。3）材質(zhì)、色彩的變化：在秉承新古典主義風(fēng)格的基礎(chǔ)上，通過(guò)建筑外立面的深、淺顏色搭配，并結(jié)合玻璃、石材、鋼等材質(zhì)，通過(guò)造型單元母體的復(fù)合，使材質(zhì)的組合呈現(xiàn)一定的韻律感，也使立面虛實(shí)對(duì)比的效果得到加強(qiáng)：由玻璃、不銹鋼、石材等組成的幕墻、鋼結(jié)構(gòu)線條也隨之不斷的重復(fù)出現(xiàn)，展現(xiàn)了豐富立面。（三）、嚴(yán)格控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量嚴(yán)格控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量對(duì)于從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制成本具有非常重要的作用，因此，設(shè)計(jì)部擬采用以下措施確保設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)階段每周與施工圖設(shè)計(jì)單位舉行例會(huì)，討論相應(yīng)階段的圖紙問(wèn)題。在施工圖設(shè)計(jì)階段要形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式以加強(qiáng)中間過(guò)程質(zhì)量的控制。該組織結(jié)構(gòu)成員配置可由設(shè)計(jì)經(jīng)理、工程項(xiàng)目經(jīng)理，以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等組成。在中間過(guò)程質(zhì)量控制中，依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量。成果審查，即對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見(jiàn)，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。（四）、現(xiàn)場(chǎng)配合的及時(shí)性和準(zhǔn)確性由于二、三期的同時(shí)施工，并且體量較一期大了差不多有一倍，而實(shí)際的工期與一期的差別并不大，這就對(duì)后期施工中的工作量提出了更高的要求。由于后期施工會(huì)出現(xiàn)很多有突發(fā)性、時(shí)間緊的施工問(wèn)題，必須在很短的時(shí)間內(nèi)解決到位，這就對(duì)設(shè)計(jì)部的工作提出了更高的要求，對(duì)此設(shè)計(jì)部將會(huì)采取以下措施： 前期施工圖的認(rèn)真審核