【正文】 隨著時間的推移，項目的銷售價格有逐漸提升的空間，在銷售過程中，將存量逐步推出市場，控制銷售節(jié)點，會為項目帶來更大的利潤空間。 在這兩項考核體系下，排定以下營銷節(jié)點：時間進(jìn)度營銷節(jié)點工程節(jié)點等要求/備注　二期預(yù)證取得　08年　二期市場試水　　09年3月初確定二期首推盤時間　　09年3月上旬二期企劃方向的確定　　09年3月中旬二期物料準(zhǔn)備　　09年3月銷平、信封、紙杯的企劃確定和制作　　09年3月二期模型制作　　09年3月項目地塊的二期企劃包裝　　09年一季度二期產(chǎn)品優(yōu)化　09年4月　二期模型調(diào)整　　09年5月二期加推部分房源　09年4月末　三期預(yù)證取得時間確定　09年5月　三期模型制作　　09年5月初三期與二期結(jié)合推廣的推廣方式確定　　09年5月初市區(qū)增加接待點　　09年5月配合市區(qū)接待點的戶外確定　　09年5月7日三期企劃方向確定　　09年5月三期與二期結(jié)合推廣的推廣節(jié)奏確定　　09年5月中旬項目地塊的企劃包裝方案的制作　　09年5月底前售樓處企劃包裝方案的制作　　09年5月中旬三期物料準(zhǔn)備　　09年6月初三期預(yù)增取得　　09年6月20日加推三期　　09年6月下旬市區(qū)接待點對外開放　　09年9月09年11月二三期持續(xù)加推　　　　 推盤計劃及銷售額概算景瑞曦城項目二三期，在09年開始銷售，計劃在09年一共加推6次，共推出482套， （預(yù)測面積暫未出，此數(shù)據(jù)有待根據(jù)設(shè)計圖紙預(yù)測），（根據(jù)年度均價目標(biāo)3800元/平米預(yù)測）。2009年陸續(xù)推出116的一部分高層公寓。推盤日期推盤范圍推盤套數(shù)（套）推盤面積（平米）推盤單價全部銷售額（億元）年度銷售額（萬元/平米）（億元）2009年3月28日12乙003室523800（目標(biāo)均價）22891694（住宅部分，其中有一部分是一期余房銷售）2009年6月20日5+12甲02室168162663800618108002009年7月18日16乙3449413800187758002009年9月5日3甲+4乙126111723800424536002009年10月17日4甲7672203800274360002009年11月14日12乙01室263663380013919400（六）、賣場包裝：現(xiàn)場進(jìn)度要求和形象工程賣場包裝的目的在合理利用資金的情況下，最大限度的營造一個舒適、有視覺沖擊力、給客戶無限遐想的展示環(huán)境，提高項目的附加值，為促進(jìn)客戶盡早落定提供有利的條件。216。 外圍包裝有利于對項目的形象進(jìn)行全面的展示，擴(kuò)大項目的受眾面；216。 對客戶的參觀路線進(jìn)行有效的引導(dǎo)；216。 利用已初步完工的環(huán)境、建筑、綠化、小品及物業(yè)管理服務(wù)等優(yōu)勢，充分展示項目的特色賣點，打消客戶疑慮，給其留下深刻的印象，制造購買沖動；216。 修飾或遮蓋項目施工現(xiàn)場缺漏或不便展示的場景，盡量消除或弱化現(xiàn)場施工給客戶帶來的負(fù)面影響。賣場包裝的整體風(fēng)格賣場包裝的風(fēng)格與項目的建筑、環(huán)境、報廣、電視等所有出街的風(fēng)格必須統(tǒng)一，因此首先根據(jù)項目的定位及已有建筑風(fēng)格等內(nèi)容簡單概括項目賣場包裝的整體風(fēng)格如下：產(chǎn)品概念：優(yōu)質(zhì)的生活“U”產(chǎn)品定位：開創(chuàng)常州U+生活產(chǎn)品的總精神：超越居住的境界推廣名：U嶺域U+概念：216。 戶型優(yōu)化：贈送面積更多，功能更合理216。 建筑優(yōu)化：216。 建材優(yōu)化：保溫材料、鋁合金窗采光更好216。 景觀優(yōu)化：平面景觀到立體景觀216。 社區(qū)優(yōu)化：一期成熟社區(qū)賣場包裝的內(nèi)容賣場包裝涵蓋的內(nèi)容可以用“一硬一軟”、“五點一線”概括：“一硬”指物質(zhì)環(huán)境，包含了“五點一線”；“一軟”指服務(wù)，指物業(yè)管理服務(wù)和銷售管理服務(wù)；（1）、物質(zhì)環(huán)境“五點”指：樓盤外圍、樓盤門戶、售樓處、示范單位/樣板房/一期實景、施工現(xiàn)場；a) 樓盤外圍：樓盤紅線外至最遠(yuǎn)目標(biāo)客戶的時空集合，包括項目的大型廣告路牌、高炮、跨街橋、霓虹燈，車體、站臺廣告，路桿旗等導(dǎo)視系統(tǒng)。b) 樓盤門戶：項目一期已經(jīng)交付使用，項目緊鄰青楓公園的東大門已經(jīng)開放，樓盤門戶包括該入口及入口周邊的關(guān)鍵點，如地塊圍墻、基地看板、精神堡壘、沿路的綠化帶、將來施工通道入口、停車場等。c) 售樓處：二三期的銷售中將會有現(xiàn)場售樓處和市區(qū)售樓處2個接待點，2個接待點的銷售氛圍、物料包裝、銷售動線的合理安排。d) 示范單位/ 樣板房/一期實景展示：三期不另外重裝樣板房，沿用一期同戶型的樣板房，共3間樣板房，分別是85㎡的中間套2房，121㎡的小三房，140㎡的大三房帶空中花園三種戶型。一期實景的展示也非常重要。e) 施工現(xiàn)場：施工現(xiàn)場在一期的北側(cè)，如果施工現(xiàn)場給人以整齊、有序的景象 ，是客戶感覺到對生活不存在干擾，并且以良好的施工管理側(cè)面體現(xiàn)質(zhì)量的保障。 “一線”指：連接樓盤門戶、示范單位/樣板房、售樓處及施工現(xiàn)場等各點的人行路線。（2）、客戶接待服務(wù)包裝整體組織有序，體現(xiàn)客戶的尊貴，項目展示的客戶接待流線如下所示：保安引導(dǎo)停車場停車下客客 戶 來 訪前 往 售 樓 處銷售人員初步介紹，了解客戶需求情況帶領(lǐng)客戶示范單位、一期實景返回售樓處，進(jìn)行深度洽談如未簽約，則進(jìn)行客戶跟蹤服務(wù)簽 約市區(qū)售樓處接待流程客 戶 來 訪進(jìn) 入 售 樓 處業(yè)務(wù)員介紹情況，簡單了解客戶需求帶客戶去現(xiàn)場售樓處帶客戶現(xiàn)場參觀樣板段等繼續(xù)跟蹤簽 約客戶在售樓處和樣板房時，物業(yè)保安和客服人員的服務(wù)也非常重要，物業(yè)將是今后業(yè)主入住之后的管家，物業(yè)能提供怎樣的服務(wù)亦是客戶非常關(guān)注的點之一，在購房過程中，物業(yè)的點滴都可能影響客戶對物業(yè)服務(wù)的判斷，進(jìn)而影響客戶的判斷。（3）、售樓處選址及設(shè)計要求l 選址原則售樓處作為賣場的核心和項目宣傳的橋頭堡，選址上須具有一定招攬性和標(biāo)志性，并和樣板房、示范園區(qū)形成一個連續(xù)、完整的賣場。l 選址方案二三期的售樓處沿用一期的售樓處，位于項目地塊的西北方向，星港大道路邊，公交車站臺距離約100米。在市區(qū)到達(dá)案場的必經(jīng)路段勤業(yè)路增設(shè)市區(qū)接待點，配合二三期的對客源的要求，現(xiàn)已交付使用。（4）、樣板房位置選取樣板房的位置選取原則如下：216。 在能夠保證展示效果的前提下，為減小樣板區(qū)的范圍，各套示范單位的位置相對宜集中；216。 景觀資源相對比較好；216。 從售樓處到各樣板房經(jīng)過的路線交通組織應(yīng)該順暢。考慮到項目一期的戶型和二三期相同，并符合上述條件，故沿用原有樣板房，二、三期除代建會所外，暫無樣板設(shè)置的計劃。物業(yè)類型戶型精裝修非交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房樓棟樓層開放時間平層公寓85平米2房11＃1樓已開放121平米3房11＃1樓已開放140平米3房1＃6樓已開放（5）、賣場管理178。 物業(yè)管理展示：體現(xiàn)景瑞物管實力及景瑞物管服務(wù)宗旨，給客戶以充分的信心。管理包括售樓處的客服、保安管理和項目一期中的管理。178。 當(dāng)前的物管展示主要體現(xiàn)在保安、保潔、客服人員。178。 保安：每個崗?fù)ざ加兄登谥品０玻蹣翘?、示范單位、小區(qū)巡更保安。178。 保潔：售樓處、示范單位、小區(qū)均安排保潔員178。 客服人員：售樓處安排客服人員178。 銷售管理展示：以景瑞物業(yè)特有的體貼細(xì)微服務(wù)來打動客戶。具體要求由銷售管理辦法確定。四、項目設(shè)計策劃通過對一期項目完成情況的深入分析，及對二、三期后續(xù)目標(biāo)所需達(dá)到市場認(rèn)可度的預(yù)測，我部認(rèn)為應(yīng)該思考以下幾個問題：——如何延續(xù)一期良好的品質(zhì)部件，在成本與品質(zhì)效果的矛盾中保證兩者的平衡點?！獙σ黄诮桓逗笮I(yè)主提出的使用問題（例如室外空調(diào)機(jī)位的安置，大線條的安全問題），進(jìn)行針對性設(shè)計優(yōu)化?！绾谓鉀Q因二期建筑單體的設(shè)計變更，對規(guī)劃指標(biāo)的影響（例如小區(qū)車位的配置，變更后建筑單體對日照的影響）?！绾谓Y(jié)合“景瑞之道”加強(qiáng)對產(chǎn)品持久力的研究，使創(chuàng)造出的產(chǎn)品有長久的生命力。（一）、發(fā)揮項目的規(guī)劃設(shè)計及方案設(shè)計對施工圖設(shè)計的指導(dǎo)作用規(guī)劃設(shè)計及方案設(shè)計是以“市場定位”為基礎(chǔ)，以營銷為目標(biāo)，通過調(diào)查和分析，針對性的提出能夠貫穿特定項目開發(fā)全過程的發(fā)展概念，導(dǎo)引后續(xù)的規(guī)劃、戶型、立面、裝修、景觀綠化、賣場場景等設(shè)計，指導(dǎo)設(shè)計任務(wù)書的編制，并作為銷售宣傳的依據(jù)。 因此，在二期實施的過程中，要充分發(fā)揮規(guī)劃及方案對后期施工圖的指導(dǎo)作用。存在的挑戰(zhàn)和難點 ①二期、三期建造數(shù)量較一期多，體量均比一期大，外立面更加復(fù)雜需要對外立面精細(xì)管控的點更多；②二期115樓變更，對地塊內(nèi)建筑日照的影響，特別是對6樓、5樓的影響，要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計的雙向消化；③解決因二期115樓戶型變更造成的項目車位配置增加的難度（已建成的地下車庫與車位數(shù)量的矛盾）；④一期交付后小業(yè)主提出的問題，在二期的實施過程中落實妥善解決（主要集中于室外空調(diào)機(jī)位的安置，及建筑裝飾線條的安全問題）；⑤二、三期景觀效果，在設(shè)計方面不僅需要有對一期的延續(xù)，更需要有所提升。 應(yīng)對措施和方法①要求方案公司完成每幢樓的立面分色圖，并對陽臺、飄窗等特殊部位做節(jié)點祥圖處理。②加強(qiáng)與日照分析中心的溝通，以保證規(guī)劃審核通過。③建立與相關(guān)職能部門和專業(yè)企業(yè)的溝通，探討機(jī)械停車方案的可行性。④完成對室外機(jī)位等的優(yōu)化，并與集團(tuán)討論改進(jìn)優(yōu)化建筑線條的造型尺寸。⑤加強(qiáng)設(shè)計效果控制，從圖紙與施工過程入手。（二）、在二、三期施工圖的設(shè)計及后期施工配合中，設(shè)計部對項目存在的困難提出了相應(yīng)的技術(shù)措施： 規(guī)劃及建筑戶型設(shè)計方面：經(jīng)過二期建筑單體的變更，對整體地塊停車數(shù)量的要求產(chǎn)生了較大的影響，在地下車庫面積不可能進(jìn)行增加，地面車位數(shù)根據(jù)規(guī)劃要求已飽和的情況下，尚需增加36個車位，是有較大難度的。擬建議考慮增加部分機(jī)械停車泊位。根據(jù)一期交付后，小業(yè)主的反饋情況，一期空調(diào)外機(jī)位的安放，將影響戶型空間內(nèi)局部空間的使用（特別是南北陽臺，及空中花園的使用），對二、三期設(shè)計部已聯(lián)合設(shè)計院對每個戶型的空調(diào)外機(jī)位進(jìn)行優(yōu)化處理。調(diào)整后的設(shè)計考慮了外立面不受大的影響，仍保持一期的整體風(fēng)格。對此，將結(jié)合施工圖設(shè)計單位及方案設(shè)計單位，共同來解決這個問題。 景觀方面在景觀處理方面，著意增添“柔”的氣質(zhì)在項目里。水是精品樓盤的必備元素。在水景方面，極盡全能去表達(dá)水的各種表情，有意去設(shè)置一系列表情，做到天人合一，柔美和諧。在一期景觀中已有了四處水景，這四處水景都在每個區(qū)域起到了畫龍點睛的作用，但由于一期地形的局限性，這四處水景均不是很大。而設(shè)計中二期臺地中央景觀地形的規(guī)整性、連續(xù)性有兩處較大面積的水景，這兩處水景的成敗將關(guān)系到整個小區(qū)景觀效果的好壞。因此，這兩處水景可以說是整個二期景觀的重中之重，設(shè)計部將從圖紙及現(xiàn)場控制兩方面同時加大力度，保證水景的一舉成功。 立面注重細(xì)部設(shè)計立面設(shè)計利用現(xiàn)代建筑設(shè)計手法，關(guān)注文化意境的塑造，將內(nèi)涵凝斂于形體之內(nèi)，在含蓄曲折的表達(dá)中，給人以更多地審美空間和趣味。造型設(shè)計上新古典主義風(fēng)格的體現(xiàn)，根據(jù)『景瑞曦城』的總體布局、概念設(shè)計，建筑單體在造型上的特色主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1）比例（三段式）：建筑立面中造型單元母體元素——三段式（穩(wěn)重基座+挺拔中部+豐富頂部）的比例控制反復(fù)恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)，使建筑的立面呈現(xiàn)出特有的韻律感，不僅延續(xù)了古典主義高貴、典雅的風(fēng)格，也體現(xiàn)出了城市時代氣息，強(qiáng)化人的視覺感受。2）錯落：規(guī)劃整體：在沿街連續(xù)的立面設(shè)計中，隨著建筑高度有序的增加，造型單元母體也隨之抬升，給人一種強(qiáng)烈的升騰感覺，增加了建筑立面的動感。建筑個體：建筑群外低內(nèi)高的錯落有致，結(jié)合中間塔樓的不同造型，創(chuàng)造出豐富的建筑輪廓天際線，豐富了建筑群的群體形象，使建筑群與天空背景相互融合。商業(yè)街裙房的設(shè)置也摒棄了傳統(tǒng)的整齊統(tǒng)一的做法，結(jié)合建筑群變化的建筑立面，通過門、窗、幕墻等元素的錯落組合、橫豎線條的反復(fù)穿插等，豐富了立面的形式。3）材質(zhì)、色彩的變化：在秉承新古典主義風(fēng)格的基礎(chǔ)上，通過建筑外立面的深、淺顏色搭配，并結(jié)合玻璃、石材、鋼等材質(zhì)，通過造型單元母體的復(fù)合，使材質(zhì)的組合呈現(xiàn)一定的韻律感，也使立面虛實對比的效果得到加強(qiáng)：由玻璃、不銹鋼、石材等組成的幕墻、鋼結(jié)構(gòu)線條也隨之不斷的重復(fù)出現(xiàn)，展現(xiàn)了豐富立面。（三）、嚴(yán)格控制項目設(shè)計成果的質(zhì)量嚴(yán)格控制項目設(shè)計成果的質(zhì)量對于從設(shè)計環(huán)節(jié)控制成本具有非常重要的作用，因此，設(shè)計部擬采用以下措施確保設(shè)計成果質(zhì)量：擴(kuò)初及施工圖設(shè)計階段每周與施工圖設(shè)計單位舉行例會，討論相應(yīng)階段的圖紙問題。在施工圖設(shè)計階段要形成一個典型的強(qiáng)矩陣管理模式以加強(qiáng)中間過程質(zhì)量的控制。該組織結(jié)構(gòu)成員配置可由設(shè)計經(jīng)理、工程項目經(jīng)理，以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等組成。在中間過程質(zhì)量控制中，依據(jù)設(shè)計院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量。成果審查，即對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。（四）、現(xiàn)場配合的及時性和準(zhǔn)確性由于二、三期的同時施工，并且體量較一期大了差不多有一倍，而實際的工期與一期的差別并不大，這就對后期施工中的工作量提出了更高的要求。由于后期施工會出現(xiàn)很多有突發(fā)性、時間緊的施工問題，必須在很短的時間內(nèi)解決到位，這就對設(shè)計部的工作提出了更高的要求，對此設(shè)計部將會采取以下措施： 前期施工圖的認(rèn)真審核