【正文】 房屋的套內建筑面積 由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 套內房屋使用面積 為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。 套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。 共有建筑面積(公有建筑面積) 共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 共有建筑面積的計算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 住房功能細分術語居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 臥室 供居住者睡眠、休息的空間。 起居室（廳） 供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 廚房 供居住者進行炊事活動的空間。 衛(wèi)生間 供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 使用面積 房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。 套型 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 層高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：、。 室內凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 住宅開間 住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：、、。 住宅進深 住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：、、、。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。 平臺 供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 露臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 過道 住宅套內使用的水平交通空間。 壁櫥 住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。 壁龕利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分 吊柜 住宅套內上部的貯藏空間。 躍層住宅 套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 走廊 住宅套外使用的水平交通空間。 架空房屋 指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。 閣樓 指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。 騎樓 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 單元式房屋指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 幢是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。 廊泛指聯接房屋墻體以外，有圍護結構和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構成“房屋”的相應條件。 柱廊有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。 檐廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 挑廊挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。 通廊指聯接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。 門廊指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。 陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。 封閉陽臺原設計及竣工后均為封閉的。 非封閉陽臺原設計或竣工后不封閉的陽臺。 凹陽臺凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。 凸陽臺挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。 底陽臺房屋一層的陽臺。 挑陽臺房屋二層（含二層）以上的陽臺 房屋總層數房屋總層數為地上層數加地下層數之和。房屋所在層數系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數用自然數表示，地下的層數用負數表示；（含）以上的計算層數。 房屋地上層數一般按室內地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，（含）以上的，計算地上層數。 房屋地下層數指采光窗在室外地坪以下的，（含）以上的地下室的層數。 自然層。 技術層指建筑物的自然層內，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。 附屬層(夾層)指介于自然層之間的夾層。 假層指位于自然層以上，不計層數，如屋面層。 避難層高層建筑中用作消防避難的樓層。 自然層數按樓板、地板結構分層的樓層數。 中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 標準層平面布置相同的住宅樓層。 結構(設備)轉換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構（設備）類型，并通過該樓層進行結構（設備）轉換，則該樓層稱為結構（設備）轉換層。房屋修繕術語房產折舊指房產在使用時間內損耗的價值，稱房產折舊。計算時通常采用直減法（使用年限法，定額折舊法），將房產應提取的數額，按使用年限分配。其公式如下：房產每年折舊額=[房產原值（計價時的凈值）—殘余價值+清理費用]/房產預計使用年限（尚能使用年限） 房屋耐用年限通常指房屋能按其設計功能正常使用的年限。以主體結構確定的建筑耐久年限分下列四級：一級耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級耐久年限50～100年適用于一般性建筑。三級耐久年限25～50年適用于次要的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時性建筑。 房屋修繕是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。 房屋完好率是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式：房屋完好率= （完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）247。房屋建筑總面積100% 危房率是指危險房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計算公式：危房率=危險房屋建筑面積247?？偟姆课萁ㄖ娣e100%翻修工程是指凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。中修工程是指凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構的工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。小修工程是指凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。綜合維修工程是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。房屋修繕投資是指對房屋進行各項修繕的投資。保修期是指物業(yè)開發(fā)建設單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔保修責任的期限。共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。商品房維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規(guī)定，新建商品住宅(包括經濟適用住房)出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。 房改房維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。公共維修基金額是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。住宅共用部位共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規(guī)定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備的維修基金（簡稱公共維修基金），專項用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。第四章：房地產銷售常用語的解釋第一部分：常用術語的解釋土地類型：年土地按其性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公共設施用地及自由集資，微利房地產。土地使用權年限：是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者（市土地使用權年限以最新的通告為準），土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。土地使用費：土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2占地/年規(guī)劃局：代表國家對城市的規(guī)劃設計進行引導和監(jiān)控。國土局：代表國家行使土地所有者的職權。房管局產權登記處辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。確權：是依照法律、政策的規(guī)定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批準、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利。房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房地產抵押登記：是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區(qū)、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。 房地產權初始登記：指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、 附著物的所有權進行的登記。建筑密度：是指小區(qū)內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。五證兩書：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理《商品房預售許可證》，發(fā)展商將有關資料送國土局申請。兩書是指 《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》房地產買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內銷的房地產合同亦需做公證，外銷的房地產合同必須做公證。房地產證是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權屬的法律憑證。銀行按揭：是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。住房公積金 是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。具體內容主要有三個方面：（1）個人存儲，單位資助住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。（3）按專項使用的原則運用住房公積金。人住房抵押貸款：是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。人住房擔保貸款：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人