【正文】 銷售人員清閑的時間,不和人家接待客戶的主要時間沖突的情況下,你就會了解很多情況。以什么的身份和借口交談會最佳？明著去或暗著來結(jié)果會是什么？表不表明身份其實它涉及行業(yè)銷售水準(zhǔn)，個人心態(tài)和處世態(tài)度，以及個人修養(yǎng)，真正需要的資料不會輕而易舉得到的，要經(jīng)驗去估，去觀察。、假扮客戶踩盤人假扮客戶大都出于這樣一種假設(shè)：“我把自己當(dāng)成一個準(zhǔn)客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒了！”其實搞的大家都跟FBI似的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實行傭金制的公司一般實行的是輪流接待客戶制，一輪過當(dāng)天可能就再也沒有機(jī)會接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。、直接標(biāo)明同行的身份一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能得到優(yōu)待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那么幾次意外；而在房地產(chǎn)發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，多數(shù)跑盤人都會有不被同行善待的記憶。當(dāng)然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個借口以閑聊或?qū)W習(xí)的口吻了解情況（比如我認(rèn)識某代理公司的老總，因為某事需要到其項目踩盤，對于這種小事其實時沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場銷售經(jīng)理，講明來意。同行進(jìn)行信息溝通，你需要信息時也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。通常在你表明了身份之后會有兩種情況，一是銷售人員把你當(dāng)成“準(zhǔn)客戶”接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當(dāng)銷售人員把你當(dāng)作“準(zhǔn)客戶“接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會說：“這不太好說，這不方便說，那個保密”，非常讓人真生氣，（心理暗想：“非要裝做買房的顧客，把你騙來騙去，浪費你的感情才高興！我既然來踩盤，那就說明這是個任務(wù)，是任務(wù)就必須完成！”），因此踩盤人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時候說，我在如果想要在那個售樓部拍一個東西，我會天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會有人整天“陪著我”！ 在這種情況下不排除銷售人員有內(nèi)部規(guī)定，我想最根本的就是踩盤人和她沒有直接的利益關(guān)系，當(dāng)然也不排除踩盤的也太多了的情況。、踩盤一定要準(zhǔn)備好相應(yīng)的設(shè)備和交通工具很多管理層已經(jīng)認(rèn)識到了解競爭對手信息對自己項目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對市調(diào)人員進(jìn)行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經(jīng)過長時間的交流后無法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便于存儲有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機(jī)（如果要記錄樓盤的工地現(xiàn)場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數(shù)碼相機(jī)，記住是微型的不是大型的數(shù)碼相機(jī)）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進(jìn)去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處“亂竄”；如果你要調(diào)研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價服裝，最好公司派專職司機(jī)拉市調(diào)人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費習(xí)慣、言談舉止相吻合。踩盤一定要端正心態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)特殊原因致使諸多邊緣從業(yè)人過于感性與自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”實在太難，多換位多包容，一定會有意想不到的回報，古人云“退一步海闊天空！”要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態(tài)度的惡劣，那樣得到的結(jié)果往往是你相信的結(jié)果，在做每件事情的時候，如果你能換個角度，朝好的方向去想，所得到的結(jié)果往往事倍功半，有的時候去某個項目踩盤會發(fā)現(xiàn)其它公司的踩盤者也在，都認(rèn)識發(fā)生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過去了。第二部分：售樓處銷售人員的行為準(zhǔn)則 銷售人員的要有“善待同行的理念” 、多個朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。就一個城市而言，地產(chǎn)人的圈子實在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過程中能結(jié)識新的朋友，何嘗不是個人社會專業(yè)資源的延展?，F(xiàn)在得市場信息是流通網(wǎng)絡(luò)，不從這里得到，也會從別得地方得到，用遮掩不友善得態(tài)度對待對方，結(jié)果只能使自己職業(yè)生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的市場上，根本就沒有什么秘密可言很多信息是公開的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓(xùn)的時候管理層就要灌輸給銷售人員“損人不利己的事最好別干”思想。、接待踩盤者對銷售新手來說事個難得的鍛煉自己的機(jī)會。專業(yè)的銷售人員并不怕競爭對手來踩盤,反而希望大家互相了解,進(jìn)行信息交流,因為來踩盤的人都是業(yè)內(nèi)人士，其實一個樓盤的好與壞，業(yè)內(nèi)人士的評價很重要。剛?cè)胄胁痪娩N售人員,應(yīng)該喜歡接待踩盤的才對,因為你會覺得他們懂得多,問的也專業(yè),能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個新手,能把一個踩盤的應(yīng)付下來,就象征著你出師了!、友好一些對于踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！友好一些，可以為自己在業(yè)界樹立良好的口碑；友好一些，你可能獲得更多的客戶，因為同行也要買房，而且同行還是周邊人在賣房時的意見領(lǐng)袖；友好一些，你也許改天就可能被哪個老總高薪挖走；友好一些，市調(diào)人員也就是了解一些基本信息，可能還不比客戶問得多。、被踩盤人員的感受和禮遇看待事物的時候我們應(yīng)該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼吁踩盤時遇到尷尬的同時，也要換個角度站在銷售人員的處境去想想他們的難處，大家都能理解的一點是現(xiàn)在售樓部是輪換接客戶，接一個踩盤的，勢必會少接一個準(zhǔn)客戶，（當(dāng)然這種機(jī)會在售樓部基本上大家都均等的，今天你接一個踩盤的，明天就輪到我了）如果這個踩盤者能誠實的說明來意，也就罷了，人心換人心，大家都干這一行，沒準(zhǔn)以后還能碰上，更何況房地產(chǎn)這個圈子很小，少了一個準(zhǔn)客戶，但是多了一個同行朋友，以后還可以互同有無，何樂而不為呢，大家心知肚明，能告訴客戶的也就能告訴你沒必要遮遮掩掩的，該亮出來的總歸要亮出來，最頭疼的是裝的又不象客戶，言談之中多有專業(yè)水準(zhǔn)，問是不是同行，還死不承認(rèn)的那種；他們往往在大多數(shù)情況下都會表現(xiàn)出一副高高在上、志高氣昂的表情，這就造成很多語言上發(fā)生了帶有侵犯、不尊重他人的現(xiàn)象，同時也可能會無意識的與自己所處項目進(jìn)行比較，在話語中會帶有歧視、輕視等感情色彩。你想誰愿意面對一個不誠懇的人，既然這樣銷售人員的態(tài)度也會變的，說白了要想騙取一個有經(jīng)驗的銷售人員，要付出很大的代價，所以我們也要善待銷售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠。銷售人員的接待方式方法其實在工作中遇到的好多銷售人員都說自己對同行比較友好的，大部分銷售經(jīng)理也要求這樣做，在不占用輪次的情況下，還是希望有更多的機(jī)會和同行溝通。但是需要在溝通過程還是保守必要一些商業(yè)秘密的比如樓盤的最終成交價格、最大的折扣幅度、銷控計劃、銷售率、客源構(gòu)成、將要實施的促銷活動等等。 附件： 調(diào)研大綱1 、區(qū)域市場實態(tài)分析 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。 項目周邊競爭性樓盤再次調(diào)查與分析：樓盤名稱位 置賣 點交 通總 建 面樓盤類型主力戶型主力面積規(guī) 劃開工時間開盤時間平均單價配套設(shè)施付款方式銷售進(jìn)度入伙時間媒體選擇物業(yè)管理備 注 區(qū)域樓盤供應(yīng)量（待售）調(diào)查與分析：樓盤名稱二房（套）/面積三房（套）/面積四房（套）/面積其它（套）/面積本項目合計本項目所占比例 區(qū)域樓盤最近半年供應(yīng)/銷售量統(tǒng)計分析：樓盤名稱二房（套）/面積三房（套）/面積四房（套）/面積其它（套）/面積合計 區(qū)域樓盤未來競爭形勢（待開發(fā)地塊）調(diào)查與分析：樓盤名稱地塊位置地塊面積建筑形態(tài)建筑面積現(xiàn)狀預(yù)計開發(fā)時間 行銷組合 產(chǎn)品策略①品牌形象 ②建筑風(fēng)格定位 ③戶型定位 價格策略①單方成本[工程成本+非工程成本] ②定價策略：均價、付款方式和優(yōu)惠政策、樓層與方向、方位差價③利潤目標(biāo)（利潤預(yù)測表） ④價格分期策略： a內(nèi)部認(rèn)購價 b開盤入市價 c調(diào)價策略 通路策略①公司自行銷售 ②委托代理公司銷售 ③委托包銷 ④中介銷售 ⑤供應(yīng)商以貨易樓 推廣策略①媒體選擇 ②投放頻率及規(guī)模（配合各階段銷售方案執(zhí)行） ③廣告設(shè)計 ④現(xiàn)場包裝 ⑤公關(guān)活動 ⑥費用估算3 、開盤時機(jī)規(guī)劃①內(nèi)部經(jīng)濟(jì)狀況運行分析 ②項目所在地市場情況簡明分析 ③開工時間建議④內(nèi)部認(rèn)購時間建議 ⑤開盤時間建議4 、各階段銷售方案的初步安排①內(nèi)部認(rèn)購期 ②開盤強(qiáng)銷期（分段） ③銷售擴(kuò)張期 ④掃尾清盤期 項目周邊競爭樓盤市調(diào)總表（復(fù)調(diào)總表）● 制表人姓名： ● 制表日期： 年 月 日案 名位 置投資興建企劃銷售規(guī)劃用途基地面積總建筑面積建筑樓層規(guī)劃面積主力面積平均單價主力總價付款折扣總銷金額總 戶 數(shù)可售戶數(shù)促銷單位銷 售 率車位售價/租價貸款銀行貸款年限工程進(jìn)度公開日期調(diào)查日期售 樓 處電 話得房率/綠化率投資商電話備 注注：制表人/專案組可復(fù)印后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)送至市調(diào)部、策劃專案作存份項目分析的內(nèi)容：項目綜合分析 項目SWOT分析項目定位： a產(chǎn)品 b價格（參考二手房價格做價值沉淀） c銷售周期 d銷售節(jié)奏片區(qū)主要競爭對手分析 識趣主要競爭對手分析 做/還是不做？