【導(dǎo)讀】進(jìn)物業(yè)保值升值。報(bào)告開發(fā)公司，督促承建商整改。術(shù)能手評比工作。立卷、存檔及檔案管理工作。維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結(jié)案工作。組織對各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，負(fù)責(zé)向上級提交相關(guān)處理意見報(bào)告。制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無安全責(zé)任事故。能源費(fèi)用測算工作。對重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。報(bào)告的技術(shù)性問題分析鑒定。情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問題。立標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。

　　

【正文】 次供水的水泵、閥門及供水管道。 二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢 1 次，每年維保 1 次。 分戶家中的給水由業(yè)主負(fù)責(zé)，分戶外直給水公共 部分由市政自來水公司負(fù)責(zé)。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等。 潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 49 供氣系統(tǒng)：煤氣。 煤氣：每月巡檢 1 次，維保、急修都由市政煤氣公司負(fù)責(zé)。 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 電梯系統(tǒng)： 每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測 1 次。 升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測 1 次。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。 樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢 1 次。采取應(yīng)急維修的工作方式。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系 統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng) 50 伸縮式電動(dòng)門：每月月檢修 1 次。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。 1空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運(yùn)行時(shí)間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委）。 1特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。 中水處理設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。 泳池過濾設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。 1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī) 動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。 1通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）。 對講機(jī)：使用前檢查 1 次。采取應(yīng)急維修的方式。 1輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)。 空壓機(jī)：每季度檢查 1 次。每年維保 1 次。 管道疏通機(jī)：每次使用前檢查 1 次。使用完后保養(yǎng) 1 次。 51 四、計(jì)量設(shè)備維護(hù)要求 計(jì)量設(shè)備：壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表。 壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1 次計(jì)量。 52 設(shè)備 設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書 目的：建立公司管理設(shè)施設(shè)備的作業(yè)方式。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。 職責(zé)： 工程部職責(zé)： 工程部制定設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求。每半年組織一次對設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評審，達(dá)到不斷改進(jìn)的目的。 每月對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。 組織小區(qū)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完好率的統(tǒng)計(jì)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，采取預(yù)防措施和糾正措施 組織、督促 、查驗(yàn)小區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的對外維保委保工作 小區(qū)工程主管職責(zé)： 全面了解、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的位置及配置情況。 維保計(jì)劃。 組織小區(qū)維修人員實(shí)施維保工作和日常維修工作。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報(bào)的溝通工作。負(fù)責(zé)問題匯報(bào)的溝通處理工作。 做好設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。 53 對標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見控制》上予以記錄，作為今后評審的依據(jù)。 維修人員 職責(zé)： 按照公司對設(shè)施設(shè)備的各項(xiàng)管理要求，對小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 對巡檢、檢查、維修保養(yǎng)工作做好相應(yīng)的記錄。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 向管理處的管理人員提出意見。 小區(qū)各管理人員職責(zé) 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項(xiàng)工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時(shí)應(yīng)予以記錄，并報(bào)到管理處指定的人員手中。 內(nèi)容 業(yè)所涉及到的設(shè)施設(shè)備制定本公司的設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。得到批準(zhǔn)后組織各部門及各管理處人員進(jìn)行培訓(xùn)。每隔半年組織對設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評審，并根據(jù)運(yùn)作情況向公司提出設(shè)施設(shè)備的管理意見，采取糾正措施和預(yù)防措施。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃的執(zhí)行情況和各 54 項(xiàng)記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對查出的問題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。 審核各小區(qū)關(guān)于工程維修維保中的簽報(bào)，在小區(qū)的 簽報(bào)單上提出部門意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。必要時(shí)聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行解決。 同，并對外委項(xiàng)目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗(yàn)收。 工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下，負(fù)責(zé)采購由小區(qū)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，大批量的設(shè)施設(shè)備。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報(bào)。 工程部每年組織兩次培訓(xùn)，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理和安全運(yùn)行。形式采取交流經(jīng)驗(yàn)、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。 小區(qū)工程主管組織維修人員建立起小區(qū)的設(shè)施設(shè) 備臺(tái)帳和名細(xì)，并根據(jù)公司《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，并組織實(shí)施。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃須報(bào)至工程部得到審核和批準(zhǔn)。 小區(qū)工程主管、維修管理人員和涉及到設(shè)施設(shè)備管理的人員都要開展培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和掌握公司制定的《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。實(shí)時(shí)填寫各個(gè)文件的《文件意見控制》作為文件評審和工作改進(jìn)的依據(jù)。 55 小區(qū)對設(shè)施設(shè)備應(yīng)采取 全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。接口管理由管理處安排給其他各部門或片區(qū)管理人員。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。 工程主管根據(jù)本小區(qū)的維保計(jì)劃每月應(yīng)制定月度計(jì)劃填入《計(jì)劃單》，《計(jì)劃單》內(nèi)要求填入小區(qū)維修人員應(yīng)做的工作和維修主管應(yīng)做的工作和需要相關(guān)部門進(jìn)行配合的工作。工程主管安排小區(qū)維修人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個(gè)機(jī)站房時(shí)，應(yīng)填寫機(jī)站房內(nèi)相應(yīng)的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風(fēng)機(jī)巡檢表》、《二 次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》、《消防監(jiān)控室巡檢表》，工程主管要對設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。抽檢或檢查時(shí)可依據(jù)《計(jì)劃單》或公司及管理處的臨時(shí)安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》，按表單的內(nèi)容進(jìn)行檢查。對于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。 根據(jù)計(jì)劃或安排，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、抽檢、檢查時(shí)，達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)的 問題和出現(xiàn)的故障都填入《問題處理單》，每份《問題處理單》都交到管理處指定的人員手中，指定的人員簽收后對問題和故障進(jìn)行分類、安排和跟蹤，最終處理的情況填入《問題處理單》，處理情況分為“已解決”、“列入下月（或周）工作計(jì)劃”、 56 “報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)處理”、“報(bào)公司相關(guān)部門處理”。 應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見《應(yīng)急上門維修標(biāo)準(zhǔn)程序》。對于按計(jì)劃或安排進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)，填寫《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進(jìn)行核查，對完成情況進(jìn)行評定。 工程主管根據(jù)月（或周）計(jì)劃以及臨時(shí)突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項(xiàng)維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 小區(qū)各管理人員平時(shí)處理日常事務(wù)時(shí)，通過發(fā)現(xiàn)、遇到、巡視到、有業(yè)主報(bào)到等方式發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)予以記錄報(bào)到管理處前臺(tái)，由前臺(tái)將情況予以記錄轉(zhuǎn)到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》，按本作業(yè)指導(dǎo)書 的內(nèi)容進(jìn)行處理。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。 57 設(shè)備編號作業(yè)指導(dǎo)書 ： 建立設(shè)備編號是為了更好地 對各小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行管理。 ： 銀城物業(yè)公司所管理的各個(gè)小區(qū)的各種設(shè)備。 ： 銀城物業(yè)公司工程部：制定各種機(jī)電設(shè)備和測量設(shè)備的編號方法。 銀城物業(yè)公司工程部：負(fù)責(zé)組織實(shí)施制定的編號方法。 各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工：具體實(shí)施上標(biāo)識(shí)牌維護(hù)標(biāo)識(shí)牌。 ： 的編號方法。同時(shí)報(bào)請物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，編號方法經(jīng)批準(zhǔn)后既時(shí)生效，開始執(zhí)行。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實(shí)施編號方法，組織各小區(qū)管理處 和各管理處的維修水電工展開工作。同時(shí)應(yīng)按編號建立設(shè)施、設(shè)備的清單。 規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 系統(tǒng)分類的排列順序?yàn)椋? 58 供配電設(shè)備 a、高壓配電柜 b、變壓器 c、低壓配電柜 d、發(fā)電機(jī) e、樓層配電柜 f、控制柜 給排水設(shè)備 a、地下蓄水池 b、生活水泵系統(tǒng) c、供水箱 d、減壓閥 e、閘閥 f、潛水泵 電梯設(shè)備 a、消防電梯 b、客梯 c、貨梯 d、扶梯 中央空調(diào)設(shè)備 a、中央空調(diào)燃油鍋爐 b、冷卻水塔 c、熱泵 d、冷卻泵 e、循環(huán)泵 f、控制柜 消防設(shè)備 a、主控柜 b、模擬柜 c、聯(lián)動(dòng)控制柜 d、消防水泵 e、噴灑泵 f、（排煙正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī) g、防火卷簾門 公用天線設(shè)備 a、天線架 b、放大器 防盜對講設(shè)備 a、主機(jī) 電視監(jiān)控設(shè)備 a、控制器 b、電視機(jī) c、攝像鏡頭 c、錄像機(jī) d、錄像帶 59 車輛管理設(shè)備 a、汽車道閘 三表計(jì)量設(shè)備 a、計(jì)算機(jī) b、 UPS 電源 綠化機(jī)械 a、剪草機(jī) b、割灌機(jī) c、打藥機(jī) 測量設(shè)備 a、卷尺 b、磅稱 c 萬用表 加工等固定資產(chǎn)設(shè)備 設(shè)備分類代碼 名 稱 代碼 名 稱 代碼 名 稱 代碼 高壓配電柜 GPG 消防泵 XFB 消防電梯 XT 變壓器 BYQ 噴灑泵 PSB 客梯 KT 柴油發(fā)電機(jī) CFJ 潛水泵 QSB 貨梯 HT 低壓配電柜 DPG 補(bǔ)壓泵 BYP 扶梯 FT 消防控制柜 XKG 生活給水泵 GSB 空調(diào)柜機(jī) GK 中央空調(diào) ZK 空調(diào)水泵 KB 空調(diào)水塔 ST 電視監(jiān)控設(shè)備 JK 電子設(shè)備 DZ 三表計(jì)量設(shè)備 JL 綠化設(shè)備 LH 水池 SC 風(fēng)機(jī) FJ 汽車道閘 DZ 防火卷簾門 JLM 防盜對講 DJ 公用天線 TX 閥門 FM 電機(jī) M 計(jì)量器具 Me 60 設(shè)備位置代碼 銀城物業(yè)： YCWY 九九公寓： JJ 陶谷新村： TG 五臺(tái)花園： WT 聚福園： JFY 設(shè)備編號方法為 設(shè)備代碼 /設(shè)備位置 編號順序 例如： YCWY/JJ/XB 001 YCWY：銀城物業(yè) XB：代表消防泵 JJ：代表九九公寓 001：代表設(shè)備編號順序 安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，例如：地下室水泵房。 設(shè)備在貼上標(biāo)識(shí)牌后，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護(hù)。若標(biāo)識(shí)掉 落，應(yīng)重新貼上。若標(biāo)識(shí)牌損壞，應(yīng)向管理處匯報(bào)并把損壞的標(biāo)識(shí)牌交到管理處，同時(shí)申請新的標(biāo)識(shí)牌重新貼上。管理處應(yīng)將損壞的標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。 若設(shè)備報(bào)廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報(bào)，將標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。 61 設(shè)施設(shè)備周期性檢查作業(yè)指導(dǎo)書 目的：制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行周期性巡檢和檢查的要求，小區(qū)管理人員定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，達(dá)到科學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的要求。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。 引用標(biāo)準(zhǔn)：南京銀城物業(yè)管理有限公司制定 的《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求》和《設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 作業(yè)內(nèi)容： 、部分設(shè)施設(shè)備必