【正文】 染的要預(yù)先采取措施。 、維修后達(dá)到的效果。 、維修工作完成后清理現(xiàn)場(chǎng)。 、完成維修任務(wù)后請(qǐng)業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。 、離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)當(dāng)使用 公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌。 、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報(bào)告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對(duì)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨浮? 、業(yè)主對(duì)維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時(shí)間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費(fèi)用，遇到這些問(wèn)題時(shí)，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然 后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門(mén)與業(yè)主溝通，原則是不能一個(gè)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理，現(xiàn)場(chǎng)必須達(dá)到管理處 2 人或 2 人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個(gè)見(jiàn)證人。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開(kāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場(chǎng)，留下管理處電話，請(qǐng)業(yè)主另約時(shí)間再行維修工作。對(duì)業(yè)主的客人按公司員工手冊(cè)規(guī)定的禮貌用語(yǔ)打招呼。 保養(yǎng)：工作人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整。 物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1 次 屋面、露臺(tái)：每半年檢查 1 次。 避雷接地：每年測(cè)試 1 次。 監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。 消防泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 汽車(chē)庫(kù)與自行車(chē)庫(kù)的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1 次 汽車(chē)庫(kù)與自行車(chē)庫(kù)的采光窗、采光井：每季度巡檢 1 次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門(mén)樓、崗?fù)ぁ⒏魇狡碌?、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 垃圾車(chē)：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。 樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)：每月檢查1 次。 外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查 1 次，每年疏通 1 次。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。 高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制 箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變： 48 每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。 防火卷簾門(mén)：每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門(mén)、接頭、排水管道及限位控制開(kāi)關(guān)等。 49 供氣系統(tǒng)：煤氣。 升降式立體停車(chē)系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系 統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運(yùn)行時(shí)間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委）。 1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī) 動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。 1輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)。使用完后保養(yǎng) 1 次。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問(wèn)題。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報(bào)的溝通工作。 維修人員 職責(zé)： 按照公司對(duì)設(shè)施設(shè)備的各項(xiàng)管理要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 小區(qū)各管理人員職責(zé) 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項(xiàng)工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時(shí)應(yīng)予以記錄，并報(bào)到管理處指定的人員手中。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃的執(zhí)行情況和各 54 項(xiàng)記錄，填寫(xiě)《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對(duì)查出的問(wèn)題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。 同，并對(duì)外委項(xiàng)目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗(yàn)收。形式采取交流經(jīng)驗(yàn)、工程部安排人員授課、聘請(qǐng)公司以外的專業(yè)人員授課等。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開(kāi)展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見(jiàn)《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》。對(duì)于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備檢查表》，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。 工程主管根據(jù)月（或周）計(jì)劃以及臨時(shí)突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項(xiàng)維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 ： 銀城物業(yè)公司所管理的各個(gè)小區(qū)的各種設(shè)備。 ： 的編號(hào)方法。 規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。若標(biāo)識(shí)牌損壞，應(yīng)向管理處匯報(bào)并把損壞的標(biāo)識(shí)牌交到管理處，同時(shí)申請(qǐng)新的標(biāo)識(shí)牌重新貼上。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。 若設(shè)備報(bào)廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報(bào)，將標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。 設(shè)備在貼上標(biāo)識(shí)牌后，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護(hù)。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實(shí)施編號(hào)方法，組織各小區(qū)管理處 和各管理處的維修水電工展開(kāi)工作。 銀城物業(yè)公司工程部：負(fù)責(zé)組織實(shí)施制定的編號(hào)方法。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。 應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見(jiàn)《應(yīng)急上門(mén)維修標(biāo)準(zhǔn)程序》。工程主管安排小區(qū)維修人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個(gè)機(jī)站房時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)機(jī)站房?jī)?nèi)相應(yīng)的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風(fēng)機(jī)巡檢表》、《二 次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》、《消防監(jiān)控室巡檢表》，工程主管要對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對(duì)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。 55 小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備應(yīng)采取 全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃須報(bào)至工程部得到審核和批準(zhǔn)。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報(bào)。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問(wèn)題。得到批準(zhǔn)后組織各部門(mén)及各管理處人員進(jìn)行培訓(xùn)。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 做好設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。 維保計(jì)劃。每半年組織一次對(duì)設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評(píng)審，達(dá)到不斷改進(jìn)的目的。 壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1 次計(jì)量。每年維保 1 次。 對(duì)講機(jī)：使用前檢查 1 次。 中水處理設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。 樓道照明、機(jī)房照明、車(chē)庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢 1 次。 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車(chē)系統(tǒng)。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。 二次供水的水泵、閥門(mén)及供水管道：每天巡檢 1 次，每年維保 1 次。 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：每日巡檢 1 次，使用過(guò)程中采取應(yīng)急維修方式。 集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門(mén) 每季度檢查 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 集水坑：每季度檢查 1 次。 室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管 47 井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑。 生活水箱：每天巡檢 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 垃圾場(chǎng)：每季度檢查 1 次，每年 維保 1 次。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車(chē)、拖把池、垃圾場(chǎng)。每周保潔 1 次。 水泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 空置房：每周戶外巡檢 1 次。 外墻面：每半年檢查 1 次。 年檢：對(duì)有要求的項(xiàng)目向相應(yīng)的部門(mén)申請(qǐng)檢測(cè)，并得到結(jié)論。 檢查：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動(dòng)試驗(yàn)、測(cè)量等方法查看。 43 、維修作業(yè)過(guò)程中遇到業(yè)主家中有人來(lái)拜訪，必須詢問(wèn)業(yè)主是否需要先行離開(kāi)等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)。 、維修作業(yè)的過(guò)程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開(kāi)業(yè)主家時(shí)，向業(yè)主簡(jiǎn)單說(shuō)明情況，并約定多少時(shí)間后重新再來(lái)進(jìn)行維修。 、維修過(guò)程中，業(yè)主對(duì)維修方式、維修結(jié)果、維修收費(fèi)價(jià)格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請(qǐng)業(yè)主或使用電話或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門(mén)與業(yè)主進(jìn)行解釋?？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識(shí)，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒(méi)有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說(shuō)一些問(wèn)題。業(yè)主如果需要收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在 3 天之內(nèi)送上門(mén)。對(duì)于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行清除。 、業(yè)主新增加的要求處理。 、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管?chē)?yán)重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)主 40 生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報(bào)情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時(shí)供電、臨時(shí)供水、臨時(shí)應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門(mén)，切斷氣源，打開(kāi)窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道 有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)損失不擴(kuò)大。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)業(yè)主對(duì)于需要維修的部位有無(wú)特殊情況，有無(wú)貴重物品需要移開(kāi)，以及維修過(guò)程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒(méi)有注意在維修過(guò)程中給業(yè)主帶來(lái)不必要的損失。 、向業(yè)主告知收費(fèi)情況時(shí)，不要和業(yè)主協(xié)商價(jià)格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無(wú)權(quán)對(duì)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，如果業(yè)主認(rèn)為價(jià)格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。 、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個(gè)工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。 、對(duì)需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行檢查。并告知業(yè)主上門(mén)打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報(bào)修，安排維修人員前來(lái)進(jìn)行維修。每半年收集一次意見(jiàn)，通過(guò)評(píng)審對(duì)作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。 管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可靠，機(jī)頭和底盤(pán)支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無(wú)雜物，機(jī)械傳動(dòng)部位潤(rùn)滑良好。火花塞連接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火?？諝饫鋮s通道通暢。控制開(kāi)關(guān)操作靈活?？刂崎_(kāi)關(guān)操作靈活。空氣濾芯不臟污。每年試用前必須由電工對(duì)水處理設(shè)備進(jìn)行安全檢查一次。過(guò)濾設(shè) 35 備的流程標(biāo)識(shí)按 的要求。出水能夠達(dá)到設(shè)定值。 無(wú)壓燃油鍋爐：能夠正常運(yùn)行。冷卻塔安裝牢固，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異常振動(dòng)，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢。循環(huán)泵、冷卻塔電機(jī)、熱泵均正常工作，運(yùn)行中無(wú)異常響聲，不發(fā)燙。電氣連接可靠。油漆完好。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門(mén)、閘 臂系統(tǒng) 伸縮式電動(dòng)門(mén)：移動(dòng)開(kāi)啟或關(guān)閉靈活，使用正常。隨時(shí)都能放音和廣播。數(shù)據(jù)錄入器能夠?qū)⒀哺魃系臄?shù)據(jù)輸入電腦。線纜無(wú)拖掛現(xiàn)象。任何一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。 門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。室外紅外發(fā)射與接收器件無(wú)損壞或缺失，超出小區(qū)圍墻頂部 30 公分至 50 公分，固定牢靠，無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。懸 掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。 ：光線明亮，受控靈敏。緩沖器的緩沖座、緩沖膠墊不得缺損。 升降式立體停車(chē)系統(tǒng)的車(chē)臺(tái)板：車(chē)臺(tái)板、保險(xiǎn)架應(yīng)聯(lián)接牢固，不應(yīng)有嚴(yán)重銹蝕。 升降式立體停車(chē)系統(tǒng)的電氣部分：配電箱、控制箱接照 的要求，箱內(nèi)各空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器動(dòng)作正常，電氣連接可靠，接觸良好，指示燈和信號(hào)燈指示明亮、正確。 升降式立體停車(chē)系統(tǒng)的機(jī)械部份：減速箱運(yùn)轉(zhuǎn)正常，油量適當(dāng)，無(wú)異常振動(dòng)，無(wú)漏油現(xiàn)象。減速箱、潤(rùn)滑裝置、液壓主機(jī)內(nèi)應(yīng)有足夠的油量。其電氣安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。（ 2）、設(shè)有補(bǔ)償鏈的電梯，補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)與其它裝置及底坑地面無(wú)碰撞，二次保護(hù)裝置齊全可靠。在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時(shí)與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。（ 15）、火災(zāi)時(shí)供消防員專用的電梯，消防開(kāi)關(guān)工作可靠。不需專人駕駛的電梯，轎門(mén)安全觸板或光電保護(hù)裝置動(dòng)作可靠。曳引繩表面清潔不粘有雜質(zhì)。轎頂設(shè)有反繩輪時(shí)，其護(hù)翼和擋繩裝置功能可靠，且潤(rùn)滑良好。層門(mén)手動(dòng)開(kāi)鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動(dòng)作后應(yīng)自動(dòng)復(fù)位。如果轎門(mén)（在多扇門(mén)中任何一扇門(mén) ） 打開(kāi)，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。（ 3）、導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固。轎頂檢修 29 操縱時(shí)，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開(kāi)關(guān)外的各按鈕操作應(yīng)無(wú)效。（ 8）、限速器運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無(wú)拆動(dòng)痕跡，校驗(yàn)期有效，當(dāng)與安全鉗聯(lián)動(dòng)時(shí)，無(wú)顫動(dòng)現(xiàn)象。制動(dòng)器動(dòng)作靈活，各部件齊全、可靠。接地線必須并接至接地線柱上。供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相會(huì)改變電梯運(yùn) 行和開(kāi)關(guān)門(mén)方向等功能的，必須采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。（ 2）、機(jī)房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。 特種