【正文】 一扇門(mén)）打開(kāi)，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。線圈鐵芯無(wú)油污、銹鉵及積塵。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊 28 全。 潛水泵、排污泵附屬的各種閥門(mén)、接頭、管道、浮球限位：接頭連接可靠，管道無(wú)銹蝕，管道與閥門(mén)的油漆分色，油漆完好， 27 管道及閥門(mén)固定牢固。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。各煙感探頭、區(qū)域報(bào)警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。計(jì)量準(zhǔn)確。 配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無(wú)雜物，箱門(mén)鎖完好。室內(nèi)無(wú)雜物。水管閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，無(wú)銹死現(xiàn)象。路面的管井蓋油漆成黑色。采用大理石或瓷磚的池壁、池底，完整無(wú)破損、瓷磚無(wú)松動(dòng)、無(wú)脫落。 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各類(lèi)水景池（基礎(chǔ)部分）。 假石、假山固定牢靠，無(wú)安全隱患。排水通暢。 各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無(wú)破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動(dòng)物的進(jìn)入。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。 地面：水泥地面無(wú)空鼓、不起沙，無(wú)裂紋，表面平 整。天溝排水通暢，無(wú)堵塞。表面為瓷磚的，無(wú)脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門(mén)。 適用職位 適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 職責(zé) 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。 6 負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問(wèn)題組織調(diào)研攻關(guān)。 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。 完成上級(jí)交辦 的其他工作。 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房； 停車(chē)場(chǎng)：汽車(chē)庫(kù)與自行車(chē)庫(kù)，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門(mén)樓、各類(lèi)坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品?各類(lèi)景觀橋、路阻、路樁。 計(jì)量設(shè)備 萬(wàn)用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表、噪聲儀。無(wú)大面積污染，無(wú)大面 積脫落，墻體無(wú)開(kāi)裂。各管道孔封堵嚴(yán)密無(wú)滲水。 各類(lèi)機(jī)站房?jī)?nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。門(mén)鎖完好，能夠?qū)㈤T(mén)鎖住鎖牢。 采光窗：窗扇齊全，開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無(wú)滲水現(xiàn)象。外表面粘貼的文字等整齊。 能夠正常使用，無(wú)斷裂，無(wú)異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。檢查口的蓋板封閉嚴(yán)密，用鎖鎖住。 化糞池：無(wú)堵塞、少淤積、無(wú)漫溢、井蓋無(wú)缺損。 22 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門(mén)； 室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表面紅色油漆完好，無(wú)銹蝕。連接使用的接駁器完整。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示 24 燈能準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。導(dǎo)線絕緣良好。管道上的壓力表 完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。止回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。（ 5）、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤(rùn)滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。采用封閉式井道時(shí)，所設(shè)置的照明正常。（ 11）、安全鉗聯(lián)動(dòng) 30 機(jī)構(gòu)各部件活動(dòng)正常，銷(xiāo)釘、卡簧、螺母未見(jiàn)脫落。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。各電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)異常發(fā)熱，無(wú)雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零點(diǎn)清晰、連接可靠。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。 巡 更系統(tǒng)：能夠及時(shí)輸入巡更數(shù)據(jù)。伸縮門(mén)各配件齊全，完好。供油管路通暢，保證供油?；鸹ㄈB接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火。水容器無(wú)水垢， 噴頭不堵塞。業(yè)主報(bào)修時(shí)只是描述故障發(fā)生后的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)對(duì)故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。 、從維 修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開(kāi)的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主為了使維修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時(shí)會(huì)向維修人員贈(zèng)送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時(shí)告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會(huì)受到公司嚴(yán)厲的處分。 檢修：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè) 備進(jìn)行檢查、維修。 配電房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移 動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌。 消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每半年試機(jī)檢修 1 次。采取應(yīng)急維修的工作方式。 管道疏通機(jī)：每次使用前檢查 1 次。 53 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見(jiàn)控制》上予以記錄，作為今后評(píng)審的依據(jù)。 工程部每年組織兩次培訓(xùn)，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理和安全運(yùn)行。對(duì)于按計(jì)劃或安排進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)，填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進(jìn)行核查，對(duì)完成情況進(jìn)行評(píng)定。若標(biāo)識(shí)掉 落，應(yīng)重新貼上。同時(shí)應(yīng)按編號(hào)建立設(shè)施、設(shè)備的清單。抽檢或檢查時(shí)可依據(jù)《計(jì)劃單》或公司及管理處的臨時(shí)安排填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備檢查表》，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》，按表單的內(nèi)容進(jìn)行檢查。必要時(shí)聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行解決。 組織小區(qū)維修人員實(shí)施維保工作和日常維修工作。采取應(yīng)急維修的方式。 電梯系統(tǒng)： 每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測(cè) 1 次。 三、設(shè)備維護(hù)的要求 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）。 信報(bào)箱：每周巡檢 1 次 45 機(jī)站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。最終請(qǐng)業(yè)主對(duì)本次維修提出意見(jiàn)并簽字確認(rèn)。 、實(shí)施維修作業(yè)。 、在業(yè)主分戶門(mén)外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。油門(mén)控制桿和阻風(fēng)門(mén)動(dòng)作可靠。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。控制柜上電源指示準(zhǔn)確，水泵開(kāi)啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求?？刂崎_(kāi)關(guān) 34 和控制箱的電氣連接可靠。攝像探頭無(wú)損壞或缺失。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。各轉(zhuǎn)動(dòng)的軸承應(yīng)保持良好的潤(rùn)滑，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)無(wú)異常聲音和明顯跳動(dòng)。對(duì)講通話清晰。（ 10）、曳 引繩頭組合無(wú)缺陷，符合 GB758895 的要求。導(dǎo)靴固定螺栓無(wú)松動(dòng)， 靴襯磨損量未超過(guò)其厚度的 1/3。且保護(hù)裝置能夠正常工作。風(fēng)閥開(kāi)啟靈活，零配件齊全。卷簾門(mén)的滑動(dòng)軌道平整，門(mén)滑動(dòng)無(wú)妨礙。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動(dòng)后，可以將水壓打到額定壓力?？諝忾_(kāi)關(guān)上回路標(biāo)簽正確、明顯。大型門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)時(shí)，門(mén)下應(yīng)當(dāng)有木料墊住，防止過(guò)重變形。起保險(xiǎn)作用的開(kāi)口銷(xiāo)插入可靠。給水通暢。 移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬 21 或非金屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無(wú)斷裂、破損，鋪設(shè)平整。 垃圾車(chē)：車(chē)體整潔，活動(dòng)蓋板靈活，外觀油漆完好，車(chē)把手平直，車(chē)輪轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，車(chē)胎氣壓充足，鋼絲無(wú)斷裂。 小區(qū)門(mén)樓：門(mén)樓無(wú)裂縫，墻面平整，涂料表面無(wú)污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無(wú)脫落。 汽車(chē)庫(kù)與自行車(chē)庫(kù)的地面：平整 ，不起沙，無(wú)裂紋，不積水。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。排水溝或排水槽或淌水溝無(wú)堵塞，引水通暢。 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。 d、窗前護(hù)欄安裝牢固，無(wú)斷裂，無(wú)銹蝕，油漆完好。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過(guò)濾設(shè)備。 10 設(shè)施設(shè)備分類(lèi)作業(yè)指導(dǎo)書(shū) ：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類(lèi)。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè) 備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng) 目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。能夠正常使用。 露臺(tái)：公用露臺(tái)的地平應(yīng)平整、不起沙、無(wú)空鼓，無(wú)裂紋。各類(lèi)地面都應(yīng)當(dāng)沒(méi)有異物突起。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。 停車(chē)場(chǎng)：包括汽車(chē)庫(kù)與自行車(chē)庫(kù)的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 小區(qū)圍墻：墻面平整無(wú)裂縫，表面涂料無(wú)污染。移動(dòng)路樁無(wú)破損。排污閥與進(jìn)水閥開(kāi)啟、關(guān)閉靈活。 臨時(shí)標(biāo)識(shí)牌：指“正在維修，請(qǐng)勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，請(qǐng)您當(dāng)心”、舉辦一些活動(dòng)時(shí)的提示牌“ XXX 地方，請(qǐng)上X 樓”或“辦理 XX 事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等?？觾?nèi)無(wú)碎石，無(wú)雜物和淤泥淤集。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。都用油漆刷成黃色，油漆無(wú)脫落、平整。柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。警示明顯。獨(dú)立的 24V 電源完好。無(wú)卡住現(xiàn)象。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引 風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門(mén)； 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行正常。滑輪間的入口處，急停開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。上、下限位保護(hù)開(kāi)關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。（ 8）、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開(kāi)安全窗 2 次，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。在門(mén)關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門(mén)的力≤ 150N。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無(wú)滲漏現(xiàn)。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤(rùn)滑良好，表面油漆平整，無(wú)銹蝕。監(jiān)控室對(duì)講總機(jī)能夠打開(kāi)單元門(mén)。與聯(lián)動(dòng)的閘臂系統(tǒng)或門(mén)禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號(hào)能夠立即啟動(dòng)閘臂或受控門(mén)。系統(tǒng)各閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，帶閥門(mén)桿的，閥門(mén)桿上有潤(rùn)滑脂，無(wú)跑 、冒、滴、漏現(xiàn)象，開(kāi)啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。保護(hù)外殼完好。 、各管理處維修人員 ：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評(píng)。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購(gòu)的義務(wù)，由業(yè)主自行采購(gòu)，維修人員告知業(yè)主采購(gòu)的型號(hào)和要求。 、完成維修任務(wù)后請(qǐng)業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開(kāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場(chǎng)，留下管理處電話，請(qǐng)業(yè)主另約時(shí)間再行維修工作。 避雷接地：每年測(cè)試 1 次。 垃圾車(chē)：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。 49 供氣系統(tǒng)：煤氣。 1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī) 動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。 協(xié)助處理小區(qū)各類(lèi)重大疑難工程問(wèn)題。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃的執(zhí)行情況和各 54 項(xiàng)記錄，填寫(xiě)《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對(duì)查出的問(wèn)題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。專(zhuān)業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見(jiàn)《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》。 ： 的編號(hào)方法。 若設(shè)備報(bào)廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報(bào)，將標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃須報(bào)至工程部得到審核和批準(zhǔn)。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1 次計(jì)量。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。