【正文】 一扇門）打開，電梯應不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。線圈鐵芯無油污、銹鉵及積塵。救援操作及轎廂平層標志齊 28 全。 潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好， 27 管道及閥門固定牢固。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。各煙感探頭、區(qū)域報警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。計量準確。 配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。室內(nèi)無雜物。水管閥門開啟、關(guān)閉靈活，無銹死現(xiàn)象。路面的管井蓋油漆成黑色。采用大理石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動、無脫落。 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各類水景池（基礎(chǔ)部分）。 假石、假山固定牢靠，無安全隱患。排水通暢。 各機站房的通風：有百葉通風的，百葉應當完好，無破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動物的進入。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。 地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，表面平 整。天溝排水通暢，無堵塞。表面為瓷磚的，無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道及閥門。 適用職位 適用于本公司工程維保及項目管理處資料員、文員 職責 負責工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。 6 負責審核物業(yè)項目客戶裝修圖紙、裝修方案，對重大技術(shù)問題組織調(diào)研攻關(guān)。 負責組織各物業(yè)項目維修保養(yǎng)計劃、措施，落實檢查整改驗收工作。 對新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補、更新、改造提出解決方案，對委外工程進行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗收。 完成上級交辦 的其他工作。 負責制訂各物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進行技術(shù)指導，監(jiān)督檢查日常運行。 負責物業(yè)項目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報給工程維保部領(lǐng)導。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱； 機站房：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房、信息機房； 停車場：汽車庫與自行車庫，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗亭、建筑小品、 各類景觀橋、路阻、路樁。 計量設(shè)備 萬用表、壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表、噪聲儀。無大面積污染，無大面 積脫落，墻體無開裂。各管道孔封堵嚴密無滲水。 各類機站房內(nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。門鎖完好，能夠?qū)㈤T鎖住鎖牢。 采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無滲水現(xiàn)象。外表面粘貼的文字等整齊。 能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。檢查口的蓋板封閉嚴密，用鎖鎖住。 化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。 22 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表面紅色油漆完好，無銹蝕。連接使用的接駁器完整。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示 24 燈能準確指示工作狀態(tài)。導線絕緣良好。管道上的壓力表 完好，在檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。壓力表完好，處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。止回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負責維護保養(yǎng)。（ 5）、曳引機應設(shè)有適量潤滑油，油標應齊全，油位顯示應清晰。采用封閉式井道時，所設(shè)置的照明正常。（ 11）、安全鉗聯(lián)動 30 機構(gòu)各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。隨行電纜兩端應可靠固定，不應有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。各電動機運轉(zhuǎn)正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護接零點清晰、連接可靠。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警主控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。 巡 更系統(tǒng)：能夠及時輸入巡更數(shù)據(jù)。伸縮門各配件齊全，完好。供油管路通暢，保證供油?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。水容器無水垢， 噴頭不堵塞。業(yè)主報修時只是描述故障發(fā)生后的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準確，因此維修人員應當對故障進行仔細檢查。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。 、從維 修人員進入業(yè)主家中至離開的這段時間內(nèi)，業(yè)主為了使維修人員能夠更加負責地進行維修，有時會向維修人員贈送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會受到公司嚴厲的處分。 檢修：工作人員對設(shè)施、設(shè) 備進行檢查、維修。 配電房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 標識：樓宇及單元標識、景觀標識、指引標識、交通標識、警示標識、車號牌標識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識、臨時標識、移 動式標識牌。 消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每半年試機檢修 1 次。采取應急維修的工作方式。 管道疏通機：每次使用前檢查 1 次。 53 對標準和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見控制》上予以記錄，作為今后評審的依據(jù)。 工程部每年組織兩次培訓，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護、管理和安全運行。對于按計劃或安排進行的維護保養(yǎng)，填寫《設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)記錄》，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進行核查，對完成情況進行評定。若標識掉 落，應重新貼上。同時應按編號建立設(shè)施、設(shè)備的清單。抽檢或檢查時可依據(jù)《計劃單》或公司及管理處的臨時安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》，按表單的內(nèi)容進行檢查。必要時聯(lián)系外協(xié)單位進行解決。 組織小區(qū)維修人員實施維保工作和日常維修工作。采取應急維修的方式。 電梯系統(tǒng)： 每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測 1 次。 三、設(shè)備維護的要求 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費使用的）。 信報箱：每周巡檢 1 次 45 機站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房。如果業(yè)主同意繼續(xù)進行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。最終請業(yè)主對本次維修提出意見并簽字確認。 、實施維修作業(yè)。 、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認需要維修的信息。油門控制桿和阻風門動作可靠。 綠化設(shè)備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機：啟動靈活，能夠正常運行。控制柜上電源指示準確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求?？刂崎_關(guān) 34 和控制箱的電氣連接可靠。攝像探頭無損壞或缺失。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。各轉(zhuǎn)動的軸承應保持良好的潤滑，轉(zhuǎn)動時無異常聲音和明顯跳動。對講通話清晰。（ 10）、曳 引繩頭組合無缺陷，符合 GB758895 的要求。導靴固定螺栓無松動， 靴襯磨損量未超過其厚度的 1/3。且保護裝置能夠正常工作。風閥開啟靈活，零配件齊全。卷簾門的滑動軌道平整，門滑動無妨礙。電機啟動后運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動后，可以將水壓打到額定壓力?？諝忾_關(guān)上回路標簽正確、明顯。大型門處于開啟狀態(tài)時，門下應當有木料墊住，防止過重變形。起保險作用的開口銷插入可靠。給水通暢。 移動式標識牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬 21 或非金屬支架、標牌、展板，有機玻璃板、易拉寶等。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷裂、破損，鋪設(shè)平整。 垃圾車：車體整潔，活動蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平直，車輪轉(zhuǎn)動靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。 小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無脫落。 汽車庫與自行車庫的地面：平整 ，不起沙，無裂紋，不積水。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。 機站房：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機房、信息機房。 d、窗前護欄安裝牢固，無斷裂，無銹蝕，油漆完好。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。 10 設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導書 ：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識別、建帳和建立標準，對設(shè)施設(shè)備進行分類。 負責檢查、監(jiān)督項目管理處日常設(shè)施設(shè) 備正常運行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 負責組織物業(yè)項 目定期樓檢、整改，完成樓檢報告。 指導各物業(yè)項目開展質(zhì)量標準認證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達標參評工作，協(xié)助其整改完善。 組織對公司托管物業(yè)的大型機電設(shè)備的維護管理，包括實施日常維修計劃和年審，檢查指導設(shè)備設(shè)施的正常運行。 負責安排辦理、組織物業(yè)項目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓和考核工作。 完成上級交辦的其他工作。 負責工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。能夠正常使用。 露臺：公用露臺的地平應平整、不起沙、無空鼓，無裂紋。各類地面都應當沒有異物突起。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。 停車場：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。移動路樁無破損。排污閥與進水閥開啟、關(guān)閉靈活。 臨時標識牌：指“正在維修，請勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，請您當心”、舉辦一些活動時的提示牌“ XXX 地方，請上X 樓”或“辦理 XX 事項，向前左轉(zhuǎn)”等?？觾?nèi)無碎石，無雜物和淤泥淤集。放置的地點應明顯。都用油漆刷成黃色，油漆無脫落、平整。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護裝置、接觸器工作正常。警示明顯。獨立的 24V 電源完好。無卡住現(xiàn)象。 風機系統(tǒng)：風機、送風、引 風機及其與之聯(lián)系的風機管道及閥門； 風機、送風、引風機：風動電機運行正常?；嗛g的入口處，急停開關(guān)動作可靠。上、下限位保護開關(guān)，應在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。（ 8）、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運行，人為打開安全窗 2 次，電梯均應立即停止運行。在門關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門的力≤ 150N。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應可靠，無滲漏現(xiàn)。導向輪、導軌平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。監(jiān)控室對講總機能夠打開單元門。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑 、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運行。保護外殼完好。 、各管理處維修人員 ：接受公司及管理處的培訓，按照作業(yè)程序進行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。 、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進行確認。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應當迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。 避雷接地：每年測試 1 次。 垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。 49 供氣系統(tǒng)：煤氣。 1綠化設(shè)備：草坪機、綠籬機、割灌機、機 動噴霧機、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計劃的執(zhí)行情況和各 54 項記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對查出的問題督促小區(qū)進行糾正。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導書》。 ： 的編號方法。 若設(shè)備報廢，應由管理處向物業(yè)公司工程部匯報，將標識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺帳、設(shè)施設(shè)備名細、設(shè)施設(shè)備維保計劃須報至工程部得到審核和批準。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表：每年進行 1 次計量。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。