【正文】 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。 若設備報廢，應由管理處向物業(yè)公司工程部匯報，將標識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。若標識牌損壞，應向管理處匯報并把損壞的標識牌交到管理處，同時申請新的標識牌重新貼上。 設備在貼上標識牌后，由各小區(qū)的維修水電工負責維護。 規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 由物業(yè)公司工程部負責組織、實施編號方法，組織各小區(qū)管理處 和各管理處的維修水電工展開工作。 ： 的編號方法。 銀城物業(yè)公司工程部：負責組織實施制定的編號方法。 ： 銀城物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設備。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。 工程主管根據(jù)月（或周）計劃以及臨時突發(fā)性維修，應采取提醒、布置安全措施，確保各項維修、維護保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 應急維修應當按照應急維修的流程填單和操作，應急維修的要求見《應急上門維修標準程序》。對于接口管理的設施設備也填寫《設施設備檢查表》，依據(jù)《設施設備的完好標準》進行抽檢、檢查。工程主管安排小區(qū)維修人員對設施設備進行巡檢，巡檢到各個機站房時，應填寫機站房內(nèi)相應的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風機巡檢表》、《二 次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調(diào)機房巡檢表》、《消防監(jiān)控室巡檢表》，工程主管要對設施設備的巡檢維護保養(yǎng)情況進行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對設施設備的維護保養(yǎng)情況進行定期定量的抽檢和檢查。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導書》。 55 小區(qū)對設施設備應采取 全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負責巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。并以《設施設備的完好標準》和《設施設備的維護保養(yǎng)要求》作為開展設施設備維護、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。小區(qū)所建立的設施設備臺帳、設施設備名細、設施設備維保計劃須報至工程部得到審核和批準。形式采取交流經(jīng)驗、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。批準的形式是小區(qū)的工作簽報。 同，并對外委項目的工作進行協(xié)調(diào)和組織驗收。指導、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。 工程部督促各小區(qū)建立設施設備臺帳，審核各小區(qū)制定的設施設備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設施設備維保計劃的執(zhí)行情況和各 54 項記錄，填寫《工程部檢查設施設備記錄表》，對查出的問題督促小區(qū)進行糾正。得到批準后組織各部門及各管理處人員進行培訓。 小區(qū)各管理人員職責 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項工作中，遇到或巡視到達不到設施設備完好標準的現(xiàn)象、故障時應予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 維修人員 職責： 按照公司對設施設備的各項管理要求，對小區(qū)內(nèi)設施設備進行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 做好設施、設備運行、維修保養(yǎng)的安全預防措施，防止事故發(fā)生。 負責維修保養(yǎng)工作中簽報的溝通工作。 維保計劃。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。每半年組織一次對設施設備完好標準和設施設備維護保養(yǎng)要求文件的評審，達到不斷改進的目的。 適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。 壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表：每年進行 1 次計量。使用完后保養(yǎng) 1 次。每年維保 1 次。 1輔助設備：空壓機，管道疏通機。 對講機：使用前檢查 1 次。 1綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機 動噴霧機、（屬于基礎設施） 草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。 中水處理設備：每次使用前檢查 1 次。 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運行時間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委）。 閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 周界報警系統(tǒng)、紅外報警系 統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。 樓道照明、機房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等）：每日巡檢 1 次。 升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測 1 次。 特種設備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 49 供氣系統(tǒng)：煤氣。 風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關等。 二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢 1 次，每年維保 1 次。 防火卷簾門：每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 消防自動報警系統(tǒng)：每日巡檢 1 次，使用過程中采取應急維修方式。 高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制 箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變： 48 每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。 集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門 每季度檢查 1 次，每年檢測 1 次。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。 集水坑：每季度檢查 1 次。 外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查 1 次，每年疏通 1 次。 室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管 47 井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑。 樓宇及單元標識、景觀標識、指引標識、交通標識、警示標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識：每月檢查1 次。 生活水箱：每天巡檢 1 次，每年檢測 1 次。 體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的）、兒童游樂設施（室內(nèi)、外的免費使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。 垃圾場：每季度檢查 1 次，每年 維保 1 次。 垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場。 汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1 次 汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢 1 次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗亭、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。每周保潔 1 次。 消防泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 水泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。 空置房：每周戶外巡檢 1 次。 避雷接地：每年測試 1 次。 外墻面：每半年檢查 1 次。 物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1 次 屋面、露臺：每半年檢查 1 次。 年檢：對有要求的項目向相應的部門申請檢測，并得到結論。 保養(yǎng)：工作人員對設備進行清潔、潤滑、調(diào)整。 檢查：工作人員對設施、設備采取目視、手動試驗、測量等方法查看。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。 43 、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進行維修作業(yè)。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應當迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。 、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家時，向業(yè)主簡單說明情況，并約定多少時間后重新再來進行維修。 、業(yè)主對維修單不肯簽字確認，或者認為維修后要管理處保修一定的時間后才能簽字，或者不付相關的維修費用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應當將維修工作認真完成，然 后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達到管理處 2 人或 2 人以上（含維修人員）進行處理，保證至少有一個見證人。 、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結果、維修收費價格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進行爭論或討論，應當將投訴電話告知業(yè)主，請業(yè)主或使用電話或到管理處進行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進行解釋。 、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負責向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進行賠償?shù)姆桨??？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。 、離開業(yè)主家時應當使用 公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。業(yè)主如果需要收費票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在 3 天之內(nèi)送上門。 、完成維修任務后請業(yè)主進行確認。對于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應當采取相應的措施進行清除。 、維修工作完成后清理現(xiàn)場。 、業(yè)主新增加的要求處理。 、維修后達到的效果。 、特殊情況的應急處理，如滲水嚴重造成局部淹水、供水管嚴重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴重影響業(yè)主 40 生活的事情，應當立即向管理處匯報情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時進行現(xiàn)場記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場的相關證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復的情況下可以采取臨時供電、臨時供水、臨時應急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應當立即關閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風，如果煤氣主管道 有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應當立即報告相關單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財產(chǎn)損失不擴大。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會落灰塵的地方應鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預先采取措施。在業(yè)主同意維修后將要進行維修前，維修人員應當詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應當注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔采購的義務，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。 、向業(yè)主告知收費情況時，不要和業(yè)主協(xié)商價格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無權對收費價格進行變動，如果業(yè)主認為價格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進行協(xié)商。 、將檢查的結果向業(yè)主告 知。 、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進入下一個工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結果。檢查分為四種類型： 、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗方法就可以查出故障； 、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復原樣； 、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造成家具或裝潢受損，恢復時不一定能夠恢復原樣 。 、對需要維修的項目進行檢查。必須對業(yè)主需要進行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進行核對，核對的內(nèi)容包括房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報修，安排維修人員前來進行維修。 、各管理處維修人員 ：接受公司及管理處的培訓，按照作業(yè)程序進行服務工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。每半年收集一次意見，通過評審對作業(yè)程序進行改進。 適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務的過程。 管道疏通機：能夠正常使用，電氣連接可靠，機頭和底盤支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機械傳動部位潤滑良好。 通訊設備：對講機（屬于基礎設施） 對講機：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無 36 破損，附件齊全，編號清楚?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。空氣冷卻通道通暢。保護外殼完好。控制開關操作靈活。 電動割灌機：電機運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好?？刂崎_關操作靈活。 電動綠籬機：電機運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好?？諝鉃V芯不臟污。機油加注在“ add”、“ full”之間，回彈繩完 好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。每年試用前必須由電工對水處理設備進行安全檢查一次。水處理設備能夠循環(huán)工作，并能正常運行。過濾設 35 備的流程標識按 的要求。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設 備、泳池過濾設備 中水處理系統(tǒng)：設備能夠正常運行。出水能夠達到設定值。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。 無壓燃油鍋爐：能夠正常運行。保護接零牢靠。冷卻塔安裝牢固，電機運轉(zhuǎn)時無異常振動，進出水通暢，冷卻裝置水流通暢。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑 、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關閉與指示的狀態(tài)相符。循環(huán)泵、冷卻塔電機、熱泵均正常工作，運行中無異常響聲，不發(fā)燙。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。電氣連接可靠。 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。油漆完好。保護接零牢靠。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘 臂系統(tǒng) 伸縮式電動門：移動開啟或關閉靈活，使用正常。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號