【正文】 群式中央空調(diào)系 統(tǒng)。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）； 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分； 11 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)； 室外排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。 設(shè)施、設(shè)備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設(shè)備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。 ：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)往來文件、信件，做好會(huì)議記錄。 適用職位 適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 職責(zé) 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 8 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù) 問題。 協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。 參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。 適用職位 適用于本公司工程維保部技術(shù)員 職責(zé) 負(fù)責(zé)配合、協(xié)助項(xiàng)目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的實(shí)施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目中的壓力、計(jì)量表具的校驗(yàn)及特種設(shè)備的安全年審安排。 6 負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問題組織調(diào)研攻關(guān)。 負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展項(xiàng)目及參與招投標(biāo)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測(cè)算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、 技術(shù)資料等實(shí)施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫。 適用職位 適用于本公司工程維保部工程師 職責(zé) 負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃、方案、技術(shù)可行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行和正常使用，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并及時(shí)上報(bào)。 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。 負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入住前接管驗(yàn)收，完善整改返修。 3 工程維保部經(jīng)理職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。 負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營、維護(hù)工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無安全責(zé)任事故。 制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。 組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，負(fù)責(zé)向 上級(jí)提交相關(guān)處理意見報(bào)告。 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 編制公司 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各管理處管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、安全運(yùn)行，組織開展紅旗設(shè)備、技術(shù)能手評(píng)比工作。 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。 1 工程維保部職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進(jìn)物業(yè)保值升值。 適用部門 適用于本公司工程維保部 職責(zé) 配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時(shí)報(bào)告開發(fā)公司，督促承建商整改。 審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費(fèi)用，主持 外判 工程的招投標(biāo)活動(dòng)。 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、 2 立卷、存檔及檔案管理工作。 審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請(qǐng)、批交、使用、結(jié)案工作。 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。 配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報(bào)告、樓檢講評(píng)、樓檢整改、督查驗(yàn)收中關(guān)于工程維修方面的工作報(bào)告，參與拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。 完成上級(jí)交辦 的其他工作。 適用職位 適用于本公司工程維保部經(jīng)理 職責(zé) 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范圍內(nèi)工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。 負(fù)責(zé) 組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。 4 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān)系工作。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等整理建檔工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng) 目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。 5 工程維保部工程師職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案，對(duì)重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)各物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗措施方案 ,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的審核。 協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報(bào)告的技術(shù)性問題分析鑒定。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工 作。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。 7 工程維保部技術(shù)員職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計(jì)劃的落實(shí)，指導(dǎo)項(xiàng)目管理處維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè) 備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 參與物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的討論、制訂。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提出物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗合理化建議。 9 工程維保部資料員職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。 負(fù)責(zé)對(duì)工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳，編號(hào)存檔，負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)資料輸入計(jì)算機(jī)管理。 負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待外來客戶。 負(fù)責(zé)本部門辦公用品的計(jì)劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。 10 設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書 ：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。 ：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房； 停車場(chǎng)：汽車庫與自行車庫，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品?各類景觀橋、路阻、路樁。 消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管 道及浮球式限位控制開關(guān)等。 供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附 12 屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。 通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）、網(wǎng)絡(luò)線路。 計(jì)量設(shè)備 萬用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表、噪聲儀。 二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平整，無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂，無空鼓。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面： 地面平整，無裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響 使用的可列入完好。 b、樓梯護(hù)欄固定牢固，無缺損，無斷裂。 c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。 d、窗前護(hù)欄安裝牢固，無斷裂，無銹蝕，油漆完好。 f、各類設(shè)備箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈 14 活，箱鎖完好，表面油漆完好，無脫落、銹蝕。無大面積污染，無大面 積脫落，墻體無開裂。 避雷接地：各連接點(diǎn)牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。 屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無缺片、破損。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達(dá)到 的要求。屋面不滲水，保溫隔熱層完好。用護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固定牢 靠，護(hù)欄油漆完好。 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。無空鼓。各管道孔封堵嚴(yán)密無滲水。敷設(shè) 15 于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。無積塵、表面清潔、無大面積污染。油漆地面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過 平方米以上的脫落。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜電地板牢固無缺損、無破損，表面沒有嚴(yán)重的污染。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。 安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯(cuò)誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動(dòng)、脫落，指示正確。 各類機(jī)站房內(nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。把手完整無開裂、破損。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。 各類機(jī)站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。門開啟、關(guān)閉靈活。門鎖完好，能夠?qū)㈤T鎖住鎖牢。 各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。 配電房內(nèi)的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周，表面平整，無開裂、無破損、無孔洞，寬度不得小于 50 公分，必須緊靠于各類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。有通風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢，無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)，防止小動(dòng)物的進(jìn)入。用接地電阻測(cè)試儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。 汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破損、無不明洞口。 汽車庫與自行車庫的地面：平整 ，不起沙，無裂紋，不積水。消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。 采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無滲水現(xiàn)象。窗前防護(hù)欄應(yīng)固定牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。 采光井：井壁平整，無開裂，內(nèi)無雜物。 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、 路樁。 路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。圍墻表面的瓷磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。 小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無脫落。 各類坡道：坡道平整，無開裂、破碎。外表面粘貼的文字等整齊。崗?fù)ご皯糸_啟靈活，玻璃完好。 長廊或木制品 堅(jiān)固，無松動(dòng)，連接牢固，無安全隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。 各類景觀橋：水泥橋應(yīng)堅(jiān)固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平整，木質(zhì)橋應(yīng)堅(jiān)固，木材質(zhì)地細(xì)密不開裂，