南湖板快補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告及開發(fā)策略建議-資料下載頁
2025-06-20 13:28本頁面
【正文】 本上沿襲2002年的比例關(guān)系；在增量上市時間上，估計(jì)會集中于上半年。第三章 南湖都市花園開發(fā)策略建議首期產(chǎn)品選擇自身產(chǎn)品類型組合綜合平衡環(huán)境營造與成本攤銷，我們項(xiàng)目的小高層不可避免，只能是縮小小高層面積比例的問題，多層是主力市場對分類產(chǎn)品的不同認(rèn)同度從南湖板塊目前的銷售情況看來，市場對多層的認(rèn)同要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于小高層的需求，競爭對手策略選擇參考對手們?nèi)坎捎孟榷鄬?，后小高層的策略，碧云天還將規(guī)劃中的小高層數(shù)量減少，從一個側(cè)面說明選擇多層雖然是最保守的，但也是風(fēng)險(xiǎn)最低的首期開發(fā)量上自身總規(guī)模在南湖現(xiàn)有項(xiàng)目中，我們的總規(guī)模中等偏小自身的比較優(yōu)勢的市場份量我們的項(xiàng)目有優(yōu)勢，也有劣勢，從性價比上很難取得絕對優(yōu)勢對手策略選擇參考對手的選擇基本上在4－6萬方首開發(fā)時間開發(fā)前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展從目前規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地平整進(jìn)度情況看來，整個前期工作基本上要在2003年4－5月份左右完成氣候影響、公司變動沒有和競爭對手形成開發(fā)時間差據(jù)我們預(yù)測，2003年上半年應(yīng)該是對手新盤推出的集中期分期時間間隔首期產(chǎn)品的銷售效果和速度要等具體銷售進(jìn)行到3－6個月才能下結(jié)論延期對開發(fā)成本的影響延期太長會造成土地資金成本的增加，也會傳達(dá)給消費(fèi)者一些不良印象（是否資金危機(jī)？）競爭對手策略選擇參考對手們大多選擇610個月的時間間隔期開發(fā)特色營造競爭對手特色營造環(huán)境先行、會所先行、商業(yè)設(shè)施在中央花園和虹頂花園均有不同程度的應(yīng)用自身項(xiàng)目有利資源分析我們雖然沒有很好的天然條件可以利用，但我們做為后來者可以分析對手的不足，爭取比對手做得更好創(chuàng)新空間與機(jī)會的分析目前競爭對手開發(fā)特色營造不多，這給我們留下了許多可乘之機(jī)和創(chuàng)新空間(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項(xiàng)目策劃小組9/11/2019二、一般性開發(fā)策略建議經(jīng)過對項(xiàng)目策略選擇各影響因素的分析，本策劃小組做如下建議：在項(xiàng)目開發(fā)分期選擇上，分比合好：在南湖板塊，我們的總盤量雖然不大，但在南湖板塊總體需求基本穩(wěn)定、大量項(xiàng)目同臺競爭的前提下，各項(xiàng)目能分得的“市場蛋糕”都相對比較小，而且這“蛋糕”的大小并不以開發(fā)商意志為轉(zhuǎn)移，也不和開發(fā)商的推盤數(shù)量成比例，最終起決定作用的還是事先準(zhǔn)確的客戶、產(chǎn)品定位和良好的性價比。本策劃小組對南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價格上的不自信，將很難保證我們在產(chǎn)品性價比上取得絕對優(yōu)勢，很難保證市場對我們短時間內(nèi)全盤接納，所以，我們覺得分期開發(fā)是最佳選擇，能給市場更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。至于具體期數(shù)，可結(jié)合項(xiàng)目組團(tuán)規(guī)劃考慮2－3期（具體看市場反響）。在首開發(fā)點(diǎn)選擇上，先外后里：盡管新大地“先里后外”的策略在市場上也沒有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅(jiān)持：“由外及里”更有利于項(xiàng)目取得推市的競爭優(yōu)勢，這樣可以營造一個好的街面景觀、個性特征和生活氛圍，一是因?yàn)槲覀兊膶κ执蠖噙x擇臨街，特別是同街競爭項(xiàng)目新世紀(jì)寶安花園，如果我們選擇由里及外，那幺我們給客戶看到的，總是雜亂無章的工地，這會影響消費(fèi)者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 15(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項(xiàng)目策劃小組9/11/2019點(diǎn)之一，有了好的街面形象，更有利于我們進(jìn)行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷售熱點(diǎn)。在首開發(fā)產(chǎn)品選擇上，先低后高：客戶對多層的認(rèn)同決定了所有開發(fā)商的產(chǎn)品選擇，先建多層，還可以使我們營造好的居家氛圍和環(huán)境，為小高層的銷售提供強(qiáng)有力的價格支撐。在首開發(fā)量上，先少后多：從對手推盤規(guī)律看來，對于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來說，首推3－5萬方是最佳選擇，一來可以形成一個獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來是市場能給予的“支持”也只有這幺多。在首開發(fā)時間上，按部就班：從對手的推盤時間預(yù)測來看，我們的開發(fā)和推盤時間基本上能和對手形成時間差，從而避免“過渡”正面沖突所帶來的惡性價格競爭和促銷效果彼此抵消（消費(fèi)者的注意力和購買力都是有限的）；從公司準(zhǔn)備工作的到位情況來說，也不應(yīng)該為了搶進(jìn)度去縮短前期準(zhǔn)備工作時間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進(jìn)度的前提。在分期時間間隔上，伺機(jī)而動：在整個南湖花園板塊，開發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷售進(jìn)度而決定何時推出下一期，對于南湖都市桃源來說，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開發(fā)策略，第二期的開發(fā)應(yīng)該是銷售正式銷售進(jìn)行到第3個月（估計(jì)是2003年9月）再重新分析競爭市場的特點(diǎn)，確定合適的市場時機(jī)。三、開發(fā)特色營造項(xiàng)目通路問題：根據(jù)南湖都市桃源目前的地塊特點(diǎn)，我們認(rèn)為：首先要解決出入信道建設(shè)問題，包括機(jī)三路和洛梁路，這項(xiàng)工作已經(jīng)正在緊張實(shí)施；二是施工流與客流通路分開問題，我們從其它項(xiàng)目的建設(shè)情況看來，施工對路面影響很大，不利于營造好的銷售環(huán)境，好在我們的項(xiàng)目兩面臨主干道，因此可以選擇施工車輛從洛梁路進(jìn)，客流引導(dǎo)（導(dǎo)向牌）從機(jī)三路進(jìn)。銷售場所問題：從我們對競爭對手的調(diào)查體會看來，寬敞、明亮且富有個性化的賣場雖然不是達(dá)成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣場總以為其項(xiàng)目檔次也很差，從某種程度上說，賣場是期房銷售時項(xiàng)目身份的象征，所以，對南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時間提前的問題，我們的賣場初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計(jì)，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個月時間，假如項(xiàng)目推盤為6月，那幺它的的開工最好在3月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問題，對此，我們已在《項(xiàng)目主題概念深化策劃書》中加以說明，這次通過對對手賣場的體驗(yàn)，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣場還應(yīng)該寬敞明亮，因?yàn)槲覀兊木C合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時再根據(jù)幼兒園要求重建。部分環(huán)境先行問題：環(huán)境越來越成為南湖項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，特別是當(dāng)項(xiàng)目主體工程建設(shè)過程中，銷售現(xiàn)場適當(dāng)?shù)沫h(huán)境營造，將使銷售眼前一亮，對項(xiàng)目的未來充滿美好憧憬，從而加大訂單決心，據(jù)我們了解，要做到項(xiàng)目所有環(huán)境先行在技術(shù)上可能難以做到，所以我們提部分環(huán)境先行，一是區(qū)外環(huán)境先(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 16(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項(xiàng)目策劃小組9/11/2019行，主要是門前道路綠化與景觀設(shè)施的營造，針對南湖板塊“諸侯分割”后“個人自掃門內(nèi)雪”的共同特點(diǎn)，我們要讓客戶感覺我們的不一樣（虹頂花園的門前廣場也是初步嘗試）；二是賣場周邊環(huán)境，坐在售樓部里，透過玻璃窗，最好能看到幾絲綠意、三分春色；三是小區(qū)工地形象問題，要運(yùn)用工地圍墻或圍板的彩繪來彌補(bǔ)工地形象的不足（具體在銷售包裝中策劃）。四、管理重點(diǎn)與保證措施開發(fā)成本管理：開發(fā)成本是我們對本次開發(fā)策略策劃相對不自信的地方，因此，在南湖都市花園的成本管理上，我們一定要加大成本管理力度，一是從設(shè)計(jì)開始把關(guān)，二是嚴(yán)格進(jìn)行施工承包和材料設(shè)備選購招標(biāo)，三是加強(qiáng)管理程序規(guī)范，避免違背科學(xué)程序帶來的返工現(xiàn)象，四是加強(qiáng)現(xiàn)場簽證和工程預(yù)決算管理。產(chǎn)品特色保證：產(chǎn)品特色營造會造成部分成本增加，但我們不能因?yàn)槌杀咀邩O端，產(chǎn)品特色是我們吸引客戶、造市造勢的有利資源，實(shí)際上我們在產(chǎn)品策劃上一直堅(jiān)持“有限差異化”原則，這也是對降低成本的兼顧。(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 17
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