南湖板快補(bǔ)充調(diào)查報告及開發(fā)策略建議(文件)
【正文】 現(xiàn)房銷售多層和小高層均現(xiàn)房銷售少量現(xiàn)房尾盤銷售價格區(qū)間小高層1830－2050多層1900多層折按揭支持7成30棟小高層銷售率在85％，估計銷售率2(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項目策劃小組9/11/201911目前南湖板塊在銷項目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計1180－26501900－2300從某種程度上，環(huán)境是提供差價支撐的重要因素，但中央花園對環(huán)境期望過高，也會走向難以被市場接受的極端；(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 10項目名稱中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園層做商業(yè)或辦公設(shè)施沒有整體規(guī)劃圖從整個寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高層的特征建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對稱分期地塊特點先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑先外邊，后里邊，先會所，后住宅先沿街，后里邊先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感覺未知先近后遠(yuǎn)分期產(chǎn)品特點先多層，后小高層；先磚混，后框架；先中檔，后高檔，高層先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層先多層，后小高層，再多層未知先磚混，后框架產(chǎn)品設(shè)計變更其二期的小高層原規(guī)劃為棟，不知是設(shè)計更改，還是欺騙消費者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃原外墻設(shè)計好象為白色調(diào)，而且使用大量落地窗，但現(xiàn)房主色調(diào)為黃色，且窗的感覺一般學(xué)校似乎有所調(diào)整五、(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項目策劃小組9/11/2019分期供應(yīng)量每期開發(fā)量控制在萬方本期供應(yīng)1期目前還只開發(fā)了2在首期開發(fā)點的選擇上，大多選擇臨近主干道的位置，以便在眾多項目中拋頭露面，只有新大地反其道而行之；在產(chǎn)品設(shè)計變更上，碧云天小高層的減少、以及多層比高層價格高的特點說明，小高層并非開發(fā)商的自覺選擇，多少有點規(guī)劃布局上的無奈之舉（項目環(huán)境營造與收益平衡面積保證的雙重需要）；7－8在分期時間間隔上，基本上都是在前一期進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時推出，這背后也意味著項目的銷售期長于工程建設(shè)期，從目前中檔商品房銷售情況看，建設(shè)期完，銷售率基本上在期南湖都市桃源江南盤旁未知其它未知項目小計總盤面積26萬方左右未知萬方。7萬方萬方2萬方左右4萬方左右估計萬方左右2003萬方左右0銷售員說沒有05－8萬方30－40年上半年2年5－7板塊內(nèi)明年年中供銷量預(yù)測從上表的對比可看出：200348－58(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 13策略構(gòu)成影響要素要素分析開發(fā)分期選擇板塊總供給與總需求平衡從我們的調(diào)查和預(yù)測數(shù)據(jù)看來，南湖花園板塊年的供求比例關(guān)系基本持平，本公司項目整期與分175050－70％之間，供求平衡基本上沿襲第三章 南湖都市花園開發(fā)策略建議首期產(chǎn)品選擇自身產(chǎn)品類型組合綜合平衡環(huán)境營造與成本攤銷，我們項目的小高層不可避免，只能是縮小小高層面積比例的問題，多層是主力市場對分類產(chǎn)品的不同認(rèn)同度從南湖板塊目前的銷售情況看來，市場對多層的認(rèn)同要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于小高層的需求，競爭對手策略選擇參考對手們?nèi)坎捎孟榷鄬樱笮「邔拥牟呗?，碧云天還將規(guī)劃中的小高層數(shù)量減少，從一個側(cè)面說明選擇多層雖然是最保守的，但也是風(fēng)險最低的首期開發(fā)量上自身總規(guī)模在南湖現(xiàn)有項目中，我們的總規(guī)模中等偏小自身的比較優(yōu)勢的市場份量我們的項目有優(yōu)勢，也有劣勢，從性價比上很難取得絕對優(yōu)勢對手策略選擇參考對手的選擇基本上在年3－6(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項目策劃小組9/11/2019二、一般性開發(fā)策略建議經(jīng)過對項目策略選擇各影響因素的分析，本策劃小組做如下建議：2－3(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 15396四、管理重點與保證措施(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 1633三、開發(fā)特色營造20033－5本策劃小組對南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價格上的不自信，將很難保證我們在產(chǎn)品性價比上取得絕對優(yōu)勢，很難保證市場對我們短時間內(nèi)全盤接納，所以，我們覺得分期開發(fā)是最佳選擇，能給市場更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。610月份左右完成氣候影響、公司變動沒有和競爭對手形成開發(fā)時間差據(jù)我們預(yù)測，2003萬方首開發(fā)時間開發(fā)前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展從目前規(guī)劃設(shè)計和土地平整進(jìn)度情況看來，整個前期工作基本上要在年的比例關(guān)系； 14 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)期推出，對這種供求比例的影響在和20032003畝左右）；年初未知003年上半年不存在未知不存在估計2003年萬方4萬方5－7萬方萬方左右8萬方層萬方8萬方8－923－6從地塊分期區(qū)域特點看，大部分有先近后遠(yuǎn)、先沿街后里邊的共性，中央花園先外圍后中間、先環(huán)境后建筑是其獨有特色，而新大地由里及外、由差到好的開發(fā)思路也可算是一種大膽的嘗試；(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項目策劃小組9/11/2019從上表對比可歸納如下共性：期等第一期時推出下一期目前還只開發(fā)了萬方左右前兩期每期824 板塊在銷項目開發(fā)策略分析棟,實際有兩棟改六層目前暫無銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了3在主打廣告語上，同萬科等品牌地產(chǎn)相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質(zhì)，大多缺乏
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