【導讀】檢查并及時處理供配電設備隱患，滿足設備在良好的條件下運行，確保設備性能，適用于高壓配電設備、低壓配電設備、變壓器及附屬設備的維修保養(yǎng)工作。養(yǎng)可委托供電主管部門或有資質(zhì)的專業(yè)公司進行檢測保養(yǎng)。由管理處的水電工根據(jù)相應的。在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。作開始前，必需驗電，確信停電方可開始作業(yè)。保證管理區(qū)域內(nèi)給排水設備和人身安全，使給排水維修工作正?；⒁?guī)范化、科學化。嚴格按照國家有關的給排水安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。和維修材料后，并持《維修單》趕到維修地點。維修結束后，立即清理維修現(xiàn)場，及時撤掉告示牌。用戶詢問時，主動向用戶問好，自報部門，說明維修內(nèi)容。進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套，進入用戶房間后，首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。

　　

【正文】 指示燈標識，分別安裝在住宅樓各層通道及樓梯內(nèi)，其作用是在火災情況下可作應急照明使用，并提示人們所在安全疏散的方向 。 禁止吸煙標識，在管理區(qū)域內(nèi)公共場所及各電梯箱內(nèi)安裝有禁止吸煙標識牌，其作用是提示人們在公共場所不許吸煙，做到文明辦公防止火災發(fā)生。 消防器材標識，在各層指向滅火器的方向分別安裝有指示牌，其作用是提示人們該方向設有滅火器材，一旦發(fā)生火災及時使用。 火警電話標識，在各層通道內(nèi)分別安裝有火警電話標牌，其作用提示大家時刻記住火警電話，火災時及時報警。 消防設備系統(tǒng)的標識： 消防供水管道的標識，在樓內(nèi)的消防供水管，按規(guī)范要求全為紅色，并在管道上有明確的編號，說明該管是消火栓系統(tǒng)或花灑系統(tǒng)供水的區(qū)域范圍。 消防栓的標識，在管理區(qū)域內(nèi)所有消防栓的門上都印有消火栓的字樣，提示人們該處設有消火栓。 高層、中高層排煙系統(tǒng)標識，在各層的走廊一方設有一個排煙窗，在相應的位置設有排煙窗控制裝置，上面注有“發(fā)生火災時，按下紅按鈕”的字樣標識。 加壓送風系統(tǒng)標識，在各層的消防電梯廳，防火樓內(nèi)梯設有加壓送風百葉窗，發(fā)生火災時可向該區(qū)域內(nèi)送風，避免煙霧火勢進入，使順利疏散。 消防電梯標識，在每層的消防電梯廳內(nèi)都標有消防 電梯字樣，表示該梯為消防電梯。 消防機房的標識： 消防水泵的標識，在各水泵上注有水泵編號、功率等字樣標識。 消防水箱的標識，在供水箱上標有消防儲水量限位標識。 排送風機的標識，在管理區(qū)域內(nèi)各消防風機上都標有，風機編號“ P”、“ S”，及功率等字樣標識。 監(jiān)控中心的標識，擺在監(jiān)探中心的門口，掛有監(jiān)控中心的標牌，在值班室內(nèi)的控制臺上，顯示有供電各系統(tǒng)信號指示，控制操作按鈕等具體的字樣標識。 消防設施，設備管理的標識包括： 消 防設施、設備管理的標識。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 消防設備檢查保養(yǎng)記錄標識。 消防設備試運行記錄標識。 消防設備故障維修的標識。 監(jiān)控中心有關消防的各種管理制度的標識。 滅火作戰(zhàn)方案及滅火指揮系統(tǒng)圖的標識。 消防管道及平面圖的標識。 4． 1 相關文件記錄：無 消防監(jiān)控中心管理標準規(guī)程 目的： 加強消防控制中心的管理，確保消防監(jiān)控中心的重要地位。 適用范圍： 適應于公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)消防監(jiān)控中心 。 管理程序： 消防控制中心實行全天 24 小時專人輪流值班制。 監(jiān)控中心的輪值人員必須具備高度的警覺性和高度的責任心，能熟練操作設備。 值班人員在監(jiān)控中心不準吸煙、喝酒、會客，不準進行其他與工作無關的活動。 值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位，如有特殊情況，應由其他輪值人員頂替方可離開。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 監(jiān)控中心各操作手柄（按鈕）每日做一次手動操作檢查。 消防監(jiān)控中心的設備外觀不附有灰塵為合格。 監(jiān)控中心的設備出現(xiàn)故障當班人員 無法排除時，應第一時間報告工程部主任，聯(lián)系技術人員前往維修。 相關文件記錄：無 消防設備安全操作標準規(guī)程 目的： 為確保消防設備操作正確、安全。 適用范圍： 本管理區(qū)域內(nèi)消防各系統(tǒng)屬遙控、連鎖自動裝置。 管理程序： 觀察各系統(tǒng)電源信號是否正常。 各系統(tǒng)的安全操作規(guī)程： 煙感系統(tǒng)：當發(fā)生火情報警時，確認樓層后，首先通知保安人員到報警層觀察，同時與該層人員及時取得聯(lián)系。若為火險立即按滅火作戰(zhàn)方案處理，若為誤報，請保安人員 將區(qū)域報警進行復位，后將值班室內(nèi)的集中報警器復位。 防火卷簾門系統(tǒng)：當群樓發(fā)生火警時，根據(jù)失火方位及火熱大小，可采取隔離法，及 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 降落相應的防火卷簾門，值班員可根據(jù)現(xiàn)場報告情況遙控降落，就近人員也可擊碎報警按鈕降落，若以上兩種情況都不能降落時（觀察卷簾降落信號燈），可速派消防維修人員到當?shù)卮蜷_鎖匙開關強迫降落。 排煙系統(tǒng)：發(fā)生火災時，值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥。若失控時，通知人員就地打開該層的排煙閥，這是排煙風機自動啟動，啟動信號燈亮。若風機不能自動啟動，速轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能 啟動時速派人到風機房內(nèi)強行啟動。 加壓送風系統(tǒng)：根據(jù)火災的不同方位，迅速打開相應的加壓風機，啟動信號燈亮，若失控時可派人到風機房進行手動操作。 消防栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設備之一，當進行該系統(tǒng)操作時，時刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報警信號。當滅火人員打碎就地的報警信號，消防中心得到該消火栓的報警按鈕后，這是相應的消火栓泵自動啟動，啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，應立即轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能啟動時，速與水泵房人員聯(lián)系，或派人到泵房強行啟動。 花灑系統(tǒng)：當某層發(fā)生火災時，失火部位的 花灑噴淋頭爆破噴水，該層的水流指示器動作，監(jiān)控中心得到該層的報警信號。值班員觀察水位信號，水位降到下限，花灑泵自動啟動，相應的啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，立即轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到泵房強行啟動。 緊急廣播遙控設備操作說明、當需要啟動緊急廣播時，請嚴格按以下步驟操作： 將消防控制室中緊急廣播設備的搬把開關置“ ON”位置。 按下“ F1”鍵，“叮咚”響聲后便向被選定的區(qū)域播出。 按下“ STOP”后再按下“ F2”鍵。當磁帶機中放入有關消防疏散的磁帶后，該帶便將如何進行人員疏散的內(nèi)容不斷向預選定的區(qū)域播出。 按“ F3”鍵，此時，磁帶機輸出的有關人員疏散內(nèi)容和消防指揮員現(xiàn)場指揮的信號并存同時播出。 如認為磁帶信號妨礙現(xiàn)場指揮，可按下“ STOP”后按兩下“ F4”鍵，于是被選定的區(qū)域中只有現(xiàn)場指揮員的命令可播出，其它信號一概終止，使用完畢將第（ 1）項中各開關全部復位。 操作完畢后，時刻觀察各個系統(tǒng)運行是否正常。 火災撲滅后，要進行事后工作，即所有系統(tǒng)要復位，對所有系統(tǒng)的設備進行檢修。 事故后要詳細整理記錄資料，總結操作經(jīng) 驗。 相關文件記錄：無 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 公用設施改造及維護維修工作標準程序 目的： 確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運行。 適用范圍： 適用于天龍御園管理處管理的公用設施的改造及維護維修。 標準定義： 公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經(jīng)嚴重影響到客戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其及時進行的維修。 外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。 自修：指管理處人員自行進行的改造及維護維修。 管理職責： 管理處職責： 負責做好本管理區(qū)域內(nèi)維修（改造）、保養(yǎng)的年度及季度計劃和半年總結； 負責單項預算費用 2020 元以下的項目的申報、實施及結算； 積極配合其它部門，做好由其它部門負責實施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項目的施工管理和結算工作； 組織有關部門對本管理處負責的項目進行竣工驗收；參與本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項目的竣工驗收工作； 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 管理經(jīng)理作為管理處負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結 工作；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、 季度計劃和半年總結、管理處所負責項目的實施。 工程技術部職責： 作為維修（改造）項目的主審部門，負責立項工程方案及預算的審核； 負責做好維修（改造）工程的年度總結； 負責單項預算費用 2020 元以上的項目的申報、實施及結算； 為各管理處提供工程方案、預算上的技術支持； 組織有關部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處；參與其它工程項目的竣工驗收工作 ； 工程技術部主任為部門負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度總結和部門所負責項目的實施。 財務部職責： 做好立項項目的預算審核工作，監(jiān)督和控制工程費用的預算執(zhí)行情況； 負責為各部門辦理工程項目的結算； 參與工程項目的竣工驗收。 資格和培訓： 執(zhí)行本程序無需特別的資格和培訓。 標準程序： 管理區(qū)域內(nèi)公用設施的確認： 物業(yè)管理原 制作《公用設施一覽表》并徐備用相應管網(wǎng)圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料。資料應予編號。 管理區(qū)域內(nèi)公用設施應包括如下幾種： []供電、供水設施。注：不包括水泵房、開關站、變（配）電所，該部分公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。 []路燈、公共通道燈、庭院燈、應急燈。 []花園內(nèi)休閑娛樂設施。 []消防設施。 []公共天線、公用電信線路。 []清潔衛(wèi)生設施。 []公共防盜設施。 []其他公用設施。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 責任范圍劃分： 管理經(jīng)理根據(jù)《公用設施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。 維修（改造）計劃 “年度計劃”的制定： 各管理處須于每年 12 月 15 日前做好下一年度的工程維修（改造）、設備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、高（低）壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡）設施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。須報計劃的項目是指單項預算 費用 2020 元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。管理處將編制好的《年度維修（改造）計劃》送至總經(jīng)理、財務部、工程技術部（送往工程技術部時須附送上用 Excel 編制的計劃表磁盤，下同）。 季度計劃的制定 管理處須在年度計劃的基礎上，根據(jù)實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預算 2020 元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經(jīng)理、財務部、工程技術部。 日常巡視檢查： 物業(yè)管理維修管理員對自 己責任范圍的公用設施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作《公用設施巡視記錄》。 物業(yè)管理管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。 計劃外公用設施改造及維護維修： 物業(yè)管理維修管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。 日常巡視檢查記錄。 客戶投訴記錄。 訪問客戶記錄。 上級指示。 經(jīng)批準的計劃外項目由物業(yè)管理員按規(guī)定實施。 公用設施的搶修： 管理處經(jīng)理當班時，由經(jīng)理組織實施搶修；管理處經(jīng)理不在時，由部門主任組織實施搶修。 必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。 管理處所有人力、財力、物力應優(yōu)先滿足搶修的需要。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育 網(wǎng) 搶修完畢，管理處經(jīng)理應向總經(jīng)理報告搶修情況，包括： []事故原因； []損失情況； []搶修結果； []搶修費用； []糾正和預防措施。 除搶修外，公用設施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由物業(yè)管理處書面通知并監(jiān)督施工單位或供應商處理。 公用設施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查。 []管理處經(jīng)理重點檢查費用 500 元以上的項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知物業(yè)管理員處理。 []管理處經(jīng)理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理處工程部門主任處理并要求其書面報告處理結果。