【正文】 位一體保障可持續(xù)發(fā)展 在中國房地產(chǎn)界，傳統(tǒng)的房企經(jīng)營模式有兩類，一類專注住宅開發(fā)，拿地、立項(xiàng)、銷售，周而復(fù)始；另一類選擇商業(yè)地產(chǎn)的快速復(fù)制，招商、引進(jìn)品牌、租賃銷售，迅速擴(kuò) 張。而華潤置地橡樹灣則在前兩者的基礎(chǔ)上，汲取之所長，補(bǔ)其之不足，開發(fā)出一類獨(dú)一無二的經(jīng)營模式既“住宅開發(fā) +自持物業(yè) +客戶增值服務(wù)”。所謂“住宅開發(fā) +投資物業(yè) +客戶增值服務(wù)” 其包括三個(gè)核心要素和一個(gè)互動(dòng)關(guān)系： 進(jìn)一步挖掘地產(chǎn)價(jià)值鏈的整合潛力； 為客戶提供更多的增值服務(wù)； 增強(qiáng)差異化競爭優(yōu)勢。 一個(gè)互動(dòng)關(guān)系為：進(jìn)一步挖掘華潤集團(tuán)內(nèi)部資源整合潛力，增強(qiáng)差異化競爭優(yōu)勢。達(dá)到實(shí)現(xiàn)合理避稅，提升盈利，并減少關(guān)聯(lián)交易。 （ 1）住宅開發(fā) 住宅開發(fā)， 橡樹灣項(xiàng)目要求 品質(zhì)著稱， 形成五大產(chǎn)品線： 極致之作、人文產(chǎn)品、生態(tài)大宅、城心地標(biāo)以及綜合大盤。 而橡樹灣就是人文產(chǎn)品的代表。 在整個(gè)項(xiàng)目生命周期內(nèi)做到“ 精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 ” 、 “ 毫厘工程標(biāo)準(zhǔn) ” 和 “ 情感悉心服務(wù) ” 。 在設(shè)計(jì)上 要求 精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則， “ 用精裝修的標(biāo)準(zhǔn)做毛坯房 ” 、 “ 室外設(shè)計(jì)精裝化 ” 、“ 再小的細(xì)節(jié)都有圖紙可循 ” 等多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，始終堅(jiān)持 “ 為客戶多想一步 ” 的前瞻性設(shè)計(jì)，為工程施工和用戶體驗(yàn)帶來優(yōu)秀的產(chǎn)品，為城市生活推動(dòng)宜居理想。 在工程質(zhì)量上實(shí)行毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)，在施工計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控、監(jiān)督、獎(jiǎng)勵(lì)等五個(gè)步驟中實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位，步步嚴(yán)謹(jǐn)無差，構(gòu)成完善的質(zhì)量保障體系，鑄造出城市的精工地標(biāo)。 在服務(wù)體驗(yàn)中創(chuàng)建情感悉心服務(wù)體系，專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)服務(wù)、行業(yè)領(lǐng)先的 100個(gè)細(xì)節(jié)、樂意服務(wù)的滿意員工、高層次的情感需求、處處悉心五個(gè)層級(jí)的物業(yè)服務(wù)深化梯度，23 提供整個(gè)開發(fā)周 期及后期物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓城市生活的細(xì)節(jié)體驗(yàn)不斷升級(jí)。 （ 2）自持物業(yè) 橡樹灣 還做商業(yè)，自持物業(yè)， 可以 發(fā)展都市綜合體、住宅 +五彩城、住宅 +歡樂頌三種模式。在華潤看來，單純住宅，只是生活的框架，若能有這樣一種模式，讓人們居住、消費(fèi)、社交、娛樂、教育等一體化，生活才更具品質(zhì)，這也暗合華潤一直推崇 “ 與您攜手，改變生活 ” 的信念。 “ 住宅開發(fā) +持有物業(yè) ” 商業(yè)模式與住宅開發(fā) 這種形式 共同構(gòu)成了華潤房地產(chǎn)生意的主體 。 它們互為補(bǔ)充，住宅開發(fā)資金流量大，風(fēng)險(xiǎn)可控，資金回籠也快，而持有物業(yè)有一個(gè)孵化期，但是，它一旦成功，就能 保證住宅開發(fā)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流 。 （ 3）增值服務(wù) 橡樹灣力求 善于做增值服務(wù)的 “ 加法 ” ，針對(duì)不同客戶的功能化需求，以最大限度吻合家庭成員行為習(xí)慣的家居設(shè)計(jì)為核心，為客戶提供包括室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝修施工、機(jī)電改造、家具定制、配飾選擇等家居整合解決方案，給客戶一個(gè)高品質(zhì)的 “ 成品入住家 ” 。 憑借 “ 住宅開發(fā) +持有物業(yè) +增值服務(wù) ” 三駕馬車， 整個(gè)橡樹灣項(xiàng)目 從住宅到商業(yè)，華潤置地 以一座座改變城市、推動(dòng)城市向前的建筑作品，給城市更多改變，給生活更多可能。 差異化模式鑄就核心競爭力 華潤正是獨(dú)辟蹊徑、 “ 跨界 ” 經(jīng)營的佼佼者，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其 “ 住宅開發(fā) +持有物業(yè) +增值服務(wù) ” 的差異化生意模式將穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，鑄就品牌的核心競爭力。利潤的來源多元化，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力層次化，企業(yè)可以通過住宅的開發(fā)帶來近期增長動(dòng)力，而通過收租物業(yè)的資本增值帶來長期回報(bào)。 其實(shí)，在華潤置地差異化生意模式的背后，體現(xiàn)的是華潤集團(tuán)資金實(shí)力雄厚、資源背景強(qiáng)大的綜合實(shí)力。既要開發(fā)一流的住宅產(chǎn)品，又要運(yùn)營高檔寫字樓、商業(yè)、酒店等綜合業(yè)態(tài)，資金實(shí)力、社會(huì)資源、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、后勤保障等缺一不可。從這層意義上說， 華潤不只是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個(gè)真正的城市運(yùn)營商，改變城市，也改變生活。 一個(gè) “ 全能的 ” 華潤正向我們走來。 無論未來市場如何發(fā)展，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量依然是關(guān)鍵所在。只要產(chǎn)品做得好，一定會(huì)有人認(rèn)可 。 24 第 5 章 財(cái)務(wù)分析 評(píng)價(jià)的依據(jù)、原則和假設(shè)條件 財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) [1]。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 1. 分析依據(jù) （ 1）國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 （ 2）財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 （ 3）國家和武漢市有關(guān)稅、費(fèi)征收政策。 （ 4）主要材料近期價(jià)格。 2. 分析原則 （ 1）本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，在計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性； （ 2）遵循動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則； （ 3）遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。 3. 假設(shè)條件 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后項(xiàng)目經(jīng)營收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對(duì)穩(wěn)定。 4. 計(jì)算方法 本項(xiàng)目投入和建成后產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益采用新建項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)級(jí)財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 1）工程建設(shè)期、計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算期為 2 年（ 2020 年～ 2020 年），其中，建設(shè)期 2 年（ 2020 年），計(jì) 12 個(gè)月，運(yùn)營期計(jì)算前 2 年，作為參考。 （ 2） 項(xiàng)目投資總額 一、項(xiàng)目投資估算 在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期把房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分為以下幾個(gè)方面，包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、管理費(fèi)等等。結(jié)合實(shí)際運(yùn)作情況，在本項(xiàng)目中，各項(xiàng)成本構(gòu)成如下： 1. 土地費(fèi)用 土地成本包括土地征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及土地處置費(fèi)用。 2. 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)用主要包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、施工圖預(yù)算編制費(fèi)、三通一平費(fèi)用、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)水電費(fèi)、前期工作費(fèi)等。 3. 建筑安裝工程費(fèi)用 25 主要包括土方工程費(fèi)、樁基工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、土建工程費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、工程渣土處置費(fèi)、工程質(zhì)量檢測費(fèi)等等。 4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 主要包括自來水工程費(fèi)、排水工程費(fèi)（雨水、污水）、中水工程配套費(fèi)、電力費(fèi)用、燃?xì)赓M(fèi)用、供熱費(fèi)用等等。 5. 間接開發(fā)費(fèi) 間接開發(fā)費(fèi)包括管理費(fèi)用和貸款利息。實(shí)際按建筑安裝成本 的 3％ 計(jì)算。 6. 不可預(yù)見費(fèi) 項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)四按項(xiàng)目建筑暗轉(zhuǎn)成本的 5％ 計(jì)算。 7. 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用包括銷售管理、廣告策劃、售樓處裝修等費(fèi)用，按租售收入的 3％ 計(jì)算。 8. 稅費(fèi) 稅費(fèi)包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、資源費(fèi)及所得稅。其中營業(yè)稅按銷售收入的 5％ 計(jì)算，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值扣除 30％ 后的 ％ 計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)按7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按 3%計(jì)算，資源費(fèi)按 3%計(jì)算， 所得稅按照所得額的 30％ 計(jì)算。 9. 財(cái)務(wù)費(fèi) 貸款利率按 ％計(jì)算 。 表 投資個(gè)估算表 20201231 同期增長率 20200630 20201231 營業(yè)額 25,729,158,000 % 12,412,461,000 16,650,237,000 稅項(xiàng) 4,275,759,000 % 2,041,727,000 2,285,120,000 除稅前盈利 11,614,493,000 % 6,619,104,000 7,030,492,000 除稅后盈利 7,338,734,000 % 4,577,377,000 4,745,372,000 銷售成本 15,576,850,000 % 7,588,516,000 10,674,200,000 折舊 64,286,000 112,657,000 銷售及分銷費(fèi)用 721,086,000 % 299,799,000 576,071,000 一般及行政費(fèi)用 1,028,893,000 % 514,500,000 870,693,000 利息費(fèi)用(融資成本 ) 304,445,000 % 124,670,000 154,389,000 毛利 10,152,309,000 % 4,823,945,000 5,976,042,000 經(jīng)營盈利 11,614,493,000 % 6,619,104,000 7,030,492,000 應(yīng)占聯(lián)營公司盈利 48,053,000 % 24,892,000 41,481,000 （ 3）項(xiàng)目銷售收入測算 市場分析與預(yù)測的最終的是要研究項(xiàng)目的租售方案、租售價(jià)格及收入等等。按照傳統(tǒng)的銷售價(jià)格測算辦法，成本加成定價(jià)法考慮的結(jié)果作為首家決策的依據(jù)。 成本加成定價(jià)法：它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為： 26 P=C﹝ 1+?﹞ () 其中， P 代表銷售價(jià)格， C 代表成本， ? 為投資收益 。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 盈利能力分析 利潤是反映一個(gè)企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。利潤是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所得到的財(cái)務(wù)成果。它能夠綜合反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營各方面的情況。企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量多少、產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣、產(chǎn)品成本的高低，多種經(jīng)營情況，以及技術(shù)和管理工作的水平等，都可以通過盈利（或虧損）集中的表現(xiàn)出來。 利潤包括銷售利潤、投資收益和營業(yè)外收支凈額。即： 利潤總額 =營業(yè)利潤 +投資收益（減投資損失） +補(bǔ)貼收入 +營業(yè)外收入 —營業(yè)外支出 營業(yè)利潤 =主營業(yè)務(wù)利潤 +其他業(yè)務(wù)利潤 —營業(yè)費(fèi)用 —管理費(fèi)用 —財(cái)務(wù)費(fèi)用 主營業(yè)務(wù)利潤 =主營業(yè)務(wù)收入 —主營業(yè)務(wù)支出 —主營業(yè)務(wù)稅金及附加 其它業(yè)務(wù)利潤 =其它業(yè)務(wù)收入 —其它業(yè)務(wù)支出 補(bǔ)貼收入是指企業(yè)收到的各種補(bǔ)貼收入，包括國家撥入的虧損補(bǔ)貼、退還的增值稅等。 企業(yè)的凈利潤為利潤總額減去所得稅后的余額，其計(jì)算公式為： 凈利潤 =利潤總額 —所得稅 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)是：考慮了資金時(shí)間價(jià)值并全面考慮了項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況。缺點(diǎn)是：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)數(shù)指標(biāo)，只能反映項(xiàng)目是否盈利，無法反映項(xiàng)目的具體盈利水平。 投資回收期 1. 靜態(tài)投資回收期：靜態(tài)投資回收期是指一項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。它考慮項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目投資回收期小于行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收回。 靜態(tài)回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量表計(jì)算。計(jì)算公式為： 靜態(tài)回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 —項(xiàng)目開始的年份 —上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值∕當(dāng)年進(jìn)凈現(xiàn)金流量 2. 動(dòng)態(tài)投資回收期：動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時(shí)間價(jià)值的情況下，以項(xiàng)目每年的 凈收益回收項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間。這個(gè)指標(biāo)主要是為了克服靜態(tài)投資回收期指標(biāo) 沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值的缺點(diǎn)而提出的。 動(dòng)態(tài)回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份 —項(xiàng)目開始年份 +上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 ∕ 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率（ Ic）時(shí)，項(xiàng)目盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。 27 內(nèi)部收益率可以根據(jù)先進(jìn)流量表用試算法球得，計(jì)算公式為 [9]： 1 2 1 1 1 2( ) ( )F IR R i i i NP V NP V NP V? ? ? ? （ ） 其中， 1i 為試算時(shí)的低折現(xiàn)率，對(duì)應(yīng)的 1NPV ； 2i 為試算時(shí)的高折現(xiàn)率，對(duì)應(yīng)的 2NPV ，一般要求 項(xiàng)目敏感性分析 敏感性分析是通過分析 、預(yù)測項(xiàng)目主要影響因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找到敏感因素，并確定其影響程度的一種分析方法。敏感性分析通過內(nèi)部收益率敏感性分析發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部收益率對(duì)售價(jià)變動(dòng)最為敏感，對(duì)建安成本變動(dòng)次之，對(duì)租金變動(dòng)的敏感性最小。 因此，本項(xiàng)目通過積極的營銷策略提升本項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格，有效地控制成本，有利于獲取更高的收益。 但在實(shí)際的操作中，樓盤定價(jià)看似簡單，但實(shí)際上卻是一個(gè)非常重要同時(shí)也非常復(fù)雜的市場決策。開發(fā)商對(duì)市場與項(xiàng)目的判斷難免會(huì)受主觀因素的限制而影響到真實(shí)客觀的判斷，