一文看懂土地儲備的前世今生-資料下載頁
2025-06-19 01:05本頁面
【正文】 付，中新集團負責對中新科技城進行整體規(guī)劃、基礎設施建設、招商和綜合開發(fā)。管委會或其指定的職能部門將合作項目內(nèi)的國有建設用地出讓所得價款扣除稅費后的余額部分支付給中新集團。2008年1月起，合作項目內(nèi)商業(yè)、住宅用地出讓所得價款78%支付給中新集團，管委會所得22%及相關稅費，以支付前期拆遷、安置和補償?shù)馁M用。工業(yè)用地出讓所得價款扣除相關稅費后的余額部分支付給中新集團。（2）政府負責土地征用，并承擔相關費用，城投公司負責拆遷、補償工作，以及基礎設施建設并承擔相關費用這種模式下土地的征收、征用由政府負責并承擔相關費用，城投公司負責拆遷、補償、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。常熟市海虞鎮(zhèn)一級土地開發(fā)項目中，中新集團控股子公司中新海虞作為合作區(qū)唯一的開發(fā)主體，項目開發(fā)模式主要包括常熟市海虞鎮(zhèn)人民政府出資并負責合作區(qū)域內(nèi)土地征地相關工作，并承擔全部相關費用；由中新海虞負責農(nóng)（居）民拆遷和補償相關工作，并承擔相關費用；合作區(qū)域按照“九通一平”的標準進行基礎設施建設，包括供水、供電、燃氣管網(wǎng)、污水干網(wǎng)、道路、橋梁、綠化等。項目開發(fā)采用協(xié)議分成模式。又如常州市新北區(qū)萬頃良田建設工程中，黑牡丹集團股份有限公司（以下簡稱“黑牡丹”）負責該工程涉及的拆遷、安置及土地整理、基礎設施建設工作，按工程總成本的10%提取工程收益。（3）政府負責土地征用，但由城投公司承擔相關征地補償費用，城投公司負責拆遷、補償工作，以及基礎設施建設并承擔相關費用在昆明市環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目中，云南城投負責籌措和墊付土地一級開發(fā)所需資金，包括環(huán)湖東路規(guī)劃設計及工程建設費、環(huán)湖東路截污管道設計及建設費、濕地及公園的設計及建設工程費、征地補償費、拆遷補償和安置費、土地調(diào)查費、評估費、測繪費、資料費、土地報批相關稅費、土地開發(fā)整理工程費、新農(nóng)村建設費、受甲方委托范圍內(nèi)與土地出讓相關的市政公用、公共設施及城市基礎設施建設費、設計費、財務費及日常管理費等，以及其他經(jīng)昆明市人民政府確認的合理開發(fā)費用。云南城投與政府對土地出讓最終凈收益按照50%:50%進行分成。未來：城投公司與土地儲備的規(guī)范關系50號文要求“地方政府不得將公益性資產(chǎn)、儲備土地注入融資平臺公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源”；87號文嚴禁將“儲備土地前期開發(fā)”作為政府購買服務項目。實際上都是對以前政策的重申，50號文的要求與2012年《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（財預[2012]463號）的要求一致，87號文要求與《2016年規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜[2016]4號）也并無沖突。那么未來城投公司參與土地儲備相關業(yè)務，還具有哪些規(guī)范的合作方式？根據(jù)2016年4號文，土地儲備的資金使用以及工作推動可以根據(jù)收儲進程，分為兩個階段，而在這兩個階段，土地儲備機構與城投公司均有合作的方式，只不過方式不同。第一個階段為征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地以及涉及到拆遷安置補償，第二階段為土地前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。4號文在推動土地收儲政府采購工作方面，為城投公司參與土地儲備業(yè)務指明了兩個規(guī)范性的合作關系，分別對應第一和第二兩個階段。（1）拆遷安置補償服務：政府購買服務按照2016年4號文，“地方國土資源主管部門應當積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務”。因此，雖然87號文明確將土地儲備前期開發(fā)工作列入政府采購服務的“負面名單”，但是作為“前期開發(fā)”之前的工作拆遷安置補償服務，地方政府仍然可以通過政府購買服務的方式，與城投公司進行合作。（2）土地前期開發(fā)：政府采購工程或PPP87號文明確禁止將土地前期開發(fā)（基礎設施建設）偽裝成政府購買服務的對象，背后的一個重要邏輯在于，土地前期開發(fā)屬于《政府采購法》三大分類（貨物、工程、服務）中的工程。雖然禁止政府購買服務，但是作為政府工程，地方政府依然可以通過招標的方式，與城投平臺在基礎設施建設方展開合作。此外，土地前期開發(fā)作為一種基礎設施建設，也可以通過PPP模式由地方政府與社會資本進行合作。
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