一文看懂土地儲備的前世今生-資料下載頁
2025-06-19 01:05本頁面
【正文】 付，中新集團負(fù)責(zé)對中新科技城進(jìn)行整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商和綜合開發(fā)。管委會或其指定的職能部門將合作項目內(nèi)的國有建設(shè)用地出讓所得價款扣除稅費后的余額部分支付給中新集團。2008年1月起，合作項目內(nèi)商業(yè)、住宅用地出讓所得價款78%支付給中新集團，管委會所得22%及相關(guān)稅費，以支付前期拆遷、安置和補償?shù)馁M用。工業(yè)用地出讓所得價款扣除相關(guān)稅費后的余額部分支付給中新集團。（2）政府負(fù)責(zé)土地征用，并承擔(dān)相關(guān)費用，城投公司負(fù)責(zé)拆遷、補償工作，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并承擔(dān)相關(guān)費用這種模式下土地的征收、征用由政府負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費用，城投公司負(fù)責(zé)拆遷、補償、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。常熟市海虞鎮(zhèn)一級土地開發(fā)項目中，中新集團控股子公司中新海虞作為合作區(qū)唯一的開發(fā)主體，項目開發(fā)模式主要包括常熟市海虞鎮(zhèn)人民政府出資并負(fù)責(zé)合作區(qū)域內(nèi)土地征地相關(guān)工作，并承擔(dān)全部相關(guān)費用；由中新海虞負(fù)責(zé)農(nóng)（居）民拆遷和補償相關(guān)工作，并承擔(dān)相關(guān)費用；合作區(qū)域按照“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括供水、供電、燃?xì)夤芫W(wǎng)、污水干網(wǎng)、道路、橋梁、綠化等。項目開發(fā)采用協(xié)議分成模式。又如常州市新北區(qū)萬頃良田建設(shè)工程中，黑牡丹集團股份有限公司（以下簡稱“黑牡丹”）負(fù)責(zé)該工程涉及的拆遷、安置及土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，按工程總成本的10%提取工程收益。（3）政府負(fù)責(zé)土地征用，但由城投公司承擔(dān)相關(guān)征地補償費用，城投公司負(fù)責(zé)拆遷、補償工作，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并承擔(dān)相關(guān)費用在昆明市環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目中，云南城投負(fù)責(zé)籌措和墊付土地一級開發(fā)所需資金，包括環(huán)湖東路規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)費、環(huán)湖東路截污管道設(shè)計及建設(shè)費、濕地及公園的設(shè)計及建設(shè)工程費、征地補償費、拆遷補償和安置費、土地調(diào)查費、評估費、測繪費、資料費、土地報批相關(guān)稅費、土地開發(fā)整理工程費、新農(nóng)村建設(shè)費、受甲方委托范圍內(nèi)與土地出讓相關(guān)的市政公用、公共設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、設(shè)計費、財務(wù)費及日常管理費等，以及其他經(jīng)昆明市人民政府確認(rèn)的合理開發(fā)費用。云南城投與政府對土地出讓最終凈收益按照50%:50%進(jìn)行分成。未來：城投公司與土地儲備的規(guī)范關(guān)系50號文要求“地方政府不得將公益性資產(chǎn)、儲備土地注入融資平臺公司，不得承諾將儲備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源”；87號文嚴(yán)禁將“儲備土地前期開發(fā)”作為政府購買服務(wù)項目。實際上都是對以前政策的重申，50號文的要求與2012年《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（財預(yù)[2012]463號）的要求一致，87號文要求與《2016年規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財綜[2016]4號）也并無沖突。那么未來城投公司參與土地儲備相關(guān)業(yè)務(wù)，還具有哪些規(guī)范的合作方式？根據(jù)2016年4號文，土地儲備的資金使用以及工作推動可以根據(jù)收儲進(jìn)程，分為兩個階段，而在這兩個階段，土地儲備機構(gòu)與城投公司均有合作的方式，只不過方式不同。第一個階段為征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地以及涉及到拆遷安置補償，第二階段為土地前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4號文在推動土地收儲政府采購工作方面，為城投公司參與土地儲備業(yè)務(wù)指明了兩個規(guī)范性的合作關(guān)系，分別對應(yīng)第一和第二兩個階段。（1）拆遷安置補償服務(wù)：政府購買服務(wù)按照2016年4號文，“地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務(wù)”。因此，雖然87號文明確將土地儲備前期開發(fā)工作列入政府采購服務(wù)的“負(fù)面名單”，但是作為“前期開發(fā)”之前的工作拆遷安置補償服務(wù)，地方政府仍然可以通過政府購買服務(wù)的方式，與城投公司進(jìn)行合作。（2）土地前期開發(fā)：政府采購工程或PPP87號文明確禁止將土地前期開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）偽裝成政府購買服務(wù)的對象，背后的一個重要邏輯在于，土地前期開發(fā)屬于《政府采購法》三大分類（貨物、工程、服務(wù)）中的工程。雖然禁止政府購買服務(wù)，但是作為政府工程，地方政府依然可以通過招標(biāo)的方式，與城投平臺在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方展開合作。此外，土地前期開發(fā)作為一種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以通過PPP模式由地方政府與社會資本進(jìn)行合作。
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