成都超高層物業(yè)研究-資料下載頁
2025-06-18 15:12本頁面
【正文】 77805住宅173542009年下半年天紫界148690、地上10131住宅4980非住宅5150商業(yè)392酒店2722配套308高端商業(yè)、酒店式精裝公寓、摩天行政公館178562009年下半年鐵獅門項(xiàng)目38176000寫字樓、住宅、酒店公寓、商業(yè)為122米，141米和158米41待定新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場259商業(yè)130000、商務(wù)110000、酒店40000、住宅210000寫字樓、酒店公寓、商業(yè)、住宅280待定都匯華庭199228住宅+商業(yè)176512010年河畔新世界1650超高層部分不詳住宅15050待定新鴻基悅城240超高層部分不詳住宅14046待定目前超高層住宅的潛在供應(yīng)量約8個，隨著購房者對超高層物業(yè)接受度的加強(qiáng)，超高層住宅未來的供應(yīng)量將會大幅增加，成為市場主要物業(yè)類型之一。四、客戶對超高層需求研究客戶對高層、超高層物業(yè)接受度不斷提高 隨著高層住宅成為市場的主流產(chǎn)品，客戶對高層和超高層的接受度不斷提高，由06年的10%，提升到08年的近40%；并有超過一成的客戶對超高層住宅能夠接受。超高層住宅客戶消費(fèi)心理研究l 客戶特征216。 具有現(xiàn)代化大都市生活的背景，希望通過超高層居住提升生活品質(zhì)，身份象征；216。 這部分群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，往往擁有多套物業(yè)，購房超高層住宅主要用于改善居住或用于投資；216。 超高層住宅的客戶有廣闊的視野，容易接受新鮮事物。l 客戶抗性研究216。 國內(nèi)部分購房者存在抗性客戶住在超高層建筑里，感覺人與自然直接隔離，日常外出活動有不便之感；超高層建筑在消防、避難等存在一定的難度，給客戶帶來一定的心理陰影；特別是成都這樣一個有地震心理陰影的城市，客戶對超高層物業(yè)或多或少存在抗性。因而對于開發(fā)商來說就需要引導(dǎo)客戶需求，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)上消除陰影，消除消極影響。超高層客戶產(chǎn)品抗性產(chǎn)品引導(dǎo)建筑高度恐懼感控制高度,使其與高層高度感差別不大超高層建筑安全性嚴(yán)格依照建筑規(guī)范執(zhí)行,提高安全系數(shù)社區(qū)微縮景觀園林尺度擴(kuò)大,實(shí)現(xiàn)景觀最大化戶型通透性問題強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感后期物業(yè)管理物業(yè)管理前置配套服務(wù)跟進(jìn)問題結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)生活方式打造216。 日本消除客戶抗性的手法日本是一個土地極為稀缺的國家，超高層住宅發(fā)展已十分成熟，因而在消除客戶的心理障礙方面，積累了不少的經(jīng)驗(yàn)?？蛻艨剐韵剐耘e措安全上的不安感。心理上的不安感。沒有與地面的接觸感?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：216。 超高層隔離人與自然的直接接觸；216。 給避難和消防活動帶來了更多的困難；216。 住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感；216。 對地震、強(qiáng)風(fēng)所引起的161。176。擺動161。177。抱有不安感。216。 超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；216。 通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越；216。 可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境；216。 制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究：216。 缺乏近鄰接觸和交流的場所；216。 相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化；216。 電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高；216。 對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；216。 對于住宅周邊的領(lǐng)域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。216。 對共用走廊、樓梯、大廳等空間進(jìn)行充分的研究：如對走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配置綠化和座椅；在門廳前設(shè)置門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)置花池，每幾層設(shè)置一處空中回廊等等；216。 通過防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)進(jìn)行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進(jìn)鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：216。 阻礙兒童室外的游玩活動；216。 家長擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險(xiǎn)事故。216。 讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計(jì)216。 減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角216。 住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設(shè)計(jì)。老年人生活形態(tài)特性探究：216。 生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感；216。 對自然的需求增加，而接觸地面的機(jī)會降低；216。 災(zāi)害時避難要求增大；216。 對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。216。 確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；216。 制定令人放心的防災(zāi)、避難體制；216。 周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。主要要點(diǎn)：l 注重通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，增加景觀面l 注重對公共空間的設(shè)計(jì)，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角l 制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感l(wèi) 針對兒童：設(shè)計(jì)室內(nèi)的游玩場地l 針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療、福利設(shè)施四、專題小結(jié)216。 沿海一線城市利用優(yōu)勢的地理環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的優(yōu)勢，同時城市定位瞄準(zhǔn)國際化大都市，超高層物業(yè)發(fā)展較為成熟，成為現(xiàn)代化大都市的一大標(biāo)志。216。 當(dāng)某個城市GDP達(dá)到3000億元左右時，超高層住宅開始出現(xiàn)；當(dāng)在7000億左右時超高層住宅將大量出現(xiàn)。同時當(dāng)城市化率在60%左右時，超高層住宅開始出現(xiàn)；達(dá)到80%時左右時，超高層住宅大量出現(xiàn)。216。 沿海一線城市人口密度較高，決定了城市必須向空中發(fā)展，超高層發(fā)展時間較早，目前已大量出現(xiàn)，購房者對超高層接受度也較高；而對于眾多二三線城市來說，人口密度相對較低，相關(guān)的向高密發(fā)展的政策也出臺較慢，超高層物業(yè)于近兩年才開始出現(xiàn)，市場還不成熟，購房者的接受度還有待引導(dǎo)。216。 成都超高層住宅處于起步階段，購房者對這類物業(yè)已經(jīng)有了一定的接受度；216。 目前在售的超高層住宅約有6個，但未來兩至三年內(nèi)即將上市的超高層住宅將會增加18個以上，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，市場競爭加?。?16。 目前成都在售或在建的超高層住宅主要分布在東大街一線和南延線，擁有較好的人文、自然資源；216。 超高層住宅的主要戶型為6090平方米的套一或套二，供應(yīng)和銷售分別約占總量的50%和60%；其次是90120平方米的套三戶型；客戶對33層以上的單位存在一定的抗性，銷售進(jìn)度較33層以下的慢；216。 價格上，雖然超高層較普通高層成本高，但售價與普通高層相差無幾，只在超出部分實(shí)現(xiàn)溢價。216。 隨著土地不斷減少，成都超高層住宅將會不斷增多，購房者的接受度也會進(jìn)一步提高，超高層住宅具有較大的發(fā)展空間。但開發(fā)成本較高，投資風(fēng)險(xiǎn)相對于高低層物業(yè)較大。
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