【正文】 小溪等精致水景，另種植了多種珍貴植物如：加拿列海棗、中東海棗、龍血樹、樹欖仁等；外立面：采用名貴白色流線金屬板，配合淺藍色中空隔音玻璃幕墻入戶大堂：電梯大堂樓高18米，入口大堂采用名貴條磚機微晶石材，寬敞明亮，電梯采用日本原裝進口日立提速電梯，裝飾豪華，達六星級酒店水準。 ★發(fā)售時間：2002926 ★銷售價格：均價11000元/平方米 ★目前銷售率：不足60％（資料來源深圳市房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公示資料） ▲個人評價： 港麗豪園項目為深圳較為優(yōu)質(zhì)的超高層住宅項目，但從項目三年的銷售結(jié)果僅不到60％來看，實在是差強人意，可謂很不成功。綜合來看，項目的不成功之處有以下四點： 定位的偏差 港麗豪園位于深圳福田區(qū)濱河路與彩田路交界處，地塊面積僅14406平方米，基本不具備開發(fā)高檔豪宅的條件；從項目的產(chǎn)品設(shè)計及推廣來看，主要的目標客戶群體為港人，但項目所在區(qū)域?qū)俜歉廴巳壕拥?，故而對港人的吸引力也有限；同時，由于是超高層物業(yè)，開發(fā)成本較高，銷售價格也不低，片區(qū)原本就不具備高端物業(yè)的氛圍，高端的價格自然難為市場所接受。故而認為項目定位偏差。 入市時機不當，生不逢時 港麗豪園在2002年下半年推出，同期市場上香蜜湖水榭花都正引領(lǐng)香蜜湖片區(qū)崛起，星河國際正以中心區(qū)的建設(shè)者姿態(tài)推出八大綱領(lǐng)，而黃埔雅院、雅頌居也正強力消化著港人在深圳的置業(yè)者，這些樓盤無論從項目優(yōu)勢、價格優(yōu)勢都是港麗豪園無法抵擋的，待到2003年上半年，一場非典橫掃樓市，港麗豪園銷售形式更是一片頹廢，期間換了幾家代理公司，皆無多大成績。2003年下半年深圳樓市井噴，國際公館、熙園、皇庭世紀皆創(chuàng)下不菲的業(yè)績，港麗豪園由于價格的瓶頸，基本沒有多少收獲，待到2004年以后，由于在宣傳上沒有太多作為，市場已然把他淡忘，售樓處的人員也是朝來夕去，更換頻繁，整個項目的營銷架構(gòu)一片空白；2005年，深圳房價大提速，多數(shù)開發(fā)項目集中在關(guān)外，創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，港麗豪園的產(chǎn)品已經(jīng)落伍，加之沒有系統(tǒng)的宣傳引導(dǎo)，市場層面一般認為賣不動的項目一定是有問題的，故而銷售不暢。假使港麗豪園推后二年開發(fā)，項目在2004年底推出，趕上2005年深圳豪宅爆發(fā)年，加之福田中心區(qū)基本無盤可賣的局面，相信港麗豪園會有較好的市場表現(xiàn)。 宣傳推廣乏力，深圳市場缺乏聲音 在港麗豪園的整個營銷過程中，宣傳推廣是做的最糟糕的，早期開盤階段，宣傳力度嚴重不足，許多到訪客戶都是被港麗豪園靚麗的外觀吸引而至；并且，港麗豪園在僅有的宣傳中缺乏片區(qū)前景炒作、項目賣點陳述、高端形象包裝、物業(yè)前景的引導(dǎo)、社區(qū)居住模式的描繪等基本推盤策略，進而導(dǎo)致在階段市場上被競爭樓盤打的落花流水，接著由于銷售不暢的緣故，對宣傳開始謹慎投入，然后，在市場上失去了聲音。當然，這樣的情況也與港麗豪園過度看重香港市場而忽視了深圳市場有關(guān)。由于缺乏有效的宣傳，故而港麗豪園銷售表現(xiàn)不佳。 產(chǎn)品戶型不佳，細部處理考慮欠周全 港麗豪園大量未售出單位集中在二棟超高層的高層單位，這些單位的單價基本超過14000元/平方米，總價近200萬，價格上形成了較大的門檻。由于需要兼顧樓體外立面，戶型設(shè)計中犧牲了陽臺面積，部分單位沒有生活陽臺，而且使用率不到80％，這些都是項目戶型設(shè)計中的致命傷。在大陽臺風(fēng)靡的樓市，港麗豪園的產(chǎn)品戶型缺乏競爭力。在超高層住宅物業(yè)客廳居然采用了整幅落地窗，許多參觀樣板房的客戶，在客廳俯視樓下都產(chǎn)生暈眩的感覺，購買欲望大打折扣，這點是細部處理欠周全的重要一點。 ●結(jié)論： 綜上所述，港麗豪園的失敗只能作為一個開發(fā)項目的失敗，不能作為超高層住宅項目的失敗個案來看，假使港麗豪園在開發(fā)進程中避開競爭鋒芒、完善宣傳推廣系統(tǒng)，細部處理到位，價格定位合理，應(yīng)該能夠找到成功之路的?！羟嫣烊A庭 ★物業(yè)名稱：擎天華庭 ★物業(yè)位置：福田景田路與商報路交匯處 ★物業(yè)管理：深圳市中海物業(yè)管理有限公司 ★物業(yè)管理費： ★總占地面積： ★總建筑面積：90482平方米 ★容積率： ★物業(yè)描述：由二層地下室、七層群樓及兩棟塔樓（擎天閣和華庭閣）組成，樓體高度168米，共48層 其中地下室（1至2層）為設(shè)備層和地下車庫 群樓第12層為商場 群樓第35層為地上車庫 群樓第6層為水主題空中花園 群樓第7層為親子會所 第845層均為住宅 第4647層為全城獨有的星空觀光層 第48層為設(shè)備層?！? ★建筑結(jié)構(gòu)：采用國際先進水平的大板結(jié)構(gòu)，由剪力墻和鋼筋混凝土板承重，無梁無柱。 ★單位面積：64－305平方米 ★使用率：約83％ ★綠化率：％ ★內(nèi)部配套：平臺花園、特色住燈、流水幕墻、涌泉、異域雕塑、特色缸、噴泉口、多功能空中泳池、鵝卵石鋪成的腳部按摩小徑、健身設(shè)施、休息室、兒童游樂區(qū)、觀景臺、桑拿房、健身房 ★大堂： 大堂入口處設(shè)置豪華落地自動全鋼化玻璃門，并設(shè)有臺式IC卡讀卡器和密碼鎖，地面鋪大理石； ★電梯： 每棟塔樓配置四部高速電梯，塔樓電梯采用IC卡式智能管理，憑IC卡方能到達住戶所住樓層及經(jīng)授權(quán)可達到樓層，使未經(jīng)授權(quán)的人不能隨便使用電梯，增加住戶獨立安全性及私密性； ★門窗： 巴西進口花梨實木豪華進戶防盜門，配新西蘭進口暗藏式防盜鎖鏈，直接對外的全鋼化玻璃鋁合金門窗全部安裝到位，外窗為大懸挑低窗臺，增大外景觀面；供電： 供電、通訊信息管線、插座全部安裝到位，配電箱、開關(guān)、插座全部安裝到位，配彩色可視對講機，燈具為燈頭和白熾燈炮，由業(yè)主選配合適的燈具安裝更換；住宅戶內(nèi)，已考慮空調(diào)機、電動窗簾機、洗衣機、電冰箱、微波爐、電飯煲、傳真機、電腦的安裝位置，其電源插座已預(yù)留； ★供水： 給排水到位，給水終端每戶安裝一個普通龍頭，其余給水口為絲堵，排水為地漏，大廈配置有管道直接飲用水系統(tǒng)，大樓生活給水全部采用先進的變頻調(diào)速供水設(shè)備供應(yīng)，保證生活水水質(zhì)； ★消防： 住宅各樓層進入防火樓梯的防火門采用先進的消防安全推閘鎖，從防火樓梯須用鑰匙方能進入樓層，有利防盜和各樓層的獨立性； ★通訊： 大廈配置有線電視系統(tǒng)，每戶配置有線電視插座，每戶已配置電話、網(wǎng)絡(luò)插座 ★發(fā)售時間：2002813 ★銷售價格：均價7600元/平方米，最高價12000元/平方米 ★銷售率：不足50％（資料來源深圳市房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公示資料）▲個人評價： 擎天華庭項目在5000多平方米的土地上建造出超過9萬平方米的建筑，其容積率之高，深圳無有超越者。這樣的一個項目，居然推出面積超過200平米的大戶豪宅，實在是令人匪夷所思。歷經(jīng)三年的銷售，從純住宅改為商住樓，30層以上單位基本沒有售出，面積也是150平米以上的，單價基本為9000元/平方米以上，每套總價超過150萬。由于采用核心筒設(shè)計，戶型的均好性較差。所售單位也多為低樓層小面積單位。擎天華庭電梯多次故障，也使得客戶望而卻步。 由于擎天華庭得天獨厚的地理位置，東眺蓮花山，西望香蜜湖，在這樣的條件下如果開發(fā)中小戶型，憑借總價優(yōu)勢，必然有勝出之路，可惜開發(fā)單位對景觀資源優(yōu)勢的過度倚重，以至于大面積單位多數(shù)空置。 ●結(jié)論： 擎天華庭項目的失敗可以說在產(chǎn)品設(shè)計完成之時已經(jīng)確定了，5000平米的地塊用以開發(fā)小戶型是最安全的開發(fā)模式，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)共識，開發(fā)單位背離市場規(guī)律，結(jié)果只能是留下深刻教訓(xùn)。這個項目的失敗對于超高層住宅物業(yè)的開發(fā)如何成功，借鑒意義不大。22 /