【正文】 通過對新加坡、香港、深圳、上海等城市20余個超高層住宅擁有的資源來看，擁有江景、海景或城市公園等獨(dú)特資源成為支撐項(xiàng)目的一個比較關(guān)鍵的因素。為了解決這一矛盾，以及建設(shè)國際性大都市的需要，超高層物業(yè)發(fā)展早，目前已大量出現(xiàn)。當(dāng)城市化率達(dá)到60%左右的時候，超高層住宅即開始出現(xiàn)，成都、杭州、青島、福州等城市具有這一典型特征。而成都、重慶、杭州和南京等二線城市GDP總量基本都在4000億元左右的水平，超高層物業(yè)不多，特別是超高層住宅供應(yīng)量不大，或僅僅是剛剛出現(xiàn)的市場。而其他城市都為區(qū)域中心，同時也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、社會發(fā)展相對滯后，因而超高層物業(yè)的發(fā)展落后于一線發(fā)展城市。超高層物業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平有極大的關(guān)系，下面我們將通過城市定位、GDP總量、城市化率和人口密度等方面分析這些因素對超高層物業(yè)發(fā)展的影響。世界十大超高層排名l 已建成非住宅名稱所在地高度層數(shù)建成時間臺北101大樓中華臺北“最高建筑物”(508米)、“最高使用樓層”(438米)和“最高屋頂高度”(448米)89層2003年上海環(huán)球金融中心中國上海492米101層2007年國家石油公司雙塔大樓吉隆坡88層1997年西爾斯大廈芝加哥442米108層1973年上海金茂大廈上海88層1998年香港國際金融中心大廈香港420米88層1998年中信廣場大廈深圳391米80層1997年信興廣場地王大廈深圳384米68層1996年帝國大廈紐約381米102層1981年中環(huán)廣場大廈香港374米78層1993年統(tǒng)計(jì)時間截至2008年l 已建成住宅名稱所在地高度層數(shù)建成時間Q1大廈(Q1 Tower)澳洲黃金海岸78層2005年21世紀(jì)大樓阿聯(lián)酋迪拜269米54層2003年凱旋宮俄羅斯莫斯科264．1米57層2005年大樓廣場三期G座韓國首爾263．7米72層2003年川普世界大廈美國紐約262．4米72層2001年擎天半島中國香港256米75層2003年木洞海波利昂中心一期A座韓國首爾256米69層2003年君臨天下中國香港255米75層2003年曉盧中國香港252．4米72層2003年切爾西大廈阿聯(lián)酋迪拜250米49層2005年統(tǒng)計(jì)時間截至2005年國內(nèi)超高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)一線城市的北京、上海、深圳和廣州等城市來看，超高層物業(yè)眾多，已成為城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，成為城市建筑當(dāng)中的主流。目前，這種“摩天大樓情結(jié)”似乎已傳染到了亞洲。消防設(shè)備成本增加約為總體的3%左右。l 建筑高度超過1OOm的高層建筑，除游泳池、溜冰場、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。l 高級旅館、重要的辦公樓、一類建筑的商業(yè)樓、展覽樓、綜合樓等和建筑高度超過100m的其它高層建筑，應(yīng)設(shè)消防卷盤，其用水量可不計(jì)入消防用水總量。l 建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、管道井應(yīng)每隔2～3層在樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔；建筑高度超過100m的高層建筑，應(yīng)在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。l 35層及35層以上的住宅建筑應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。 開發(fā)周期較長，對開發(fā)商開發(fā)團(tuán)隊(duì)要求較高。 電梯的安全系數(shù)是值得關(guān)心的一個方面，同時可燃材料的增加使得安全成為超高層物業(yè)最大的一個問題；216。 超高層相對普通高層物業(yè)來說，成本將會增加15%30%，客戶對價格較為敏感的情況下，超高層住宅的銷售價格可能與普通高層相差不大，可能導(dǎo)致成本增加而銷售價格不能相應(yīng)上漲的情況；216。l 缺點(diǎn)216。 超高層物業(yè)具有無遮擋、景觀視野開闊的優(yōu)勢；216。 我國是一個人多地少，特別是建設(shè)用地十分緊缺的國家，超高層建筑的興建，可以提高土地的利用率，一定程度上緩解土地的緊缺問題；216。（星彥地產(chǎn)）成都超高層物業(yè)研究一、概況超高層物業(yè)界定對于超高層物業(yè)的界定，不同國家和地區(qū)有不同的規(guī)定，我們國家對主體建筑高度超過100米（或34層）的建筑歸入超高層的范疇，俗稱“摩天大樓”。超高層物業(yè)特點(diǎn)l 優(yōu)點(diǎn)216。 高層建筑是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮與科技進(jìn)步的象征，尤其是超高層建筑更是一個地區(qū)的標(biāo)志；216。 超高層物業(yè)在水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等大量運(yùn)用智能化技術(shù)，可以大大提升物業(yè)品質(zhì)，提升物業(yè)的安全性能。 增加消防樓梯、避難層等導(dǎo)致公攤較高，得房率僅在70%左右；216。 超高層建筑梁柱較多，而且較大，室內(nèi)空間可能存在不好使用、浪費(fèi)的情況；由于超高層建筑需要對陽臺進(jìn)行封閉，所以通透性較差；216。 雖然便于統(tǒng)一管理，但后期運(yùn)營、維護(hù)成本較高；216。超高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范對于超高層物業(yè)，在設(shè)計(jì)上有特殊的規(guī)定，主要如下：l 建筑高度超過100m的超高層民用建筑，應(yīng)設(shè)置避難層(間)。l 35層及35層以上的住宅建筑應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。電纜井、管道井與房間、走道等相連通的孔洞，其空隙應(yīng)采用不燃燒材料填塞密實(shí)。l 建筑高度超過100m的高層建筑及其裙房，除游泳池、溜冰場、不設(shè)集中空調(diào)且戶門為甲級防火門的住宅的戶內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。超高層建安成本相對于普通高層，超高層成本將會有較大幅度的增加，大體情況如下：120米之內(nèi)的超高層，結(jié)構(gòu)等級與100米以內(nèi)的一樣，結(jié)構(gòu)成本增加基本可以忽略；120160米的超高層增加的結(jié)構(gòu)成本一般約為15%20%；超過160米的就將增加約30%，越往高成本將會大幅增加。 二、國內(nèi)外超高層物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)后，美國的摩天大樓鱗次櫛比，競相拔地而起，各大財(cái)團(tuán)紛紛宣布建成世界最高大廈。因此從美國紐約到日本東京，香港到國內(nèi)一線城市，超高層建筑成為了國際大都會的標(biāo)志。國外和沿海一線城市居住超高層物業(yè)與住別墅一樣，已經(jīng)成為代表身份象征。l 城市發(fā)展定位城市2020城市總體發(fā)展定位深圳創(chuàng)新型綜合經(jīng)濟(jì)特區(qū)、華南地區(qū)重要的中心城市、與香港共同發(fā)展的國際性城市廣州東南亞地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交往中心上海國際金融中心、國際航運(yùn)中心北京全國的政治中心、文化中心,是世界著名古都和現(xiàn)代國際城市，建設(shè)世界城市成都中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市重慶重慶市是我國重要的中心城市之一，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交