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正文內(nèi)容

某地產(chǎn)超高層住宅設(shè)計研究-展示頁

2025-01-10 23:27本頁面
  

【正文】 層做成 7大小型主題空中花園,聯(lián)合組成 4層空中會所,成為項目一大賣點 香港凱旋門 ?“ 我們沒有做避難層,但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多,可以避免安全問題。 ?架空層的高度 (超過7m),使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景,實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo) ?架空層本身也不單調(diào),而是設(shè)計成不同標(biāo)高臺廊、閣、觀景亭,使觀海角度及空間趣味性得到豐富 深圳金域藍灣 南京世茂濱江新城 上海世茂濱江花園 ?園林尺度擴大,提高綠化率,實現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀,進而解除抗性 ?不看海之朝向及樓層,通過園林景觀最大化,達成銷售 成本控制 ,形象主導(dǎo)模式做足全方位成本控制,價值主體模式基于城市運營戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制 ?價值主體模式基于城市運營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制,而是大手筆投資; ?相比形象主導(dǎo)通過各種策略進行全方位成本控制。 結(jié)論 從成本與技術(shù)角度 :超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺 ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)置避難層 ?實用率多在 70%左右 ?成本比高層高出15%~ 25% ?對抗風(fēng)、抗震的要求變化,帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運行能耗高 ?后期維護管理費用高 其他 ?開發(fā)周期拉長 ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 從客戶感知角度 :超高層與高層沒有大的變化,只是形態(tài)上的差異 獨棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對高度的感知 對空間的感知 低 中低 中 高 有天有地,獨門獨院 鄰里空間,親近院落 空中感受,俯視園林 開闊視野,遠眺景觀 從客戶角度,對高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度: 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ;在地平線上仰視對 20與 40層感知差別不大 景觀: 同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下,超高層的 遠眺景觀好于高層 戶型: 高層與超高層面臨的戶型問題類似, 空間感覺類似 從銷售價格角度 :無強勢景觀支持的情況下,超高層與高層價格差別不大,但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價 ?綜合案例經(jīng)驗可知,超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分: ?看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾; ?可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層,產(chǎn)品戶型設(shè)計可能與低樓層不同,而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差 超高層樓盤 超高層均價 高層均價 備注 深圳金域藍灣 17000元 /平米( 2023年),排除市場泡沫,正常價位為 9000元 /平米 8200元 /平米 ( 2023年) 珠海金域藍灣 2023年 8月 4日,均價16000元 /平米 15000元 /平米 超高層 33層以下價格與高層接近, 33層以上價格出現(xiàn)跳差 蕪湖世茂濱江花園 預(yù)計均價 8500元 /平米 預(yù)計均價 8000元 /平米 武漢世茂錦繡長江 均價 15000元 /平米 均價 14500元 /平米 二、戶型設(shè)計 戶型 ,形象主導(dǎo)模式追求利潤,一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯;價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯,舒適性高 ?價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯,舒適性高; ?形象主導(dǎo)模式,一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶、三梯兩戶 三梯三戶、三梯四戶 兩梯兩戶 南京世茂濱江新城 珠海金域藍灣, 31層以下為三梯四戶, 31層以上為三梯三戶 A B C C D 深圳金域藍灣以四梯五戶為主 戶型, 價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā),功能房景觀最大化,舒適度高;形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下,贈送面積為最大賣點 ?開闊江景臥室與客廳; ?雙層中空鋼化玻璃落地窗, ?主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確 ?附贈約 11平米雙南向花園平臺;附帶約 7平米獨立休閑空間; ?主臥區(qū)可設(shè)置獨立衣帽間, 附帶衛(wèi)生間 天津金域藍灣 上海世茂濱江花園 ?客房飄
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