【正文】 物商場） ?發(fā)展商 ：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ?賣方 ：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司 ?地塊用途限制 ：私人住宅 ?年期 ： 2022年 5月 22日起計 50年 ?交通 ：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)， 18分鐘至中環(huán)，20分鐘到尖沙咀， 35分鐘到機場 ?資源 ：背山面海， 700米海岸線 香港島 貝沙灣 九龍 貝沙灣六期 本報告是嚴格保密的。 ?60樓為宴會及休閑區(qū) ，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著 6盞法國 Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣， 180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方； ?61樓是大型健身中心 ，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步； ?62樓為空中花園 ，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。 ?在九龍區(qū)買房子的 大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實業(yè)家 ，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。 君臨天下 擎天半島 地段與客戶 ：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點 地段繁華，無敵海景資源 ?位于九龍城海邊繁華地段 ?緊靠園林中央公園 ?臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源 交通非常便利 ?到中環(huán)只需一站 ?直達香港國際機場 ?靠近中港碼頭 ?將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地 凱旋門 ?客戶： 已與 100多位買家簽約，約 一成是內(nèi)地客戶， 主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人 。 ?凱旋門效應下，目前擎天半島的平均尺價為 8,000元，較上月同期上升 5%～ 7%，本月尺價將再有 3%～ 5%升幅。 ?“凱旋門效應”帶旺同區(qū)二手樓 ?凱旋門銷售神話使自身所處地段天價暴漲，如同區(qū)項目九龍站 “君臨天下” 06年 3月單價同期上升 7～ 12%，飆升到～ /平方米 。 ? 但 6月 15日，凱旋門以 38萬元 /平方米的天價震驚香港。 ?投資銀行美林證券預測，受到香港銀行貸款利率上升的沖擊，香港房地產(chǎn)價格在 2022年中前將會下跌最高達 25%。 香港及新加坡案例 本報告是嚴格保密的。 城市超高層住宅的分類 案例 ?上海世茂濱江花園 ?武漢世茂錦繡長江 案例 ?萬科俊園 ?深圳港麗豪園 表案例 ?深圳萬科金域藍灣三期 景觀資源 城市區(qū)位 高 高 低 單純城市核心類超高層住宅 城市核心資源類超高層住宅 城市非核心資源類超高層住宅 1 3 2 不適合超高層 本報告是嚴格保密的。 超高層的梯戶組織形式與實用率 —— 由于平層面積的限制，超高層建筑舒適度和經(jīng)濟性受到影響 代表項目：深圳金域藍灣三期 ?四梯五戶，實用率 80% ?戶型面積： 100160㎡ ?平層面積： 702㎡ 代表項目：世貿(mào)濱江花園 ?兩梯兩戶，實用率 % ?戶型面積在 129－ 335㎡ ?整體平層面積： 2022㎡ 板式結構 —— 頂級豪宅布局 筒體布局 —— (酒店式 )公寓 蝶式結構 —— 高檔住宅布局 代表項目：黃金海岸 Sierra Grand ?三梯十戶，實用率約 83% ?戶型面積在 63－ 198㎡ 本報告是嚴格保密的。 超高層技術安全等級的變化，導致設計和建設的難度大幅度增加，建設周期增大 ?由于超高層技術要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術問題出現(xiàn)； ?直接導致的影響是設計和建設的難度大幅度增加； ?結果是建設周期的拉長。 超高層住宅發(fā)展的價值要點總結 宏觀因素KPI 城市 GDP 城市經(jīng)濟發(fā)達， GDP總量達到一定規(guī)模 城市化率 城市化率高，已經(jīng)進入或?qū)⒁M入后期階段（超過 65%） 實現(xiàn)售價 至少實現(xiàn)超過 10000元/㎡ 的銷售均價，遠超建安成本 客戶群體 本地視野開闊的財富階層，或能吸引國際化生活人士 本報告是嚴格保密的。 超高層出現(xiàn)的價值特征 超高層項目價值特征 ?房產(chǎn)售價遠高于建造成本：超高層住宅建安成本 30003500元 /㎡ ?提高容積率又可攤薄高地價 超高層住宅典型項目均價（元/平方米）1700035000110002500010000120220500010000150002022025000300003500040000深圳金域藍灣 上海世茂濱江 武漢錦繡長江 青島東海路9 號 佛山千燈湖1 號 福州世貿(mào)外灘花園建安成本3000元 /㎡ 本報告是嚴格保密的。 超高層豪宅的失敗嘗試 ?福田中心區(qū)， 容積率 ，項目配套及裝修號稱“超六級”標準 ?雖遠離口岸，但是以港客為主要定位，且產(chǎn)品無競爭力； ?項目銷售失敗，三年的銷售結果僅不到 60％，不被市場認可； 定位混亂的商住超高層 ?高尚居住區(qū)景田的超高層塔樓， 容積率 ，從 2022年到2022年，項目歷經(jīng)從純住宅到商住定位的調(diào)整，拉長銷售期； ?項目整體失?。盒粜弯N售順利，但主力的大戶型滯銷，且 30層以上單位難以售出； ?紅樹林區(qū)域的高檔住宅， 容積率 7，以高層為主力產(chǎn)品， 2022年最后一期銷售 2棟超高層以消化容積率，項目銷售順利 ?以港客和本地精英人士為主，銷售價格比普通高層產(chǎn)品無優(yōu)勢 ?地王商圈內(nèi)的核心地塊，華潤借萬象城之勢，開發(fā) 3棟超高層頂級公寓，強勢登場 ?預計 2022年下半年銷售，定價偏謹慎 三期均價 17000元 /㎡ 開盤均價 7600元 /㎡ 開盤均價約 15000元 /㎡ 均價約 12022元 /㎡ 正式定價未對外公布 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅的發(fā)展背景 本報告是嚴格保密的。 超高層分類 ?酒店 ?寫字樓 ?綜合體 ?居住性物業(yè) ?深圳 羅湖俊園（萬科） ?深圳 擎天華庭 ?深圳 金域藍灣（萬科） ?上海 .世茂濱江 ?武漢 .錦繡長江 ?香港 .貝沙灣 ?香港 .凱旋門 ?香港 .淺水灣 ?新加坡 .吉寶灣 ?…… ?上海金貿(mào) ?武漢 .錦繡長江 ?……… ?很多 CBD商務中心 ?北京中央商務區(qū) ?上海陸家嘴 ?深圳中心區(qū) ?北京中環(huán)世貿(mào) 綜合體 ?住宅＋酒店 ?寫字樓＋公寓 ?商業(yè)＋寫字樓＋公寓 ?深圳華潤 .萬象城 ?深圳大中華廣場 ?…… 項目區(qū)位條件、規(guī)模、城市特性及限制條件本報告是嚴格保密的。國內(nèi)外超高層案例研究 世聯(lián)研究案例 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 [關鍵字 ]： ?國內(nèi)外超高層、典型案例 [案例簡介 ]： ?對國內(nèi)外超高層典型案例進行分析研究，包括發(fā)展歷程、歸類、出現(xiàn)條件、戶型等 [案例適用范圍 ]： ?超高層建筑 本報告是嚴格保密的。 通過廣泛深入的調(diào)查，世聯(lián)對國內(nèi)外居住性超高層（居住性住宅及度假性公寓）案例進行了研究 ?國內(nèi) ?香港 /新加坡 ?國外 深圳： 萬科俊園 萬科金域藍灣系列（深圳、珠海、福州） 擎天華庭 港立豪園 世貿(mào)濱江系列（上海、福州、武漢） 青島東海路 9號 ……… 香港 新鴻基 .凱旋門 貝沙灣 …… 新加坡 吉寶灣 …… 澳大利亞黃金海岸 Sierra Grand 邁阿密海岸線案例 本報告是嚴格保密的。 國內(nèi)超高層住宅發(fā)展的歷程 —— 以深圳為例，市場的成熟需經(jīng)過漫長歷程 1998年 深圳首個超高層住宅 萬科俊園 2022年 港麗豪園 2022年 擎天華庭 2022年 高容積率下的無奈產(chǎn)物 金域藍灣 2022年 逆市中的超高層頂級豪宅 幸福里 歷程 項目 市場表現(xiàn) ?羅湖老區(qū)項目， 容積率 ，開發(fā)歷程艱難，有過多次停工； ?銷售表現(xiàn)一般，銷售 80%，但后續(xù)出現(xiàn)價格大幅下跌； ?項目整體沒有取得成功，項目整體利潤率僅為 %。 超高層出現(xiàn)的城市背景 —— 經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的產(chǎn)物 城市土地市場特征： ?地價居高不下 ?城市重要區(qū)域土地極度稀缺 城市化率發(fā)展階段： ?初期階段 ：城市化水平＜ 30%； ?加速階段 ：城市化水平 30%~65%； ?后期階段 ：城市化水平＞ 65%； 隨著中國城市化的進程加快，經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，超高層的住宅開始在各大城市涌現(xiàn)，一些二線城市也開始出現(xiàn)此類產(chǎn)品形式 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 － 福州 － － 青島 3700 － …… …… …… 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅客戶群體的特性 ?超高層的心理安全感 ?高公攤 ?高物業(yè)管理費 客戶心理優(yōu)勢 客戶心理劣勢 ?唯我獨尊的感受 ?開闊的景觀視野 ?便利的城區(qū)生活條件 客戶群體為視野開闊的財富階層 ?早期以香港或海外客戶為主，集中于少數(shù)一線城市 早期客戶 ?發(fā)達及較發(fā)達城市的視野開闊群體及國際化生活人士 當前客戶 客戶群體為視野開闊的財富階層更易于接受超高層住宅 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅的技術特征 本報告是嚴格保密的。 結構形式 ?住宅一般采用剪力墻結構，少數(shù)采用鋼結構 水電指標 ?超高層高度為給水系統(tǒng)帶來更多要求 ?消防：超高的體量對消防要求更高，例如消防噴淋系統(tǒng)等配置 ?配電 :對配電要求比較高，多路配電 電梯設置 ?每隔 15—— 18層之間要分層設計高速電梯 避難層 ?每隔 15—— 18層之間需要設計一層避難層 戶型立面 ?以景觀為導向，大開間，大面積玻璃幕墻使用 高科技 ?智能化：大量智能化技術的運用 ?還需預留職能化模塊，為將來發(fā)展預備空間 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅項目發(fā)展模式 本報告是嚴格保密的。 一、城市核心資源類超高層住宅 本報告是嚴格保密的。 香港超高層住宅 香港超高層住宅 高度 樓層 用途 年份 曉峰閣 (Hillsborough Court) 137米 36層 住宅 1993 雅典居 (Villa Athena) 119123米 2728層 住宅 1994年 御峰 (The Summit) 65層 住宅 2022年 海名軒 (Harbourfront Landmark) 6873層 住宅 2022年 曉廬 (Highcliff) 73層 住宅 2022年 擎天半島 (Sorrento) 256206米 6075層 住宅 2022年 君臨天下 (The Harbourside) 255米 75層 住宅 2022年 凱旋門 (The Victory Arch) 231米 65層 住宅 2022年 貝沙灣 超過 150米 50 住宅 2022 凱旋門 —— 香港單價最高的頂級公寓豪宅 ?項目： 凱旋門（ the victory arch） ?區(qū)域： 尖沙咀柯士甸道西 1號 ?占地面積： 172022平方尺 ?物業(yè)類型： 4座住宅大廈，共 1054個住宅單位 ?戶型面積： 標準單位面積500～ 2,300平方尺，以三房為主 ?開發(fā)時間： 2022年 ?入伙時間 ： 2022年 7月 ?價格： 15～ 25萬（最高價38萬）元 /平方米 ?物管費 ： /方尺 ?發(fā)展商 ：新鴻基地產(chǎn)與香港地鐵公司 ?管理公司 ：地鐵物業(yè)管理 ?代理商 ：美聯(lián)和中原 凱旋門 外立面 凱旋門夜景 “ 凱旋門效應”帶旺同區(qū)二手樓，成 2022年香港樓市營銷經(jīng)典案例 ?2022年香港房地產(chǎn)市場背景： ?2022年 5月， 香港銀行陸續(xù)加息，香港地產(chǎn)尤其是二手房交易量驟減 ，在加息