【正文】 過 150M的超高層建筑： 武漢佳麗廣場（ 96） 泰合廣場 （ 96） 武漢國貿(mào)大廈 （ 2022） 武漢廣場 （ 2022） 中南商業(yè)廣場（ 2022） 武漢世貿(mào)大廈（ 2022） 武漢民生銀行大廈（ 2022） 武漢建銀大廈（ 2022） 京漢科技大廈（ 2022） 保利文化廣場（ 2022） 武漢時代廣場（ 2022） 武漢廣電中心（ 2022） ?其中僅有武漢錦繡長江屬于超高層住宅 開盤時間 : 20221028 入住時間 : 20220630 民生銀行 武漢世貿(mào)大廈 武漢建銀大廈 武漢國貿(mào)大廈 武漢廣電中心 案例 2：錦繡長江 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃采取超高層低密度的形式，最大化利用江景的價值，同時多種頂級物業(yè)烘托項目價值 ?“ 世茂濱江生活OSCAR” ，從城市運(yùn)營商定位出發(fā)，選取具有濱江資源的大中型城市，融入本地域文化，最終形成“豪宅、高檔酒店、寫字樓及商業(yè)街”組成的復(fù)合豪宅社區(qū)開發(fā)思路，全面提升該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、居住檔次及整個城市形象。 綠化面積高，增強(qiáng)視覺通達(dá)性的同時，更強(qiáng)化園林景觀：四大主題園林景觀 ?一期工程不僅有較高的綠地率 53%，從植物選擇上以鄉(xiāng)土樹種為主，突出植物的季節(jié)變化和不同植物群落的搭配，既有規(guī)模簡約的樹陣，也有疏密有致的樹叢，還在園內(nèi)配臵了富有自然氣息的花壤，突出了彩葉、彩花的景觀元素 亞洲風(fēng)情園林 歐洲風(fēng)情園林 美洲風(fēng)情園林 澳洲風(fēng)情園林 本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科俊園 —— 深圳市標(biāo)志性建筑物之一，上世紀(jì) 90代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于羅湖區(qū)黃金寶地 ? 項目名稱： 萬科俊園 ? 區(qū)位 ：處羅湖區(qū)文錦中路與愛國路的交匯處 ,愛國路 1001號 ? 交通 ：交通極度方便 ,深南大道 ,濱河大道筍崗路三條主要干道在俊園前后平行劃過 ,前往文錦渡海關(guān) ,福田新市區(qū) ,瞬間可達(dá) ? 地塊用途： 商住 ? 年期 ： 1995年動工 1998年底竣工 ? 占地面積： 5466平方米 ? 總建面： 78110平米 ? 容積率： ? 綠化率： % 案例 1：萬科俊園 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?建筑造型 建筑物造型前后高低錯落，使更多的居民能夠享受庭院花園的優(yōu)美景觀 建筑立面 建筑的立面，以清新、活潑的色彩為主格調(diào)，配以現(xiàn)代的建筑材料，創(chuàng)造出引人入勝的建筑群體效果 ?凸窗設(shè)計 凸窗增加了立面的凹凸并為用戶增加了實用面積，開闊了眼界，更創(chuàng)造了特有的居住建筑風(fēng)格 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目失?。?從三年的銷售結(jié)果僅不到 60％來看，可謂很不成功 大量同價位豪宅同期上市 目標(biāo)客戶定位偏差 市場宣傳力度不夠 從項目的產(chǎn)品設(shè)計及推廣來看，主要的目標(biāo)客戶群體為港人，但項目所在區(qū)域?qū)俜歉廴巳壕拥?，故而對港人的吸引力也有限? 失敗原因 產(chǎn)品戶型舒適度不佳 實用率低 深圳樓市井噴，國際公館 (1萬元 /平）、 熙園（ 9700元 /平）、水榭花都（ 10500元 /平）皆創(chuàng)下不菲的業(yè)績，港麗豪園由于超高層成本所致價格瓶頸，市場競爭力很弱 早期開盤階段，宣傳力度嚴(yán)重不足，宣傳中 缺乏片區(qū)前景炒作、項目賣點陳述、高端形 象包裝、物業(yè)前景的引導(dǎo)、社區(qū)居住模式的描繪等基本推盤策略 項目需要兼顧樓體外立面，戶型設(shè)計中犧牲 了陽臺面積，部分單位沒有生活陽臺，而且使用率不到 80％，這些都是項目戶型設(shè)計中的致命傷 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目開發(fā)思路：以超高層消化高容積率，并臵于末期開發(fā)，利用項目的整體溢價，以時間換空間 第一期： ?開盤時間： ?均價： 8200元 /㎡ ?背景：紅樹林區(qū)域尚陌生 第二期： ?開盤時間： ?均價： 8000元 /㎡ ?背景：市場調(diào)整期 第三期： ?開盤時間： ?均價： 17000元 /㎡ ?背景：市場快速上升期 一期 33層高層 二期 33層高層 三期 47層超高層， 158m 項目容積率： 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 控制成本： 控制電梯數(shù)量；用足設(shè)計規(guī)范要求，做足高度；減少抗風(fēng)玻璃幕墻的應(yīng)用 17層， 33層為避難層（設(shè)計要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計，控制成本 超高層建筑有抗風(fēng)要求，項目在 29層以上開始設(shè)臵抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本 本報告是嚴(yán)格保密的。 珠海金域藍(lán)灣定位高檔住宅，一期推出超高層， 270度俯瞰南中國海的奢享地標(biāo)，擁有多重豐富的海岸景觀 ?區(qū)位： 珠海市香洲區(qū)情侶路與翠香路交匯處西南角 ?資源： 一線海景， 南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島 ?開盤時間： 20220318 ?總占地面積： ?建筑面積： ?總戶數(shù)： 580戶 ?停車位： 690個 ?容積率 : ?綠化率 : 35% ?戶型區(qū)間： 90平方米的兩房至 204平方米的四房，戶型以150平方米－ 160平方米為主 ?金域藍(lán)灣一期： ?由 1棟為 47層超高層 ， 1棟 33層高層及少量 TH（含底層商業(yè)）組成 ?占地約 ，總建筑面積約 ，總戶數(shù)約 350戶，車位數(shù)約 420個 一期 珠海金域藍(lán)灣 夜景圖 案例 2：珠海金域藍(lán)灣 交通圖 一期 本報告是嚴(yán)格保密的。采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情 6)立體便捷系統(tǒng)： 小區(qū)內(nèi)高層電梯均通至地下二層，通過地下室大堂與地面層連接；六戶 TH配置一部電梯，通至地下一層 本報告是嚴(yán)格保密的。 度假類超高層住宅 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目周邊完善的旅游休閑娛樂設(shè)施相當(dāng)完善，匯集了海上樂園、娛樂、購物、會展中心、賭場等 賭場 海濱浴場 購物中心 會展中心 ?Broad Beach位于黃金海岸中段。 市場實現(xiàn)狀況： 客戶大多為嬰兒潮時期出生的商界精英，臵業(yè)目的為短期度假 商界精英的價值觀 擁有社會最高的權(quán)力，渴望權(quán)威與尊重 擁有社會絕大部分的財富 他們已經(jīng)不適應(yīng)城市的創(chuàng)新多變和擁擠嘈雜 權(quán)威 財富 親近自然 Sierra廣場 ?銷售情況： 2022年 5月 19日開盤， 270個豪華套間現(xiàn)已售出101套，其中靠近海岸一側(cè)占75%以上 ?主要目標(biāo)客戶 ：來自內(nèi)陸的精英移民，他們中很多都是嬰兒潮時出生的成功商界精英，同時，還有來自于世界各地的富豪 ?臵業(yè)目的： 多是旅游度假性質(zhì)的短期居住 每個單元都有一個寬大海景陽臺，登高面海，塑造大氣磅礴的氣勢 室內(nèi)裝飾現(xiàn)代但不失豪華，高端配套設(shè)施更體現(xiàn)了財富擁有者的尊貴 緊鄰大海沙灘，能最親密感受來自大洋的海風(fēng) 主要目標(biāo)客戶 18721154121013100 0Ｂ Ｃ Ｈ Ｊ Ｄ Ｅ Ｆ Ｇ Ｋ Ｎ Ｐ 戶型Ａ $751,000$990,000 戶型Ｂ $622,000$762,000 戶型Ｃ $751,000$876,000 戶型Ｄ $751,000$885,000 ?盈利主體戶型 ?戶型銷售圖表 （總銷售套數(shù)： 101） Ａ 本報告是嚴(yán)格保密的。 C－ E ３－２７層戶型圖 。 戶型： 12層是商業(yè)中心， 327層戶型布局相同， 2829相同 ３－２７層 ２８－３０層 本報告是嚴(yán)格保密的。 一應(yīng)俱全的現(xiàn)代感十足的生活配套， Sierra Grand的開發(fā)理念既為讓生活融入自然，讓生活充滿快樂 ?項目的生活配套設(shè)施完全按照海濱度假酒店的模式配臵 ?有高級室內(nèi)健身會所，室內(nèi)溫水游泳池， SPA，網(wǎng)球場，可容納 20人的小型劇院，餐廳以及Cafe 本報告是嚴(yán)格保密的。 Sierra Grand—— 座落于澳大利亞昆士蘭黃金海岸是世界頂級的海濱度假勝地，為黃金海岸地標(biāo)性建筑之一，是超高層濱海酒店式公寓的經(jīng)典之作 ?項目名稱： 黃金海岸Sierra Grand（ Sierra 廣場） ?項目類型： 酒店式公寓 ?樓高 ： 115米 ?層數(shù) ： 30層 ?區(qū)位 ： Sierra廣場位于黃金海岸的中心區(qū)域 Broad Beach 黃金海岸位于澳大利亞布里斯班以南 78公里處， 是澳大利亞也是世界性的頂級旅游目的地，休閑、購物、旅游中心 ?發(fā)展商 ： Amalgamated Property Group(澳大利亞APG房地產(chǎn)開發(fā)公司 ?交通 ：距黃金海岸Coolangatta 機(jī)場 20分鐘；Pacific Highway10分鐘；Nerang火車站 10分鐘 ?資源 ： 依托黃金海岸強(qiáng)大的海景資源， 離海邊不到 150米， 180度無敵海景景觀 黃金海岸 Sierra 廣場 本報告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅產(chǎn)品四種模式總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體風(fēng)格 ：清秀挺拔的超高層與平實穩(wěn)健的板式高層互為背景，交相輝映，外立面采用澳洲濱海建筑風(fēng)格 4)建筑空間布局： 一縱（近 150M超高層）三橫（三座近 100M高層）形式，豐富濱海區(qū)城市天際線。 超高層住宅受到 高知精英人士 的認(rèn)同，銷售情況良好 三期成交客戶情況： ?企業(yè)主及高級管理人員為主。而架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計成不同標(biāo)高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富 ?架空抬高后的觀景平臺， ?處理后使得最底層住宅可看海，并規(guī)避北測多層農(nóng)民房影響 ?蝶形布臵，增大建筑單層面積，價值最大化 ?波浪式曲面造型，增大采景面 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、城市非核心資源類超高層住宅 本報告是嚴(yán)格保密的。幼兒園是全日制九班，建筑面積，并配有活動場地 位于海田南路的北側(cè)，與對面的崗廈中學(xué)緊密聯(lián)系，在功能分區(qū)上明確，并方便了居民的生活 ?豪華俱樂部 俱樂部包括社區(qū)健康中心、居委會、文體活動設(shè)施、室內(nèi)外游泳池、酒吧等 ?商業(yè)服務(wù)設(shè)施 可和整個社區(qū)辛城花園的商業(yè)城和中深花園的商業(yè)街共用 豪華俱樂部 健身房 室內(nèi)泳池 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑設(shè)計風(fēng)格： 采用 21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻與建筑墻體虛實相依襯，外立面色彩清新活潑，凸窗增加立面凹凸 ?建筑設(shè)計風(fēng)格 建筑的造型設(shè)計采用了 21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格手法，從而體現(xiàn)高尚住宅建筑的高貴和典雅。 價格 ?總價： 最大單位總價 900多萬 ?單價： 均價 15000元（當(dāng)時深圳商品房天價，為同期萬科房價的23倍） 頂層 4套復(fù)式單元售價每平方 18000元 市場實現(xiàn)情況 ?1995年： 樓盤開工 ?1997年： 因市場影響等多種原因停工的項目復(fù)工 ?1998年底： 項目竣工 當(dāng)年實現(xiàn) 銷售率 80% 凈投入 ，實現(xiàn)利潤率 % ?1999年 11月：入伙 銷售率達(dá)到 83% 從項目開發(fā)和市場實現(xiàn)情況來看，項目整體沒有實現(xiàn)成功 同期項目表現(xiàn) ?景田萬科城市花園 —— 銷售利潤率２９ 會所、室內(nèi)裝修： 無不體現(xiàn)豪華、 尊貴，代表這一時期豪宅的最高品質(zhì) ?會 所： 包括空中花園、 500平方米泳池、臺球室、健身房、家庭活動廳、兒童娛樂設(shè)施、桑拿浴室、閱覽室、影視廳等 ?電梯廳： 墻身及地面鋪砌高級石英磚，配立體天花，安裝典雅燈飾，安裝 HITACHI高速電梯 ?風(fēng)水 ：一塊十幾噸重的泰山石擺放在俊園大廈廣場的中央，俗稱“石敢當(dāng)”，起鎮(zhèn)宅辟邪作 ?周邊環(huán)境 ：公 園（洪湖公園、深圳水庫公園等）；學(xué) 校（翠園中學(xué)、翠竹小學(xué)、海麗達(dá)幼兒園等 )。 兼具地段優(yōu)勢和稀缺資源，具備打造城市頂級超高層住宅的條件 在非過高容積率的條件下，提高建筑高度， 采用超高層低密度的形式 ，呈扇形或弧形排列，使景觀效應(yīng)最大化，進(jìn)一步提升項目價值 項目定位方向：城市頂級豪宅 規(guī)劃布局 區(qū)位 —— 城市核心區(qū)黃金地段，極具優(yōu)勢 城市核