世聯容積率規(guī)劃研究(文件)
【正文】 總用地（公頃）地上總建面（萬平米）總戶數（百戶）車位比（車：戶）*10綠化率（% ）三居戶型最低層數最高層數板樓進深均價首期開盤時間現象： 項目的檔次與容積率、層數關聯小，與地段、景觀資源、自身品質關聯大 高容積率下的規(guī)劃結構分類（按構成元素） 純點塔 萬科星園（ ） 棕櫚泉國際公寓（ ） 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 朗 琴 園 () 珠江峰景（ ） 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 陽光上東 () 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 樂府江南 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類 誠品建筑（ ） 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 燕沙后 () 澳洲康都 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 慧谷陽光 () 華紡易城 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 沿海賽洛城 () 觀湖國際 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 高層 高層 +小高層 高層 +小高層 +低多層 高層 +低多層 上元 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類（按圍合方式） 強圍合 半圍合 弱圍合 開敞式 高容積率下的規(guī)劃結構要點分類表 序號 構成 元素 高低組合 圍合 方式 空間形態(tài) （圍合感、領域感） 景觀性 城市形態(tài) (外在氣氛 ) 小氣候 品質 體現點 1 純點塔 高 低 開敞 圍合 形態(tài)簡單，容易形成相對強的流動感 流動性和連續(xù)性 圍合感和私密性 覆蓋率與綠化面積 景觀優(yōu)先的規(guī)劃結構 點和板的布置直接構成沿街形象和外在表情 ——開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面 避免高層風 圍合與開敞對局部小氣候的影響 單體的品質 領域感 外在形象 景觀品質 舒適的小氣候和活動空間 2 點塔 +少量板 形態(tài)有變化，彌補弱圍合感 3 點 +板 形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感 4 板 + 少量點 形態(tài)有變化，容易形成圍合感 5 純板 形態(tài)簡單，容易形成圍合感 幾點感受： ? 樂府江南的規(guī)劃空間感 ? 誠品建筑的規(guī)劃、品質感、文化牌 ? 珠江峰景比星園缺靈性，但更理性、務實 ? 星園與棕櫚泉的空間對比（均布式與周邊式） ? 陽光上東的組團感、復合性、城市感、品質感 ? 燕沙后的務實定位 ? 朗琴園與澳洲康都的景觀牌，成本投入的重點 ? 上元的獨辟蹊經 高容積率下的停車方式 前提和趨勢： 在北京，私人轎車擁有率達 22% ，有車人家中，有 13%的家庭已經擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長 。 規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據駕車人的行動路線和活動范圍，來提升相應的空間舒適度和視覺美感。 ? 高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。 ? 在陽光照射的幾個小時以內，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質，影響著小氣候以及遮斷視景。歸納起來有以下幾種方法： （ 1）住宅上下或左右錯開布置 （ 2）條式住宅與點式住宅相結合的布置 （ 3）南偏東的最佳日照角度的布置 （二）東西向 ? 適當增加東西向住宅不但增加了建房面積，還可擴大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。 ? 例：集團東西向薄板戶型 套內面積 178。同時還具有保溫增濕的效果。 （ 2）導流法 把居住區(qū)的室外空間組織成一個系統，將居住區(qū)主要道路設計成主通風道，沿通風廊道流向各個住宅組團，然后再從組團內庭院空間分流到住宅。 （二）必要的時候，通過風洞實驗，可以感性、直觀地顯示出在風場作用下，質量、動量和熱量傳遞轉移的情況，為在規(guī)劃、決策時了解和解決污染物擴散、熱島效應和建筑物風荷載提供依據。 ? 水景的適當采用：恰當運用有助于提升景觀檔次，調節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。具體設計上： （ 1）注重綠化布局的層次、風格與建筑物相互輝映。根據研究，喬木與草坪的投資是 1： 10，而產生的生態(tài)效應是 30： 1，每公頃的樹木每年能吸收二氧化碳 12噸，二氧化硫 300公斤，產生氧氣，吸收灰塵，蓄水，所以夏天感到涼爽，冬天感到溫暖。 宜居性 ——生態(tài)節(jié)能技術的運用 ? 外部保溫節(jié)能技術 （ 1）外墻及屋面保溫系統 （ 2）外門窗系統 （ 3）外遮陽系統 ? 室內環(huán)境技術 （ 1）供冷供暖系統 （ 2）新風系統 （ 3）等等 聚氨酯外保溫體系 屋面綠化 外遮陽 天津東麗湖項目 新風系統 宜居性 ——生態(tài)節(jié)能技術的運用 ? “科技豪宅” 鋒尚國際公寓 鋒尚國際公寓位于海淀區(qū)萬柳居住區(qū)內，項目總建筑面積 10余
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