【正文】 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 本報告是嚴格保密的。 ?日本建筑大辭典將 5～ 6層至14～ 15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 5 從成本與技術角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ?我國 《 民用建筑設計通則 》（ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層；4～ 6層為多層； 7～ 9為中高層；凡 超過 100米均為超高層 。本報告是嚴格保密的。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 ◆ 當 國外 超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征； 當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時； 當超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準備些什么？ ◆ 當 香港 寸土寸金導致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當 青島、杭州、?？诘荣Y源型城市 對于超高層與資源間微妙關系的逐漸覺醒； ◆ 當 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴” …… ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？ 對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關 …… ?進而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報告是嚴格保密的。 ?聯(lián)合國 1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（ 1） 9～ 16層（最高為50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75米）；（ 3） 26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑） 。 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺 ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設臵避難層 ?實用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運行能耗高 ?后期維護管理費用高 其他 ?開發(fā)周期拉長 ?智能化技術的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。 6 從客戶感知角度 ：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異 獨棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對高度的感知 對空間的感知 低 中低 中 高 有天有地，獨門獨院 鄰里空間，親近院落 空中感受，俯視園林 開闊視野，遠眺景觀 從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度： 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ；在地平線上仰視對 20與 40層感知差別不大 景觀： 同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下，超高層的 遠眺景觀好于高層 戶型： 高層與超高層面臨的戶型問題類似， 空間感覺類似 本報告是嚴格保密的。 8 技術要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別 與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價 1 2 3 所謂超高層，只是在技術與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場實現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報告是嚴格保密的。 10 ?澳大利亞黃金海岸 ?Sierra Grand ?邁阿密海岸線案例 ?新加坡吉寶灣 ?…… 國外案例 國內(nèi)案例 ?香港凱旋門 ?香港貝沙灣 ?深圳萬科俊園 ?深圳擎天華庭 ?深圳港立豪園 ?青島東海路 9號 ?成都河畔新世界 ?成都華宇金沙港灣 ?杭州盛元慧谷 ?杭州東方潤園 ?寧波凌江名庭 ?重慶?？湾? ?…… 超高層系列 ?萬科金域藍灣系列 ? 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州 ?世茂濱江系列 ? 上海世茂濱江花園 ? 哈爾濱世茂濱江新城 ? 南京世茂濱江新城 ? 武漢世茂錦繡長江 ? 福州世茂外灘花園 ? 蕪湖世茂濱江花園 ? 昆山世茂蝶湖灣 ? …… 案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄， 而是要挖掘這個案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。 11 在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的支撐 市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景： ?經(jīng)濟發(fā)展水平較高 ?城市的 GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn) ?城市的 GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn) ?城市化率較高 ?城市化率達到 60％左右開始出現(xiàn)超高層 ?城市化率達到 80％左右超高層大量出現(xiàn) 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 80% 成都 3320 55％ 青島 3700 59% 福州 1975 50％ …… …… …… 超高層成功共性一 出現(xiàn)超高層的城市基本指標 本報告是嚴格保密的。 13 市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì) 超高層成功共性三 超高層客戶共性 世茂濱江系列 萬科金域藍灣系列 成都、重慶、杭州 …… 深圳、上海 …… 經(jīng)歷豐富 愿意嘗試新鮮事物 能夠接受創(chuàng)新 經(jīng)濟實力較強 視野開闊，見多識廣 …… 大城市生活背景 本報告是嚴格保密的。 15 所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本 在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。 16 超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱 S比）的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同 ?“S 比”帶來的兩種開發(fā)模式： ?S＞ 2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產(chǎn)品層級屬高端； ?S＜ 2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景） ，產(chǎn)品層級屬中高端 ?世茂濱江系列 S值均大于 2，金域藍灣系列 S值則小于 2； ?世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園 S值為金域藍灣的 2倍，緣于萬科取地價格為世茂的 4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對較低 樓盤 開發(fā)成本 銷售均價 S比（ S=銷售均價 /開發(fā)成本） 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 1萬元 /平方米 3萬元 /平方米 3 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 萬科金域藍灣系列 深圳金域藍灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 2 珠海金域藍灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣 “ S比 ” 計算，超高層銷售均價以排除 2022年市場泡沫、市場正常情況下均價計算 超高層成功共性六 本報告是嚴格保密的。 18 匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為 ?針對客戶可能存在的抗性的引導 ： ?可能存在的抗性 ?抗性的原因 ?有效的解決方案 ?選擇適合項目的開發(fā)模式 ?開發(fā)模式有哪些 ?明確模式選擇的前提條件 ?適合項目的超高層規(guī)模 ?超高層在項目整體中的作用 匹配超高層共性條件后的 開發(fā)商作為 選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線 本報告是嚴格保密的。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀 南京世茂濱江新城 地處南京長江、秦淮河口 占面 :510000平方米 總建面 :150萬平方米 容積率 ： 綠化率 ： 65% 開發(fā)周期 :三期 總戶數(shù) :8000 新城由 17棟 50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學以及大型購物超市等組成 “ 家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設計 110270平 毛坯13000元 /平，精裝修 17000元 /平 均價 :13000元 /平方米 18億買地 1000畝，總投資將超過 100億，樓面地價 /平方米，公司未來三年收益提供保障 武漢世茂錦繡長江 2公里長江景觀 用地面積 ㎡， 規(guī)劃凈用地面積 為㎡ ， 容積率 。 占總體量 20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 二期奇數(shù)層 257平米，偶數(shù)層 255平米 均價 14500 元 /平米 規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價值 福州世茂外灘花園 一線江景 占地 77357平方米， 總建筑面積 27萬 M2 容積率 綠化率 % 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 起價 :8000元 /平方米均價 :12022元 /平方米 地價 +建造成本大約在5000元 /平米，預計每平方米每天租金大約在 23元，大約 10年左右就可以收回 蕪湖世茂濱江花園 坐擁 2公里浩淼長江岸線 總投資 近 50個億， 占地 280余畝， 總建筑面積 米 綠化率 60% 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅和 2幢五星級酒店組成 在戶型設計上，采用了江景最大化的設計原則，尤其是靠江端頭，設計了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開 2022年 1月 1日開工。估計世茂精裝房售價達8000元 占地 280余畝， 元巨資摘得該地塊 22 萬科金域藍灣系列超高層案例 樓盤 景觀資源 技術指標（單位：平米） 物業(yè)類型 產(chǎn)品戶型 價格 備注 占面 建面 容積率 深圳金域藍灣 一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋， 3層以上可看海 42萬 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟 34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 三期超高層戶型分別是110－ 130平米二房和140－ 160平米三房 一二期均價