【正文】 4層超高層用反循環(huán)灌注樁，樁徑800，樁長(zhǎng)44米，單樁承載力5750KN，樁數(shù)310根左右，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C35，采用型鋼混凝土地梁；30層高層采用超流態(tài)灌注樁，樁徑600，單樁承載力設(shè)計(jì)值2800KN，樁數(shù)385根左右，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C30，用普通混凝土地梁。由于轉(zhuǎn)換層上下部剛度比的要求，44層超高層住宅在轉(zhuǎn)換層以下的墻厚可達(dá)到600，轉(zhuǎn)換層以上的墻厚遞減的比較緩慢，在29層時(shí)墻厚可減為180；30層高層住宅轉(zhuǎn)換層下部的墻厚為500，在加強(qiáng)區(qū)均采用C50混凝土，非加強(qiáng)區(qū)則逐漸遞減。其次，柱形式及柱截面。3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)首先，超高層住宅（44層）由于超高超限，抗震等級(jí)較高層住宅（30層）提高一級(jí)。相比于普通高層住宅延長(zhǎng)了等待救援的時(shí)間，縮短了報(bào)警時(shí)間，不再一味強(qiáng)調(diào)火災(zāi)早期撲滅（噴淋）。2005年10月1日新版【高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范】對(duì)超高層住宅明確規(guī)定。2. 消防設(shè)計(jì)【高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范】規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避難層。為了不使得房率降低，盡量讓標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積足夠大，成為開(kāi)發(fā)商的必然要求。通常情況下單元式住宅20米以上的進(jìn)深是很難理解的，幾個(gè)特定的情況使這一選擇成為必然。規(guī)范上規(guī)定單元式住宅10層以上陽(yáng)臺(tái)聯(lián)通可作為第二疏散口，考慮到陽(yáng)臺(tái)連通的方式不適合超豪華住宅的定位，超高層住宅也應(yīng)在消防上有一定的等級(jí)提高，所以疏散樓梯采用了剪刀梯的形式。兩部客梯是聯(lián)動(dòng)的，很好地解決了單部電梯等待時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題。工人電梯的分置分流了電梯的使用率，工人走廊內(nèi)形成了管井走廊。為了縮短侯梯時(shí)間提高公共交通的檔次，增設(shè)了一部電梯。大樓擬建43層，地下3層，總建筑面積70000平米，開(kāi)發(fā)商將大廈單位為超豪華住宅。超高層住宅社區(qū)內(nèi)通常配有大型豪華會(huì)所，同時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值，與政府合作，建設(shè)包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂(lè)等一系列設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享，提高經(jīng)濟(jì)效益。由于超高層住宅樓體占地范圍小，留有的景觀面較大，為了解決高、低層客戶抗性問(wèn)題，景觀設(shè)計(jì)往往以主題化、精致化的營(yíng)造手法來(lái)擴(kuò)大景觀視覺(jué)面，造價(jià)也就比普通高層住宅多50%。三段式立面設(shè)計(jì)緩解了超高層住宅給人的壓迫感。超高層住宅建筑外立面多采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，采用明朗的顏色搭配，通過(guò)凸凹有致的體塊交接。為降低建筑密度，多采用單排布臵，前后錯(cuò)落，樓距寬闊，視線互不遮擋，保證充足的日照和通風(fēng)性，板式結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)戶戶觀景面?？傮w規(guī)劃——不同開(kāi)發(fā)模式下，規(guī)劃布局差異化。武漢時(shí)代廣場(chǎng)（2006）武漢廣電中心（2006）u 其中僅有武漢錦繡長(zhǎng)江屬于超高層住宅開(kāi)盤時(shí)間: 20061028 入住時(shí)間: 20070630 城市核心資源類案例總結(jié)（二）、單純城市核心類超高層住宅 國(guó)內(nèi)一線城市超高層（三）、城市非核心資源類超高層住宅（四）超高層住宅產(chǎn)品定位及外部空間應(yīng)用 超高層住宅外部空間的應(yīng)用地段——城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)。（2000）武漢廣場(chǎng)泰合廣場(chǎng) 國(guó)內(nèi)一線及二線城市案例自96年開(kāi)始武漢出現(xiàn)超高層建筑，絕大多數(shù)為寫字樓，世茂錦繡長(zhǎng)江為首個(gè)超高層住宅u 武漢目前超過(guò)150M的超高層建筑： 61樓是大型健身中心，在跑步機(jī)上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；216。216。 其他：3層為平臺(tái)花園， 5層以上為住宅部分，1054個(gè)單位； 59～61層為空中會(huì)所，62層為著名的空中花園；每座均有一層專為隔火層摩天會(huì)所：擁有無(wú)敵海灣視野，配套頂級(jí)豪華，完全體現(xiàn)了頂級(jí)高尚生活216。 層高：共65層，231米；～ 216。產(chǎn)品規(guī)劃， 4棟住宅大樓扇形排列，保證每戶大觀景面，大部分單位均可觀賞維多利亞無(wú)敵海景216。216。 客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來(lái)自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。 靠近中港碼頭216。 到中環(huán)只需一站216。 緊靠園林中央公園216。 地段與客戶：擁有維多利亞港無(wú)敵景觀，為香港頂級(jí)地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點(diǎn)地段繁華，無(wú)敵海景資源216。 凱旋門效應(yīng)下，目前擎天半島的平均尺價(jià)為8,000元，較上月同期上升5%～7%，本月尺價(jià)將再有3%～5%升幅。同時(shí)，更帶起香港豪宅價(jià)格不斷攀升，使得香港樓市出現(xiàn)了亞洲金融風(fēng)暴以來(lái)的新高潮。 “凱旋門效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓216。市場(chǎng)證明，“樓市脆弱”的論調(diào)都不能動(dòng)搖他們對(duì)持有物業(yè)的渴望。216。 投資銀行美林證券預(yù)測(cè)，受到香港銀行貸款利率上升的沖擊，香港房地產(chǎn)價(jià)格在2006年中前將會(huì)下跌最高達(dá)25%。 2005年5月，香港銀行陸續(xù)加息，香港地產(chǎn)尤其是二手房交易量驟減，在加息公布后的一段時(shí)間，郊區(qū)樓盤更是出現(xiàn)“零”成交量。 代理商：美聯(lián)和中原“凱旋門效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓，成2005年香港樓市營(yíng)銷經(jīng)典案例216。 發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)與香港地鐵公司216。 價(jià)格：15～25萬(wàn)（最高價(jià)38萬(wàn)）元/平方米216。 開(kāi)發(fā)時(shí)間：2005年216。 物業(yè)類型：4座住宅大廈，共1054個(gè)住宅單位216。 區(qū)域：尖沙咀柯士甸道西1號(hào)216。不同年齡層對(duì)超高層住宅建筑的關(guān)注點(diǎn)不同，日本為解決超高層抗性問(wèn)題提供了參考：三．超高層案例分析超高層項(xiàng)目案例按業(yè)態(tài)分類酒店u 寫字樓綜合體居住性物業(yè)u 上海金貿(mào)u u ………u 很多CBD商務(wù)中心u 北京中央商務(wù)區(qū)u 上海陸家嘴u 深圳中心區(qū)u 北京中環(huán)世貿(mào)u 住宅＋酒店u 寫字樓＋公寓u 商業(yè)＋寫字樓＋公寓u u 深圳大中華廣場(chǎng)u 深圳 羅湖俊園（萬(wàn)科）u 深圳 擎天華庭u 深圳 金域藍(lán)灣（萬(wàn)科）u u u u u u u ……按地域分類國(guó)內(nèi)香港/新加坡國(guó)外深圳：萬(wàn)科俊園萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列（深圳、珠海、福州）擎天華庭港立豪園世貿(mào)濱江系列（上海、福州、武漢）青島東海路9號(hào)香港貝沙灣……新加坡吉寶灣澳大利亞黃金海岸Sierra Grand邁阿密海岸線案例（一）、城市核心資源類超高層住宅案例一、凱旋門——香港單價(jià)最高的頂級(jí)公寓豪宅216。客戶在超高層住宅上放眼眺望時(shí)，向下看到變得渺小的街道、房屋、景觀、行人 ，總有飄浮在半空中的不安全感，在心理上產(chǎn)生對(duì)高度的恐懼，同時(shí)對(duì)后期物管、配套服務(wù)等也存在質(zhì)疑。 超高層客戶群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、視野開(kāi)闊、見(jiàn)多識(shí)廣 C、愿意嘗試新鮮事物 d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 客戶抗性探究2008年全國(guó)城市GDP及城市化率對(duì)照表 超高層住宅的特點(diǎn) 超高層的界定在不同國(guó)家有所不同：a、在中國(guó)，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度，屬于超高層建筑。 在國(guó)外，超高層住宅與別墅一樣成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；在香港，寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；在上海、深圳、廣州等一線城市，超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒，發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受。因此，對(duì)超高層住宅市場(chǎng)的探討和研究具有十分重要的意義。高層超高層住宅調(diào)研報(bào)告目 錄一、超高層住宅簡(jiǎn)介 2 二、超高層住宅客戶心理分析 6 三．超高層案例分析 8 四、超高層住宅與高層住宅設(shè)計(jì)案例比較研究 33 五、2046項(xiàng)目高層和超高層單棟成本分析 34 六、武漢超高層住宅市場(chǎng)調(diào)研 36 七、結(jié)論 50 隨著城市的迅猛發(fā)展和人口的集中，住宅的需求量擴(kuò)大，城市中心地段的土地越來(lái)越稀缺。超高層住宅建筑通過(guò)“豎向型”增長(zhǎng)，對(duì)有限土地高效集約的利用，提高了規(guī)模效益，為城市發(fā)展創(chuàng)造了新的空間。一、超高層住宅簡(jiǎn)介 超高層建筑的定義b、聯(lián)合國(guó)1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議上將40層以上即定超高層建筑。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，越促進(jìn)超高層住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一般來(lái)說(shuō)，城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上，超高層開(kāi)始出現(xiàn)，GDP總量達(dá)到6000億元以上，超高層或?qū)⒋罅砍霈F(xiàn)。二、超高層住宅客戶心理分析 客戶特征 國(guó)內(nèi)部分消費(fèi)者仍存在不安全感。開(kāi)發(fā)商應(yīng)從居住感覺(jué)上主動(dòng)引導(dǎo)，強(qiáng)化超高層優(yōu)勢(shì)，淡化劣勢(shì)。 日本較為成熟的技術(shù)解決不同年齡客戶層抗性問(wèn)題。 項(xiàng)目：凱旋門（the victory arch）216。 占地面積：172000平方尺216。 戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)單位面積500～2,300平方尺，以三房為主216。 入伙時(shí)間：2006年7月216。 物管費(fèi)：216。 管理公司：地鐵物業(yè)管理216。 2005年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)背景：216。216。在6月1日發(fā)布的報(bào)告里，美林同時(shí)下調(diào)香港五家房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)。 但6月15日，凱旋門以38萬(wàn)元/平方米的天價(jià)震驚香港。 216。 凱旋門銷售神話使自身所處地段天價(jià)暴漲，如同區(qū)項(xiàng)目九龍站“君臨天下”06年3月單價(jià)同期上升7～12%，～。216。此外，受同區(qū)頂級(jí)豪宅凱旋門即將開(kāi)售的消息所刺激，3月分擎天半島累錄70宗二手成交，較上月上升1倍。 位于九龍城海邊繁華地段216。 臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無(wú)敵海景資源交通非常便利216。 直達(dá)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)216。 將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地216。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。 在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實(shí)業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會(huì)很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點(diǎn)。 外立面：4棟住宅大樓扇形排列，保證每戶大觀景面，大部分單位均可觀賞維多利亞無(wú)敵海景；建筑物以暖色系為主，使凱旋門與鄰近的建筑物凸顯出來(lái) 216。 產(chǎn)品：凱旋門提供4幢，標(biāo)準(zhǔn)單位面積由約500～2,300平方尺，以三房單位為主；提供少量特色單位，包括五個(gè)面積由約3,300～5,500平方尺的“天際獨(dú)立屋”，12個(gè)面積由約3,300～3,400平方尺的“至尊門”和21個(gè)面積超過(guò)2,500平方尺的“大宅門”216。 59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會(huì)所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會(huì)被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。 60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)，星夢(mèng)宴會(huì)廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國(guó)Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；216。 62樓為空中花園，以法國(guó)浪漫情懷為藍(lán)本，劃分為茶花園、桂花園、松樹(shù)園、茉莉園、薔薇園及榕樹(shù)園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。武漢佳麗廣場(chǎng)（96）（96）武漢國(guó)貿(mào)大廈（2003）中南商業(yè)廣場(chǎng)（2003）武漢世貿(mào)大廈（2005）武漢民生銀行大廈（2006）武漢建銀大廈（2006）京漢科技大廈（2006）保利文化廣場(chǎng)（2006） 高層多處于城市核心區(qū)域，且具有強(qiáng)勢(shì)水景資源，高端產(chǎn)品多擁有一線海景、江景資源，中高端產(chǎn)品多擁有湖景、河景等二線景觀資源。在大規(guī)模高端住宅產(chǎn)品中，建筑面積達(dá)百萬(wàn)方，容積率相對(duì)較低。建筑立面——多采用色彩明朗的現(xiàn)代都市風(fēng)格，形成凹凸有致的三段式立面效果。屋頂?shù)男螤?、有無(wú)退臺(tái)決定住宅的天際線是否美觀，立面構(gòu)筑物的形狀、顏色、材質(zhì)的變化使住宅富有韻律感，表達(dá)一種高端、現(xiàn)代、時(shí)尚的風(fēng)情。景觀——造價(jià)高，園林景觀主題化、精致化。配套——社區(qū)內(nèi)配套齊全，多元化地產(chǎn)配套模式。四、超高層住宅與高層住宅設(shè)計(jì)案例比較研究哈藥大廈位于友誼路原社科院地段，北臨松花江。下面為該設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)成30層還是44層，在設(shè)計(jì)方面的比較：1. 建筑設(shè)計(jì)區(qū)別體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：普通高層單元式住宅一般設(shè)置12部電梯，根據(jù)調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，乘客等候電梯時(shí)間超過(guò)60秒時(shí)會(huì)出現(xiàn)煩躁情緒。為了體現(xiàn)超豪華的理念，設(shè)計(jì)者將電梯進(jìn)行了分置，兩部為客用電梯，一部為工人電梯。工人電梯不作為消防電梯使用，可采用1米|秒的低速電梯，降低造價(jià)。疏散樓梯采用了剪刀梯的形式。使整幢建筑相當(dāng)于兩幢并列的塔式住宅。剪力墻結(jié)構(gòu)要求塔樓高厚比不低于1|7.3部電梯和剪刀梯的設(shè)置使中心交通系統(tǒng)相對(duì)于普通高層單元式住宅中心交通系統(tǒng)超大。超豪華住宅的單位要求戶型較大，大戶型使大進(jìn)深成為可能。經(jīng)過(guò)調(diào)研其他城市已建成的超高層住宅，超高層住宅一般不設(shè)避難層。戶內(nèi)不再要求噴淋設(shè)施，