【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地 臨河水公園，城市中心景觀 占地面積 :平方米 總建筑面積:方米 總戶數(shù) :539 停車位 :320 綠化率： % 41層， 1棟 4855平米一居 ,7294平米兩室 ,102125三房 均價(jià) 7500元 /平方米 項(xiàng)目 4越 12日開(kāi)盤，至今銷售40％ 凌俊 公園景觀，城市配套景觀 用地面積為 平方米，總建筑面積方米 住宅 45層，商務(wù)公寓 47層 住宅主力面積 50— 70 m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積 30— 50m2左右 商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度 5％ 24 通過(guò)案例分析，我們發(fā)現(xiàn) 決定是否建超高層，以及超高層建多少問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān) 我們得出，最終 決定是否建超高層，以及超高層建多少問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān) 樓盤 開(kāi)發(fā)成本 銷售均價(jià) 上海世茂濱江花園 1萬(wàn)元 /平方米 3萬(wàn)元 /平方米 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 深圳金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 珠海金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍(lán)灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 福州金域藍(lán)灣 1萬(wàn)元 /平方米 /平方米 成都外灘 4000元 /平方米 7500元 /平方米 超高層規(guī)模 銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本 我們將 “ 銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本 ”擬為 “ S比 ” ，那么 S比值的不同是否會(huì)形成超高層不同的開(kāi)發(fā)模式呢？ 注 ：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“ S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除 2022年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算 25 按 S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于 2屬于價(jià)值主體模式； S比小于 2歸類形象主導(dǎo)模式 ?我們認(rèn)為，按 S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于 于價(jià)值主體模式； S比小于 導(dǎo)模式 ?價(jià)值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 S比 =銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本 S比 樓盤 S比 價(jià)值主體 上海世茂濱江花園 3 南京世茂濱江新城 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 1 2 3 4 5 10 S比＜ 2 S比＞ 2 價(jià)值主體模式 形象主導(dǎo)模式 樓盤 S比 形 象 主 導(dǎo) 深圳金域藍(lán)灣 2 珠海金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 福州金域藍(lán)灣 成都外灘 7 8 9 10 6 26 價(jià)值主體與形象主導(dǎo)兩種開(kāi)發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比 定位 客戶 園林 配套 ?資源強(qiáng)度、項(xiàng)目規(guī)模、容積率 ?規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實(shí)用率、平面組織、增值體系 ?客戶關(guān)注點(diǎn)、解除抗性的共性 ?綠化率 ?功能定位、檔次定位 城市價(jià)值 ?會(huì)所、物管、商業(yè) 自身屬性 產(chǎn)品 兩種開(kāi)發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比 27 形象主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性 KPI條件研究 形象主導(dǎo) （以金域藍(lán)灣系列為例） 價(jià)值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠(yuǎn)小于 2 大于 2 項(xiàng)目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目 一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn) 定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 雄厚的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng) 很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 28 資源強(qiáng)度方面 ，世茂濱江多擁有一線江景強(qiáng)勢(shì)資源，相比，金域藍(lán)灣系列多為二線水景資源 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 景觀資源 一線黃浦江江景 一線閩江江景 坐擁 2公里一線長(zhǎng)江岸線 2公里一線長(zhǎng)江景觀 一線江景、秦淮河口 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 景觀資源 二線海景 一線海景 二線湖景 ：濱海湖 弱勢(shì)河景 ：沙河 一線河景 ：北面看牛首山河和秦淮河景 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等 ?金域藍(lán)灣系列水景資源相對(duì)弱于世茂濱江系列 ；金域藍(lán)灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍(lán)灣、成都金域藍(lán)灣等 自身屬性 資源 規(guī)模 容積率 29 規(guī)模方面 ，世茂濱江多為 100萬(wàn)平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為 30萬(wàn)平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目 ?世茂濱江系列多為 100萬(wàn)平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為 30萬(wàn)平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 南京世茂濱江新城 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 占面 22萬(wàn) 51萬(wàn) 19萬(wàn) 90萬(wàn) 建面 70萬(wàn) 150萬(wàn) 56萬(wàn) 65萬(wàn) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 占面 6萬(wàn) 建面 42萬(wàn) 24萬(wàn) 35萬(wàn) ?金域藍(lán)灣系列占面均在 8萬(wàn)平米以內(nèi)； ?建面平均為 25萬(wàn)平米 ，其中最高為深圳金域藍(lán)灣為 42萬(wàn)平米 自身屬性 資源 規(guī)模 容積率 ?世茂濱江項(xiàng)目占面均在 50萬(wàn)平米左右，最高南京世茂濱江新城達(dá) 150萬(wàn)平米； ?世茂濱江建面平均都超過(guò)了 100萬(wàn)平米 30 容積率 ，世茂濱江屬超高層低密度項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 容積率 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 容積率 4 5 2 成都超高層 成都外灘 河畔新世界 遠(yuǎn)大 〃 朗朗風(fēng)景 城市理想大廈 時(shí)代豪庭 上錦美地 容積率 3 2 R=～ R=～ R=～ 自身屬性 資源 規(guī)模 容積率 ?世茂濱江系列容積率集中在 ～ ，屬超高層低密度項(xiàng)目；金域藍(lán)灣系列容積率較高，為 ～ ；相比，成都超高層容積率高于強(qiáng)兩者，為～ 。 31 超高層選擇何種模式的前提條件 價(jià)值主體 形象主導(dǎo) ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目匹配模式 自身屬性 規(guī)模 大規(guī)模 中型規(guī)模 239畝，在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模項(xiàng)目 資源 一線資源 二線資源 二線海景資源 容積率 低容積率 中高容積率 中高容積率 開(kāi)發(fā)商 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 一定的資本實(shí)力 持續(xù)的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府合作 與政府良好的關(guān)系 較少 本項(xiàng)目由長(zhǎng)信與有政府背景的城投合作開(kāi)發(fā) 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 較強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 無(wú) 無(wú)特殊要求 ?匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，海口藍(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目與形象主導(dǎo)模式較接近，但不同點(diǎn)在于我們項(xiàng)目規(guī)模在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時(shí)有著良好的政府合作背景。 海口藍(lán)城廣場(chǎng)超高層前提條件模式匹配 32 定位 ：價(jià)值主體模式多定位頂級(jí)、綜合體運(yùn)營(yíng)，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色；形象主導(dǎo)型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項(xiàng)目利潤(rùn)層面 世茂濱江 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 功能定位 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會(huì)所 高層、超高層住宅、 2幢五星級(jí)酒店 超高層、占總體量 20％的商業(yè)、寫字樓、酒店 超高層、 五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、超市 檔次定位 全國(guó)頂級(jí) 福州頂級(jí) 蕪湖頂級(jí) 頂級(jí) 頂級(jí) 城市價(jià)值 根據(jù)福州 東擴(kuò)南進(jìn) 的未來(lái)城市格局，開(kāi)發(fā)閩江沿岸 三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 廈門金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 功能定位 住宅 住宅、商HOUSE 住宅 住宅 住宅 住宅、商業(yè)街 檔次定位 高檔 高檔 中 /高檔 中 /高檔 中檔 高檔 城市價(jià)值 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列對(duì)城市價(jià)值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新 定位 功能定位 檔次定位 城市價(jià)值 ?功能定位 ， 價(jià)值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂(lè)等綜合體 ， 形象主導(dǎo)型以純住宅為主 ，少量附有商業(yè)； ?檔次定位 ，價(jià)值主體模式定位 全國(guó)或城市頂級(jí) ，形象主導(dǎo)型為 中高檔 ； ?城市價(jià)值 ， 價(jià)值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動(dòng)承擔(dān) “ 城市運(yùn)營(yíng)商 ” 角色 ，綜合體運(yùn)營(yíng)考慮被開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益； 形象主導(dǎo)型注重項(xiàng)目本身利潤(rùn)層面 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 33 價(jià)值主體模式多為純超高層產(chǎn)品 ，單排布臵超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營(yíng)能力 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 價(jià)值主體規(guī)劃排布要點(diǎn)： ?注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤(rùn)最大化 如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 ?主體建筑沿江弧形排列，單排布臵超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布臵所造成的視線遮擋； ?降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景” 世茂超高層降低建筑密度，單排布臵，前后錯(cuò)落布臵，視線互不遮擋，保通風(fēng)性 上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化 南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街 外灘 188號(hào) 34