【正文】 ?入住時(shí)間 ： 202210 ?銷售均價(jià) ：均價(jià) 17000 ?占地面積 ： ?建筑面積 :76850平方米 ?容積率 ： 7 ?總戶數(shù) :431 ?綠化率 ： 40% ?實(shí)用率 ： 80% 三期 三期 案例 1：深圳金域藍(lán)灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目開發(fā)思路：以超高層消化高容積率，并臵于末期開發(fā)，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間 第一期： ?開盤時(shí)間： ?均價(jià)： 8200元 /㎡ ?背景：紅樹林區(qū)域尚陌生 第二期： ?開盤時(shí)間： ?均價(jià)： 8000元 /㎡ ?背景：市場(chǎng)調(diào)整期 第三期： ?開盤時(shí)間： ?均價(jià)： 17000元 /㎡ ?背景：市場(chǎng)快速上升期 一期 33層高層 二期 33層高層 三期 47層超高層， 158m 項(xiàng)目容積率： 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層形象標(biāo)桿的海景價(jià)值最大化：蝶型戶型 +曲面布局 +觀景平臺(tái)，實(shí)現(xiàn) 100％的戶戶海景 ?蝶形戶型 ：建筑采用連貫性的大曲面與碟式戶型結(jié)合，使得面海線更長(zhǎng)，讓更多房間分享海景資源，從而提升產(chǎn)品售價(jià) ?曲面布局： 也解決了單純蝶式戶型局部對(duì)視的弊端 ?架空層拔高： 底層布臵了商業(yè)和車庫，架空層的高度 (超過 7m)，就可以看到海，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實(shí)現(xiàn)所有樓層都看海的目標(biāo) ?脫離了南面的交通道路和北面低矮建筑的影響。而架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺(tái)廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富 ?架空抬高后的觀景平臺(tái)， ?處理后使得最底層住宅可看海，并規(guī)避北測(cè)多層農(nóng)民房影響 ?蝶形布臵，增大建筑單層面積，價(jià)值最大化 ?波浪式曲面造型，增大采景面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 平面及戶型設(shè)計(jì)： 增加梯戶比提高實(shí)用率，四梯五戶實(shí)現(xiàn) 80%的實(shí)用率 ?超大凸窗： 超高層住宅中最大的凸窗及最大的贈(zèng)送面積比 ?入戶花園、挑高露臺(tái)贈(zèng)送： 還有入戶花園、部分戶型雙層挑高露臺(tái)等贈(zèng)送，贈(zèng)送面積比例在超高層建筑中，絕對(duì)位居深圳超高層住宅第一 A B C C D 主力戶型 A戶型 120130㎡ ，南北通透，入戶花園、6米挑高全海景陽臺(tái) 約 110㎡ ，南向，全海景陽臺(tái)，主人房附超大凸窗 約 140㎡ ，南北通透，全海景陽臺(tái)，每戶獨(dú)有兩層高陽臺(tái)，主人房附超大凸窗 約 160㎡ ，全海景陽臺(tái)、海景陽光房，超大落地窗 C戶型 B戶型 D戶型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 控制成本： 控制電梯數(shù)量；用足設(shè)計(jì)規(guī)范要求，做足高度；減少抗風(fēng)玻璃幕墻的應(yīng)用 17層， 33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本 超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在 29層以上開始設(shè)臵抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀： 香堤雅境，泰式皇家體閑園林 ?泰式園林為主題： 花式游泳池兼具了水景的效果，周邊配上具有南洋情調(diào)的石雕柱、噴水石鴨、雞蛋木、棕櫚、大葉榕、亭傘桌椅，讓人仿佛臵身風(fēng)光無限的普吉島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅受到 高知精英人士 的認(rèn)同，銷售情況良好 三期成交客戶情況： ?企業(yè)主及高級(jí)管理人員為主。其中金融、保險(xiǎn)、證券、商貿(mào)、地產(chǎn)、 IT等行業(yè)從業(yè)者比例較大 ?成交的客戶中本科以上占到約 50%以上 . ?以 3045歲中青年財(cái)富群體為主 銷售情況： ?17000元 /㎡ 均價(jià)為客戶所接受 ?2022年 7月份開盤三天銷售率即達(dá) 53% ?到 2022年全部銷售完畢 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 珠海金域藍(lán)灣定位高檔住宅，一期推出超高層， 270度俯瞰南中國(guó)海的奢享地標(biāo)，擁有多重豐富的海岸景觀 ?區(qū)位： 珠海市香洲區(qū)情侶路與翠香路交匯處西南角 ?資源： 一線海景， 南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島 ?開盤時(shí)間： 20220318 ?總占地面積： ?建筑面積： ?總戶數(shù)： 580戶 ?停車位： 690個(gè) ?容積率 : ?綠化率 : 35% ?戶型區(qū)間： 90平方米的兩房至 204平方米的四房，戶型以150平方米－ 160平方米為主 ?金域藍(lán)灣一期： ?由 1棟為 47層超高層 ， 1棟 33層高層及少量 TH（含底層商業(yè)）組成 ?占地約 ，總建筑面積約 ，總戶數(shù)約 350戶，車位數(shù)約 420個(gè) 一期 珠海金域藍(lán)灣 夜景圖 案例 2：珠海金域藍(lán)灣 交通圖 一期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)思路： 近 150米的超高層為整個(gè)項(xiàng)目樹立形象標(biāo)桿，主體建筑沿情侶路景觀帶最大限度退讓，折板式樓型設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)景觀資源價(jià)值最大化 1) 整體規(guī)劃布局： 主體建筑沿情侶路景觀帶最大限度退讓，通過組團(tuán)花園及小尺度多層商house與城市景觀帶相接，形成空間層次過度，最大限度減少高層建筑給城市帶來的壓抑感 2)園林風(fēng)格： 泰式園林風(fēng)格 3) 建筑平面布局： 采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個(gè)組團(tuán)，通過合理的折板式樓型設(shè)計(jì)，多數(shù)戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實(shí)現(xiàn)景觀資源價(jià)值最大化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體風(fēng)格 ：清秀挺拔的超高層與平實(shí)穩(wěn)健的板式高層互為背景，交相輝映，外立面采用澳洲濱海建筑風(fēng)格 4)建筑空間布局： 一縱（近 150M超高層）三橫（三座近 100M高層）形式，豐富濱海區(qū)城市天際線。清秀挺拔的超高層與平實(shí)穩(wěn)健的板式高層在形體個(gè)性上互為背景，交相輝映，沿情侶路布置底商，為情侶路提供商業(yè)配套，有利于營(yíng)造景觀帶的商業(yè)休閑氛圍 5)外立面風(fēng)格： 澳洲濱海建筑風(fēng)格。采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如大面積陽臺(tái)、飄板、遮陽百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽臺(tái)立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情 6)立體便捷系統(tǒng)： 小區(qū)內(nèi)高層電梯均通至地下二層，通過地下室大堂與地面層連接；六戶 TH配置一部電梯，通至地下一層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地處城市中心區(qū)黃金地段，一般規(guī)模較小，多定位為高檔公寓 以景觀為規(guī)劃價(jià)值主導(dǎo)，高容積率高密度的規(guī)劃形式 項(xiàng)目定位方向：高檔住宅 規(guī)劃布局 區(qū)位 —— 城 區(qū)非核心地段 產(chǎn)品以較高梯戶比的城市高端住宅產(chǎn)品為主，舒適性一般 產(chǎn)品定位 資源 —— 具有有 強(qiáng)勢(shì)景觀資源 ，足以支撐溢價(jià) 單純城市核心類 案例總結(jié) 以超高層為形象標(biāo)桿，普通高層產(chǎn)品為盈利主體，同時(shí)消化過高的容積率 開發(fā)思路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅產(chǎn)品四種模式總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅產(chǎn)品四種模式總結(jié) 定位方向： 高檔公寓 開發(fā)思路： 小地塊高容積率，走高端公寓（或商住）路線 單純城市核心類 城市核心資源類 城市非核心資源類 城市純度假類 定位方向： 城市頂級(jí)豪宅 開發(fā)思路： 高容低密， 以超高層產(chǎn)品為項(xiàng)目的盈利主體 定位方向： 高端度假公寓 開發(fā)思路： 小規(guī)模超高層酒店式公寓或直接以酒店形式開發(fā) 定位方向： 高檔住宅 開發(fā)思路： 以 超高層為形象標(biāo)桿 ，普通高層產(chǎn)品為盈利主體，同時(shí)消化過高的容積率 1 2 3 4 區(qū)位 —— 成熟度假城市黃金地段 資源 —— 一線度假景觀資源 區(qū)位 —— 城 區(qū)非核心地段 資源 —— 強(qiáng)勢(shì)景觀資源 足以支撐溢價(jià) 區(qū)位 —— 城市中心區(qū)黃金地段 資源 —— 無強(qiáng)勢(shì)景觀資源，或二線遠(yuǎn)景，不足支撐溢價(jià) 區(qū)位 —— 城市核心區(qū)黃金地段 資源 —— 稀缺自然景觀資源，一線江景、海景等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 度假類超高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 黃金海岸濱海建筑特點(diǎn) —— 一線海岸以高層和超高層建筑為主 ?經(jīng)過近百年的演變，一線海岸地區(qū)形成了以高層和超高層為主的物業(yè)形式 ?多層物業(yè)逐漸退到城市內(nèi)陸區(qū)域，承擔(dān)社區(qū)商業(yè)或普通居住等功能 ?海濱高層物業(yè)的主要用途為酒店和度假公寓，常年用于短期居住和出租 案例 1：黃金海岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Sierra Grand—— 座落于澳大利亞昆士蘭黃金海岸是世界頂級(jí)的海濱度假勝地，為黃金海岸地標(biāo)性建筑之一，是超高層濱海酒店式公寓的經(jīng)典之作 ?項(xiàng)目名稱： 黃金海岸Sierra Grand（ Sierra 廣場(chǎng)） ?項(xiàng)目類型： 酒店式公寓 ?樓高 ： 115米 ?層數(shù) ： 30層 ?區(qū)位 ： Sierra廣場(chǎng)位于黃金海岸的中心區(qū)域 Broad Beach 黃金海岸位于澳大利亞布里斯班以南 78公里處， 是澳大利亞也是世界性的頂級(jí)旅游目的地，休閑、購(gòu)物、旅游中心 ?發(fā)展商 ： Amalgamated Property Group(澳大利亞APG房地產(chǎn)開發(fā)公司 ?交通 ：距黃金海岸Coolangatta 機(jī)場(chǎng) 20分鐘；Pacific Highway10分鐘；Nerang火車站 10分鐘 ?資源 ： 依托黃金海岸強(qiáng)大的海景資源， 離海邊不到 150米， 180度無敵海景景觀 黃金海岸 Sierra 廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目具有一線全方位的寬屏無敵海景資源 這是通過網(wǎng)絡(luò)視頻所看到的樓盤樣板房窗外的海景畫面 這種遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)也是開發(fā)商為吸引全球客戶而采用的一種很好的營(yíng)銷手段，給購(gòu)房者最直觀的視覺體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊完善的旅游休閑娛樂設(shè)施相當(dāng)完善，匯集了海上樂園、娛樂、購(gòu)物、會(huì)展中心、賭場(chǎng)等 賭場(chǎng) 海濱浴場(chǎng) 購(gòu)物中心 會(huì)展中心 ?Broad Beach位于黃金海岸中段。這里不僅星級(jí)旅游酒店林立，同時(shí)周邊緊鄰的還有購(gòu)物中心、會(huì)展中心、賭場(chǎng)、游艇碼頭 ?這些設(shè)施使得 Sierra廣場(chǎng)不僅是一個(gè)居住性公寓，更是一個(gè)度假中心；投資價(jià)值和居住價(jià)值都充分地突出 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一應(yīng)俱全的現(xiàn)代感十足的生活配套， Sierra Grand的開發(fā)理念既為讓生活融入自然，讓生活充滿快樂 ?項(xiàng)目的生活配套設(shè)施完全按照海濱度假酒店的模式配臵 ?有高級(jí)室內(nèi)健身會(huì)所，室內(nèi)溫水游泳池， SPA，網(wǎng)球場(chǎng)，可容納 20人的小型劇院，餐廳以及Cafe 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品： Sierra廣場(chǎng)的整體設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代而且自然的一貫澳大利亞建筑風(fēng)格，室內(nèi)寬大陽臺(tái)氣勢(shì)磅礴，裝飾豪華，配套高端 ?項(xiàng)目坐西朝東，自由感受來自于南太平洋的清新海風(fēng)； ?樓體截面呈現(xiàn)為兩塊弧形體扣在一塊，這樣面海的那一側(cè)可以最大限度地享受海景； ? 不同朝向的兩側(cè)套房的價(jià)格相差至少在 20萬美元以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)狀況： 客戶大多為嬰兒潮時(shí)期出生的商界精英，臵業(yè)目的為短期度假 商界精英的價(jià)值觀 擁有社會(huì)最高的權(quán)力，渴望權(quán)威與尊重 擁有社會(huì)絕大部分的財(cái)富 他們已經(jīng)不適應(yīng)城市的創(chuàng)新多變和擁擠嘈雜 權(quán)威 財(cái)富 親近自然 Sierra廣場(chǎng) ?銷售情況： 2022年 5月 19日開盤， 270個(gè)豪華套間現(xiàn)已售出101套，其中靠近海岸一側(cè)占75%以上 ?主要目標(biāo)客戶 ：來自內(nèi)陸的精英移民，他們中很多都是嬰兒潮時(shí)出生的成功商界精英，同時(shí)，還有來自于世界各地的富豪 ?臵業(yè)目的： 多是旅游度假性質(zhì)的短期居住 每個(gè)單元都有一個(gè)寬大海景陽臺(tái)，登高面海，塑造大氣磅礴的氣勢(shì) 室內(nèi)裝飾現(xiàn)代但不失豪華，高端配套設(shè)施更體現(xiàn)了財(cái)富擁有者的尊貴 緊鄰大海沙灘，能最親密感受來自大洋的海風(fēng) 主要目標(biāo)客戶 18721154121013100 0Ｂ Ｃ Ｈ Ｊ Ｄ Ｅ Ｆ Ｇ Ｋ Ｎ Ｐ 戶型Ａ $751,000$990,000 戶型Ｂ $622,000$762,000 戶型Ｃ $751,000$876,000 戶型Ｄ $751,000$885,000 ?盈利主體戶型 ?戶型銷售圖表 （總銷售套數(shù)： 101） Ａ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品類型：橢圓形筒體結(jié)構(gòu)，三梯十戶設(shè)計(jì) ３－２７層 ２８－３０層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型： 12層是商業(yè)中心， 327層戶型布局相同， 2829相同 ３－２７層 ２８－３０層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Ａ－Ｂ ３－２７層戶型圖 A座： 3房 2廳 2衛(wèi) ， 143平米 B座： 2房 2廳 2衛(wèi) ， 112平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C－ E ３－２７層戶型圖