【正文】 二、稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體操作的過(guò)程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等項(xiàng) 目投資總額（萬(wàn)元）2單位成本（元/m ）土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用總 計(jì) 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20xx 年﹒﹒﹒20年合 計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年2結(jié)算面積（m ）2單位利潤(rùn)(元/m )利潤(rùn)(萬(wàn)元) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2單位數(shù)值（元/m ）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%預(yù)測(cè)售價(jià)120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率第七部分：管理資源配置一、二、三、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)各專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題（一） 主要指標(biāo)測(cè)算預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)投資收益分析（參考以下格式）：注：A 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M 代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：注：R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。（二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要背景，控股股東情況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價(jià)完全成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3﹒﹒﹒ 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。（三） 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容一、市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）附件：有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。按照成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程成本測(cè)算可采用兩種方法：（1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。（2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。上述兩種方法在測(cè)算過(guò)程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢撼杀竟浪惚沓杀卷?xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本2（元/m ）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場(chǎng)建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂(lè)室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校兒童游樂(lè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表欲簽定的意向書和合同文本新城市開發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合 計(jì)說(shuō)明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性