【文章內容簡介】 設置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時，或有重大影響成本情況時可單列計容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結構類型內外部裝修標準、設施設置商業(yè)會所幼兒園小學物業(yè)用房其它不計容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結構類型裝修標準架空花園架空車庫地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說明：建筑概況 設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點； 主要產(chǎn)品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個樓棟大堂及電梯專修標準； 各種占地的配比是否恰當，車位布置是否合理； 商業(yè)物業(yè)獨立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場考慮，是否布置扶梯、中央空調；園林小品標準其他配套設施內容及規(guī)模單獨占地體育設施規(guī)模和標準說明總體裝修標準包含內墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標準；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；其他必要文字說明四、簽 字 欄填 表（設計部設計管理人員）審 核（設計部負責人）簽 收（工程部）簽 收（成本管理部）備注：本表（含附表《建造標準》）由設計部設計管理人員根據(jù)《新項目初步市場定位建議》編制，經(jīng)設計部內部校對審核后，作為進行工程技術分析和進行建安成本測算的依據(jù)。本表可根據(jù)項目實際情況進行調整，但需作說明。1. 目的建立信息資源平臺，制定土地儲備計劃，篩選甄別項目，提供評審項目的相關依據(jù)，同時為項目開發(fā)前期論證過程打下基礎。2. 適用范圍適用于公司日常信息收集、區(qū)域市場研究、項目地塊研究等前期的項目論證過程。3. 術語和定義. 日常信息收集：對各地房地產(chǎn)項目及相關信息進行收集和整理，建立基礎信息庫（資源平臺）。. 區(qū)域市場研究：針對某一區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)品現(xiàn)狀、開發(fā)動態(tài)、價格分布、營銷水平等方面，由項目發(fā)展部進行調研分析，初步判斷和預測區(qū)域市場。編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人. 項目地塊研究：針對具體項目或地塊所進行的信息收集、資料分析和研究，作為項目論證的依據(jù)。4. 職責. 項目發(fā)展部. 負責日常信息收集工作；. 負責區(qū)域市場研究工作；. 負責項目地塊分析工作。. 公司管理層. 確定項目重點開發(fā)區(qū)域。5. 作業(yè)內容. 日常基礎研究. 產(chǎn)品研究：項目發(fā)展部對各地市場上出現(xiàn)的具有參考價值和代表性的產(chǎn)品，通過實地考察、參觀房展、電話咨詢、網(wǎng)上搜索等方式，進行產(chǎn)品資料整理、分析，形成《樓盤調研表》，納入產(chǎn)品信息資料庫。. 土地信息收集：項目發(fā)展部對各地市場上出現(xiàn)的有代表性的開發(fā)土地，包括二級市場上的土地，進行整理、分析，形成土地信息資料庫。定期（每月或每季度）向分管副總/總經(jīng)理上報，對公司開發(fā)項目有影響的重要的土地信息須及時上報。. 行業(yè)信息收集：項目發(fā)展部對國家、地方相關政策、發(fā)展商動態(tài)、專業(yè)論壇、主要競爭對手等信息進行整理、分析，形成行業(yè)信息資料，向基礎信息庫歸檔。. 區(qū)域市場研究. 確定區(qū)域的方式包括：. 公司管理層根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源配置情況，確定重點開發(fā)區(qū)域。. 項目發(fā)展部根據(jù)有利于公司開發(fā)的原則，選擇房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域，如具有區(qū)域中心價值的二線城市，具有旅游商業(yè)價值的地區(qū)，經(jīng)管理層審批后，確定為市場研究的對象。. 項目發(fā)展部選擇具有房地產(chǎn)發(fā)展示范意義的地區(qū)或城市，經(jīng)管理層審批后，確定為市場研究的對象。. 項目發(fā)展部按要求定期上報《區(qū)域市場研究報告》，其內容包括：a) 區(qū)域的宏觀環(huán)境，包括區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域宏觀經(jīng)濟和宏觀政策。b) 區(qū)域市政總體規(guī)劃，包括城市發(fā)展規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃和其他基礎設施現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃。c) 對房地產(chǎn)投資開發(fā)項目，調查和研究區(qū)域房地產(chǎn)相關政策判斷房地產(chǎn)走勢，包括供應量、需求量、價格走勢、房地產(chǎn)發(fā)展方向和趨勢等。d) 區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動人口等研究。e) 區(qū)域項目市場需求研究，包括住宅、商業(yè)、服務式公寓、酒店、辦公樓以及其他業(yè)態(tài)的歷史供應情況，目前庫存情況、吸納和市場消化率、空置率、未來供應量、價格走勢等，根據(jù)這些市場分析條件，預測未來市場發(fā)展趨勢和研究確定投資目標。. 項目地塊研究針對管理層批示的具有開發(fā)可能性的項目或土地，項目發(fā)展部進行專項的調研，除記錄土地信息外，填寫《樓盤調研表》或《項目競爭樓盤跟蹤表》，并向部門負責人和公司分管副總以及管理層匯報項目發(fā)展進度及變化情況。6. 支持性文件 (無)7. 相關表格及記錄. 《樓盤調研表》. 《項目競爭樓盤跟蹤表》XINHEQRTZ06XINHEQRTZ07樓 盤 調 研 表XINHEQRTZ06調研員姓名：樓盤名稱電話發(fā)展商代理商環(huán)境設計建筑設計物業(yè)管理物管費內部認購時間公開發(fā)售時間入伙時間地理位置車位數(shù)價格（租售）占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實用率規(guī)劃/建筑/園林主要特點戶型及面積配比小區(qū)及周邊配套設施付款方式折扣及價格策略樓盤均價銷售情況（總體銷售情況及不同戶型銷售期情況）樓盤定位情況客戶定位特點項目主要推廣宣傳方式及賣點優(yōu)劣勢評價優(yōu)勢劣勢工程建設，建材情況開工時間：調研時間：20年 月 項目競爭樓盤跟蹤表調研內容競爭樓盤階段性策略競爭能力分析對公司項目影響可借鑒策略主推產(chǎn)品價格策略推廣主題廣告策略活動營銷效果評估主要賣點市場影響XINHEQRTZ07可行性研究報告內容模板編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人目錄目錄 2項目決策背景及摘要： .............................................................................. 3第一部分：項目概況 .................................................................................. 4第二部分：法律及政策性風險分析 .......................................................... 7第三部分：市場分析 .................................................................................. 9第四部分：規(guī)劃設計分析 ........................................................................ 11第五部分：項目開發(fā) ................................................................................ 13第六部分：投資收益分析 ........................................................................ 14第七部分：管理資源配置 ........................................................................ 17第八部分：綜合分析與建議 .................................................................... 18第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題........................ 19第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容 ............................................ 21附件： ........................................................................................................ 2項目決策背景及摘要：一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在龍崗，要說明龍崗在深圳的地位及作為深圳重點開發(fā)區(qū)位的情況。 項目淵源，特