【正文】 因之一為：東莞眾多的外資企業(yè)中高層管理人員，他們當中多數(shù)為臺灣人、香港人、歐美、亞洲其它國家人士，且攜家眷的極少。他們工作之余習慣到酒店等娛樂場所消費，正是這類人群的消費需求導致東莞酒店業(yè)的發(fā)展，并形成一個良性循環(huán)；現(xiàn)在東莞又大力發(fā)展會展業(yè)，會展業(yè)的發(fā)展也將進一步推動酒店業(yè)的發(fā)展。與東莞相比，高新區(qū)同樣有著數(shù)量眾多的外資企業(yè)，這些企業(yè)的中高層管理人員的來源與東莞相同，消費需求、消費習慣也相同。惠州國際數(shù)碼節(jié)、惠州休閑旅游節(jié)等會展業(yè)也在蓬勃發(fā)展中。正是有了相同的酒店投資經(jīng)營環(huán)境，SAO認為東莞高星級酒店業(yè)的發(fā)展歷史值得高新區(qū)借鑒，通過比較分析，將會更加清晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)時在高新區(qū)投資酒店的寶貴商機。. 東莞高星級酒店的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀. 五星級酒店數(shù)量及發(fā)展史東莞五星級酒店的發(fā)展史能夠充分反映東莞高星級酒店的歷史，目前全市共有九家五星級酒店，分別為：（1）東莞銀城酒店 于1997年9月開業(yè)（335套客房）（2）樟木頭的三正半山酒店 于2000年03月開業(yè)（210套客房）（3）風崗金凱悅大酒店 于2000年06月開業(yè)（328套客房）（4）虎門的豪門大酒店 于2000年開業(yè)（248套客房）（5）常平的麗城假日酒店 于2000年開業(yè)（200多套客房）（6）虎門龍泉國際大酒店 于2001年開業(yè)（800多套客房）（7）厚街的嘉華大酒店 于2002年開業(yè)（576套客房）（8）御景灣大酒店 于2002年開業(yè)（268套客房）（9）厚街的富盈酒店 于2003年11月開業(yè)（250套客房）（資料來源，東莞市旅游局）. 東莞酒店業(yè)之最東莞酒店業(yè)值得驕傲的之最很多，星級酒店位于全國八項之“最”：全國五星級酒店最多的地級市；全國第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)五星級酒店―樟木頭鎮(zhèn)三正半山酒店；內(nèi)地第一家臺資五星級酒店―虎門鎮(zhèn)豪門大酒店；國內(nèi)最早擁有兩家五星級酒店的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―虎門鎮(zhèn)，擁有豪門大酒店和龍泉國際大酒店；國內(nèi)星級酒店最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―常平鎮(zhèn)，擁有16家星級酒店；星級酒店的數(shù)量和規(guī)模名列全國地級市之首；目前全市民營企業(yè)投入酒店建設的資金超過180億人民幣，數(shù)額全國第一。. 東莞高星級酒店的發(fā)展趨勢東莞高星級酒店驚人的發(fā)展速度，無疑創(chuàng)造了中國酒店發(fā)展史上的奇跡。東莞星級酒店之多，的確也令不少城市詫異。更讓人拍案的是，今年東莞全市還將有7家酒店準備申報五星級酒店。這說明東莞星級酒店業(yè)正以一種令人驚訝的速度在發(fā)展。（來源于南方日報2004－02－26）。有業(yè)內(nèi)人士認為：目前東莞酒店的客房并不是五星級酒店的“絕對主打”業(yè)務，很多酒店主要以娛樂、商務和飲食為主，在這些方面，星級酒店有很大的利潤空間；特色經(jīng)營，各謀發(fā)展，東莞酒店并不顯多。. 東莞高星級酒店成功模式對仲愷高新區(qū)興建口岸酒店的借鑒作用目前惠州星級酒店正進入發(fā)展的初期，東莞、惠州兩地酒店業(yè)在大環(huán)境上有共同點，酒店的客源主要為商務客人，酒店類型為娛樂型酒店。但東莞目前有9家5星級酒店，而惠州還沒有（指掛牌5星級酒店）一家，東莞星級酒店的硬件設施讓惠州酒店業(yè)感到自身的不足。目前惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀相當于東莞酒店的20世紀90年代中期的發(fā)展時期（90年代中期東莞高星級酒店剛起步，第一家五星級酒店正在籌建之中，惠州目前真正的第一家五星級酒店也在籌建之中），說明惠州酒店發(fā)展已落伍于東莞酒店發(fā)展近10年。雖然東莞酒店業(yè)的投資環(huán)境與高新區(qū)極為相似，但酒店業(yè)的現(xiàn)狀卻截然不同，東莞酒店業(yè)的成功模式完全值得惠州借鑒，而東莞酒店業(yè)的成功也預示著目前在惠州投資酒店也完全能夠獲得成功；且惠州高新區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展空間更大、前景更加美好。. SAO結(jié)論高新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟十分發(fā)達，工業(yè)總產(chǎn)值占惠州市工業(yè)總產(chǎn)值的1/3，并有著十分美好的發(fā)展前景。但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機會?？诎毒频?0分鐘車程經(jīng)濟圈的城鎮(zhèn)對口岸酒店的投資環(huán)境也有一定的積極影響。中海殼牌項目將對口岸小區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響。口岸小區(qū)將為口岸酒店帶來相當大的酒店商務宴請、公務宴請客源。高新區(qū)的酒店投資環(huán)境與東莞高星級酒店業(yè)起步時的投資環(huán)境相似，東莞酒店業(yè)的成功預示著在高新區(qū)投資酒店有極其美好的前景。綜上所述，高新區(qū)的酒店投資環(huán)境十分優(yōu)越，口岸小區(qū)更是最佳地點。第四章 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析4. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展狀況. 酒店業(yè)分布及規(guī)模截止2004年6月底，國家級仲愷高新技術開發(fā)區(qū)及周邊地區(qū)酒店、賓館總數(shù)為9家。酒店分布密度最高是陳江鎮(zhèn)，其次是瀝林鎮(zhèn)。表11－高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店分布表區(qū)域酒店數(shù)量五星四星普通酒店高新區(qū)1　　1陳江鎮(zhèn)5　14瀝林鎮(zhèn)2待評1家　1合計9117資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查依上表可見，本項目周邊地區(qū)高星級酒店太少，特別是高新區(qū)、惠環(huán)辦更是沒有一家高星級酒店。且中、低檔酒店也很少。與當?shù)氐纳鐣?、?jīng)濟發(fā)展水平很不協(xié)調(diào)。. 高新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟總量與酒店數(shù)量比較分析高新區(qū)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值378億元，只有一家小賓館（東暉賓館），沒有高星級酒店。陳江鎮(zhèn)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為70億，有5家酒店，其中4星級酒店一家（三陽酒店）。瀝林鎮(zhèn)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為17億，有2家酒店。 通過比較以上兩個圖表中可以發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)與其周邊地區(qū)相比，酒店業(yè)發(fā)展明顯落后，與該區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，酒店業(yè)發(fā)展嚴重滯后。. 高星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查高新區(qū)及周邊地區(qū)的酒店經(jīng)營情況非常好，陳江鎮(zhèn)的三陽酒店由于周邊沒有競爭，開業(yè)4年以來，經(jīng)營情況一直良好。每年都有1000萬以上的利潤。. 酒店客源分布情況高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店以商務及娛樂客源居多，具體分布為：外資企業(yè)中高層管理人員、本地企業(yè)業(yè)主及中高層管理人員、建筑承包商、政府公務員、外地商務客源、外地娛樂客源、外地旅游客源。. 競爭對手分析口岸酒店所處的高新區(qū)內(nèi)目前還沒有其它高星級酒店，所以在高新區(qū)內(nèi)，沒有競爭對手。市區(qū)的酒店及其它酒店由于地理位置的因素，與口岸酒店不會形成太大的競爭。. SAO結(jié)論口岸酒店所在的高新區(qū)及周邊地區(qū)有著優(yōu)越的酒店經(jīng)營環(huán)境，目前在高新區(qū)內(nèi)沒有競爭對手。酒店數(shù)量相對與市區(qū)來說，更為供不應求。高新區(qū)及周邊地區(qū)的酒店經(jīng)營情況非?；鸨M一步說明了酒店供不應求的狀況。三陽酒店的成功是東莞酒店模式在惠州、高新區(qū)完全能夠獲得成功的一個例證。第五章 口岸酒店定位5. 口岸酒店定位. 口岸酒店市場定位口岸酒店所在高新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟形態(tài)與東莞市發(fā)達城鎮(zhèn)有共同點，根據(jù)酒店周邊市場情況和未來客源情況，酒店定位為：以商務、娛樂市場為主、功能齊備的四星級或五星級酒店，這個定位包括以下涵義：. 以商務、娛樂為主的酒店 定位依據(jù)：口岸酒店所處的口岸小區(qū)地理位置優(yōu)越，不但周邊區(qū)域工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟發(fā)達，對高檔酒店消費有強烈需求，而且還盡享口岸小區(qū)內(nèi)海關、商檢等業(yè)務帶來的必需消費客源。而這些客源的消費需求多以商務、娛樂為主。而目前在高新區(qū)及周邊地區(qū)高檔娛樂消費場所很少，沒有一家高檔次的酒店娛樂場所，故口岸酒店要以商務、娛樂市場為主，借鑒東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店的成功經(jīng)驗，突出酒店的娛樂功能，把娛樂規(guī)模做大，并依靠娛樂的動態(tài)消費來帶動、支撐其它服務項目的消費，提高經(jīng)濟效益。. 功能齊備的酒店定位依據(jù)：口岸酒店餐飲、娛樂、康體、客房等營業(yè)項目完全可以以獨立的形象出現(xiàn)，營業(yè)收入來自多個板塊，可以有效避免收入結(jié)構(gòu)失衡。功能齊備的酒店可以使酒店營業(yè)項目之間互相帶動消費，增加酒店的競爭力，同時多元化經(jīng)營可以降低經(jīng)營風險。所以口岸酒店在以娛樂為經(jīng)營核心的同時，更應充分考慮客房、餐飲等其它項目的配套功能。 . 四星級或五星級酒店即酒店的設施、設備、服務、管理都達到國家四星級或五星級酒店評定標準。定位依據(jù)：高新區(qū)酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場對高檔豪華酒店有很大的需求，興建四星級或五星級高檔酒店，將在市場競爭中處于強勢地位。從東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店經(jīng)營情況分析得出的結(jié)論是：酒店檔次越高，經(jīng)營情況也就越好。因此，建議口岸酒店定位為四星級或五星級酒店，以便今后取得更多的競爭優(yōu)勢。. 酒店客源定位及消費構(gòu)成口岸酒店作為高星級商務、娛樂酒店，未來的目標客戶群主要由以下客源構(gòu)成：. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)企業(yè)的高層管理人員與高級技術人員高新區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟以工業(yè)經(jīng)濟為主，而工業(yè)企業(yè)又以外向型企業(yè)為主。2004年，高新區(qū)有企業(yè)256家，港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)143家。 這部分企業(yè)是高新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟活動的核心，他們都有相當多的總部外派駐惠州的高層管理人員和高級技術人員。這部分人長時間遠離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應酬不斷，八小時之外有很多的私人活動。他們一般進高檔酒店以后，先會在酒店用餐，然后到娛樂部門消費，最后根據(jù)情況會到客房住宿。餐飲、娛樂、客房整個消費過程是連動的。這一點與東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店的客人消費習慣相同。. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)企業(yè)商務接待客人高新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多，其商務接待消費是該地區(qū)酒店業(yè)市場的重要部分。口岸酒店要把高新區(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標消費群的重要來源之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛（康）樂活動外，還要重點為他們的商務活動提供服務，包括商務會議服務、商務談判服務等。. 私營企業(yè)主和本地消費者高新區(qū)及周邊地區(qū)有眾多民營企業(yè)，還有因外商投資而富裕起來的當?shù)鼐用?。如高新區(qū)就有民營企業(yè)約80家，多年來，他們一直是惠州酒店業(yè)尤其是餐飲、娛樂場所的重要客源，個人月消費額在10萬元以上的數(shù)量不少。這部分顧客主要是散客消費，消費構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂消費，同時在餐飲、客房等項目上也有需求。. 當?shù)卣賳T惠州口岸、高新區(qū)管委會及周邊地區(qū)政府部門業(yè)務招待將會選擇在口岸酒店。消費主要集中在餐飲、客房、娛樂及會議項目上。. 與海關、檢疫業(yè)務有關的公司和人員口岸小區(qū)建成使用后，在海關經(jīng)常有因海關手續(xù)未辦妥的貨柜車需要在海關停泊過夜的情況，貨柜司機特別是港澳貨柜司機收入普遍較高，他們將是酒店的消費客人。另外，在口岸小區(qū)還將云集眾多的報關公司、物流公司、物資回收公司，部分大型企業(yè)及縣區(qū)政府也將會在口岸小區(qū)設立辦事機構(gòu)，其負責人或高管人員也是酒店的消費顧客。這部分客源的消費主要集中在客房、餐飲、娛樂等方面。. 外地娛樂客源來源于珠江三角洲及惠州周邊地區(qū)的娛樂客源。. 外地休閑旅游客源來源于海內(nèi)外、港澳臺、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。. 口岸酒店功能定位口岸酒店的市場定位為以商務、娛樂市場為主、功能齊備的四星級或五星級酒店，根據(jù)酒店的這個市場定位來確定酒店的功能定位。 具體功能包括：. 住宿服務功能酒店為顧客提供獨特的客房硬件設施和五星級的人性化服務。酒店客房的設計要領先于惠州新建酒店的水平。酒店客房在200間左右，客房類型主要有八種：（1） 豪華單人房(少量連通房) ；（2） 豪華商務雙人房；（3） 豪華情侶房；（4） 桑拿客房；（5） 豪華商務單人房(少量連通房)；（6） 豪華商務套房；（7） 豪華商務復式房；（8） 高級行政套房。樓層可劃分為六種樓層(自上往下順序)：行政樓層、商務樓層、豪華樓層、情侶樓層、麻將樓層、桑拿樓層。標準客房的面積為30～40平方米，洗手間面積范圍在6平方—9平方之間（依據(jù)《旅館建筑設計規(guī)范》及《飯店星級劃分及評定標準》）?？头垦b修設計要體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚、浪漫、休閑的風格。. 商務服務功能. 會議室酒店共設有會議室三個：其中30人會議室一個，80人會議室一個，300人多功能廳一個。. 商務樓層商務樓層設有商務中心、商務洽談室、4人和8人會議室各一個，并為商務樓層的客人提供簡易餐飲、資料翻譯、書報閱讀、復印傳真、機票訂購等服務。. 餐飲服務功能. 出品選擇高新區(qū)的外資企業(yè)有相當一部分為港資企業(yè)，酒店的客源也是以廣東人為多數(shù)，根據(jù)他們的消費習慣，口岸酒店中餐出品應選擇粵菜。. 多功能廳設有300人的多功能廳，供大型婚宴和企業(yè)會議接待使用。多功能廳樓層空間應較高，配備燈光音響及投影設備。配備可容納300人的會議桌椅，設有會議準備間、儲藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。據(jù)調(diào)查惠州多數(shù)酒店不具備接待大型會議和宴會的功能，這導致了高新區(qū)及周邊地區(qū)有這部分需求的客人舍近求遠到惠州市區(qū)等其它酒店去消費。而高新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)，會議市場是很大的，因此口岸酒店在功能定位時，應具備接待大型會議、晚會和舉辦宴會的能力。. 中餐廳酒店設有中餐廳，菜系為粵菜。中餐大廳散座為200位，大廳用屏風或其它方法分割成大小兩個部分， 設35間包房，每個包間可以容納10人進餐，但不作平均分配，面積大小各異。最大的包間可以容納48人同時進餐（可臨時分隔），最小的包間可容納6人進餐。. 風味餐廳酒店設中檔次風味餐廳兩個，設計為80個餐位，分別是日韓風味餐廳和臺灣風味餐廳。兩個風味餐廳規(guī)模都不大，分別能容納40人就餐，給惠州市內(nèi)及高新區(qū)的韓國人、日本人和臺灣人提供餐飲聚會的場所。 設風味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能，使酒店的服務能適應高新區(qū)眾多韓國人、日本人和臺灣人的消費習慣，讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺。同時也為本地消費者體驗異國風情提供服務。. 西餐廳西餐廳設計為50個餐位。設置西餐廳是因為酒店周邊地區(qū)客源結(jié)構(gòu)有高級白領等西餐消費客源，同時西餐廳是評定星級所必備的項目。. 娛樂服務功能酒店設卡拉OK包房50間，分大、中、小三種類型。大型包房可以同時容納24人，中型包房可以容納12人，小型包房容納8人，有接待處和酒吧臺?？ɡ璒K的裝飾和設施要上檔次，吸引高端客人來消費， 5