【正文】 因之一為：東莞眾多的外資企業(yè)中高層管理人員，他們當(dāng)中多數(shù)為臺(tái)灣人、香港人、歐美、亞洲其它國(guó)家人士，且攜家眷的極少。他們工作之余習(xí)慣到酒店等娛樂場(chǎng)所消費(fèi)，正是這類人群的消費(fèi)需求導(dǎo)致東莞酒店業(yè)的發(fā)展，并形成一個(gè)良性循環(huán)；現(xiàn)在東莞又大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，會(huì)展業(yè)的發(fā)展也將進(jìn)一步推動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展。與東莞相比，高新區(qū)同樣有著數(shù)量眾多的外資企業(yè)，這些企業(yè)的中高層管理人員的來源與東莞相同，消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣也相同?；葜輫?guó)際數(shù)碼節(jié)、惠州休閑旅游節(jié)等會(huì)展業(yè)也在蓬勃發(fā)展中。正是有了相同的酒店投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境，SAO認(rèn)為東莞高星級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展歷史值得高新區(qū)借鑒，通過比較分析，將會(huì)更加清晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)在高新區(qū)投資酒店的寶貴商機(jī)。. 東莞高星級(jí)酒店的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀. 五星級(jí)酒店數(shù)量及發(fā)展史東莞五星級(jí)酒店的發(fā)展史能夠充分反映東莞高星級(jí)酒店的歷史，目前全市共有九家五星級(jí)酒店，分別為：（1）東莞銀城酒店 于1997年9月開業(yè)（335套客房）（2）樟木頭的三正半山酒店 于2000年03月開業(yè)（210套客房）（3）風(fēng)崗金凱悅大酒店 于2000年06月開業(yè)（328套客房）（4）虎門的豪門大酒店 于2000年開業(yè)（248套客房）（5）常平的麗城假日酒店 于2000年開業(yè)（200多套客房）（6）虎門龍泉國(guó)際大酒店 于2001年開業(yè)（800多套客房）（7）厚街的嘉華大酒店 于2002年開業(yè)（576套客房）（8）御景灣大酒店 于2002年開業(yè)（268套客房）（9）厚街的富盈酒店 于2003年11月開業(yè)（250套客房）（資料來源，東莞市旅游局）. 東莞酒店業(yè)之最東莞酒店業(yè)值得驕傲的之最很多，星級(jí)酒店位于全國(guó)八項(xiàng)之“最”：全國(guó)五星級(jí)酒店最多的地級(jí)市；全國(guó)第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)五星級(jí)酒店―樟木頭鎮(zhèn)三正半山酒店；內(nèi)地第一家臺(tái)資五星級(jí)酒店―虎門鎮(zhèn)豪門大酒店；國(guó)內(nèi)最早擁有兩家五星級(jí)酒店的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―虎門鎮(zhèn)，擁有豪門大酒店和龍泉國(guó)際大酒店；國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―常平鎮(zhèn)，擁有16家星級(jí)酒店；星級(jí)酒店的數(shù)量和規(guī)模名列全國(guó)地級(jí)市之首；目前全市民營(yíng)企業(yè)投入酒店建設(shè)的資金超過180億人民幣，數(shù)額全國(guó)第一。. 東莞高星級(jí)酒店的發(fā)展趨勢(shì)東莞高星級(jí)酒店驚人的發(fā)展速度，無(wú)疑創(chuàng)造了中國(guó)酒店發(fā)展史上的奇跡。東莞星級(jí)酒店之多，的確也令不少城市詫異。更讓人拍案的是，今年?yáng)|莞全市還將有7家酒店準(zhǔn)備申報(bào)五星級(jí)酒店。這說明東莞星級(jí)酒店業(yè)正以一種令人驚訝的速度在發(fā)展。（來源于南方日?qǐng)?bào)2004－02－26）。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：目前東莞酒店的客房并不是五星級(jí)酒店的“絕對(duì)主打”業(yè)務(wù)，很多酒店主要以?shī)蕵?、商?wù)和飲食為主，在這些方面，星級(jí)酒店有很大的利潤(rùn)空間；特色經(jīng)營(yíng)，各謀發(fā)展，東莞酒店并不顯多。. 東莞高星級(jí)酒店成功模式對(duì)仲愷高新區(qū)興建口岸酒店的借鑒作用目前惠州星級(jí)酒店正進(jìn)入發(fā)展的初期，東莞、惠州兩地酒店業(yè)在大環(huán)境上有共同點(diǎn)，酒店的客源主要為商務(wù)客人，酒店類型為娛樂型酒店。但東莞目前有9家5星級(jí)酒店，而惠州還沒有（指掛牌5星級(jí)酒店）一家，東莞星級(jí)酒店的硬件設(shè)施讓惠州酒店業(yè)感到自身的不足。目前惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀相當(dāng)于東莞酒店的20世紀(jì)90年代中期的發(fā)展時(shí)期（90年代中期東莞高星級(jí)酒店剛起步，第一家五星級(jí)酒店正在籌建之中，惠州目前真正的第一家五星級(jí)酒店也在籌建之中），說明惠州酒店發(fā)展已落伍于東莞酒店發(fā)展近10年。雖然東莞酒店業(yè)的投資環(huán)境與高新區(qū)極為相似，但酒店業(yè)的現(xiàn)狀卻截然不同，東莞酒店業(yè)的成功模式完全值得惠州借鑒，而東莞酒店業(yè)的成功也預(yù)示著目前在惠州投資酒店也完全能夠獲得成功；且惠州高新區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展空間更大、前景更加美好。. SAO結(jié)論高新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，工業(yè)總產(chǎn)值占惠州市工業(yè)總產(chǎn)值的1/3，并有著十分美好的發(fā)展前景。但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機(jī)會(huì)。口岸酒店30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈的城鎮(zhèn)對(duì)口岸酒店的投資環(huán)境也有一定的積極影響。中海殼牌項(xiàng)目將對(duì)口岸小區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響?？诎缎^(qū)將為口岸酒店帶來相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)客源。高新區(qū)的酒店投資環(huán)境與東莞高星級(jí)酒店業(yè)起步時(shí)的投資環(huán)境相似，東莞酒店業(yè)的成功預(yù)示著在高新區(qū)投資酒店有極其美好的前景。綜上所述，高新區(qū)的酒店投資環(huán)境十分優(yōu)越，口岸小區(qū)更是最佳地點(diǎn)。第四章 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析4. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r. 酒店業(yè)分布及規(guī)模截止2004年6月底，國(guó)家級(jí)仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及周邊地區(qū)酒店、賓館總數(shù)為9家。酒店分布密度最高是陳江鎮(zhèn)，其次是瀝林鎮(zhèn)。表11－高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店分布表區(qū)域酒店數(shù)量五星四星普通酒店高新區(qū)1　　1陳江鎮(zhèn)5　14瀝林鎮(zhèn)2待評(píng)1家　1合計(jì)9117資料來源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查依上表可見，本項(xiàng)目周邊地區(qū)高星級(jí)酒店太少，特別是高新區(qū)、惠環(huán)辦更是沒有一家高星級(jí)酒店。且中、低檔酒店也很少。與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很不協(xié)調(diào)。. 高新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量與酒店數(shù)量比較分析高新區(qū)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值378億元，只有一家小賓館（東暉賓館），沒有高星級(jí)酒店。陳江鎮(zhèn)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為70億，有5家酒店，其中4星級(jí)酒店一家（三陽(yáng)酒店）。瀝林鎮(zhèn)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為17億，有2家酒店。 通過比較以上兩個(gè)圖表中可以發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)與其周邊地區(qū)相比，酒店業(yè)發(fā)展明顯落后，與該區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，酒店業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。. 高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查高新區(qū)及周邊地區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)情況非常好，陳江鎮(zhèn)的三陽(yáng)酒店由于周邊沒有競(jìng)爭(zhēng)，開業(yè)4年以來，經(jīng)營(yíng)情況一直良好。每年都有1000萬(wàn)以上的利潤(rùn)。. 酒店客源分布情況高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店以商務(wù)及娛樂客源居多，具體分布為：外資企業(yè)中高層管理人員、本地企業(yè)業(yè)主及中高層管理人員、建筑承包商、政府公務(wù)員、外地商務(wù)客源、外地娛樂客源、外地旅游客源。. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析口岸酒店所處的高新區(qū)內(nèi)目前還沒有其它高星級(jí)酒店，所以在高新區(qū)內(nèi)，沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市區(qū)的酒店及其它酒店由于地理位置的因素，與口岸酒店不會(huì)形成太大的競(jìng)爭(zhēng)。. SAO結(jié)論口岸酒店所在的高新區(qū)及周邊地區(qū)有著優(yōu)越的酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境，目前在高新區(qū)內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。酒店數(shù)量相對(duì)與市區(qū)來說，更為供不應(yīng)求。高新區(qū)及周邊地區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)情況非?；鸨M(jìn)一步說明了酒店供不應(yīng)求的狀況。三陽(yáng)酒店的成功是東莞酒店模式在惠州、高新區(qū)完全能夠獲得成功的一個(gè)例證。第五章 口岸酒店定位5. 口岸酒店定位. 口岸酒店市場(chǎng)定位口岸酒店所在高新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與東莞市發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)有共同點(diǎn)，根據(jù)酒店周邊市場(chǎng)情況和未來客源情況，酒店定位為：以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主、功能齊備的四星級(jí)或五星級(jí)酒店，這個(gè)定位包括以下涵義：. 以商務(wù)、娛樂為主的酒店 定位依據(jù)：口岸酒店所處的口岸小區(qū)地理位置優(yōu)越，不但周邊區(qū)域工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)高檔酒店消費(fèi)有強(qiáng)烈需求，而且還盡享口岸小區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢等業(yè)務(wù)帶來的必需消費(fèi)客源。而這些客源的消費(fèi)需求多以商務(wù)、娛樂為主。而目前在高新區(qū)及周邊地區(qū)高檔娛樂消費(fèi)場(chǎng)所很少，沒有一家高檔次的酒店娛樂場(chǎng)所，故口岸酒店要以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主，借鑒東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，突出酒店的娛樂功能，把娛樂規(guī)模做大，并依靠娛樂的動(dòng)態(tài)消費(fèi)來帶動(dòng)、支撐其它服務(wù)項(xiàng)目的消費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益。. 功能齊備的酒店定位依據(jù)：口岸酒店餐飲、娛樂、康體、客房等營(yíng)業(yè)項(xiàng)目完全可以以獨(dú)立的形象出現(xiàn)，營(yíng)業(yè)收入來自多個(gè)板塊，可以有效避免收入結(jié)構(gòu)失衡。功能齊備的酒店可以使酒店?duì)I業(yè)項(xiàng)目之間互相帶動(dòng)消費(fèi)，增加酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)多元化經(jīng)營(yíng)可以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以口岸酒店在以?shī)蕵窞榻?jīng)營(yíng)核心的同時(shí)，更應(yīng)充分考慮客房、餐飲等其它項(xiàng)目的配套功能。 . 四星級(jí)或五星級(jí)酒店即酒店的設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)、管理都達(dá)到國(guó)家四星級(jí)或五星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。定位依據(jù)：高新區(qū)酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場(chǎng)對(duì)高檔豪華酒店有很大的需求，興建四星級(jí)或五星級(jí)高檔酒店，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位。從東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況分析得出的結(jié)論是：酒店檔次越高，經(jīng)營(yíng)情況也就越好。因此，建議口岸酒店定位為四星級(jí)或五星級(jí)酒店，以便今后取得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。. 酒店客源定位及消費(fèi)構(gòu)成口岸酒店作為高星級(jí)商務(wù)、娛樂酒店，未來的目標(biāo)客戶群主要由以下客源構(gòu)成：. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)企業(yè)的高層管理人員與高級(jí)技術(shù)人員高新區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，而工業(yè)企業(yè)又以外向型企業(yè)為主。2004年，高新區(qū)有企業(yè)256家，港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)143家。 這部分企業(yè)是高新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，他們都有相當(dāng)多的總部外派駐惠州的高層管理人員和高級(jí)技術(shù)人員。這部分人長(zhǎng)時(shí)間遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應(yīng)酬不斷，八小時(shí)之外有很多的私人活動(dòng)。他們一般進(jìn)高檔酒店以后，先會(huì)在酒店用餐，然后到娛樂部門消費(fèi)，最后根據(jù)情況會(huì)到客房住宿。餐飲、娛樂、客房整個(gè)消費(fèi)過程是連動(dòng)的。這一點(diǎn)與東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店的客人消費(fèi)習(xí)慣相同。. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)企業(yè)商務(wù)接待客人高新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多，其商務(wù)接待消費(fèi)是該地區(qū)酒店業(yè)市場(chǎng)的重要部分?？诎毒频暌迅咝聟^(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標(biāo)消費(fèi)群的重要來源之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛（康）樂活動(dòng)外，還要重點(diǎn)為他們的商務(wù)活動(dòng)提供服務(wù)，包括商務(wù)會(huì)議服務(wù)、商務(wù)談判服務(wù)等。. 私營(yíng)企業(yè)主和本地消費(fèi)者高新區(qū)及周邊地區(qū)有眾多民營(yíng)企業(yè)，還有因外商投資而富裕起來的當(dāng)?shù)鼐用?。如高新區(qū)就有民營(yíng)企業(yè)約80家，多年來，他們一直是惠州酒店業(yè)尤其是餐飲、娛樂場(chǎng)所的重要客源，個(gè)人月消費(fèi)額在10萬(wàn)元以上的數(shù)量不少。這部分顧客主要是散客消費(fèi)，消費(fèi)構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂消費(fèi)，同時(shí)在餐飲、客房等項(xiàng)目上也有需求。. 當(dāng)?shù)卣賳T惠州口岸、高新區(qū)管委會(huì)及周邊地區(qū)政府部門業(yè)務(wù)招待將會(huì)選擇在口岸酒店。消費(fèi)主要集中在餐飲、客房、娛樂及會(huì)議項(xiàng)目上。. 與海關(guān)、檢疫業(yè)務(wù)有關(guān)的公司和人員口岸小區(qū)建成使用后，在海關(guān)經(jīng)常有因海關(guān)手續(xù)未辦妥的貨柜車需要在海關(guān)停泊過夜的情況，貨柜司機(jī)特別是港澳貨柜司機(jī)收入普遍較高，他們將是酒店的消費(fèi)客人。另外，在口岸小區(qū)還將云集眾多的報(bào)關(guān)公司、物流公司、物資回收公司，部分大型企業(yè)及縣區(qū)政府也將會(huì)在口岸小區(qū)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其負(fù)責(zé)人或高管人員也是酒店的消費(fèi)顧客。這部分客源的消費(fèi)主要集中在客房、餐飲、娛樂等方面。. 外地娛樂客源來源于珠江三角洲及惠州周邊地區(qū)的娛樂客源。. 外地休閑旅游客源來源于海內(nèi)外、港澳臺(tái)、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。. 口岸酒店功能定位口岸酒店的市場(chǎng)定位為以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主、功能齊備的四星級(jí)或五星級(jí)酒店，根據(jù)酒店的這個(gè)市場(chǎng)定位來確定酒店的功能定位。 具體功能包括：. 住宿服務(wù)功能酒店為顧客提供獨(dú)特的客房硬件設(shè)施和五星級(jí)的人性化服務(wù)。酒店客房的設(shè)計(jì)要領(lǐng)先于惠州新建酒店的水平。酒店客房在200間左右，客房類型主要有八種：（1） 豪華單人房(少量連通房) ；（2） 豪華商務(wù)雙人房；（3） 豪華情侶房；（4） 桑拿客房；（5） 豪華商務(wù)單人房(少量連通房)；（6） 豪華商務(wù)套房；（7） 豪華商務(wù)復(fù)式房；（8） 高級(jí)行政套房。樓層可劃分為六種樓層(自上往下順序)：行政樓層、商務(wù)樓層、豪華樓層、情侶樓層、麻將樓層、桑拿樓層。標(biāo)準(zhǔn)客房的面積為30～40平方米，洗手間面積范圍在6平方—9平方之間（依據(jù)《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及《飯店星級(jí)劃分及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》）?？头垦b修設(shè)計(jì)要體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚、浪漫、休閑的風(fēng)格。. 商務(wù)服務(wù)功能. 會(huì)議室酒店共設(shè)有會(huì)議室三個(gè)：其中30人會(huì)議室一個(gè)，80人會(huì)議室一個(gè)，300人多功能廳一個(gè)。. 商務(wù)樓層商務(wù)樓層設(shè)有商務(wù)中心、商務(wù)洽談室、4人和8人會(huì)議室各一個(gè)，并為商務(wù)樓層的客人提供簡(jiǎn)易餐飲、資料翻譯、書報(bào)閱讀、復(fù)印傳真、機(jī)票訂購(gòu)等服務(wù)。. 餐飲服務(wù)功能. 出品選擇高新區(qū)的外資企業(yè)有相當(dāng)一部分為港資企業(yè)，酒店的客源也是以廣東人為多數(shù)，根據(jù)他們的消費(fèi)習(xí)慣，口岸酒店中餐出品應(yīng)選擇粵菜。. 多功能廳設(shè)有300人的多功能廳，供大型婚宴和企業(yè)會(huì)議接待使用。多功能廳樓層空間應(yīng)較高，配備燈光音響及投影設(shè)備。配備可容納300人的會(huì)議桌椅，設(shè)有會(huì)議準(zhǔn)備間、儲(chǔ)藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。據(jù)調(diào)查惠州多數(shù)酒店不具備接待大型會(huì)議和宴會(huì)的功能，這導(dǎo)致了高新區(qū)及周邊地區(qū)有這部分需求的客人舍近求遠(yuǎn)到惠州市區(qū)等其它酒店去消費(fèi)。而高新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)，會(huì)議市場(chǎng)是很大的，因此口岸酒店在功能定位時(shí)，應(yīng)具備接待大型會(huì)議、晚會(huì)和舉辦宴會(huì)的能力。. 中餐廳酒店設(shè)有中餐廳，菜系為粵菜。中餐大廳散座為200位，大廳用屏風(fēng)或其它方法分割成大小兩個(gè)部分， 設(shè)35間包房，每個(gè)包間可以容納10人進(jìn)餐，但不作平均分配，面積大小各異。最大的包間可以容納48人同時(shí)進(jìn)餐（可臨時(shí)分隔），最小的包間可容納6人進(jìn)餐。. 風(fēng)味餐廳酒店設(shè)中檔次風(fēng)味餐廳兩個(gè)，設(shè)計(jì)為80個(gè)餐位，分別是日韓風(fēng)味餐廳和臺(tái)灣風(fēng)味餐廳。兩個(gè)風(fēng)味餐廳規(guī)模都不大，分別能容納40人就餐，給惠州市內(nèi)及高新區(qū)的韓國(guó)人、日本人和臺(tái)灣人提供餐飲聚會(huì)的場(chǎng)所。 設(shè)風(fēng)味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能，使酒店的服務(wù)能適應(yīng)高新區(qū)眾多韓國(guó)人、日本人和臺(tái)灣人的消費(fèi)習(xí)慣，讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺。同時(shí)也為本地消費(fèi)者體驗(yàn)異國(guó)風(fēng)情提供服務(wù)。. 西餐廳西餐廳設(shè)計(jì)為50個(gè)餐位。設(shè)置西餐廳是因?yàn)榫频曛苓叺貐^(qū)客源結(jié)構(gòu)有高級(jí)白領(lǐng)等西餐消費(fèi)客源，同時(shí)西餐廳是評(píng)定星級(jí)所必備的項(xiàng)目。. 娛樂服務(wù)功能酒店設(shè)卡拉OK包房50間，分大、中、小三種類型。大型包房可以同時(shí)容納24人，中型包房可以容納12人，小型包房容納8人，有接待處和酒吧臺(tái)?？ɡ璒K的裝飾和設(shè)施要上檔次，吸引高端客人來消費(fèi)， 5