鴻路鋼結(jié)構(gòu)工業(yè)和住宅抵押-資料下載頁(yè)
2025-06-16 20:07本頁(yè)面
【正文】 無不均勻沉降，承重構(gòu)件完整堅(jiān)固，非承重墻完好，屋面無漏水，地面無損壞，門窗良好，內(nèi)粉飾良好。依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》綜合分析評(píng)定，該房屬完好房，經(jīng)綜合分析，取定成新率為94%。 評(píng)估價(jià)值確定評(píng)估單位價(jià)值=重置單價(jià)*成新率=*94%=1732元/平方米工業(yè)用房房產(chǎn)總價(jià)=1732=（二）、住宅用房部分評(píng)估重置全價(jià)的確定A、本次對(duì)建筑安裝費(fèi)的確定選用間接法即單位比較法。單位比較法是以類似建筑物每平方米成本來估算被評(píng)估房產(chǎn)的建筑安裝費(fèi)。其計(jì)算公式如下：建筑安裝費(fèi)=類似工程的單方造價(jià)*評(píng)估建筑物的建筑面積依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查詢價(jià)，在該地區(qū)估價(jià)期相近的類似建筑每平方米的新建單價(jià)為1200元/平方米，土地成本折合樓面地價(jià)為850元/平方米。 B、前期費(fèi)用%、勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)2%、%、%、%（以上按建筑安裝費(fèi)取）。%。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)70元/平方米、地方教育附加費(fèi)15元/平方米、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)8元/平方米、人防易地建設(shè)費(fèi)20元/平方米、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)3元/平方米。前期費(fèi)用折合單價(jià)=1200*%+=C、建筑管理費(fèi)建筑管理費(fèi)取建筑安裝費(fèi)的3%。建筑管理費(fèi)折合單價(jià)=1200*3%=36元/平方米D、其他稅費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為0。營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)按重置全價(jià)計(jì)算，%。E、利潤(rùn)利潤(rùn)按市場(chǎng)平均利潤(rùn)率為20%確定。利潤(rùn)折合單價(jià)=（1200++）*20%=F、資金成本該工程建設(shè)期為二年，%，假設(shè)資金平均投入。資金成本折合單價(jià)= （1200++）*[（1+%）1] =G、重置完全單位價(jià)值=A+B+C+D+E+F=確定成新率經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，勘察建筑物基礎(chǔ)承載能力，有無不均勻沉降，承重物件是否堅(jiān)固，非承重墻安好程度，屋面有無滲漏，樓地面整體面層局部有無損壞，門窗完好程度，內(nèi)外粉飾有無損壞，頂面完好程度，動(dòng)力照明（含弱電）線路裝置是否完好，消防設(shè)施使用是否正常。綜合分析其尚可使用年限。根據(jù)“年限法”計(jì)算成新率。成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）*100%該用房于2007年使用。為全新房，成新率=98%經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，該房基礎(chǔ)有足夠承載能力，無不均勻沉降，承重構(gòu)件完整堅(jiān)固，非承重墻完好，屋面無漏水，地面無損壞，門窗良好，內(nèi)粉飾良好，屬全新用房。依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》綜合分析評(píng)定，該房屬完好房，經(jīng)綜合分析，取定成新率為98%。 評(píng)估價(jià)值確定住宅用房評(píng)估單位價(jià)值=重置單價(jià)*成新率+樓面地價(jià)=*98%+850=2674元/平方米住宅用房總價(jià)=2674=估價(jià)對(duì)象總價(jià)=+=七、估價(jià)結(jié)果的確定通過以上計(jì)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合分析影響價(jià)格的有關(guān)因素，確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二OO八年十二月二十二日）時(shí)真實(shí)、客觀的價(jià)格為：人民幣壹仟貳佰零陸萬零柒佰元整（￥）。15 / 16
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