鴻路鋼結(jié)構(gòu)工業(yè)和住宅抵押(參考版)
2025-06-19 20:07本頁面
【正文】 15 / 16。依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》綜合分析評(píng)定，該房屬完好房，經(jīng)綜合分析，取定成新率為98%。成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）*100%該用房于2007年使用。綜合分析其尚可使用年限。利潤折合單價(jià)=（1200++）*20%=F、資金成本該工程建設(shè)期為二年，%，假設(shè)資金平均投入。營業(yè)稅及附加費(fèi)按重置全價(jià)計(jì)算，%。前期費(fèi)用折合單價(jià)=1200*%+=C、建筑管理費(fèi)建筑管理費(fèi)取建筑安裝費(fèi)的3%。%。其計(jì)算公式如下：建筑安裝費(fèi)=類似工程的單方造價(jià)*評(píng)估建筑物的建筑面積依據(jù)市場調(diào)查詢價(jià)，在該地區(qū)估價(jià)期相近的類似建筑每平方米的新建單價(jià)為1200元/平方米，土地成本折合樓面地價(jià)為850元/平方米。 評(píng)估價(jià)值確定評(píng)估單位價(jià)值=重置單價(jià)*成新率=*94%=1732元/平方米工業(yè)用房房產(chǎn)總價(jià)=1732=（二）、住宅用房部分評(píng)估重置全價(jià)的確定A、本次對(duì)建筑安裝費(fèi)的確定選用間接法即單位比較法。經(jīng)現(xiàn)場勘察，該房基礎(chǔ)有足夠承載能力，無不均勻沉降，承重構(gòu)件完整堅(jiān)固，非承重墻完好，屋面無漏水，地面無損壞，門窗良好，內(nèi)粉飾良好。根據(jù)“年限法”計(jì)算成新率。資金成本折合單價(jià)= （1200++）*[（1+%）1] =G、重置完全單位價(jià)值=A+B+C+D+E+F=確定成新率經(jīng)現(xiàn)場勘察，勘察建筑物基礎(chǔ)承載能力，有無不均勻沉降，承重物件是否堅(jiān)固，非承重墻安好程度，屋面有無滲漏，樓地面整體面層局部有無損壞，門窗完好程度，內(nèi)外粉飾有無損壞，頂面完好程度，動(dòng)力照明（含弱電）線路裝置是否完好，消防設(shè)施使用是否正常。E、利潤利潤按市場平均利潤率為20%確定。建筑管理費(fèi)折合單價(jià)=1200*3%=D、其他稅費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為0。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)56元/平方米、地方教育附加費(fèi)15元/平方米、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)8元/平方米、人防易地建設(shè)費(fèi)20元/平方米、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)3元/平方米。 B、前期費(fèi)用%、勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)2%、%、%、%（以上按建筑安裝費(fèi)?。?。單位比較法是以類似建筑物每平方米成本來估算被評(píng)估房產(chǎn)的建筑安裝費(fèi)。重置成本法確定評(píng)估值也可首先估算被評(píng)資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相關(guān)比有幾成新、即求出成新率，再用全部成本與成新率相乘得乘積作為評(píng)估值。六、估價(jià)測算過程（一）、工業(yè)用房部分評(píng)估重置成本法是假設(shè)在同一場所除建筑物以外的條件均維持現(xiàn)狀，并在估價(jià)期日、重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物，所需建筑費(fèi)和其他費(fèi)用的總和。故以維持估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提進(jìn)行評(píng)估。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年8月，%，；%?；A(chǔ)設(shè)施較完備，水、電、電信到位；基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通一平”。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象處于長豐縣雙鳳工業(yè)區(qū)雙鳳大道西側(cè)。
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