【導(dǎo)讀】本項目位于山東省煙臺市著名的省級旅游度假區(qū)***。海、加勒比海、大西洋、太平洋一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于濱海的假日旅行線。這里四季分明，有最明媚的陽。境在世界首屈一指。聯(lián)合國將煙臺評為最適宜人居城市。把***海水浴場列入全市水質(zhì)最優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。些稀有的自然資源使***在全球游客中具有很大的吸引力。***五星級度假酒店便位于***景色最為秀麗的東南端。本項目建設(shè)用地東、南面臨黃海；西南靠***海水浴場；旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長。房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。據(jù)國際旅游組織2020年報告，其增長率達(dá)到。1．煙臺市是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展比較迅速的城市之一。2．煙臺有著天生麗質(zhì)的自然美。綜上所述，煙臺***五星級度假酒店有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，專屬海域的一線海景地。

　　

【正文】 同時 ，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場、沙盤、模型及銷售隊伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)購。 正式銷售階段 —— 項目主體工程 部分封頂 （時間十個月，預(yù)計正式開盤時間為 2020 年 “ 十 一 ” ） 31 建立在前兩個階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費用都達(dá)到了最大極限。報紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場展銷宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售 工具全面展開。本階段，甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場的銷售機構(gòu)進(jìn)行異地銷售。 外發(fā)式宣傳策略 精品樓書 主要用于對新度假概念 和新生活概念的引入，描繪以 “ 自游人 ” 身份于海濱城市度假 以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊及 煙臺 的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對 購房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。 本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看樓者、專門的促銷活 動中到場的客戶、針對性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于煙臺 高級別酒店里供閱讀）。 形式： 12開銅板紙精美冊子 內(nèi)容： ● “ 自游人 ” 新度假概念的優(yōu)點和特色描述 ● 家庭度假 的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢 ● 介紹 項目周邊的旅游景點及民族風(fēng)情訴求，項目的大環(huán)境優(yōu)勢 ● 煙臺 旅游交通設(shè)施及收費、旅游服務(wù)項目及收費、景點娛樂項目及收費、主要旅游度假酒店分布及收費等旅游常識介紹 ● 煙臺 旅游及 濱海帶、海島 的發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景 32 ● 國外 產(chǎn)權(quán)式 酒店 的特色和優(yōu)勢介紹 ● 酒店 的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計的介紹 折頁樓書 折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。 形式： ● 大折頁 ● 設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁（每張插頁一個內(nèi)容） 內(nèi)容： ● 大折頁 簡單介紹項目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項目的優(yōu)勢和特色） ● 風(fēng)琴袋插頁 平面圖、價目表、付款方式、認(rèn)購流程、認(rèn)購須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。 單張 與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡單。 沙盤模型 ● 大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間 33 制訂 ● 小模型：目標(biāo)市場展銷會使用，以易于搬運為原則 上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強效 果。 展板 ● 規(guī)格 以 60cm90cm 的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做 78塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。 ● 內(nèi)容 地理位置、周邊旅游資源介紹、項目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 銷售進(jìn)度目標(biāo) ● 形象建立及售前宣傳鋪墊階段（開工開始至 4 月 ）：完成 5%（本階段，需要努力爭取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)） ● 試銷階段（ 2020年 68 月 ）：完成 50%。 ● 正式銷售階段（ 9 月 1 日開始 至 2020年 8 月）：完成 95% 資金計劃 ● 本項目建設(shè)資金自籌 5000萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至 2020 年 12 月份。 ● 按照目標(biāo)銷售進(jìn)度，至 2020 年 8 月底，預(yù)計可完成 50%的銷 34 售率，即銷售面積達(dá)到約 13500 平方米 ，因此，可實現(xiàn)銷售合同額約 13500萬元，按首期款平均回款 10%計，約可實現(xiàn)銷售款 1350萬 元 。 ● 至 2020 年 10月底，預(yù)計本項目的銷售率將突破 60%，即銷售面積達(dá)到 16200 平方 米，可實現(xiàn)銷售合同總額約 19440 萬元，由于至 12月底，以前實現(xiàn)銷售的房屋全部按照合同約定支付了30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率 30%計算，此時期約可實現(xiàn)銷售款5832萬元。 ● 200 9 年 5 月份至 2020 年 7 月份，預(yù)計銷售率實現(xiàn) 95%，即銷售面積達(dá)到 25650 平方米，共實現(xiàn)銷售合同額 33345 萬元，按平均回款率 30%計算，約可實現(xiàn) 萬元的銷售回款；同時，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資 金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項目開始實現(xiàn)了贏利。 ● 根據(jù)以上資料資金計劃，資金使用和資金供應(yīng)會出現(xiàn)供求矛盾，為確保項目資金流暢，可考慮吸納項目貸款，建議貸款額度為 9000萬元 。 故此，根據(jù)常規(guī)測算，本項目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷 售回款，完全可以保證項目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險 較 小。 35 第五章 投資估算和資金籌措 投資估算 ● 總建設(shè)成本費用列項 A、土地費用： 5000萬（含過戶） B、 建 安 費： 15640萬 元 C、配套費、 前期費及各項雜費： 5905萬元 ● 成本綜計 26545萬 元 資金籌措 ● 自籌資金： 10000萬 ● 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 盈虧平衡分析 本項目可銷售的總面積為 27000 平方米，其中 酒店主樓中標(biāo)準(zhǔn)間和小套房 部分 5000平方米； 度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房 部分 22020平方米。按 平均銷售價格 13000 元 /平方米計算， 總銷售收入為： 33750萬 元 。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為 26545 萬元，故此 ，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 = 26545/33750 = % 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 36 贏利預(yù)測 項目名稱 金額（萬元） 備注說明 銷售收入 33750 按全部可售面積算 開發(fā)稅費 1873 營業(yè)稅及附加按%計算 總建設(shè)費用 26545 含管理銷售等 費用 所得稅 1333 營業(yè)利潤的 25% 稅后利潤 3999 凈收益率 15% 敏感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。以下就本項目的情況對銷售 價格和單位成本費用兩個敏感因素進(jìn)行分析。由于本項目主導(dǎo)產(chǎn)品為 客房部分 ，因此，只分析 客房 部分。 ● 假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格降低 125元，則利潤減少 萬元，即每平方米銷售價格比擬定銷售價 格降低 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 6%； ● 假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加 1%，即元，則總成本費用增加 萬元，銷售利潤相應(yīng)減少 萬元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 5%。 37 因此，售價 的變動是影響本項目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵所在。 社會效益分析 本項目的成功開發(fā)，可以改善 煙臺 ***的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進(jìn)旅游及 旅游 房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，同 時也為 煙臺 市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和 運作提供寶貴的經(jīng)驗，為 煙臺 房地產(chǎn)開創(chuàng) 一條新的發(fā)展思路。 這也是本項目的社會效益所在。 第七章 結(jié) 論 通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達(dá)到的盈虧平衡點較 高 ，而且，投資收益率 盡略 高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率， 因此，雖然本項目 具有較大的投資吸引力 ，但其潛在的風(fēng)險也不容忽視。 但是，由于 在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗和 經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。