【導(dǎo)讀】深圳市XX酒店可行性。深圳市ABC物業(yè)顧問(wèn)有限公司。第一部分項(xiàng)目總論。第二部分市場(chǎng)分析。第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)。市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估。第四部分銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定。第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析。項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議。附表1項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。附表3損益及利潤(rùn)分配表。深圳ABC物業(yè)顧問(wèn)有限公司接受深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司。的委托對(duì)橫崗XX酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成。XX酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳。經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗XX酒店改建成產(chǎn)權(quán)式。承擔(dān)可行性研究工作的單位?！渡钲谑凶≌瑓^(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》?！渡钲谑新糜谓y(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》。以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。深圳市橫崗XX酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體29層，■在目前各種利好因素

　　

【正文】 （間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%計(jì)算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 45 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率 50%核算，無(wú)論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營(yíng) 回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較?。? 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬(wàn)。 46 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以?xún)煞N回報(bào)模式計(jì)算： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 47 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 48 按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2020309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。 ABC 認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。 49 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè) 因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下： 敏感性分析 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的 經(jīng)營(yíng) 成本 、經(jīng)營(yíng) 收入 及銷(xiāo)售收入三 個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本 對(duì)項(xiàng)目效益的 50 影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 6：《敏感性分析表》。 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平， 提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬(wàn)元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升橫崗?fù)顿Y股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。 51 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的 整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20202020 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷(xiāo)手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售是可行的！ 52 如何提高酒店的盈利能力？ 樹(shù)立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂(lè)部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng) 營(yíng)管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別； （ 3）將購(gòu)房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu)買(mǎi)吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率； （ 4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問(wèn) 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買(mǎi)者 的信心。因此，我司建議 XX 酒店引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問(wèn)，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬(wàn) ~500萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 53 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的 2~5%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。 方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn) 2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過(guò)一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。 如何降低投資者的風(fēng)險(xiǎn) 提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù) 建議由專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為 XX 酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值； 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷(xiāo)售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 總統(tǒng)套房不建議銷(xiāo)售 總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷(xiāo)售。 54 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問(wèn)題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資 活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷(xiāo)售的影響 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）橫崗酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 防范建議 加快銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 加大營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，縮短銷(xiāo)售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊； 提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。 深圳市 ABC 物業(yè)顧問(wèn)有限公司 2020 年 10 月 3 日 55 附表 : 附表 1 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 2 資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 3 損益及利潤(rùn)分配表 附表 4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 附表 5 借款償還期測(cè)算表 附表 6 敏感分析表