【導(dǎo)讀】以及全體員工的共同努力下，歷經(jīng)三年多的開發(fā)，已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。*****住宅、單身公寓、寫字樓相繼交付并投入使用。******～～～～大酒店、*. 式注入了新的活力，同時也樹立了典范。此居家、購物、就餐、休閑、娛樂或開展商務(wù)活動。到物業(yè)介入以及物料采購、人力資源等各個方面都付出了艱辛的努力。了不少的困難，留下了一些遺憾。在項(xiàng)目結(jié)束分享成功喜悅的時候，我們在此希。取教訓(xùn)，不斷改進(jìn)。本文按照工程概況、建設(shè)回顧、經(jīng)濟(jì)性分析、營銷推廣、招。由于時間、篇幅以及考慮問題的角度等原因，本文中尚有遺漏或有失偏頗之處，希望大家批評指正。發(fā)的大型商業(yè)配套項(xiàng)目，并作為城市功能性項(xiàng)目被列為～～市重點(diǎn)實(shí)事工程。月18日、7月18日順利交房。預(yù)驗(yàn)收，9月底按期移交～～進(jìn)行精裝修，05年12月15日～～開業(yè)。完成工程改造及公共區(qū)域、自營區(qū)裝修，12月16日商業(yè)廣場正式開業(yè)。月28日順利交付營業(yè)。******新城住宅用地供應(yīng)量竟然占到全市的％。從04年9月至05年3月，

　　

【正文】 ）人力資源規(guī)劃 目前公司人力資源規(guī)劃工作未能充分考慮自身人力資源的現(xiàn)狀、需求以及使用的合理性，僅僅是作為產(chǎn)業(yè)人力資源規(guī)劃的補(bǔ)充，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的要求和指示進(jìn)行調(diào)整和編制，缺乏系統(tǒng)性和獨(dú)立性。正因?yàn)槿肆Y源規(guī)劃的缺失，在工作中造成了某些崗位職責(zé)界定不清、人員沒有合理配置、沒有形成人才梯隊(duì)，后備人才不足以及人員素質(zhì)不高，缺少發(fā)展動力等現(xiàn)象 。特別時項(xiàng)目接近尾聲時的分流，不僅影響到員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，而且對工程結(jié)算、項(xiàng)目總結(jié)等工作帶來嚴(yán)重的后遺癥。 【建議】： 項(xiàng)目人力資源的配置、延續(xù)性和穩(wěn)定性應(yīng)當(dāng)作為產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目的考核指標(biāo)。 （三）員工隊(duì)伍的穩(wěn)定 收入不公平、員工缺乏發(fā)展動力是目前暴露出來的兩個重要的問題。 存在的不公平，導(dǎo)致了員工的敬業(yè)精神弱化，工作積極性不高；外部不公平，造成了人員流失的頻繁，并且影響外部人才引進(jìn)。每個人不知道自己的努力程度和與之伴隨的績效產(chǎn)出如何與自己的薪酬掛鉤，所有影響了員工隊(duì)伍的士氣和穩(wěn)定。據(jù)初步統(tǒng)計，自 02 年至今，僅工 程、稽核人員流失數(shù)就超過 45 人，在工程技術(shù)資料移交、保全、技術(shù)交底、工程管理的連貫性等方面，給工程開發(fā)建設(shè)帶來了無法估量的隱形損失。 在傾向流動和已經(jīng)流失的員工中，技術(shù)骨干人才所占比例很大，特別是高素質(zhì)人才，越容易獲得選擇工作的機(jī)會，獲得的報酬越高，也就越容易離職。這部分員工在公司積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并且具有較強(qiáng)的工作能力，離職后容易找到滿意的工作。這部分人的離開，不僅給工程開發(fā)的連貫性帶來了影響，同時也帶走了大量的公司資源，降低了公司的競爭力。 第 29 頁 共 34 頁 【建議】：項(xiàng)目人力資源的配置、延續(xù)性和穩(wěn)定性應(yīng)當(dāng)作為產(chǎn)業(yè)、 項(xiàng)目的考核指標(biāo)?？紤]設(shè)立項(xiàng)目利潤（一定比例）獎勵基金，對參與項(xiàng)目全過程或堅(jiān)持到項(xiàng)目完工結(jié)算的員工予以適當(dāng)比例的獎勵。 為防止員工流失，特別是關(guān)鍵崗位、骨干員工流失造成的損失，務(wù)必要加強(qiáng)員工離職的交接管理，尤其是工作、資料的移交。建議所有原始資料都?xì)w檔在資料室，所有達(dá)到現(xiàn)場的資料均為復(fù)印件，防止人員流失造成的資料交接不全。 （四）績效考核 考核本身設(shè)計問題 績效考核體系相對來講是一個新事物，必須在磨合與改善中找到最適合我們的解決辦法的過程，主觀上，我們在設(shè)計、考慮某些指標(biāo)時，設(shè)想得還不是十分周 全，某些流程與指標(biāo)還不是十分到位。所以從客觀與主觀上講在績效考核體系的推廣、完善還需要一個過程。 溝通問題 我們認(rèn)為考核實(shí)施操作過程中的關(guān)鍵問題即考核者與員工之間的溝通與互動問題被忽略了。很大部分的考核全過程溝通沒有認(rèn)真落實(shí)，特別是考核之后的信息反饋溝通，常常被管理人員忽略，導(dǎo)致員工的工作成就感和能力發(fā)揮意愿受挫，影響后續(xù)的補(bǔ)救和改進(jìn)?？己苏吲c員工之間的溝通與互動是我們今后確認(rèn)考核結(jié)果是否有效的關(guān)鍵所在。 執(zhí)行問題 部分考核人員在認(rèn)識上還不是十分到位，他們認(rèn)為績效考核僅僅只是走一 個形式，所以從思想上還不夠重視。另外在考核實(shí)施過程中，認(rèn)為績效考核無非就是給員工找差距、找缺點(diǎn)、找麻煩，或者說是走過場，給他們的工作增添許多不必要的麻煩等等，這些負(fù)面的認(rèn)識誤區(qū)使得實(shí)際操作的效果會產(chǎn)生折扣。此外，績效考核的獎懲尺度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，隨意性很大，操作不完全規(guī)范；雖然各部門制定了相應(yīng)的考核細(xì)則，但每月考核并不能完全按照考核細(xì)則去評分，上級的個人偏好往往影響考核的最終結(jié)果，導(dǎo)致考核執(zhí)行的偏差。 績效結(jié)果的運(yùn)用問題 績效考核的結(jié)果未能得到充分重視，未能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。如考核完成后，沒有人去對考核 結(jié)果進(jìn)行分析，不去追究差距產(chǎn)生的原因。對影響考核結(jié)果的原因（不管是主觀還是客觀）都沒有去進(jìn)行分析、探究。對員工考核常失分或者加分的條款不做研究，沒有對績效考核細(xì)則中相關(guān)條款可能的修改進(jìn)行分析或總結(jié)。 第 30 頁 共 34 頁 【建議】： 進(jìn)一步優(yōu)化績效考核方案，將個人績效、部門績效與公司績效相關(guān)聯(lián)，同時將部門績效考核納入部門負(fù)責(zé)人的考核指標(biāo)予以考核，糾正目前存在的另類大鍋飯。建議在目前的月度考核、年度考核的基礎(chǔ)上，嘗試建立項(xiàng)目周期性考核制度，從工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、利潤、品牌等角度去全面衡量。一方面，可大大提高員工隊(duì)伍的穩(wěn)定性和項(xiàng) 目工程的連貫性；另一方面，也提高了員工的工作責(zé)任意識，有利益發(fā)揮員工的主人翁精神和主觀能動性。 在月度、年度考核時，建議考慮將成本考核與績效考核相掛鉤。如辦公成本支出、工程成本支出等，先確定一個考核的指標(biāo)，然后依據(jù)考核指標(biāo)，節(jié)約的予以獎勵（如將節(jié)約部分的 20％作為獎勵經(jīng)費(fèi)，由項(xiàng)目自主支出），超出的予以扣罰（具體原因分析）。 現(xiàn)場工程師的考核，建議將圖紙審核與績效掛鉤。將現(xiàn)場管理人員的審圖結(jié)論與施工單位的審圖結(jié)果相對比，以此作為現(xiàn)場管理人員工作職責(zé)考核的主要參考依據(jù)。一方面可考察現(xiàn)場管理人員的工作態(tài)度、工 作能力，另一方面也可減少和避免施工現(xiàn)場可能存在的偏差或問題。 （五）組織架構(gòu) 組織架構(gòu)的設(shè)置建議在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。如項(xiàng)目的物業(yè)管理處的職能定位問題尚需進(jìn)一步明確。目前的項(xiàng)目物業(yè)管理處既是獨(dú)立的公司法人，又作為房產(chǎn)項(xiàng)目的物管部存在，由于獨(dú)立性不夠、依附性較強(qiáng)以及物業(yè)的角色不明晰，制約著物業(yè)走向市場化，導(dǎo)致市場競爭力的弱化；同時，在行政上受房產(chǎn)項(xiàng)目管轄，業(yè)務(wù)上又受到產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理部管理。雙重領(lǐng)導(dǎo)，權(quán)責(zé)關(guān)系也需進(jìn)一步明確。同時，對于既有商業(yè)、又有物業(yè)的房產(chǎn)項(xiàng)目，在商業(yè)運(yùn)營、房產(chǎn)開發(fā)等的交叉管理方面，也 需建立一定的配套機(jī)制。 七、投資控制 （一）稅務(wù)籌劃 第 31 頁 共 34 頁 從可行性報告、立項(xiàng)開始，做好企業(yè)成立前的稅務(wù)籌劃工作。如～～ ******項(xiàng)目，當(dāng)初成立時計劃～～ ******～～～～大酒店由～～ ***房產(chǎn)開發(fā)，再成立酒店管理公司，這樣在房產(chǎn)開發(fā)完酒店后，就得作為開發(fā)產(chǎn)品銷售給酒店公司，這樣就得繳納營業(yè)稅金和所得稅金，但后來通過變通，房產(chǎn)公司設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)營范圍后，把酒店轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)處理，這樣就少繳納了營業(yè)稅金，按成本價 億，成本利潤率 20％計，就為企業(yè)少繳納稅金近 2300 萬元。 【建議】：先了解項(xiàng) 目當(dāng)?shù)氐亩愂照吆?，再確定后續(xù)的開發(fā)模式。 成立公司前要充分了解當(dāng)?shù)氐亩愂占胺龀终?，爭取政府的支持。如～?**房產(chǎn)，由于公司在成立時取得當(dāng)?shù)卣闹С?，與當(dāng)?shù)毓芾聿块T簽訂了扶持協(xié)議，以銷售收入 8 億元計，就為公司返還了近 3000 萬元。 （二）費(fèi)用開支 銷售 推廣費(fèi)用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到 ，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售推廣費(fèi)用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。如 ******項(xiàng)目在溫州地區(qū)、～～市區(qū)的有針對性的廣告投入，就收到了良好的效果，取得了不錯的業(yè)績。 05 年開盤前在新聞晨報、小商品世界報投入 萬元，吸引了大批溫州合市區(qū)客戶前來咨詢、洽談。特別是單身公寓D 棟的銷售，在開盤當(dāng)天就創(chuàng)造了銷售 100 套以上的銷售記錄。整個地中海項(xiàng)目累計投入廣告費(fèi) 萬元（不含 萬元 富陽顧問費(fèi)、 萬元業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)），產(chǎn)生的直接效果是住宅 3 號樓銷售率達(dá)到 96%，單身公寓 B、 C、D 幢在房產(chǎn)市場環(huán)境極其困難的情況下，銷售率也達(dá)到 95%。 融資費(fèi)用。在充分利用結(jié)算中心優(yōu)勢的情況下，可考慮集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行融資，再劃轉(zhuǎn)給項(xiàng)目使用，這樣在資金量大，長期合作的情況下，可能會為減少融資費(fèi)用創(chuàng)造條件。 第 32 頁 共 34 頁 （三）合同管理 首先，要細(xì)化和完善合同條款，為最大限度地防范法律風(fēng)險，必須就合同條款的細(xì)節(jié)問題加強(qiáng)與律師的溝通，認(rèn)真聽取律師意見和建議，并及時作出修正。工程招投標(biāo)合同方面，要明確招標(biāo) 范圍、造價、計價方式、付款方式、驗(yàn)收方式、履約義務(wù)和責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。所有合同必須列入違約條款。 其次，要加強(qiáng)對合同的簽訂、審批、變更、履約管理。加強(qiáng)對各類合同履約的監(jiān)控，使合同管理與履約進(jìn)度、款項(xiàng)支付等相結(jié)合。 【 經(jīng)驗(yàn) 】 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，我們對 ******項(xiàng)目的甲供材料到貨情況、入庫驗(yàn)收流程及 付款等情況 進(jìn)行了梳理， 并就梳理統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)的問題及時落實(shí)分析、整改。 對于地中海商業(yè)廣場租金及管理費(fèi)的適時收繳、催欠清繳工作及時進(jìn)行反饋，對涉及的所有 簽約商家發(fā)生的變更合同、中止合同、未執(zhí)行合同等，完成合同檢查，對 合同內(nèi)的一些條款的相關(guān)法律文件、資料進(jìn)行了補(bǔ)充、歸檔。 同時，還加強(qiáng)了對工程合同履行情況的跟蹤，完成了～～新都、地中海已履行完的 工程合同與結(jié)算書的整理、核對和歸檔，并 對相關(guān)的合同臺帳進(jìn)行了補(bǔ)充，為編制預(yù)算提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。 （四）成本控制分析 地中海項(xiàng)目在開發(fā)過程中，成本變動很大，合同增補(bǔ)等出現(xiàn)很多，最大相差達(dá) ***。見下表（僅列出合同變動幅度懸殊的單位）： 附表一： 合同金額變動 附表二： 預(yù)算對比 分析原因，我們認(rèn)為，主要有下列幾個因素： 地中海項(xiàng)目工程招標(biāo)時，因設(shè)計院圖紙尚未完善，無法根據(jù)施工圖 做預(yù)算，因此只能按照費(fèi)率進(jìn)行招標(biāo)。鑒于以上原因，合同金額無法按預(yù)算確定造價，如廣場～～安裝、中成、科原消防等的合同價按平方單價估算，估算基期是 03年，故相差較大。 由于施工工期較長（ 2020 年年初至 2020 年 8 月），估算基期較早，在此施工期間，材料價格上漲幅度很大，特別是銅價上漲， 2020 年銅價是 29000 元 /T， 2020 年 5 月平均銅價高達(dá) 75649 元 /T，幾乎是招標(biāo)時銅價的 倍。 第 33 頁 共 34 頁 商場部分原現(xiàn)代院設(shè)計圖紙與實(shí)際招商要求相差較大，在后期招商過程中，由于不符合商家的進(jìn)駐條件，造成工程變更較多 。 雖從 05 年 8 月以后對室內(nèi)工程采取停止施工的措施，包括水、電、風(fēng)、消防工程的安裝及三、四層的內(nèi)隔墻的施工等，但按原圖紙已施工完畢（包括預(yù)埋管線）的工程量報廢，又按招商要求重新施工，還是產(chǎn)生了較大的更改費(fèi)用。 設(shè)計圖紙深度不足，在施工時邊修改邊施工，以至于招標(biāo)的造價與實(shí)際造價相差較大，且造成簽證過多。 【 建議 】 在以后工程的開發(fā)過程中，要對施工圖進(jìn)行嚴(yán)格的審核，把圖紙上的錯誤和可能存在的錯誤事先糾正，例如招商前商業(yè)裙房的公共區(qū)域我們可施工，商家的室內(nèi)部分一律在招商后由商家自身承擔(dān)，避免邊設(shè)計邊施工的情況 ；盡量在施工圖完善之后按施工圖招投標(biāo)；如果工期較短小于一年的，建議工程合同價款采用閉口價，工期較長如大于一年，建議采用開口價；工程實(shí)際施工中發(fā)生變更，新增工程量等情況時，也要嚴(yán)格在控制成本造價之內(nèi)等。 結(jié)束語 第 34 頁 共 34 頁 ******項(xiàng)目如期竣工了。為了確保工程按計劃實(shí)施，公司不斷總結(jié)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部已竣工項(xiàng)目開發(fā)過程的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，通過組織閉門思過和標(biāo)桿學(xué)習(xí)，積極向同行業(yè)成熟企業(yè)及兄弟單位取經(jīng)，不斷優(yōu)化過程管理，努力完善和細(xì)化進(jìn)度計劃，加強(qiáng)了對監(jiān)理、設(shè)計、安裝、施工等協(xié)作單位的監(jiān)督和指導(dǎo)，搭建了一個 開放的交流溝通的平臺。不可否認(rèn)，我們的工作仍存在這樣那樣的缺憾和不足，我們在工程設(shè)計管理、施工管理、成本管理、人力管理、投資控制等方面仍有很多事情要去做。 打造～～品牌是我們的使命，也是我們的夢想，要提高，要創(chuàng)造，我們就要去改進(jìn)、去總結(jié)。 希望大家能從我們的這份總結(jié)中獲得一點(diǎn)啟發(fā)，能有所收獲，也希望更多的優(yōu)秀人才能加入到我們的隊(duì)伍，為了～～的明天，披荊斬棘，攜手共進(jìn)??！ 感謝您的閱讀，真誠地期待您的批評指正和意見反饋。 Xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020414