【導讀】項目總投資使用計劃與資金籌措表。營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表6?無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表。利潤及利潤分配表10?建設(shè)期利息及借款還本付息計劃表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心?中:江漢平原包括湖北省5個地級市中的17個縣市區(qū)(即****的洪湖市?****市區(qū)和****區(qū);宜昌的枝江。市和當陽市;荊門的鐘祥市?沙洋縣和東寶區(qū);孝感的漢川市和應(yīng)。城市;武漢的蔡甸區(qū)),以及天門?潛江3個直管市;洞庭湖平原包括?？偯娣e達,常住人口。湖北****物流股份有限公司?規(guī)定,本項目屬備案性質(zhì)?水果市場的大棚基礎(chǔ)已開始。于199*年發(fā)起設(shè)立,200*年更名為湖北****物流股份有限公司?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注。等地,是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批。此外,公司1998年投資興建了主營。目前我國建材流通行業(yè)重點電子商務(wù)試點項目“中?？梢哉f,在經(jīng)營物流產(chǎn)業(yè)上,公司積累了較為豐富的經(jīng)。2020年3月,經(jīng)股東大會決議,公司擬申請在深圳中小企業(yè)板塊上市,有限公司為5萬元,占比%?

　　

【正文】 值 在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù) ,得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 ,可列出表如下 (根據(jù)折現(xiàn)率 5%,計算 ) 該項目動態(tài)全部投資回收期 =****(年 ) 與靜態(tài)投資回收期相比 ,動態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時間長 *年的原因是動態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營業(yè)周期 15年的時間因素 ,反映了投資期限 15 年的時間價值 ,時間雖長 ,比靜態(tài)投資回收期能夠更科學反映其投資的回收情況 ,余下經(jīng)營期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價值 ? 九 ? 項目財務(wù)估算 項目計算期 15 年 ,其中 :建設(shè)期 2 年 ,生產(chǎn)運營期 13 年 ? 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金及附加 估算 經(jīng)營收入估算 34 本項目的營業(yè)收入主要有自營業(yè)務(wù)收入 ?交易 手續(xù)費收入 ?配送中心服務(wù)收入 ?門面租金收 入 ?倉儲經(jīng)營收入 ?冷庫經(jīng)營收入 ?整理分揀 經(jīng)營收入 ?包裝經(jīng)營收入 ?商務(wù)中心經(jīng)營收入 ?會展中 心經(jīng)營收入 ?與可行性研究報告相比 ,剔除了農(nóng)資 ?農(nóng)機及種子三個市場的經(jīng)營收 入 。同時對估算方式進行了必要的調(diào)整 ? 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的主要運營收益主要來自于兩 部分 :一是門面租金收入 。二是交易費收入 ?目前省內(nèi)外主要批發(fā)市場收入情況如表 5 所示 : 表 5 省內(nèi)外主要批發(fā)市場收入情況簡表 市場名稱 年交易額 (億元 ) 月租金 (元 /m2) 交易費 白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場 96 50 交易額的 5% 舵落口綜合批發(fā)市場 80 50 交易額的 3% 常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 6 5060 20 元 /噸 馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 65 4560 45 元 /噸 長沙紅星大市場 36 2555 交易額的 3% 布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 148 150 交易額的 5% 壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 28 45 交易額的 % 合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 45 55 交易額的 3% ****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn) ,運營情況良莠不齊 ?其中除小北門農(nóng)資市場規(guī)劃合理 ,在城鄉(xiāng)結(jié)合部 外 ,其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶 ,交易擾民 ?交通堵滯現(xiàn)象嚴重 ,腐爛農(nóng)產(chǎn)品對環(huán)境影響極壞 ?各市場收入情況如表 6 所示 : 表 6 ****市主要批發(fā)市場收入情況簡表 市場名稱 年交易額 (億元 ) 月租金 (元 /m2) 交易費 **副食批發(fā)市場 16 3595 ***蔬菜批發(fā)市場 8 交易額的 % ***水果批發(fā)市場 10 800 元 /車 ****干貨批發(fā)市場 2 4560 交易額的 % ***糧油批發(fā)市場 8 2535 交易額的 1% ****水產(chǎn)批發(fā)市場 3 200 元 /間 交易額的 3% 35 ****批發(fā)市場 4 45 交易額的 % ****農(nóng)資批發(fā)市場 7 2555 通過比較省外及 ****市同類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育和建設(shè)情況 ,結(jié)合公司營運管理 ?市場定位等實際情況 ,并考慮到建設(shè)期內(nèi)價格上漲因素 ,我們對本項目的主要價格標準做出如下規(guī)劃 :蔬菜 ?水果兩個市場按照 交易額的 ***%收取手續(xù)費 ,其他市場按面積收取租金 ,生產(chǎn)運營期第 1 年 500 元 /M2? 自營業(yè)務(wù)收入 自營業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主 ,生產(chǎn)運營期第 1 年經(jīng)營量 ****萬噸 ,第 2~5 年每年增加 ****萬噸 ,第 6~13年穩(wěn)定在第 5年的水平 ,即 ****萬噸 ,單價 ***元 /噸 ? 交易手續(xù)費收入 蔬菜 ?水果兩個市場按照交易額的 *** %(交易雙方各 ***%)收取手續(xù)費 ,生產(chǎn)運營期第 1 年交易額 ****萬元 ,第 2~5 年每年增加 ****萬元 ,第6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***萬元 ? 配送中心服務(wù)收入 按年配送額的 2%估算 ,配送額為交易額的 ***%? 門面租金收入 除蔬菜 ?水果兩個市場外 ,其他市場按經(jīng)營面積 (合計 42722M2)收取租金 ,生產(chǎn)運營期第 1年 ***元 /M2,第 2~5年每年增加 25元 /M2,第 6~13年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ****元 /M2? 倉儲經(jīng)營收入 倉儲經(jīng)營面積 ****M2,有效使用率 ***%,生產(chǎn)運營期第 1 年 ***元 /M2,第 2~5 年每年增加 10 元 /M2,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 /M2? 36 冷庫經(jīng)營收入 冷庫經(jīng)營面積 ****M2,有效使用率 ***%,生產(chǎn)運營期第 1 年 ****元 /M2,第 2~5 年每年增加 ***元 /M2,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 /M2? 整理分揀經(jīng)營收入 生產(chǎn)運營期第 1 年整理分揀量 ****萬噸 ,服務(wù)收 入 ***元 /噸 ,第 2~5年整理分揀量每年增加 ****萬噸 ,服務(wù)收入每年增加 ***元 /噸 ,第 6~13年均穩(wěn)定在第 5 年的水平 ? 包裝收入 生產(chǎn)運營期第 1 年包裝量 ****萬噸 ,服務(wù)收入 ***元 /噸 ,第 2~5 年包裝量每年增加 ****萬噸 ,服務(wù)收入每年增加 ****元 /噸 ,第 6~13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平 ? 商務(wù)中心經(jīng)營收入 商務(wù)中心建筑面積 ****M2,其中經(jīng)營面積 ****M2,有效使用率 **%,生產(chǎn)運營期第 1 年 ***元 /M2, 第 2~5 年每年增加 ****元 /M2,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 /M2? 會展中心經(jīng)營收入 會展中心建筑面積 *** M2,有效使用率 **%,每年舉辦會展 ***天 (每兩個月舉辦一次會展 ,每次 **天 ),生產(chǎn)運營期第 1年 ***元 / M2 天 , 第 2~5年每年增加 ****元 / M2 天 ,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 / M2 天 ? 經(jīng)營稅金及附加估算 營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計算 ?本項目自營 業(yè)務(wù)收入需繳納增值 37 稅 ,其他經(jīng)營服務(wù)收入需繳納營業(yè)稅 ,同時繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加 ?營業(yè)稅率為 5%,城市維護建設(shè)稅和教育費 附加分別按增值稅額和營業(yè)稅額之和的 7%和 3%計算 ? 綜上 ,正常年營業(yè)收入 ****萬元 ,其中 :自營業(yè)務(wù)收入 ***萬元 ,交易手續(xù)費收入 ***萬元 ,配送中心服務(wù)收入 ****萬元 ,門面租金收入 ****萬元 ,倉儲經(jīng)營收入 ***萬元 ,冷庫經(jīng)營收入 ***萬元 ,整理 ?分揀收入 ***萬元 ,包裝收入 ***萬元 ,商務(wù)中心經(jīng)營收入 ***萬元 ,會展中心經(jīng)營收入 ***萬元 ?營業(yè)稅金及附加 ****萬元 ,增值稅 ***萬元 ? 成本估算 外購原材料費 進貨成本按自營業(yè)務(wù)收入的 ***%計算 ? 低值易耗品生產(chǎn)運營期第 1 年 ***萬元 ,第 2~5 年每年增加**萬元 ,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ? 燃油生產(chǎn)運營期第 1 年 ****噸 ,第 2~5 年每年增加 ***噸 ,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,單價 ****元 /噸 ? 正常年外購原材料費 ****萬元 ? 外購燃料及動力費 電每年 1500 萬度 ,單價 ****元 /度 (含稅 )? 水每年 40 萬噸 ,單價 ***元 /噸 (含稅 )? 正常年外購燃料及動力費 ***萬元 ? 工資及福利費 本項目勞動定員 450人 ,其中 :工人 200人 ,人均年工資 ***萬元 。技術(shù)人員 50 人 ,人均年工資 ****萬元 。管理人員 ****人 ,人均年工資 ***萬元 , 38 年工資總額 ****萬元 ,福利費按工資的 ***%計算 ,年福利總額 ****萬元 ? 正常年工資及福利費 ****萬元 ? 經(jīng)營費用 經(jīng)營費用按營業(yè)收入的 **%計算 ? 正常年經(jīng)營費用 ****萬元 ? 折舊費 固定資產(chǎn)采用直線法折舊 ,殘值率 5%?房屋 ?建 (構(gòu) )筑物原值 ****萬元 ,按 30 年折舊 ,年折舊額 ****萬元 。機器設(shè)備原值 ****萬元 ,按 13 年折舊 ,年折舊額 ****萬元 ? 正常 年折舊費 ****萬元 ? 攤銷費 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷 ?無形資 產(chǎn)原值 ***萬元 ,按 50年攤銷 ,年攤銷額 ****萬元 。其他資產(chǎn)原值 ****萬元 ,按 5 年攤銷 ,年攤銷額 ***萬元 ? 正常年攤銷費 *****萬元 ? 修理費 修理費按年折舊額的 ***%計算 ? 正常年修理費 ****萬元 ? 財務(wù)費用 財務(wù)費用根據(jù)借款額與相應(yīng)的借款利率計算 ? 綜上 ,正常年經(jīng)營成本 ***萬元 ,總成本 ****萬元 。生產(chǎn)運營期年平均經(jīng)營成本 ****萬元 ,年平均總成本 ****萬元 ? 39 融資前分析 項目投資現(xiàn)金流量分析 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅前 )=***%。 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅后 )=***%。 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅前 )(IC=8%)=***萬元 。 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅后 )(IC=8%)=***萬元 ? 項目投資回收期 (所得稅前 )=* 項目投資回收期 (所得稅后 )=* 項目資本金現(xiàn)金流量分析 項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 =***% 從計算結(jié)果看 ,項目在財務(wù)上是可行的 ? 十 ? 貸款償還計劃 1?財務(wù)靜態(tài)盈利能力指標 根據(jù)本項目“損益表” (附件 9)的計算結(jié)算 ● 資本金凈利潤率 =年凈利潤總額 /資本金 100% ** ● 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 100% * 根據(jù)“投資現(xiàn)金流量表” (附件 13)分析 ,投資收回期為 **年 2?清償能力估算 按照項目資金籌措計劃 ,項目總投資 ***萬元 ,其中 :項目資本金 ****萬元 ,債務(wù)資金 ***萬元 ,其他資金來源 ***萬元 ? 40 按照項目資金籌措計劃 ,固定資產(chǎn)投資借款 ***萬元 ,年利率按***%,期限為 **年 ,在還款期間內(nèi)將采取等額本金按月付息的方式 ,具體還款安排詳見 (附表 15) 十一 ? 不可預測風險 1?湖北 ****物流股份有限公司最大股東 ****集團公司控股****%(雙方法人代表均為 ****),其經(jīng) 營活動及資金調(diào)配易受集團公司制約 ?該集團在我市金融機構(gòu)籌資額度 達 ***多萬元 ,其債務(wù)的陸續(xù)到期 ,勢必會影響該項目貸款的償還 ? 2?該項目籌資渠道的多樣性如貸款 ?建筑商墊資等需在一定時期分別償還 ,因此該項目貸款的按期償還具有可變性 ? 3?結(jié)合數(shù)據(jù)分析 ,可以看出營業(yè)收入及成本支出對該項目財務(wù)效益指標的影響最大 ,對我社借款的歸還具有決定作用 ? 4?本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖 (無多方案比選 ),如設(shè)計方案的變動將影 響本次評估的有關(guān)數(shù)據(jù) ? 5?本次評估未考慮該項目用途變更所帶來的自用 ?自營所需的流動資金變動 ,以及帶來的對收支等數(shù)據(jù)差異的影響 ? 6?該項目評估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當前客觀實際價格參考了部分資料 ,在實施中具有可變性 ,對數(shù)據(jù)的準確性有一定的影響 ? 十二 ? 結(jié)論及建議 1?項目投資規(guī)模適當 ,自籌資金比例合理 ,項目投資建設(shè)期為2 年 ,靜態(tài)投資回收期為 ***年 ,動態(tài)投資回收期為 ***年 ,低于同行業(yè)固定資產(chǎn)投資回收期 (該行業(yè)平均投資回收期為 18— 20 年 )? 41 2?在財務(wù)數(shù)據(jù)評估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項目的建設(shè)技術(shù)力量和多項 不確定 因素后 ,評估結(jié)論認為項目投資風險較小 ,建設(shè)條件具備 ,具有較好的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益 ? 3?該項目投資利潤率 ?資本金利潤率數(shù)據(jù)適中 ,償債能力較強 ,還款資金來源較為可靠 ,項目可行 ? 4?可發(fā)放項目貸款 ****萬元 ,貸款預計償還期為 ***年 ?項目承建單位盡快落實資金 ,主要是自籌資金 ***萬元 ,應(yīng)足額到位 。加快項目進展速度 ,確保農(nóng)貿(mào)交易市場早投入早收益 ?承貸社應(yīng)針對該項目制定出行之有效的管理方案 ,并督促項目承建單位擬定用 ?還款計劃 ,確保該項目的順利實施 ? 42 附件 1?湖北 ****物流股份有限公司法人營業(yè)執(zhí)照副本 ?組織機 構(gòu)代碼證 ?稅務(wù)登記證 ?貸款卡 2?湖北 ****物流股份有限公司章程 3?關(guān)于公布湖北省 2020 年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級重點龍頭企業(yè)名單的通知及證書 4?湖北 ****物流股份有限公司糧食收購許可證 ?農(nóng)藥經(jīng)營 許可證 ?商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)許可證 ?質(zhì)量體系 認證書 5?****市分行關(guān)于客戶信用等級評定結(jié)果的通知 6?****市政府關(guān)于項目建設(shè)的會議紀要 ?項目備案證 7?項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?土地使用權(quán)證 ?建筑工程規(guī)劃許可證 ?施工許可證 8?****市環(huán)境保護局關(guān)于項目的環(huán)評批 復及項目選址變更意見的函 9?消防證明 43 10?水電落實證明