土地估價(jià)師考前沖刺指南及考試真題及參考答案-資料下載頁
2025-06-07 17:36本頁面
【正文】 交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。6．答題要點(diǎn)(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估：A．確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等；B．?dāng)M定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等；C．資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等；D．相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析；E．按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格；F．試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果；G．撰寫土地估價(jià)報(bào)告書；H．將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。收集的資料包括：1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：A．開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益；B．房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等；C．房屋重置成本；D．土地還原率、房屋還原率等參數(shù)；E．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料：A．三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例；B．土地還原率等參數(shù)；C．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：A. 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系；B．待估宗地所在土地級(jí)別；C．土地還原率等參數(shù)；D．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。4)剩余法應(yīng)收集以下資料：A．開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)；B．開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用；C．土地還原率、年貸款利率等參數(shù)；D．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。三、土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下：第一部分總述1．估價(jià)依據(jù)中，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào))是舊的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)。3．估價(jià)依據(jù)缺乏土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程。4．地價(jià)定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。5，使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。6．“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用為錯(cuò)誤說法，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價(jià)報(bào)告審核或備案以及估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用。7．缺少土地估價(jià)師簽字欄。 ?第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8．估價(jià)對(duì)象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81。第三部分土地估價(jià)9．成本逼近法的計(jì)算公式有誤。10．成本逼近法中，稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。11．成本逼近法中投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為半年，正確的計(jì)算公式應(yīng)為：投資利息＝土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)開發(fā)周期 5．85％＋土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)周期 1／25．85％。12．投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算投資利潤(rùn)時(shí)，投資利息不應(yīng)計(jì)算利潤(rùn)。13．計(jì)算增值收益時(shí)，應(yīng)以成本價(jià)格乘以一定的增值收益率，成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息。14．增值收益率有打印錯(cuò)誤。15．成本逼近法計(jì)算待估宗地的價(jià)格有誤，計(jì)算結(jié)果是無限年期的價(jià)格，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正，修正為50年期的價(jià)格。16. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度等。17．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81，容積率修正系數(shù)為1．0。18．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，待估宗地為國(guó)有劃撥土地，根據(jù)估價(jià)目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準(zhǔn)地價(jià)年限相同，不必進(jìn)行年期修正。19．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年1月31日之間的地價(jià)變化情況。20．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果有誤。21．地價(jià)的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。22．地價(jià)確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1．0。23．估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒有大寫。24．缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表。第四部分附件25．缺少待估宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件。26．缺少估價(jià)對(duì)象的照片資料。
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