土地估價師考前沖刺指南及考試真題及參考答案-資料下載頁
2025-06-07 17:36本頁面
【正文】 交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。6．答題要點(1)估價機構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)按以下程序進行評估：A．確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等；B．擬定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等；C．資料收集與實地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等；D．相關(guān)資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析；E．按照一定的原則，選擇適當?shù)墓纼r方法，試算宗地價格；F．試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果；G．撰寫土地估價報告書；H．將土地估價報告提交給委托方。(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種。收集的資料包括：1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：A．開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益；B．房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等；C．房屋重置成本；D．土地還原率、房屋還原率等參數(shù)；E．當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。2)市場比較法應(yīng)收集以下資料：A．三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例；B．土地還原率等參數(shù)；C．當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。3)基準地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：A. 當?shù)鼗鶞实貎r及修正體系；B．待估宗地所在土地級別；C．土地還原率等參數(shù)；D．當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。4)剩余法應(yīng)收集以下資料：A．開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價；B．開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用；C．土地還原率、年貸款利率等參數(shù)；D．當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。三、土地估價報告改錯題土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：第一部分總述1．估價依據(jù)中，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價依據(jù)。3．估價依據(jù)缺乏土地估價技術(shù)規(guī)程。4．地價定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。5，使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準。6．“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術(shù)報告”應(yīng)供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構(gòu)存檔用。7．缺少土地估價師簽字欄。 ?第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析8．估價對象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81。第三部分土地估價9．成本逼近法的計算公式有誤。10．成本逼近法中，稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費。11．成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發(fā)費的計息期應(yīng)為半年，正確的計算公式應(yīng)為：投資利息＝土地取得費及有關(guān)稅費開發(fā)周期 5．85％＋土地開發(fā)費開發(fā)周期 1／25．85％。12．投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應(yīng)計算利潤。13．計算增值收益時，應(yīng)以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應(yīng)包括投資利息。14．增值收益率有打印錯誤。15．成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結(jié)果是無限年期的價格，應(yīng)進行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。16. 基準地價系數(shù)修正法中，未明確基準地價的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等。17．基準地價系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81，容積率修正系數(shù)為1．0。18．基準地價系數(shù)修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據(jù)估價目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準地價年限相同，不必進行年期修正。19．基準地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年1月31日之間的地價變化情況。20．基準地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。21．地價的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。22．地價確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1．0。23．估價結(jié)果中，總地價沒有大寫。24．缺少土地估價結(jié)果一覽表。第四部分附件25．缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件。26．缺少估價對象的照片資料。
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1