【正文】 于提升三亞酒店多樣性產(chǎn)品的供應(yīng)能力，進(jìn)而增強(qiáng)該區(qū)域作為一個(gè)國際性度假目的地的知名度，高檔度假酒店的經(jīng)營者普遍對(duì)國際品牌酒店欣然接受。l 國內(nèi)旅游需求預(yù)期強(qiáng)勁增長，并繼續(xù)成為整體酒店市場(chǎng)的重要客源群體，因?yàn)槟壳霸谌藗冃哪恐羞@里是中國最好的熱帶度假勝地。l 隨著國內(nèi)居民日趨富裕，旅游經(jīng)驗(yàn)也越來越豐富，對(duì)高檔國際品牌酒店提供的國際化設(shè)施和度假體驗(yàn)的需求也逐步加強(qiáng)。l 酒店經(jīng)理們認(rèn)為，中期內(nèi)需求的季節(jié)性因素對(duì)高檔酒店市場(chǎng)的影響可能會(huì)越來越小，過去抱怨海南夏季天氣炎熱的國內(nèi)游客似乎減少了（從這一點(diǎn)看，再加上亞龍灣年均300 天以上的日照時(shí)間，天氣給全年需求量的提供有利的支持）。l 由于前蘇聯(lián)與中國在其社會(huì)主義階段的友誼遺存關(guān)系，俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體國家已經(jīng)成為三亞的傳統(tǒng)客源市場(chǎng)。盡管絕大多數(shù)現(xiàn)有需求對(duì)價(jià)格都較為敏感，且多為旅行社的包價(jià)旅游，但隨著俄羅斯人日漸富裕，他們對(duì)較高檔酒店產(chǎn)品的需求亦隨之增長。l 隨著更多國際品牌酒店產(chǎn)品的引入，海南將逐漸開始吸引更多的日本和韓國客源，其次是歐洲和美洲客源，在吸引客源方面，展開與巴厘島和普吉等目的地的直接競(jìng)爭(zhēng)。但是，國內(nèi)市場(chǎng)仍將是海南高檔酒店的主要需求來源。l 此外，高檔酒店對(duì)會(huì)議市場(chǎng)的前景充滿信心，有意擴(kuò)大現(xiàn)有的會(huì)議設(shè)施以提高承接會(huì)議業(yè)務(wù)的能力。目前，亞龍灣的酒店，如喜來登、萬豪和希爾頓都瞄準(zhǔn)了歐洲市場(chǎng)，并在諸如莫斯科國際旅游觀光展覽會(huì)和柏林國際旅游展中共同促銷亞龍灣。新開發(fā)項(xiàng)目的主要成功因素下文列舉了海南南部沿海區(qū)域的新度假開發(fā)項(xiàng)目的總體成功因素：l 交通交通是最重要的單一成功因素。如果沒有極便利的交通條件，目的地就無法獲取大量散客需求。在旅行安排上和抵達(dá)目的地所需花費(fèi)的時(shí)間越多，對(duì)客人的吸引力就越小。因此，新開發(fā)項(xiàng)目的位置應(yīng)當(dāng)緊鄰機(jī)場(chǎng)，或位于高速公路出口附近。由于缺乏出租車和公交車等形式的公共交通，對(duì)于發(fā)展各個(gè)海灣而言，十分重要的是要向客人提供自己的交通方式，方便客人在海灣內(nèi)往來主要目的地和機(jī)場(chǎng)的交通。l 環(huán)境度假酒店開發(fā)區(qū)域的自然環(huán)境應(yīng)資源豐富。沿海目的地應(yīng)當(dāng)有一個(gè)海灘，并且海灘上的沙子要潔凈細(xì)膩，海水清澈潔凈，能安全地在這里游泳。此外，度假酒店項(xiàng)目地點(diǎn)應(yīng)注重周邊環(huán)境的開發(fā)，比如營造富于變化的地形、進(jìn)行大量景觀美化、改善從公共區(qū)域和客房可觀賞到的景觀、以及開辟通往海灘的道路等措施。盡管綠色旅游曾是小眾市場(chǎng)概念，但可持續(xù)性發(fā)展正迅速成為度假酒店開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)推廣獲得成功的要點(diǎn)?？沙掷m(xù)性發(fā)展包括使用可持續(xù)性的建筑以及運(yùn)營實(shí)踐，但更注重環(huán)保，而非對(duì)某個(gè)區(qū)域進(jìn)行過度開發(fā)，從而導(dǎo)致對(duì)環(huán)境的不可逆轉(zhuǎn)的破壞，如：污染水質(zhì)；亂扔垃圾；破壞珊瑚、野生動(dòng)物及植被；設(shè)置丑陋的標(biāo)示牌，造成噪音污染以及破壞重要的歷史或文化傳統(tǒng)。這種在短期內(nèi)有利可圖的過度開發(fā)將對(duì)長期內(nèi)目的地的市場(chǎng)營銷力產(chǎn)生負(fù)面影響。l 規(guī)模和可支付性度假目的地的規(guī)模是對(duì)交通條件的補(bǔ)充，如果一個(gè)度假目的地不具備一定的規(guī)模，就無法吸引大眾旅游市場(chǎng)。特別要指出的是，新度假目的地在大部分基礎(chǔ)設(shè)施和旅游設(shè)施建成之前不應(yīng) 開業(yè)，以避開因工程全力施工而干擾和破壞顧客所享受的度假氛圍。另一個(gè)理想的做法是一座單獨(dú)的酒店在其它酒店開業(yè)之前不要開業(yè)。l 活動(dòng)海南缺乏出色的旅游景點(diǎn)和需求來源，對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目而言，重要的是能為客人提供類型廣泛、具備國際水準(zhǔn)的免費(fèi)或價(jià)格低廉的活動(dòng)，讓客人樂在其中而延長停留時(shí)間。此外，這些活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具備足夠的多樣性，以保證客人再次光顧。這些活動(dòng)應(yīng)包括游覽附近景點(diǎn)、各種體育活動(dòng)、白天和夜間娛樂（如音樂會(huì)和文化展示表演、SPA 和健身設(shè)施）。并且，所開展的戶外活動(dòng)應(yīng)因地制宜，以長期維護(hù)該區(qū)域的度假氛圍。此外，設(shè)置豐富多彩的適合家庭參與及使用的活動(dòng)和設(shè)施也很重要，包括日托服務(wù)和兒童娛樂，以及吸引會(huì)議市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動(dòng)。l 安全和安保一個(gè)目的地運(yùn)營的成功在很大程度上也在于其給予客人的安全感及安保措施，這有助于一個(gè)地區(qū)在旅客心目中樹立起良好的聲譽(yù)。每個(gè)海灣都應(yīng)具備高度的安全性，在國內(nèi)外旅客及媒體中取得好名聲。外國游客也會(huì)被入駐該區(qū)域的國際品牌酒店所帶來的安全感所吸引，同時(shí)目的地的規(guī)模也能提供一定的舒適感。l 文化當(dāng)?shù)夭穗?、建筑、手工藝品和傳統(tǒng)習(xí)俗所展現(xiàn)出來的文化多樣性的元素，都可以在短線和長線旅客做決定時(shí)，使這一目的地有別于其它目的地。l 銷售及市場(chǎng)推廣提升一個(gè)區(qū)域的聲譽(yù)還要求將目的地作為一個(gè)整體、進(jìn)行強(qiáng)大的營銷和市場(chǎng)推廣策略。整體市場(chǎng)推廣應(yīng)由政府、旅游協(xié)會(huì)和開發(fā)商來做，要求投入大量民間和公家的資金來打廣告，參加貿(mào)易展覽，并貫徹執(zhí)行適合旅游發(fā)展的政策和規(guī)章制度。國際酒店品牌在目的地營銷和市場(chǎng)推廣中發(fā)揮了巨大的作用，為目的地大幅增加可信度。此外，這些國際品牌酒店都擁有自己的全球銷售和市場(chǎng)推廣網(wǎng)絡(luò)，更適合目的地在國際上的傳播。l 基礎(chǔ)設(shè)施一個(gè)目的地應(yīng)擁有充足的淡水供給，以降低水資源不足的風(fēng)險(xiǎn)；充足的電力供應(yīng)，以避開停電干擾；適當(dāng)?shù)奈鬯退幚碓O(shè)施；完備的突發(fā)事件應(yīng)急系統(tǒng)以及國際標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)院。此外，該區(qū)域還應(yīng)當(dāng)有高水平的人力資源，以促進(jìn)員工和服務(wù)水平的提升；有國際學(xué)校設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)生活水平，以吸引富有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)及其家屬。六、酒店定位及設(shè)計(jì)建議（一）定位及功能布局定位依據(jù)l 市場(chǎng)調(diào)研資料為前提，主攻競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的空缺l 本項(xiàng)目地域特點(diǎn)、社會(huì)狀況、人文及生活習(xí)慣l 五級(jí)星酒店硬件設(shè)施評(píng)星級(jí)規(guī)范l 超前和預(yù)留可持續(xù)發(fā)展的空間l 消費(fèi)客人的感受及日后管理的規(guī)范需求l 投資與收益的平衡最佳方案整體定位l 五星級(jí)度假型酒店，突出以接待豪華旅游客戶為主。l 確保五星級(jí)酒店硬件設(shè)施，突出西班牙建筑風(fēng)格，與整體項(xiàng)目形成視覺一致，充分利用海景資源。l 國際標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)酒店管理公司管理，突出國際連鎖品牌，以知名品牌提升價(jià)格優(yōu)勢(shì)及服務(wù)水平，彰顯酒店的品質(zhì)?？腿憾ㄎ籰 客源目標(biāo)216。 中高收入階層旅游人群216。 高層次國內(nèi)外商務(wù)人士216。 各大公司、集團(tuán)及其協(xié)議客戶216。 參加會(huì)晤、展會(huì)的客戶216。 國內(nèi)外旅游團(tuán)隊(duì)客人l 客源目標(biāo)比例預(yù)測(cè)定位216。 散客 52% 216。 團(tuán)隊(duì)客人 33%216。 會(huì)議及商務(wù) 15%產(chǎn)品設(shè)置——功能布局定位l 客房面積分布房間類型房間建筑面積（平方米）房間數(shù)量所占份額總建筑面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)雙人房5616057%8960標(biāo)準(zhǔn)大床房565520%3080豪華雙人房752810%2100豪華大床房752810%2100行政套房12083%960總統(tǒng)套房30010%300合計(jì)280100%17500l 其它功能部面積分布序號(hào)功能分類面積（平方米）備注比例1客房面積1750065%2餐飲部300011%首層大堂吧1501%中餐廳5502%西餐廳4001%特色餐廳3401%宴會(huì)廳10004%多功能會(huì)議室5602%3康體娛樂1350項(xiàng)目另有專門SPA會(huì)所5%健身房2501%足療11004%4行政辦公及設(shè)備層517419%5合計(jì)27024100%（二）設(shè)計(jì)建議總體設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)按照準(zhǔn)五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)l 建筑主題鮮明，外觀造型獨(dú)具一格，新穎別致的地域標(biāo)志形象l 規(guī)模壯觀，構(gòu)思獨(dú)特，布局科學(xué)，裝潢典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)l 功能布局及裝修裝飾與所在地歷史、文化、自然環(huán)境融合一體，可以烘托其建筑物風(fēng)格,突出項(xiàng)目整體特色。l 富麗豪華的門廊及入口，彰顯五星級(jí)酒店的豪華氣派l 設(shè)備設(shè)施配置齊全，品質(zhì)一流，使用方便、安全l 設(shè)計(jì)行政樓層及無煙樓層l 有直達(dá)行政樓層或總統(tǒng)套房樓層的專用控制措施(或?qū)Ｓ秒娞?功能分區(qū)及布局設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)l 前廳（大堂）216。 與接待功能相適應(yīng)寬敞空間，不使客人產(chǎn)生壓抑感216。 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)置適當(dāng)?shù)目腿诵菹?chǎng)所216。 各門廳及主要公共區(qū)域設(shè)置殘疾人坡道216。 大堂公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)殘疾人專用區(qū)216。 配合酒店風(fēng)格：天花、地面、墻壁裝飾及藝術(shù)裝飾別致，格調(diào)高雅、材質(zhì)高檔并采用綠色環(huán)保材質(zhì)216。 前臺(tái)客人貴重物品保管箱數(shù)量控制在客房總數(shù)815% 216。 各公共區(qū)域標(biāo)識(shí)清浙規(guī)范，中英文同時(shí)顯示，另可配備多媒體信息查詢系統(tǒng)216。 各功能分區(qū)動(dòng)線合理，方便客人活動(dòng)，與員工動(dòng)線分開l 客房216。 ,條件允許客房高度也可設(shè)計(jì)在3米以內(nèi)216。 不少于70%的客房應(yīng)配有陽臺(tái)(根據(jù)項(xiàng)目地區(qū)、景觀而定)216。 有防噪音措施，隔音效果良好216。 全部的客房內(nèi)配套客用保險(xiǎn)箱216。 不少于3個(gè)電話線插頭，分設(shè)在床頭、寫字臺(tái)及衛(wèi)生間216。 客房照明燈光以暖色為主，避免使用燈光管或過多石英燈泡216。 100%客房應(yīng)設(shè)有微型酒吧(Mini Bar)配備靜音/節(jié)能/環(huán)保型小冰箱216。 提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入寬帶網(wǎng)端口簡易使用介紹216。 行政套房及總統(tǒng)套衛(wèi)生間考慮干濕區(qū)域分設(shè)，淋浴、浴缸分設(shè)，且設(shè)淋浴噴頭水流可調(diào)節(jié)。216。 浴室地面選用安全可靠的防滑材料216。 浴缸內(nèi)底防滑處理，浴缸墻面配扶手把桿216。 衛(wèi)生間低噪音的排風(fēng)系統(tǒng)216。 客房門鎖選用先進(jìn)、智能、保安監(jiān)控管理的產(chǎn)品，可利用內(nèi)置記憶系統(tǒng)解讀每次進(jìn)入客房的人員。216。 全部客房衛(wèi)生間配有靜音、節(jié)能、環(huán)保型水箱216。 考慮設(shè)置殘疾人客房的特殊要求（無障礙設(shè)置）l 餐廳的規(guī)劃建議216。 酒店餐廳最好設(shè)置在飯店的低樓層；216。 餐廳與廚房的統(tǒng)一，以及原料儲(chǔ)存室的合理安排及進(jìn)出暢通216。 污水排放及垃圾清除設(shè)施的集中設(shè)置216。 餐廳的自然采光效果和外景環(huán)境影響及滲透216。 就餐客人的舒適與方便216。 裝修、裝飾與餐飲種類的協(xié)調(diào)統(tǒng)一l 餐廳動(dòng)線設(shè)計(jì)建議酒店各類餐廳主要服務(wù)于客人，因而動(dòng)線就圍繞客人與服務(wù)客人而設(shè)計(jì)。216。 餐座排列保證客人動(dòng)線、服務(wù)客人動(dòng)線通暢距離不宜過長216。 服務(wù)客人動(dòng)線與客人動(dòng)線必須避免交叉影響216。 通道應(yīng)盡量寬暢、直接，位置應(yīng)與餐廳入口緊密連接216。 洗手間應(yīng)設(shè)置在隱蔽之處，不被客人座位直視216。 吧臺(tái)位置要可以環(huán)顧四周，其工作間與儲(chǔ)藏間相連接，方便物品補(bǔ)給216。 位置合理，布局科學(xué)，傳菜線路不與其它公共區(qū)域交叉216。 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜216。 有專門置放臨時(shí)垃圾的設(shè)施，并保持封閉，排污設(shè)施通暢清潔216。 餐廳、廚房之間隔音、隔味、隔熱措施良好，進(jìn)出設(shè)置分開的彈簧門 216。 廚房內(nèi)、灶臺(tái)上采取有效通風(fēng)、排煙措施、地面防滑處理 冷菜間、面點(diǎn)間、獨(dú)立分隔，各環(huán)節(jié)有充足和完備的消毒措施餐廳與廚房的關(guān)系： 216。 餐廳與廚房的連接距離不宜過長216。 廚房備餐間入口宜隱蔽或采用過道間隔216。 廚房與備餐間，備餐間與餐廳宜采用雙道門交錯(cuò)設(shè)置，避免廚房排風(fēng)機(jī)的作用，使廚房產(chǎn)生負(fù)壓，同時(shí)防止油煙及噪音混入餐廳216。 不宜采用彈簧門，雙開推拉門方便實(shí)用l 宴會(huì)廳、多功能廳區(qū)域設(shè)置建議216。 宴會(huì)廳凈高度不小于5米，容納至少300人以上216。 由于客流量大而集中，應(yīng)便于人流集散216。 應(yīng)設(shè)立貴賓室、衣帽間、音像設(shè)備控制室216。 燈光區(qū)分控制，亮度可調(diào)節(jié)216。 應(yīng)配套與多功能廳及宴會(huì)廳規(guī)模相適宜的公共衛(wèi)生間l 動(dòng)線分析建議多功能廳和宴會(huì)廳的動(dòng)線應(yīng)主要由客人及服務(wù)客人的動(dòng)線構(gòu)成，其動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 216。 客流集中避免與住店客人活動(dòng)相沖突，最好有單獨(dú)的出入口，出入口最好在兩個(gè)以上，出口設(shè)置不易靠近舞臺(tái)，并應(yīng)放設(shè)立雙道門，出入口不宜設(shè)地檻，嚴(yán)禁使用推拉門、卷簾門、轉(zhuǎn)門和折疊門。216。 多功能廳、宴會(huì)廳客人動(dòng)線與服務(wù)客人動(dòng)線明確區(qū)分防止交叉216。 多功能廳、宴會(huì)廳應(yīng)與廚房有密切的連接216。 多功能廳、宴會(huì)廳舞臺(tái)位置應(yīng)與貴賓室靠近216。 舞臺(tái)可根據(jù)不同需要設(shè)定為固定、升降、組合等形式l 會(huì)議設(shè)施216。 同聲傳譯設(shè)施，多媒體演示系統(tǒng)216。 電視/電話會(huì)議系統(tǒng)216。 幻燈機(jī)、投影儀及投影屏幕（自動(dòng)）216。 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng)及視、音頻傳播設(shè)施216。 良好的隔音和遮光效果216。 配衣帽間、貴賓室l 康體及娛樂設(shè)施康體娛樂項(xiàng)目的消費(fèi)對(duì)象，多數(shù)是住店客人,其綜合功能應(yīng)包括：216。 健身、健美功能訓(xùn)練216。 娛樂、休閑功能216。 更衣休息本案因項(xiàng)目擁有室外游泳池及獨(dú)立的SPA會(huì)所，只需配備一健身房及一足療中心，以滿足部分客人的就近需求。l 公共區(qū)域216。 設(shè)置觀光電梯、客用電梯、服務(wù)電梯216。 設(shè)置閉路監(jiān)控l 后勤區(qū)域 216。 員工設(shè)施（含衛(wèi)生間、更衣室）178。 獨(dú)立的員工食堂、廚房、浴室、宿舍178。 提供員工出入的專用通道及員工電梯l 車場(chǎng)及外圍216。 與酒店規(guī)模相適宜的車位：本項(xiàng)目功能布局設(shè)定不低于200車位216。 與酒店外部設(shè)計(jì)及城市協(xié)調(diào)的綠化景觀硬件設(shè)施機(jī)電部分建議l 電梯216。 客用電梯電梯的配置數(shù)量要與酒店的規(guī)模（主要是總建筑面積）確定，也就是說設(shè)備與接待量相關(guān)。每臺(tái)電梯每次最大載客量為15人，電梯的運(yùn)行速度以每秒2米的設(shè)備較為理想。216。 服務(wù)梯及貨梯酒店必須有足夠的服務(wù)梯（可作貨梯使用），服務(wù)梯是安裝在員工服務(wù)區(qū)