【正文】 （橫道圖）雙峰縣房地產(chǎn)管理局城北小區(qū)項目實施進(jìn)度圖 第十章 招標(biāo)管理 編制依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；年第3號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；（）1400號關(guān)于進(jìn)一步貫徹《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的通知；年第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》；省發(fā)展計劃委員會湘計招[]417號文《省工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》。根據(jù)國家計委發(fā)布的《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中第三條、第七條規(guī)定以及湘計招[]636號文精神，對項目的勘察、設(shè)計、施工、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料采購活動擬采用招標(biāo)方式。招標(biāo)活動擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)代理，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依據(jù)建設(shè)項目招投標(biāo)活動的有關(guān)法規(guī)開展招標(biāo)活動。鑒于建設(shè)單位的實際情況，對照省發(fā)展計劃委員會印發(fā)的《省工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》中對自行招標(biāo)做出的規(guī)定：a. 具有項目法人資格（或者法人資格）；b. 具有與招標(biāo)項目規(guī)模和復(fù)雜程序相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；c. 有從事同類工程建設(shè)項目招標(biāo)的經(jīng)驗；d. 設(shè)有專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員；e. 熟悉和掌握《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章可研認(rèn)為，項目宜采用委托招標(biāo)的組織形式。有關(guān)招標(biāo)活動內(nèi)容詳見招標(biāo)基本情況表、審批部門核準(zhǔn)意見（表10表102）。招標(biāo)活動邀請招標(biāo)辦、紀(jì)委、監(jiān)察等部門監(jiān)督指導(dǎo)。(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)表101　　招標(biāo)基本情況建設(shè)項目名稱：縣房地產(chǎn)管理局城北小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房新建工程招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布、中標(biāo)候選人公示媒介招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計建筑工程√√√婁底日報1690安裝工程√√√婁底日報564監(jiān)理主要設(shè)備重要材料其他情況說明：建設(shè)單位蓋章：年 月 日注：情況說明在表填寫不下，可附另表。表102　　審批部門核準(zhǔn)意見建設(shè)項目名稱：縣房地產(chǎn)管理局城北小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房新建工程招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布、中標(biāo)候選人公示媒介全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計建筑工程安裝工程監(jiān)理主要設(shè)備重要材料其他審批部門核準(zhǔn)意見說明：審批部門蓋章：年 月 日注：審批部門在空格注明“核準(zhǔn)”或者“不予核準(zhǔn)”。第十一章 投資估算與資金籌措a、建筑、安裝工程按《省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》、《省建設(shè)工程專用定額》并參考近期類似工程概、預(yù)算指標(biāo)并調(diào)到2008年當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平；b、國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料；c、《省經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》；d、縣主要材料市場價格及預(yù)算價格。本項目為非生產(chǎn)性建設(shè)工程投資,由建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置及安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、辦公及生活家具購置費(fèi)、工器具生產(chǎn)家具購置費(fèi)、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。（1）土地費(fèi)用由征用土地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和三通一平費(fèi)等構(gòu)成。（2）建設(shè)安裝工程費(fèi)由建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)組成，建筑工程費(fèi)包括建筑工程涉及范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物費(fèi)用等；（3）設(shè)備購置及安裝費(fèi)是指按照建設(shè)工程設(shè)計文件要求，建設(shè)單位﹝或其委托單位﹞購置的設(shè)備所需的費(fèi)用，由設(shè)備原價、運(yùn)雜費(fèi)﹝包括設(shè)備成套公司服務(wù)費(fèi)﹞及安裝費(fèi)組成,本項目所需設(shè)備沒有列入本次投資估算范圍。（4）前期工程費(fèi)用包括規(guī)劃、可行性研究費(fèi)、詳細(xì)規(guī)劃等費(fèi)用；（5）建設(shè)單位管理費(fèi)；（6）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括：道路建設(shè)、室外給排水、供電、綠化公共設(shè)施等費(fèi)用；（7）辦公及生活家具購置費(fèi)包括辦公家具、用品和生活家具的購置費(fèi)用；（8）工器具生產(chǎn)家具購置費(fèi)是指新建項目或擴(kuò)建項目初步設(shè)計規(guī)定所必須購置的不夠固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、儀器、工卡模具、器具、生產(chǎn)家具和備品備件等的費(fèi)用；（9）預(yù)備費(fèi)包括：基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)；（10）其他費(fèi)用：勘察設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等?？偼顿Y9571萬元，其中：前期工程費(fèi)932萬元，建筑安裝工程費(fèi)7382萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)340萬元，建設(shè)單位管理費(fèi)173萬元，辦公及生活家具購置費(fèi)12萬元，工器具及生產(chǎn)用具購置費(fèi)10萬元，其他費(fèi)用266萬元，預(yù)備費(fèi)456萬元。見表111。本項目所需投資為9571萬元，資金全部由項目業(yè)主自籌解決。74總　投　資　估　算　表表111序號工程費(fèi)用名稱估算價值（萬元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占投資比例%進(jìn)口設(shè)備(萬元)備注建筑工程設(shè)備購置安裝工程其它費(fèi)用合計單位數(shù)量指標(biāo)一建筑、安裝工程費(fèi)用590614767382m2105465700二基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1601803401小區(qū)內(nèi)道路、綠化費(fèi)1601602室外給排水、供電費(fèi)180180三前期工程費(fèi)用9321土地費(fèi)用(含征地拆遷和三通一平)805畝115土地購置2規(guī)劃、可行性研究費(fèi)21213勘察、設(shè)計費(fèi)106106四建設(shè)單位管理費(fèi)173173第十一章 總　投　資　估　算　表續(xù)表111序號工程費(fèi)用名稱估算價值（萬元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占投資比例%進(jìn)口設(shè)備(萬元)備注建筑工程設(shè)備購置安裝工程其它費(fèi)用合計單位數(shù)量指標(biāo)五辦公及生活家具購置費(fèi)1212六工器具生產(chǎn)家具購置費(fèi)1010七其它費(fèi)用266266八預(yù)備費(fèi)456456九投資總額9571m2105465908100第十二章 經(jīng)濟(jì)效益及社會影響評價 經(jīng)濟(jì)評價根據(jù)《省經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格實行政府指導(dǎo)價。制定經(jīng)濟(jì)適用住房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政策給予的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格：以基準(zhǔn)銷售價格為基礎(chǔ)加減上下浮動幅度、加減樓層、朝向差價確定。以基準(zhǔn)銷售價格為計算基數(shù)上的上下浮動幅度不超過5%。利潤按照建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工作費(fèi)用的3％計算。本項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，房屋銷售價格待縣物價局會同縣建設(shè)（房地產(chǎn)管理）局審定后確定、公布，保守估計凈利潤大約為236萬元。在此，本報告不作詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析。a、本項目的建設(shè)，有利于改善縣中低收入家庭住宅擁擠和住宅環(huán)境質(zhì)量較差的狀況。b、本項目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市功能，有利于新區(qū)的發(fā)展。c、項目的建成，有利于促進(jìn)社會和諧，維護(hù)社會穩(wěn)定團(tuán)結(jié)的局面。d、項目建設(shè)將推動縣城市建設(shè)發(fā)展，加快小康社會建設(shè)步伐，為建設(shè)一個規(guī)劃有序、布局合理的和諧城區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。a、建設(shè)投資額較大，將給資金帶來一定壓力；b、項目占地面積較大，將耗費(fèi)較多的國土資源，目前國家對于土地用于開發(fā)建設(shè)控制較嚴(yán)。c、建設(shè)期內(nèi)會對項目周邊地區(qū)生活、生產(chǎn)、交通、環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。本項目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃和城市用地建設(shè)規(guī)劃，而且土地利用率高，因此將得到土地管理部門的許可。就周邊居民而言，雖然在建設(shè)期間其生活和生產(chǎn)可能會受到一定的影響，但是，隨著項目的建成，將極大地提升城市形象，促進(jìn)新區(qū)的發(fā)展，最終將贏得民眾特別是受惠的中低收入家庭的理解和支持。本項目本著方便生活，促進(jìn)流通，優(yōu)化環(huán)境的基本思想進(jìn)行布局，根據(jù)用地的特點(diǎn)，小區(qū)總體規(guī)劃分為小區(qū)2個大區(qū)域，共7個組團(tuán)。通過道路及綠化同其他區(qū)域分隔開來，形成較大的室外共享空間。極大的體現(xiàn)了人文觀念，對居住者的關(guān)懷始終是居住環(huán)境建設(shè)的宗旨和原則，創(chuàng)造了一個舒適、方便、安全、安靜的住宅環(huán)境，極大地改善了城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難的情況，同時也帶動了縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，響應(yīng)了縣“限制東南、發(fā)展西北”的策略，提升了城市形象。因此各利益團(tuán)體對本項目的建設(shè)均持積極擁護(hù)和贊成態(tài)度。電力、供水、通信等相關(guān)部門都積極支持和配合項目建設(shè)。當(dāng)?shù)孛癖妼椖客瑯映址e極支持的態(tài)度。本項目具有投資大、工程性質(zhì)特殊的特點(diǎn)，存在著管理風(fēng)險及如何達(dá)到合理定價、公平銷售的社會風(fēng)險、成本控制風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。因此，在開發(fā)過程中，要加強(qiáng)投資的管理、工程進(jìn)度的管理，合理分配供給受惠住戶，并采取有效的措施，進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險因素的發(fā)生。在大市政、工程建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會對建設(shè)項目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險。對于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請專業(yè)設(shè)計院進(jìn)行部位驗收、中途質(zhì)量驗收、竣工驗收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險。國家和地方政策變化對土地一級開發(fā)產(chǎn)生影響，經(jīng)濟(jì)適用房管理制度還不夠十分完善，現(xiàn)階段在項目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，將帶來一些政策層面的風(fēng)險。對此，應(yīng)盡可能理順開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項目實施奠定堅實的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險。（1）制定切實可行的成本控制措施；（2）對于拆遷、工程建設(shè)、大市政工程建設(shè)可采取公開招投標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的拆遷、評估、建設(shè)公司；（3）加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度；（4）加強(qiáng)與相關(guān)行政部門的溝通聯(lián)系，準(zhǔn)確把握經(jīng)濟(jì)適用住房政策導(dǎo)向。第十三章 結(jié)論與建議根據(jù)縣城市總體發(fā)展規(guī)劃，作為城市功能設(shè)施和改善民生的一部分，本項目的開發(fā)建設(shè)具有重要的意義。通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。表明本項目在經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。本項目將成為整個縣示范性的經(jīng)濟(jì)適用房項目，將對本地的經(jīng)濟(jì)、社會產(chǎn)生非常深遠(yuǎn)的影響。在工程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取周邊其他項目的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質(zhì)量要求較高，投資相對較大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制成本，努力降低造價，確保工程按期交付使用。