【正文】 場(chǎng) ?客戶關(guān)注點(diǎn)：實(shí)用性，舒適度，性價(jià)比 ?特點(diǎn)：實(shí)用性或舒適度的增加 ?當(dāng)前方式：戶型創(chuàng)新 ?本項(xiàng)目可借鑒：提高小復(fù)式舒適性和實(shí)用性 創(chuàng)新小復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?兩房兩廳 ?建筑面積： 8090平方米 ?贈(zèng)送面積： 4555平方米 ?可改四房，約 140平方米客廳、主臥開間 、次臥開間也在 ?戶型特征：高舒適度、高附加值、功能完備、合理 ?借助復(fù)式戶型自身特點(diǎn)，可在二層改房，結(jié)合入戶花園、露臺(tái)的全部贈(zèng)送，成為小戶型產(chǎn)品中贈(zèng)送面積最多，產(chǎn)品附加值最高的明星產(chǎn)品。 50㎡小復(fù)式 80㎡（ 2房變 4房） 創(chuàng)新小復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本特征 —— 高附加值，高創(chuàng)新，制造稀缺 分布在地塊較差位置，提升整體質(zhì)素 營銷意義 產(chǎn)品意義 創(chuàng)新方向 —— 從使用者的角度出發(fā)，思考功能空間組合順序，預(yù)留功能空間，提供實(shí)用率更高的室內(nèi)空間，利用收納技術(shù)提升小戶型物業(yè)空間利用率與實(shí)用價(jià)值。 可做夾層 創(chuàng)新復(fù)式戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)創(chuàng)新方向建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)關(guān)鍵詞：一層商業(yè)挑高，內(nèi)外街相結(jié)合 沿街商業(yè)一層挑高，把商業(yè)后面的住宅底層改為商業(yè)形成內(nèi)街，使內(nèi)外街形成循環(huán)體系，與對(duì)面金港國際家具家居購物市場(chǎng)形成互補(bǔ)的商業(yè)步行街。商業(yè)體上建筑四層左右創(chuàng)新小復(fù)式，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 商業(yè)建議 內(nèi)街 外街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)建議 本項(xiàng)目劃鋪方式建議：以 50平米為基本單 元、橫向縱向靈活組合 ?劃鋪原則 ?在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)劃小，利于控制總價(jià)、擴(kuò)大招商面、快速變現(xiàn)、提升單價(jià)； ?充分利用沿街面實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值； ?平面標(biāo)準(zhǔn)單元 ?進(jìn)深： 根據(jù)居住區(qū)街鋪型商業(yè)各種業(yè)態(tài)所需的基本經(jīng)營面積，商業(yè)進(jìn)深在 1015米為宜； ?考慮以餐飲為主營業(yè)態(tài)帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)，及充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，建議本項(xiàng)目商業(yè)基本進(jìn)深在12 米； ?開間： 建議項(xiàng)目最小開間在 ； ?基本單元 ?最小平面單元面積在 *12=50m2； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)之后，需要制造熱點(diǎn)創(chuàng)造自我中心化，建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 策略實(shí)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星河國際，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)都不突出的情況下，通過營銷突破成就了一個(gè)經(jīng)典樓盤 案例借鑒 ?占地 33946平米，建面 平米，容積率 。 ?項(xiàng)目位于深圳市新中心區(qū)南 區(qū)。 2022年入市之初，中心區(qū)沒有居住氛圍，項(xiàng)目面臨北區(qū)黃埔雅苑等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。 ?容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目，且沒有任何可以利用的資源 ，最終憑借自身產(chǎn)品力以及高舉高打的氣勢(shì)形成區(qū)域中心化。 主要策略 1—— 拋磚引玉，推廣上高舉[高打國際化概念 ]制造轟動(dòng) 項(xiàng)目的系列推廣都是圍繞國際化概念而展開，得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，在社會(huì)上形成良好的口碑，提升了星河國際的社會(huì)形象及樓盤知名度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要策略 2—— 推出國際化樣板間 吸引客戶上門參觀 米蘭工作室樣板房 主要策略 3—— 推出國際化 居住的八大綱領(lǐng) ，引領(lǐng)居住潮流 案例借鑒 客戶購買不完全明確自身需求，其購買行為屬于 [追求熱點(diǎn)、跟風(fēng) ]的購買行為 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但實(shí)際成交客戶 —— 以做生意的潮州人為主，而 不是國際人 項(xiàng)目受到區(qū)域認(rèn)知限制，同時(shí)在區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，所以項(xiàng)目只能從區(qū)域客戶突破，但如果按照一般的思維，若做針對(duì)潮州土老板， 就應(yīng)該做一些很“土豪”、“很暴發(fā)戶”式的產(chǎn)品才能符合他們的需求，但是，星河國際卻通過走國際化路線來打動(dòng)顧客，驅(qū)動(dòng)客戶的購買，所以可以發(fā)現(xiàn)：對(duì)于區(qū)域客戶而言，客戶并不完全明確自身到底需要什么東西？其購買也不完全是一種理性行為，而是一種追求熱點(diǎn)、跟風(fēng)的購買行為。 案例借鑒 案例啟示： 制造熱點(diǎn)和跟風(fēng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推售節(jié)奏 推售時(shí)機(jī) 推售時(shí)間 房源構(gòu)成 一次推售 通過制造熱點(diǎn)，以性價(jià)比高，贈(zèng)送面積等達(dá)銷售預(yù)期 蓄客階段 :2022年 2月下 6月上 （蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌 500組 /升級(jí) 350組） 1620號(hào)樓住宅 開盤階段 :6月下旬 續(xù)銷階段 :6月中 8月初 二次推售 依托售樓處 ,樣板區(qū)、景觀房、創(chuàng)新房屋突出價(jià)值 蓄客階段 :2022年 6月初 8月中 （蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌 600組 /升級(jí) 400組） 2— 6號(hào)樓住宅， 1號(hào)商業(yè)，及樓上的創(chuàng)新小復(fù)式 開盤階段 :8月下旬 續(xù)銷階段 :8月下 10月下 三次推售 推出價(jià)值最高房源，利潤最大化 蓄客階段 :2022年 10月初 2022年 1月中 （蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌 700組 /升級(jí) 400組） 7— 15號(hào)樓住宅 開盤階段 :2022年 1月下旬 續(xù)銷階段 :2022年 1月下 3月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年采取小步快跑的方式依托展示的逐步呈現(xiàn)推高價(jià)格平臺(tái) 產(chǎn)品類型 面積 兩房 面積比 建筑面積 小三房 三房 創(chuàng)新小復(fù)式 70—80 ㎡ 35% 50/80 ㎡ 10% 6259 120—135 ㎡ 12518 35% 21905 套數(shù) 針對(duì)客戶 21905 78 107 209 292 年輕人及小型企業(yè)公辦居住 改善型客戶 一次性到位及改善型客戶 首次置業(yè)婚房群體 100—110 ㎡ 20% 【 價(jià)格及房號(hào)推售 】 第 1批房號(hào) 第 2批房號(hào)約 性價(jià)比高產(chǎn)品快速入市 基于競(jìng)爭(zhēng)者入市價(jià)格調(diào)整價(jià)格 創(chuàng)新型產(chǎn)品帶動(dòng)其他產(chǎn)品 2022年 6月下 2022年 8月下 2022年 1月下 第 3批房號(hào) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推售沖頂 戶型配比 在安排戶型配比中，兩房與小兩房比重最大，一共占到 70%，都可以通過面積的附送提高兩種類型的性價(jià)比，三房比重 20%則通過提高舒適性去化，創(chuàng)新小戶型通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)抵消位置及戶型上的缺陷。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象定位 首推案名 中海 泰和麗景 泰和：二字即吻合了項(xiàng)目所在地的地域名，同時(shí)也象征著國泰民安、家和萬事先，表現(xiàn)大家小家的概念。麗：完美、優(yōu)雅、精致，體現(xiàn)項(xiàng)目給客戶帶來一種嶄新的美好生活。景：美景，項(xiàng)目處處是景，同時(shí)也暗示旁邊的泰和廣場(chǎng)。 備選案名 中海 泰和美域 中海 世紀(jì)泰和 項(xiàng)目案名的確定原則 ?充分展現(xiàn)客戶需要的精神 ?享受高度概括產(chǎn)品的內(nèi)涵 ?滿足項(xiàng)目差異化推廣的需要 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。