【正文】 地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。據(jù)統(tǒng)計，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香 港總貸款規(guī)模的比重始終在30%以上，60年代中則高達80%。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使 香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。 　　戰(zhàn)后以來香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機中，有3次直接或間接因為西方經(jīng)濟危機，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國、賤拋物業(yè)有關(guān)。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因為香港房地產(chǎn)市場特殊的供求關(guān)系及其投機性?！　∠愀劢?jīng)濟屬于開放型的自由市場經(jīng)濟，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟力量，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻具有明顯的壟斷色彩。香港最大的10家家族財團幾乎都與房 地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財團所壟斷，從而使房地產(chǎn)價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場火上加 油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。　　　　在與香港市場的“五不同”處尋找借鑒　　土地管理制度 香港有比較健全的土地法例體系，包括《香港房地產(chǎn)法》、《收回官地條例》、《土地征用法令》、《地契條款》、《拍賣地產(chǎn)條例》等等。政府只是根據(jù)這些法例 進行管理。實行有償、有期、有條件使用土地。所有要使用土地的人都需要通過土地市場獲得土地。既有壟斷控制，又有自由轉(zhuǎn)讓?！　∠愀蹖ε鐾恋氐谋O(jiān)管非常重視，直至批租期滿收回。發(fā)現(xiàn)發(fā)展期內(nèi)違反契約條款的，輕則罰款，重則無償收回土地甚至控上法庭；投入使用后也會不定期地跟蹤檢查有沒有違約增建或違約使用；如發(fā)現(xiàn)官地被人非法占用，則發(fā)出通知書，限令退出，否則，控上法庭，強制處理。　　目前內(nèi)地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但還未形成一套比較健全的土地法律體系，對已批出土地和未批出的閑置空地的監(jiān)督管理很不到位?！　⊥恋嘏?香港的土地批租有嚴格的批地程序和要求，用地要求在《批地條款》有詳細的說明。批租的形式主要有公開拍賣、公開招標、私人協(xié)議和臨時租約四種，但主要是公 開拍賣、公開招標兩種形式。不論何種形式取得土地，獲得土地者都得與政府訂立批租《土地契約》，《土地契約》里對批出土地的發(fā)展要求有各種限制性規(guī)定，如 年期、用途、車位數(shù)、完成樓宇時間等?！　∧壳皟?nèi)地各城市在批出土地時，土地合同中也有各種要求和條件。批租的形式也有公開拍賣、公開招標、私人協(xié)議和臨時租約四種，但目前，協(xié)議用地量太大，拍賣招標只占25%左右?！　⊥恋厥栈卣?土地收回方面，香港政府有一條重要的政策，就是公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地損失，也可收回商業(yè)損失。如果當(dāng)事人仍然覺得不公平的話，可以將有關(guān)事情提交土地審裁處處理?！　∧壳皟?nèi)地在收回土地時補償多欠公平，有的城市甚至官商勾結(jié)，強行拆遷，近年來在不少城市和地區(qū)引起的民怨頗多?！　∪谫Y體制 香港房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常暢通，既可從銀行獲得支持，也能很容易通過發(fā)行股票和債券融資?！　《鴥?nèi)地房地產(chǎn)融資體制非常單一，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%左右都直接或間接來源于銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資困難，審核程序復(fù)雜，更不用說海外融資。這種過度依賴銀行信貸的房地產(chǎn)融資體制隱含著較大的金融風(fēng)險?！　∈袌黾卸?上世紀50、 60年代，香港地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)為中小型公司。進入70年代，市區(qū)舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香 港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產(chǎn)公司的承受能力，小型公司被 逐漸淘汰。房地產(chǎn)業(yè)趨向集中，逐步形成了一些較大的集團，而且大地產(chǎn)公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強，并通過一系列換股、收購、合并等活動使資本進 一步集中。70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大。進入80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為壟斷性大集團的天下，雖然經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的 公司有4000家左右，但股票上市的地產(chǎn)公司只100家左右，%，在100家左右的地產(chǎn)上市公司中，“長江實業(yè)”、“新鴻基地產(chǎn)”、“新世界發(fā) 展”、“恒基兆業(yè)”等最大的10家地產(chǎn)集團的股票市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成。目前最大的10家地產(chǎn)集團的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左 右，市場集中度相當(dāng)高?！　∧壳皟?nèi)地房地產(chǎn)公司約有3萬多家，前10名地產(chǎn)集團的市場份額不到6%，最大的地產(chǎn)集團—萬科的市場份額不到1%。內(nèi)地房地產(chǎn)市場集中度還有相當(dāng)大的提升空間?！　　　‘a(chǎn)業(yè)環(huán)境類似香港上世紀70年代，內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中加劇　　目前，內(nèi)地房地產(chǎn)市場從政策環(huán)境、地產(chǎn)商素質(zhì)、未來政策趨向看，與香港上世紀70年代非常類似?！　?002年5月9日，國土資源部簽發(fā)“11號文件”，叫停了已沿用多年的協(xié)議出讓土地的方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)項目用地都 必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。2004年3月31日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，文件嚴格要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問 題必須在2004年8月31日之前處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系?！　】梢灶A(yù)見，未來經(jīng)營性土地的出讓將基本采取招標拍賣方式，而且單幅出讓地的規(guī)模呈大型化趨勢；另一方面，房地產(chǎn)信貸政策和房地產(chǎn)公司直接融資政策都向 品牌地產(chǎn)公司傾斜，在新的土地政策、房地產(chǎn)信貸政策、銷售政策等的共同作用下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展會重復(fù)香港上世紀70、80年代的發(fā)展歷程。地產(chǎn)開發(fā) 商優(yōu)勝劣汰加劇，市場集中度上升，有良好品牌和管理能力、資金實力雄厚的地產(chǎn)公司將獲得超常的發(fā)展。預(yù)計經(jīng)過10年左右，內(nèi)地將會形成一批類似“長江實 業(yè)”和“新鴻基地產(chǎn)”的巨型地產(chǎn)公司?！觥　　　　　「轿摹　　　￠L江實業(yè)何以勝出 : 市場判斷力、資本能力、經(jīng)營管理能力　　　　從香港華資地產(chǎn)公司崛起的過程看，只有具備以下素質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)才能成功發(fā)展壯大：善于捕捉市場機會及敏銳的判斷力；高超的資本運作能力；卓越的經(jīng)營管 理能力。這三個方面在長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒隆、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)、合和等大地產(chǎn)集團的發(fā)展壯大過程中表現(xiàn)得淋漓盡致，其中長江實業(yè)的發(fā)展歷程尤為 值得借鑒（可參見《新財富》2003年2月號《李嘉誠如何思考大策略》）?！　?. 善于捕捉市場機會及敏銳的判斷力　　長江實業(yè)成立于1950年，但直到1971年才成立長江地產(chǎn)公司，成立長江地產(chǎn)公司的原因是李嘉誠看好香港房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景。成立長江地產(chǎn) 后，由于資金實力不足，李嘉誠決定到地價水平較低的市區(qū)邊緣和新興市鎮(zhèn)進行拓展，待資金雄厚了，在中區(qū)與置地正面交鋒。為解決資金瓶頸問題，公司1972 年改組上市，總股本4200萬股，實收資本8400萬港元，是一個很小的地產(chǎn)公司?！　∑浜髱啄辏L江實業(yè)不斷通過股市融資，在英資財團出售物業(yè)土地套現(xiàn)時，趁低價大量買入舊樓、地皮及有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，實力大增，擁有物業(yè)從上市時的 35萬平方英尺增至1979年的1450萬平方英尺，物業(yè)及地盤面積超過除港府外原排名第一的置地。80年代初，中國準備收回香港，部分財團又看淡香港地 產(chǎn)，賤賣地皮物業(yè)，這時李嘉誠又顯示超人的智慧，大量吸納，至90年代初，長江實業(yè)擁有物業(yè)1655萬平方英尺，建設(shè)中物業(yè)3733萬平方英尺，土地儲備 2200萬平方英尺。　　2. 高超的資本運作能力　　1972年上市時，長江實業(yè)總股本只有4200萬股，是一個較小的地產(chǎn)公司。但李嘉誠有高超的資本運作能力，此后四年間，公司不斷在香港、英國和加拿 大發(fā)售新股，募集資金在香港購買物業(yè)和酒店，使公司資本實力大幅上升，到1976年末，比上市初增加4倍?！　?979年李嘉誠又通過包玉剛與匯豐銀行大班建立了良好的私人關(guān)系，匯豐銀行于9月以市價一半的價格（）將所持有的9000萬股（占 %）和黃普通股轉(zhuǎn)讓給長江實業(yè)，而且匯豐銀行還同意李嘉誠暫付20%的定金，%的控股地位，從 而以小博大，以弱制強。1985年李嘉誠又通過和黃，%股權(quán)。通過一系列收購兼并，短短十幾年，李嘉誠使長實 “王國”資產(chǎn)規(guī)模急速膨脹?！　?. 卓越的經(jīng)營管理能力　　李嘉誠入主和黃時，初期為執(zhí)行董事，并未免掉原董事局主席，原董事局成員明顯對李嘉誠能否管理好和黃持懷疑態(tài)度，但李嘉誠用實際行動的真誠，很快贏得 了原董事局和管理層的好感和信任：，1983年綜合純利為 ，比入主前增長5倍，10年增長10倍多?！觥　　　　　『Ｍ夥康禺a(chǎn)基金的“中國策”　　　　內(nèi)地房地產(chǎn)公司融資渠道有限，銀行貸款又受到新的政策約束，這為海外房地產(chǎn)基金提供了更多進入的機會。雖然目前對外資基金運作還存在很大限制，但近年來，來自歐美、東南亞和香港等地的房地產(chǎn)基金接連“試水”，正逐步完善著自己的內(nèi)地地產(chǎn)布局。　　　　國際房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事、上海辦事處董事總經(jīng)理郝思建（Hollis Guy）透露：僅2003年，就有104億美元的境外資金進入上海市場，其中有20%投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。在目前投入到上海房地產(chǎn)市場的100億美元左右的 外資（%）中，以海外基金形式出現(xiàn)的有3億美元左右，摩根士丹利的研究報告預(yù)計，該數(shù)字在未來2至3年內(nèi)將快速 增加至20億美元。從這一數(shù)字，可以“管中窺豹”地看出海外地產(chǎn)基金進軍中國市場的迫切。　　　　海外地產(chǎn)基金多以三種方式進入內(nèi)地　　目前，海外地產(chǎn)基金主要以3種方式進入內(nèi)地市場：第一種是投資開發(fā)型，即從前期就開始介入項目的開發(fā)，如新加坡政府投資公司、凱德置地、摩根士丹利、 德意志銀行、荷蘭國際房地產(chǎn)、澳大利亞麥格理銀行；第二種是收租型，即購買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長期持有收租盈利，如美國國際集團（AIG）、新加坡政 府投資公司、新加坡騰飛基金（Ascendas MGM）等；第三種是不良資產(chǎn)處置型，通過收購不良資產(chǎn)，將其證券化打包處置、變現(xiàn)盈利，主要由投資銀行高盛、雷曼兄弟與摩根士丹利等參與?！　￠_發(fā)型海外地產(chǎn)基金主要選擇上海、北京投資，目前投資項目正由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中低檔；收租型海外地產(chǎn)基金的首選投資地也是北京、上海，有成功經(jīng)驗后再選擇廣州、深圳，接著進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州等?！　〗陙恚瑏碜詺W美、東南亞和香港等地的海外地產(chǎn)基金，如：荷蘭國際房地產(chǎn)、摩根士丹利、嘉德置地和基強聯(lián)行等，在不斷“試水”內(nèi)地房地產(chǎn)市場的同時，其中國布局的羽翼也日趨豐滿?！　　　NG : 整合在華基金向控股發(fā)展　　中國業(yè)務(wù)負責(zé)人 : 胡旭成　　　　與麥格理銀行和英國施羅德亞洲物業(yè)集團（Schroders Asian Properties）的合資企業(yè)—第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團（First China Property Group，簡稱FCPG；詳見《新財富》2003年1月號《中國房地產(chǎn)市場海外資本的玩法》）相比，歐洲金融控股集團荷蘭國際集團（ING）旗下房地產(chǎn) 投資與開發(fā)公司ING Real Estate在華的投資規(guī)模更大，表現(xiàn)也非常出色?！　　　喼迲?zhàn)略首選中國　　荷蘭國際房地產(chǎn)目前管理著分布于亞洲、澳大利亞與歐美等地的31只基金，資產(chǎn)額近400億歐元。作為全球著名的房地產(chǎn)基金與三大綜合運營商之一，其主要業(yè)務(wù)包括開發(fā)、投資管理與融資等。荷蘭國際房地產(chǎn)通常與第三方合作從事購物中心、辦公樓與住宅等地產(chǎn)項目發(fā)展?！　?996年，荷蘭國際房地產(chǎn)在北京成立其亞洲地區(qū)的第一個代表處，1997年，該公司與中信集團下屬房地產(chǎn)公司及北京城建成立合資企業(yè)，在望京新城開發(fā)了5萬平方米的普通商品住宅“信荷城”；在該項目2402萬美元的總投資中，ING占50%。　　1998年，荷蘭國際房地產(chǎn)進入上海市場：在閔行區(qū)投資開發(fā)了“上海網(wǎng)球俱樂部和公寓”，第一期收益良好，目前二期項目正在開發(fā)之中?！　　　　癐NG北京基金”轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)　　其實早在1994年5月，ING就已進入中國，與北京首創(chuàng)集團等合作發(fā)起了“ING北京基金”（），用于基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)投資。但隨著北京遠東儀表廠、順義肉聯(lián)廠、深圳光大木材廠與亞太尋呼等一系列國有企業(yè)投資項目的失利，2000年底，ING開始反思在中國的投資 策略。經(jīng)過反復(fù)論證，房地產(chǎn)業(yè)成為幾乎惟一可行的投資方向，“只有房地產(chǎn)最適合外資基金，因為其最容易套現(xiàn)，最容易退出，而且這個行業(yè)很需要新的融資途 徑?！薄　∧壳埃癐NG北京基金”已經(jīng)將主要投資業(yè)務(wù)全部集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，在北京投資了三大地產(chǎn)項目：太平洋新城（位于朝陽區(qū)酒仙橋地區(qū)大型住宅社區(qū)，包括24萬平方米的住宅和10萬平方米的商用樓）、“第三置業(yè)”公寓及辦公樓與另一處規(guī)劃中的大型住宅項目。　　2002年9月，ING與首創(chuàng)集團合資在百慕大注冊成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”（基金規(guī)模超過2億美元，主要股東來自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)），又成為首家進入北京的海外地產(chǎn)基金?！　　　『商m國際房地產(chǎn)整合ING在華項目　　盡管自2003年中起，房地產(chǎn)市場被政府列入宏觀調(diào)控的重點領(lǐng)域，ING并未因此放慢業(yè)務(wù)拓展的步伐。2004年伊始，荷蘭國際房地產(chǎn)借助收購?fù)瑸?ING旗下的霸菱直接投資（Baring Capital Partners）的部分中國業(yè)務(wù)，接手了 “ING北京基金”及“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，從而使荷蘭國際房地產(chǎn)在華房地產(chǎn)投資總額躍升至6億美元。除了北京和上海的住宅開發(fā)，該公司還因此獲得一個 與蘇州科技園區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)相關(guān)的發(fā)展項目。至此，ING以荷蘭國際房地產(chǎn)在中國集中擴展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局已趨于完成?！　?004年4月，荷蘭國際房地產(chǎn)宣布以每股18歐元的價格收購了總部位于荷蘭的羅丹克亞洲（Rodamco Asia .）所有已發(fā)行流通股，%。通過此項交易，ING擁有了羅丹克亞洲在北京和上海的收租型房產(chǎn)項目—香江花園別墅區(qū)楓葉園 60%的股份和盛捷高級服務(wù)公寓100%的股權(quán)?！　　　⊥顿Y戰(zhàn)略由參股向控股發(fā)展　　2004年6月，“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”宣布，該基金在北京的首個控股項目即將入市：其持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。由此，ING在中國地產(chǎn)市場的策略向縱深發(fā)展，由過去的參股變?yōu)榭毓?，并直接開發(fā)、管理?！　NG全球執(zhí)行董事會成員、亞太區(qū)主席金文洛（Rinnooy Kan）表示，該公司已和上海復(fù)地集團