【正文】 值得并購?！薄　‰m如此說，“萬科”的“全國性思維”卻從未間斷?！睂Υ?，“萬科”在此次調(diào)控中有很深 的體會，“不同地區(qū)的發(fā)展商受到的影響就不同，已經(jīng)市場調(diào)節(jié)過的珠三角影響非常小，而如果只專注于上?；虮本┦袌?，可能受到的影響就比較大?！薄　τ跁r下風頭火勢的MBO，郁亮明確表示，無論誰控股，一股獨大的弊端都相當明顯，而且，地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，管理層控股會影響后續(xù)開發(fā)資金的籌措， 從而妨礙企業(yè)的持續(xù)成長。在過去5年中，這一收入從1999年的114億元增長到 。　　按照國土資源部《關(guān)于建立土地有形市場，促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，各地都必須要建立健全土地交易管理制度，規(guī)范有形市場運作，規(guī)定在有形市場 內(nèi)公開交易的土地，凡屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應(yīng)采用招標、拍賣方式進行；其他用地類型應(yīng)掛牌公告，規(guī)定期限內(nèi)有多個申請者 的，亦應(yīng)采用招標、拍賣方式交易，并且出臺了三種市場配置方式等較為具體的操作細則。參見圖2。預計2004年，全國建設(shè)用地實行“招拍掛”的比例將繼續(xù)增長至50%以上?！　≡?001年，許多省份的市場化配置土地收入大幅上升，地方財政壓力也因此而相對減輕?！　⊥恋赜袃斵D(zhuǎn)讓收入目前已成為各級地方政府的“第二財政”，其主要用途是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資金。　　至2002年，市場化配置土地收入達到969億元，；與此同時，%， 百分點。土地增值的享有主體是擁有土 地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的居民或企事業(yè)單位，政府只能通過對土地增值額進行課稅的形式分享部分收入，這符合市場經(jīng)濟發(fā)達國家的慣例。■　　　　　　順馳 非常規(guī)擴張　　　　“我們的商業(yè)模式其實并不新鮮，很多人都在做，我們只是做得更徹底?！　　　√崆鞍盐帐袌龌厔荨　　拔覀兊纳虡I(yè)模式其實并不新鮮，很多人都在做，我們只是做得更徹底?！　?002年7月1日，根據(jù)國土資源部第11號令發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，意味著土地交易的地域壁壘將被打破，土地交易的市場化 進程不可逆轉(zhuǎn)?！币虼?，就在一些地產(chǎn)商還慣用“過去的眼光”看待現(xiàn)在的地價時，“順馳”已經(jīng)開始主動出擊，并引起市場一片驚嘆了。“順馳”目前操作的46個項目中，1/3分布在天津以外（表1），今年，天津以外收入將占其 總收入的30%，天津以外的土地儲備更是占到了其土地總儲備的一半左右。從結(jié)果上看，我們也并沒有高價拿地。在沒有比較的前提下， 判斷價格的高低也就沒有意義了?！　　皩τ谕恋氐娜∩?，我們有自己的判斷標準?！　榱藢Ω鞯貕K的價值與升值潛力作出準確的判斷，除各區(qū)域公司設(shè)有發(fā)展部外，“順馳”總部還派出了20個以上的工作小組，提前45個月甚至更長時間進 入各個城市，研究全國不同區(qū)域市場的特點、對其投資比重以及當?shù)卣瞥龅拿總€地塊?！拔覀兠鎸Φ氖且粋€快速變化的市場，面臨巨大的放量過程，每年甚至可能有50%的增 長，這樣的市場對一個本土化團隊來說也是全新的，帶著一個全新的框架理解這個市場反而更準確?！薄　【C合方案解決資金問題　　“中國房地產(chǎn)市場的快速變化，使得國內(nèi)企業(yè)不可能把美國或香港模式照搬過來，所以，我們必須創(chuàng)造自己的模式。”　　汪浩表示，“順馳”的資金來源除銀行貸款外，還包括“華廈”、“濱海市政”、“市政投資”、“津濱發(fā)展”、“津報集團”、“聯(lián)想”、“首創(chuàng)”等合作伙 伴以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資及戰(zhàn)略合作資金。對于一家年銷售和投資 目標在100億元的企業(yè)，十幾、二十億元的募集資金對資金需求總量的貢獻并不是很大，但是它能使融資結(jié)構(gòu)更為合理。不過盡管如此，關(guān)于“順馳”資金鏈緊張的說法仍然不絕于耳?！绊橊Y”把這種現(xiàn)象稱為聯(lián)動，并希望在其他城市克隆這一模式，使 天津以外地區(qū)通過“順馳置業(yè)”賣出的房屋也能占到30%以上。這時，‘順馳置業(yè)’進入當?shù)匾延邪肽辏?他們肯定這個市場沒有問題，我們就很快地作出堅決的判斷。”一位業(yè)內(nèi)人士評價說。在蘇州“湖畔天城”項目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發(fā)方 案匯報了上去?！耙粋€年銷售額近8000億元的房地產(chǎn)市場，一個迅速放開的全國一體化土地市場，一 定會在未來兩、三年內(nèi)出現(xiàn)500億元銷售額的房地產(chǎn)企業(yè)，它們的規(guī)模一定能超過今天的‘新鴻基’。企業(yè)還必須具有持續(xù)的戰(zhàn)略思考、制定、執(zhí)行能力以及好的 管理體系、企業(yè)文化。這預示著，隨著土地政策的變革，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“大洗牌”即將揭開帷幕。每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約67年，最 長的是第五個周期，歷時19年?！　?959年開始，香港經(jīng)濟出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，加上來港的外國人、國際商業(yè)機構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升?！　?975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計 劃）。1982年 底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。不過，1989年之后房地產(chǎn)價格的急升，給香港房地產(chǎn)市場 的健康發(fā)展埋下隱患。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象?！　∠愀鄯康禺a(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因為香港房地產(chǎn)市場特殊的供求關(guān)系及其投機性。政府只是根據(jù)這些法例 進行管理?！　∠愀蹖ε鐾恋氐谋O(jiān)管非常重視，直至批租期滿收回。批租的形式主要有公開拍賣、公開招標、私人協(xié)議和臨時租約四種，但主要是公 開拍賣、公開招標兩種形式?！　⊥恋厥栈卣?土地收回方面，香港政府有一條重要的政策，就是公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地損失，也可收回商業(yè)損失?！　《鴥?nèi)地房地產(chǎn)融資體制非常單一，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%左右都直接或間接來源于銀行信貸。進入70年代，市區(qū)舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香 港當局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產(chǎn)公司的承受能力，小型公司被 逐漸淘汰。目前最大的10家地產(chǎn)集團的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左 右，市場集中度相當高?！　?002年5月9日，國土資源部簽發(fā)“11號文件”，叫停了已沿用多年的協(xié)議出讓土地的方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)項目用地都 必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。預計經(jīng)過10年左右，內(nèi)地將會形成一批類似“長江實 業(yè)”和“新鴻基地產(chǎn)”的巨型地產(chǎn)公司。成立長江地產(chǎn) 后，由于資金實力不足，李嘉誠決定到地價水平較低的市區(qū)邊緣和新興市鎮(zhèn)進行拓展，待資金雄厚了，在中區(qū)與置地正面交鋒。　　2. 高超的資本運作能力　　1972年上市時，長江實業(yè)總股本只有4200萬股，是一個較小的地產(chǎn)公司。通過一系列收購兼并，短短十幾年，李嘉誠使長實 “王國”資產(chǎn)規(guī)模急速膨脹?！　　　H房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事、上海辦事處董事總經(jīng)理郝思建（Hollis Guy）透露：僅2003年，就有104億美元的境外資金進入上海市場，其中有20%投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。　　開發(fā)型海外地產(chǎn)基金主要選擇上海、北京投資，目前投資項目正由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中低檔；收租型海外地產(chǎn)基金的首選投資地也是北京、上海，有成功經(jīng)驗后再選擇廣州、深圳，接著進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州等。作為全球著名的房地產(chǎn)基金與三大綜合運營商之一，其主要業(yè)務(wù)包括開發(fā)、投資管理與融資等。　　　　“ING北京基金”轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)　　其實早在1994年5月，ING就已進入中國，與北京首創(chuàng)集團等合作發(fā)起了“ING北京基金”（），用于基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)投資。　　2002年9月，ING與首創(chuàng)集團合資在百慕大注冊成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”（基金規(guī)模超過2億美元，主要股東來自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)），又成為首家進入北京的海外地產(chǎn)基金。至此，ING以荷蘭國際房地產(chǎn)在中國集中擴展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局已趨于完成。由此，ING在中國地產(chǎn)市場的策略向縱深發(fā)展，由過去的參股變?yōu)榭毓?，并直接開發(fā)、管理。通過此項交易，ING擁有了羅丹克亞洲在北京和上海的收租型房產(chǎn)項目—香江花園別墅區(qū)楓葉園 60%的股份和盛捷高級服務(wù)公寓100%的股權(quán)。2004年伊始，荷蘭國際房地產(chǎn)借助收購同為 ING旗下的霸菱直接投資（Baring Capital Partners）的部分中國業(yè)務(wù)，接手了 “ING北京基金”及“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，從而使荷蘭國際房地產(chǎn)在華房地產(chǎn)投資總額躍升至6億美元。經(jīng)過反復論證，房地產(chǎn)業(yè)成為幾乎惟一可行的投資方向，“只有房地產(chǎn)最適合外資基金，因為其最容易套現(xiàn)，最容易退出，而且這個行業(yè)很需要新的融資途 徑?！　?996年，荷蘭國際房地產(chǎn)在北京成立其亞洲地區(qū)的第一個代表處，1997年，該公司與中信集團下屬房地產(chǎn)公司及北京城建成立合資企業(yè)，在望京新城開發(fā)了5萬平方米的普通商品住宅“信荷城”；在該項目2402萬美元的總投資中，ING占50%?！　　　NG : 整合在華基金向控股發(fā)展　　中國業(yè)務(wù)負責人 : 胡旭成　　　　與麥格理銀行和英國施羅德亞洲物業(yè)集團（Schroders Asian Properties）的合資企業(yè)—第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團（First China Property Group，簡稱FCPG；詳見《新財富》2003年1月號《中國房地產(chǎn)市場海外資本的玩法》）相比，歐洲金融控股集團荷蘭國際集團（ING）旗下房地產(chǎn) 投資與開發(fā)公司ING Real Estate在華的投資規(guī)模更大，表現(xiàn)也非常出色。從這一數(shù)字，可以“管中窺豹”地看出海外地產(chǎn)基金進軍中國市場的迫切?！觥　　　　　『Ｍ夥康禺a(chǎn)基金的“中國策”　　　　內(nèi)地房地產(chǎn)公司融資渠道有限，銀行貸款又受到新的政策約束，這為海外房地產(chǎn)基金提供了更多進入的機會?！　?979年李嘉誠又通過包玉剛與匯豐銀行大班建立了良好的私人關(guān)系，匯豐銀行于9月以市價一半的價格（）將所持有的9000萬股（占 %）和黃普通股轉(zhuǎn)讓給長江實業(yè)，而且匯豐銀行還同意李嘉誠暫付20%的定金，%的控股地位，從 而以小博大，以弱制強?！　∑浜髱啄?，長江實業(yè)不斷通過股市融資，在英資財團出售物業(yè)土地套現(xiàn)時，趁低價大量買入舊樓、地皮及有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，實力大增，擁有物業(yè)從上市時的 35萬平方英尺增至1979年的1450萬平方英尺，物業(yè)及地盤面積超過除港府外原排名第一的置地。這三個方面在長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒隆、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)、合和等大地產(chǎn)集團的發(fā)展壯大過程中表現(xiàn)得淋漓盡致，其中長江實業(yè)的發(fā)展歷程尤為 值得借鑒（可參見《新財富》2003年2月號《李嘉誠如何思考大策略》）?！　】梢灶A見，未來經(jīng)營性土地的出讓將基本采取招標拍賣方式，而且單幅出讓地的規(guī)模呈大型化趨勢；另一方面，房地產(chǎn)信貸政策和房地產(chǎn)公司直接融資政策都向 品牌地產(chǎn)公司傾斜，在新的土地政策、房地產(chǎn)信貸政策、銷售政策等的共同作用下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展會重復香港上世紀70、80年代的發(fā)展歷程。內(nèi)地房地產(chǎn)市場集中度還有相當大的提升空間。70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大。這種過度依賴銀行信貸的房地產(chǎn)融資體制隱含著較大的金融風險?！　∧壳皟?nèi)地在收回土地時補償多欠公平，有的城市甚至官商勾結(jié)，強行拆遷，近年來在不少城市和地區(qū)引起的民怨頗多。　　目前內(nèi)地各城市在批出土地時，土地合同中也有各種要求和條件?！　∧壳皟?nèi)地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但還未形成一套比較健全的土地法律體系，對已批出土地和未批出的閑置空地的監(jiān)督管理很不到位。所有要使用土地的人都需要通過土地市場獲得土地。香港最大的10家家族財團幾乎都與房 地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財團所壟斷，從而使房地產(chǎn)價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場火上加 油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使 香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的最根本原因。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從 1985年房地產(chǎn)市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了910倍。80年代香港房地產(chǎn) 業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進一步發(fā)展。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)（屯 門、沙田、葵涌等）逐步形成?！　?969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。在港府政策推動及利益驅(qū)動下， 上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮?！　?zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)?！薄觥　　　　　∠愀鄯康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及其與內(nèi)地的比較　　　　戰(zhàn)后以來，香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)。”當然，在汪浩看來，“順馳”同樣具備年銷售額超500億元的基礎(chǔ)。　　“順馳”讓車輪轉(zhuǎn)得更快的第二個做法是“并聯(lián)作業(yè)”，即在保證工程時間的前提下，盡可能地將各項作業(yè)交叉進行?！　〉禺a(chǎn)項目的開發(fā)周期是影響企業(yè)成本的關(guān)鍵，為了縮短項目周期，“順馳”進行了兩方面的努力。　　　　縮短項目周期提高擴張速度　　“順馳”最為外界所關(guān)注的是擴張的速度，而“順馳”速度主要體現(xiàn)在兩個方面：一是全國化的速度，不到兩年就基本完成了全國化布局；二是項目進展速度?！捌渌髽I(yè)委托中介公司進行市場調(diào)研時，我們已經(jīng)通過‘順馳置 業(yè)’知道了哪種房子好賣。　　　　中介業(yè)務(wù)為地產(chǎn)開發(fā)探路　　“擁有自己的地產(chǎn)中介公司，是我們和其他的房地產(chǎn)企業(yè)最大的一個區(qū)別。上市不但可以為“順馳”的發(fā)展直接募集資金，還可以為持續(xù)融資搭建一個更好的平臺?！　“凑疹A定的時間表，“順馳”也將于年內(nèi)在香港上市。”造 成這種差異的主要原因，在于企業(yè)所處的發(fā)展階段和資源條件不同?！薄　　耙荒甓嘁詠?，各地區(qū)市場都向著我們當初判斷的方向在發(fā)展?！案鞯赝瞥龅拿恳粋€地塊， 對它的判斷由當?shù)貓F隊來完成?！艾F(xiàn)金流是我們非?？粗氐囊蛩?，而利潤率則是我們投資的底線，如果預期利潤率低