【正文】 及后果；三是用事實(shí)錄像流動(dòng)播放依法、依規(guī)裝修后給小區(qū)所有業(yè)主帶來(lái)的好處；四是與業(yè)主簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。②裝修審批，嚴(yán)格按照陽(yáng)江市相關(guān)政府法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。在裝修審批上做到一視同仁。辦理裝修審批時(shí)，審批人員必須到現(xiàn)場(chǎng)聽取業(yè)主裝修方案,對(duì)違反規(guī)定裝修的內(nèi)容要當(dāng)場(chǎng)指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給業(yè)主造成損失。③建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系片區(qū)管家和工程技工每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次，并把每戶施工進(jìn)度書面記錄,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案變動(dòng)，把違章裝修消滅在初始階段，避免給業(yè)主造成損失。（3）違章處理及時(shí)化、處理手段情理化一旦出現(xiàn)違章，我們以情理上門做業(yè)主的思想工作，解釋裝修規(guī)定，做到以理服人，以情感人。做好裝修服務(wù)工作①為保護(hù)樓道不被破壞，我們規(guī)定板材等大型物品必須吊裝；為此，我們特地準(zhǔn)備了滑輪等吊具供業(yè)主免費(fèi)使用。②針對(duì)部分空調(diào)架口子小的情況，我們免費(fèi)提供拆裝服務(wù)。③為確保環(huán)境的統(tǒng)一美觀，我們聘請(qǐng)園藝師免費(fèi)為私家花園提供設(shè)計(jì)、施工咨詢。六、初期管理安全防范措施（一）入住裝修期治安形勢(shì)分析泓景苑裝修高峰期相對(duì)應(yīng)的治安情況相對(duì)復(fù)雜，業(yè)主交付后裝修期相對(duì)集中，這一階段的治安形勢(shì)為：裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁。管理人員、保安人員對(duì)業(yè)主還不熟悉，對(duì)小區(qū)設(shè)施使用還不熟練。針對(duì)這一時(shí)期的治安特點(diǎn)，我們確立“人防為主，技防為輔”的治安管理思路。（二）安全防范措施抽調(diào)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的保安骨干人員組成臨時(shí)保安加強(qiáng)班，加強(qiáng)這一時(shí)期的安全防范。在按投標(biāo)書組建的保安隊(duì)伍的基礎(chǔ)上，分三班配合做好小區(qū)治安。確定治安重點(diǎn)，加大對(duì)人流、物流、車流的有效監(jiān)控。①人流控制，來(lái)訪人員通過(guò)門崗時(shí)，與業(yè)主聯(lián)系后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，一律憑出入證進(jìn)出。②物流控制，對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施確認(rèn)制、盤查制和登記制。物品運(yùn)出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，保安人員有責(zé)任對(duì)出小區(qū)的物資進(jìn)行查問(wèn)，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。③車流控制，裝運(yùn)物品或來(lái)訪停放在臨時(shí)停車位，實(shí)時(shí)監(jiān)控。七、噪音的控制措施初期階段小區(qū)噪音主要來(lái)自于汽車和裝修（一）汽車噪聲控制方法車輛進(jìn)入小區(qū)禁止鳴號(hào)。車輛必須要在指定位置停放。運(yùn)貨車輛在小區(qū)專設(shè)下貨點(diǎn)，大型運(yùn)貨車安排在區(qū)外指定點(diǎn)下貨。（二）裝修噪聲控制裝修噪聲控制主要是通過(guò)控制裝修時(shí)間來(lái)解決，具體裝修時(shí)間控制在無(wú)業(yè)主居住前8：30－21：00， 有業(yè)主居住后8：00－20：00，節(jié)假日9：00－11：00、13：0018：00。第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)是泓景苑物業(yè)管理的重要內(nèi)容，我們制定了詳細(xì)的定期和日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。給水設(shè)施二次加壓供水水池半年消毒1次，水質(zhì)每季度化驗(yàn)1次；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕將脫皮清理干凈；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。排水設(shè)施化糞池每年清理2次,井內(nèi)無(wú)積物浮于面上,池蓋無(wú)污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；達(dá)到目視基本干凈無(wú)污漬、無(wú)雜草，排水暢通，無(wú)積水、臭味；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)，地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)欄，清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋上無(wú)污漬、污物。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；必要時(shí)用洗滌劑擦洗排水溝。達(dá)到干凈無(wú)污漬、無(wú)青苔雜草、排水暢通，無(wú)積水、臭味。供配電系統(tǒng)（在不移交供電部門的情況下）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測(cè)1次保安接地電阻；每年檢測(cè)1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)2次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測(cè)1次；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。電梯小區(qū)電梯采取外包的方式承包給專業(yè)電梯維保公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)與保養(yǎng)。具體要求按照國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)處理。六、業(yè)主報(bào)修、維修回訪制度的建立與流程為確保對(duì)業(yè)主投訴的合理處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)并及時(shí)對(duì)效果的反饋，服務(wù)中心建立了投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作流程及規(guī)章制度?？头堪凑铡稑I(yè)主投訴記錄》，對(duì)投訴100%進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定。每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率100%?；卦L工作將采取與業(yè)主電話溝通、當(dāng)面交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢查等方式進(jìn)行。客服部安排人員對(duì)回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)向服務(wù)中心主任匯報(bào)，限期解決，并再次回訪，直至業(yè)主滿意?；卦L的記錄由客服部統(tǒng)一管理，并存檔。第八章 創(chuàng)新措施一、智能化系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)（一）智能化系統(tǒng)的使用、安裝設(shè)想閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在每個(gè)主出入口設(shè)置云臺(tái)、電梯、地下車庫(kù)、主干道、人防死角等設(shè)置高清晰的攝像頭，監(jiān)控進(jìn)出人員、車輛，并進(jìn)行實(shí)時(shí)錄像；周界防范系統(tǒng)：在小區(qū)四周圍墻設(shè)紅外線報(bào)警裝置。門禁控制系統(tǒng)：業(yè)主使用門禁卡作為進(jìn)入小區(qū)業(yè)主的標(biāo)志，并通過(guò)刷卡進(jìn)入單元內(nèi)，通過(guò)結(jié)合小區(qū)車庫(kù)倒閘系統(tǒng)和社區(qū)商業(yè)，將門禁卡發(fā)展成為集業(yè)主身份、車輛進(jìn)出、單元進(jìn)出、消費(fèi)刷卡等功能于一身的小區(qū)“一卡通”。防盜報(bào)警系統(tǒng)：底層業(yè)主設(shè)防盜系統(tǒng)與小區(qū)消監(jiān)控相連。 電子巡更系統(tǒng)：小區(qū)按巡邏區(qū)域設(shè)置巡更路線，夜間按巡更路線進(jìn)行固定路線巡邏。（二）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案利用公司設(shè)備運(yùn)行及維修專業(yè)人才隊(duì)伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我司將從現(xiàn)有的骨干隊(duì)伍中抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路的走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有的技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保熟悉該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員清楚隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。此外我們將對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，管理人員每天至少兩次到現(xiàn)場(chǎng)查看，并為業(yè)主提供室內(nèi)防災(zāi)系統(tǒng)布局及施工技術(shù)指導(dǎo)。對(duì)業(yè)主進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是減少誤報(bào)及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵。我們將從第一個(gè)入住的業(yè)主開始，通過(guò)詳細(xì)的使用操作介紹、上門指導(dǎo)、舉辦培訓(xùn)班等多種形式，讓所有的業(yè)主全面的了解、正確的使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)。建立設(shè)備技術(shù)檔案我們將系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外形尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案我們將建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，作操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)各系統(tǒng)的報(bào)警信息作電腦存檔，從而建立一個(gè)完整的業(yè)主使用檔案。建立供應(yīng)商檔案我們將對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并作跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。處理好入住初期室內(nèi)防災(zāi)防盜系統(tǒng)的誤報(bào)警問(wèn)題由于防災(zāi)防盜系統(tǒng)的科技含量較高，業(yè)主對(duì)這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉過(guò)程。在這一過(guò)程中，各種誤報(bào)操作都會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)，造成監(jiān)控中心報(bào)警頻繁，所以處理好這種誤報(bào)是管理好這一系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將根據(jù)實(shí)際情況，首先在適當(dāng)?shù)姆绤^(qū)內(nèi)設(shè)定一個(gè)幾秒的滯后報(bào)警（由軟件實(shí)現(xiàn)）。當(dāng)業(yè)主誤操作時(shí)，可以在幾秒內(nèi)通過(guò)室內(nèi)操作鍵盤解除報(bào)警；其次，根據(jù)業(yè)主使用方案的記載，對(duì)誤報(bào)信息進(jìn)行技術(shù)分析；對(duì)由于室內(nèi)環(huán)境造成的誤報(bào)，應(yīng)及時(shí)上門與業(yè)主溝通，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。二、辦公、財(cái)務(wù)、檔案資料等計(jì)算機(jī)應(yīng)用（一）管理現(xiàn)代化模型　客服　行政　財(cái) 務(wù)信息處理　　 信息處理 信息處理物業(yè)管理軟件、辦公軟件 保 安信息處理 信息處理 信息處理　工 程　檔 案 　 　 我們將廣泛實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理的全過(guò)程實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，有效提高我們的管理效率及水平。在對(duì)傳統(tǒng)物管內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算機(jī)化處理，并與寬帶網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)相連，各部門通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化、網(wǎng)絡(luò)化資料信息交換的基礎(chǔ)上，我們將與軟件公司進(jìn)一步合作，完善物業(yè)管理信息系統(tǒng)，拓展軟件服務(wù)功能，滿足不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化需求。四、新的管理設(shè)想（結(jié)合實(shí)際情況而定）（一）管理服務(wù)實(shí)行片區(qū)管家和諧服務(wù)模式。（二）利用公司有利條件，提供業(yè)主生活便利服務(wù)。（三）在有限條件下完善物業(yè)管理軟件與業(yè)主家庭網(wǎng)絡(luò)的對(duì)接。（四）設(shè)立文化、愛心基金，用于社區(qū)文化建設(shè)和幫困工作。第九章 成本預(yù)算一、測(cè)算依據(jù)（一）《陽(yáng)江市物業(yè)管理?xiàng)l例》（二）“泓景苑”物業(yè)管理招標(biāo)書（三）泓景苑的開發(fā)思路和未來(lái)入住人群的需求二、經(jīng)費(fèi)測(cè)算（一）具體測(cè)算 見附件一三、盈虧情況分析（一）盈虧情況分析第一年，根據(jù)我公司的測(cè)算，小區(qū)接管后，由于停車費(fèi)收入和有償服務(wù)收入較少；同時(shí)因商業(yè)環(huán)境等因素，經(jīng)營(yíng)用房租金水平相對(duì)較低；而我們的各項(xiàng)管理服務(wù)工作將全面開展，不可能減少服務(wù)項(xiàng)目和降低服務(wù)質(zhì)量。這樣就使得開支相對(duì)增大，造成第一年贏利較少。第二年，業(yè)主入住后，停車費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)收入有所增加，在其他條件不變的情況下，小區(qū)總體收支情況較好，盈利增加。第三年起，隨著入住率的進(jìn)一步提高，各項(xiàng)有償服務(wù)收入進(jìn)一步提高，總體收支盈余將逐漸增加。（二）年度盈余預(yù)算情況詳見附件一注：具體數(shù)據(jù)詳見泓景苑收支測(cè)算表在上述測(cè)算中，有幾項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容將影響測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。實(shí)際入住率的高低將直接影響到服務(wù)費(fèi)收入的多少.小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞，將影響房屋中介租金的高低.社會(huì)平均工資的增加幅度和社會(huì)保障基金扣繳比例的增加與否將影響到人員經(jīng)費(fèi)的開支。水電費(fèi)價(jià)格的高低也將決定水電費(fèi)開支的大小。四、增收節(jié)支計(jì)劃增收節(jié)支措施根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)和目前物業(yè)管理收支分析，泓景苑物業(yè)管理基本可以做到略有盈余。如何做到增收節(jié)支，將產(chǎn)生的利潤(rùn)返還小區(qū)的再建設(shè)是小區(qū)物業(yè)管理工作的一個(gè)重要課題。增收包括（一）全額收繳物業(yè)管理費(fèi)本公司將制定一套完整的物業(yè)管理收費(fèi)程序，對(duì)欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主和業(yè)主，虛心聽取他們的意見和建議，及時(shí)進(jìn)行檢討和改進(jìn)不足；若屬對(duì)非物業(yè)管理原因拒交物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，應(yīng)積極協(xié)調(diào)解決。對(duì)無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，在執(zhí)行正常的催討程序后，在征得開發(fā)商同意的前提下，將采取張榜公告、發(fā)律師函，直至向人民法院提起民事訴訟等方式追討欠繳的物業(yè)管理費(fèi)。（二）開展各項(xiàng)有償服務(wù)本公司將利用開發(fā)商創(chuàng)造的有利條件，開展各種有償便民服務(wù)項(xiàng)目。在物業(yè)管理初期，盡量增加一些有償服務(wù)的收入，努力減少虧損，已達(dá)到較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（三）充分利用物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按政府有關(guān)規(guī)定，小區(qū)總面積千分之一至千分之三的房屋將用作物業(yè)管理用房，以貼補(bǔ)小區(qū)物業(yè)管理支出，提高物業(yè)管理水平。（四）節(jié)約能耗在將來(lái)的物業(yè)管理中將杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。如小區(qū)配備污水處理系統(tǒng)，則小區(qū)部分綠化用水可考慮污水處理回收。在日常管理中，將不斷提倡節(jié)約用電用水的各項(xiàng)措施。嚴(yán)禁私拉電線對(duì)小區(qū)景觀燈的控制，根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)中心擬結(jié)合小區(qū)景觀燈布線情況，采取定期、分時(shí)、分區(qū)控制。配備精干的物業(yè)管理人員 我司將按不同的入住率，制定合理的物業(yè)管理人員的架構(gòu)，配備力求精干，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，努力培養(yǎng)愛崗敬業(yè)、一專多能的復(fù)合性人才。嚴(yán)格控制費(fèi)用支出 在每一財(cái)務(wù)審計(jì)年度開始時(shí)，我司將根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定當(dāng)年的物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算。每月制定月度財(cái)務(wù)預(yù)算，并對(duì)本月財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳盡的分析、比較，對(duì)于超出預(yù)算的部分進(jìn)行分析檢查，在不降低小區(qū)管理質(zhì)量的前提下，力求將物業(yè)管理開支嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序我司建立了完善的物品購(gòu)置和外包合同審批程序，明確費(fèi)用批準(zhǔn)權(quán)限。對(duì)于采購(gòu)設(shè)備、物品、材料和外包工程，需要經(jīng)過(guò)詢價(jià)、比價(jià)和招投標(biāo)等方式、杜絕人為因素造成資金浪費(fèi)。妥善使用和保管物品我司對(duì)設(shè)備、工具、辦公用品、材料等各種物品，建立申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)、儲(chǔ)存、領(lǐng)用和報(bào)廢等完整的管理制度，將妥善使用和保管的責(zé)任，落實(shí)到具體的使用人，使物品各盡其用，減少人為造成的浪費(fèi)。統(tǒng)一申購(gòu)我司采取由公司本部統(tǒng)一購(gòu)置材料物品方式，用規(guī)?；少?gòu)降低采購(gòu)成本，節(jié)約資金。五、財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度 根據(jù)《陽(yáng)江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，特制定以下財(cái)