【正文】 全部經(jīng)培訓(xùn)后上崗，小區(qū)重大安全責(zé)任事故零發(fā)生率。（四）管理措施創(chuàng)建優(yōu)秀治安小區(qū)基礎(chǔ)工作扎實，服務(wù)中心對業(yè)主情況熟悉。對保安人員每年進(jìn)行考核，實行末位淘汰制。嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借閱制度》，對原始文件、合同等主要資料必須嚴(yán)格管理，重要資料的借閱、復(fù)印等必須經(jīng)服務(wù)中心主任或授權(quán)人審批。（二）創(chuàng)建泓景苑和諧社區(qū)的五大構(gòu)想泓景苑環(huán)境文化建設(shè)泓景苑的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成泓景苑的環(huán)境文化。我們將組織業(yè)主開展小區(qū)環(huán)?；顒樱ㄆ谂e辦環(huán)保講座，提供裝修環(huán)保咨詢和檢測。在引導(dǎo)、扶植自發(fā)活動的基礎(chǔ)上，形成各種有序的組織。①利用紀(jì)念日，節(jié)假日傳播泓景苑文化精神。（四）我們將定期就創(chuàng)建工作向有關(guān)部門進(jìn)行意見征詢。配合房產(chǎn)銷售（1）將物業(yè)管理亮點(diǎn)在銷售中向業(yè)主宣傳；（2）對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)；組建物業(yè)管理隊伍（1）人員的選拔；（2）人員的培訓(xùn)；（3）人員的上崗。尊老愛幼，和睦相處，團(tuán)結(jié)互相，爭當(dāng)文明業(yè)主。為維護(hù)電梯及樓梯墻面、踏步不受損壞，我們將為業(yè)主提供大件物品吊裝服務(wù)；裝修期間對電梯運(yùn)送材料、家俱由物業(yè)公司派專人操作。（1）業(yè)主入住前裝修管理準(zhǔn)備工作裝修前準(zhǔn)備工作是為了保證裝修管理的開展，主要準(zhǔn)備為：①裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備，特別是對業(yè)主反映較大的不安裝雨篷、不在露臺上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上，準(zhǔn)備大量有說服力的材料。辦理裝修審批時，審批人員必須到現(xiàn)場聽取業(yè)主裝修方案,對違反規(guī)定裝修的內(nèi)容要當(dāng)場指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給業(yè)主造成損失。針對這一時期的治安特點(diǎn)，我們確立“人防為主，技防為輔”的治安管理思路。七、噪音的控制措施初期階段小區(qū)噪音主要來自于汽車和裝修（一）汽車噪聲控制方法車輛進(jìn)入小區(qū)禁止鳴號。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要時用洗滌劑擦洗排水溝。每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率100%。（二）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案利用公司設(shè)備運(yùn)行及維修專業(yè)人才隊伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。建立供應(yīng)商檔案我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并作跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。在對傳統(tǒng)物管內(nèi)容進(jìn)行計算機(jī)化處理，并與寬帶網(wǎng)絡(luò)平臺相連，各部門通過網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)無紙化、網(wǎng)絡(luò)化資料信息交換的基礎(chǔ)上，我們將與軟件公司進(jìn)一步合作，完善物業(yè)管理信息系統(tǒng)，拓展軟件服務(wù)功能，滿足不斷增長的個性化需求。第三年起，隨著入住率的進(jìn)一步提高，各項有償服務(wù)收入進(jìn)一步提高，總體收支盈余將逐漸增加。（二）開展各項有償服務(wù)本公司將利用開發(fā)商創(chuàng)造的有利條件，開展各種有償便民服務(wù)項目。嚴(yán)格控制費(fèi)用支出 在每一財務(wù)審計年度開始時，我司將根據(jù)物業(yè)管理的實際情況，制定當(dāng)年的物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算。五、財務(wù)公開監(jiān)督制度 根據(jù)《陽江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，特制定以下財務(wù)。嚴(yán)禁私拉電線對小區(qū)景觀燈的控制，根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗，服務(wù)中心擬結(jié)合小區(qū)景觀燈布線情況，采取定期、分時、分區(qū)控制。增收包括（一）全額收繳物業(yè)管理費(fèi)本公司將制定一套完整的物業(yè)管理收費(fèi)程序，對欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主和業(yè)主，虛心聽取他們的意見和建議，及時進(jìn)行檢討和改進(jìn)不足；若屬對非物業(yè)管理原因拒交物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，應(yīng)積極協(xié)調(diào)解決。這樣就使得開支相對增大，造成第一年贏利較少。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。建立設(shè)備技術(shù)檔案我們將系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外形尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。防盜報警系統(tǒng)：底層業(yè)主設(shè)防盜系統(tǒng)與小區(qū)消監(jiān)控相連。六、業(yè)主報修、維修回訪制度的建立與流程為確保對業(yè)主投訴的合理處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)并及時對效果的反饋，服務(wù)中心建立了投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作流程及規(guī)章制度。排水設(shè)施化糞池每年清理2次,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。物品運(yùn)出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，保安人員有責(zé)任對出小區(qū)的物資進(jìn)行查問，所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。六、初期管理安全防范措施（一）入住裝修期治安形勢分析泓景苑裝修高峰期相對應(yīng)的治安情況相對復(fù)雜，業(yè)主交付后裝修期相對集中，這一階段的治安形勢為：裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁。②裝修審批，嚴(yán)格按照陽江市相關(guān)政府法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。五、裝修管理（一）裝修管理工作流程圖業(yè)主填寫裝修申請表辦理裝修審批辦理裝修人員出入證現(xiàn)場明確裝修允許范圍　開具裝修許可證裝修驗收并開具合格證書跟蹤裝修情況（二）裝修管理方案房屋外觀方案房屋外觀完整統(tǒng)一；不安裝雨篷；空調(diào)安裝定點(diǎn)定位；露臺不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統(tǒng)一管理；防盜窗嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行。建議泓景苑實行人車分流，我們將提供三輪車、平板車以便裝修材料的運(yùn)送，同時還配有殘疾人專用車供殘疾人使用。（四）特約性有償服務(wù)（見附表2）三、入住管理（一）入住公約為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境，希望共同遵守：熱愛祖國，熱愛人民，遵紀(jì)守法，自覺履行公民義務(wù)，做文明市民。整個過程主要從以下方面開展工作：前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計建設(shè)（1）研究規(guī)劃意圖，掌握工程施工狀況（2）與規(guī)劃、工程施工部溝通；（3）從物業(yè)的角度，提出合理化建議。（二）我們將竭誠推行人性化服務(wù)為創(chuàng)建工作打好基礎(chǔ)?；貧w自然同時熱愛生活，自我實現(xiàn)而又能關(guān)心他人，長幼有序而又平等溝通。③組織興趣相同的居民開展各種交流活動，如互聯(lián)網(wǎng)沙龍、電腦愛好者、健身俱樂部、股市沙龍、音樂之聲、書畫沙龍等。我們將定期向社區(qū)成員公布空氣、水質(zhì)的監(jiān)測公告。我們的創(chuàng)建口號是“社區(qū)是我們的家，業(yè)主是我們的家人”。業(yè)主資料（1） 業(yè)主入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）（2） 業(yè)主家庭人員檔案（3） 業(yè)主家庭維修檔案事務(wù)資料（1） 事務(wù)值班表　（2） 事務(wù)交接記錄表（3） 出入物品登記表（4） 日常事務(wù)巡視記錄（5） 事務(wù)回訪登記表裝修資料（1） 裝修申請表（附圖紙）（2） 裝修工程隊安全責(zé)任書（3） 臨時施工人員登記表（4） 施工單位營業(yè)執(zhí)照維修資料（1） 維修申報表（2） 維修服務(wù)派工單（3） 維修回訪記錄本（4） 公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料（1） 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄（2） 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶（3） 物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄（4） 車輛管理記錄、車輛資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料（1） 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄（2） 各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄（3） 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄（4） 設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料（1） 活動計劃實施方案、總結(jié)記錄（2） 社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄（3） 傳媒報導(dǎo)（4） 老人活動室、游泳池、網(wǎng)球場、健身中心等設(shè)施使用情況員工管理資料（1） 員工個人資料、聘用表（2） 員工業(yè)績考核及獎罰記錄（3） 員工培訓(xùn)計劃及實施記錄（4） 員工培訓(xùn)考核記錄（5） 員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄業(yè)主反饋資料（1） 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表（2） 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄（3） 業(yè)主投訴及處理記錄表（二）檔案資料的管理服務(wù)中心客服部安排檔案管理員負(fù)責(zé)檔案管理，做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確.明確收集、整理、分類、編號、登記、電腦錄入、入檔利用等過程。充分運(yùn)用智能化設(shè)備做好小區(qū)安全防范工作，確保無安全死角。同時，避免因駕駛員視覺死角引起的車輛碰撞情況。請綠化部門每年對小區(qū)進(jìn)行評定，提出整改意見。對枯萎的花草及時進(jìn)行清除、補(bǔ)苗，杜絕裸土現(xiàn)象發(fā)生。邀請業(yè)委會干部作為小區(qū)衛(wèi)生義務(wù)監(jiān)督員，對小區(qū)衛(wèi)生工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，提出意見。樓梯通道地面保潔，要求每天清掃一次，拖洗一次，扶手每天擦拭一次，無明顯塵埃。有計劃地做好房屋設(shè)備的改造與更新。第四章、物業(yè)服務(wù)日常管理方案一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理及維修管理實施方案（一）人員配備服務(wù)中心下設(shè)工程班組，配備工程技術(shù)維修人員，負(fù)責(zé)房屋設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)工作。⑦ 員工離職應(yīng)遵守相關(guān)保密規(guī)定，不得將公司保密資料外泄，否則公司可視情況予以追究法律責(zé)任。資源使用規(guī)范。服裝規(guī)范① 按規(guī)定著裝，佩帶整潔，佩飾無缺損；②工作服干凈、整齊、挺直；③ 非因工作需要，外出時不得穿著工作服；④ 鈕扣要全部扣好，穿西裝制服時，不論男女，第一顆鈕扣須扣上，襯衣的第二顆鈕扣須扣上，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖、領(lǐng)帶必須結(jié)正；⑤工作外衣衣袖、襯衣領(lǐng)口不得顯露個人衣物，工作服外不得顯露個人物品，如紀(jì)念章、筆等，工作服口袋不得多裝物品，顯得鼓起；⑥員工必須佩帶工作牌，工作牌掛左胸上方。③不得攜帶違禁品、危險品、工作無關(guān)的物品進(jìn)入工作所場。（五）、員工在公正過程中發(fā)生的過失操作、違紀(jì)、視情節(jié)輕重給予相應(yīng)處理，由服務(wù)中心填寫《員工處罰通知》。（2）管理人員培訓(xùn)：服務(wù)中心每月對各部門管理人員的管理水平、服務(wù)態(tài)度、工作實績等內(nèi)容進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果人力資源部制定培訓(xùn)計劃，組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。（二）、培訓(xùn)計劃接管前人員培訓(xùn)為使全體人員在接管泓景苑后能迅速適應(yīng)環(huán)境和進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前公司將集中組織強(qiáng)化培訓(xùn)。優(yōu)先錄取物業(yè)管理專業(yè)或有經(jīng)驗者，經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，獲得公司職業(yè)資格認(rèn)證后方可正式轉(zhuǎn)正上崗。第三章 管理人員配備、管理一、管理、操作人員配備、及人員比例（一）、管理、操作人員配備原則堅持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗；堅持文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；　堅持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則；堅持一技多能，一人多崗的人員配備原則 。（一）管理用房的利用按照廣東省及陽江市相關(guān)法規(guī)文件及小區(qū)實際情況，物業(yè)管理用房面積約為：75平方米。服務(wù)中心員工的反饋信息等。不斷的為員工創(chuàng)造培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、考察的機(jī)會。了解員工的追求，幫助員工成功,讓員工擁有成就自我的平臺。接管泓景苑后，我們將按照ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求，對泓景苑實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。公司將根據(jù)服務(wù)中心完成《目標(biāo)責(zé)任書》的情況，進(jìn)行考核。措施四：“零干擾”服務(wù)：保潔員保潔時間、綠化保養(yǎng)時間、維修時間與業(yè)主上下班高峰時間段錯開，在工作中盡量避免打擾業(yè)主；裝修材料運(yùn)輸、裝修工人的出入通過地下通道進(jìn)行。五項服務(wù)措施根據(jù)泓景苑的特點(diǎn)，為創(chuàng)建一個安全、文明、舒適的環(huán)境，我們擬定了五項服務(wù)措施。通過出色的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，降低運(yùn)行成本，達(dá)到良性運(yùn)轉(zhuǎn)。所以“片區(qū)管家”就是“私人管家”隨傳隨辦。管理服務(wù)需求分析：（1）整個小區(qū)相對封閉，建議大門口設(shè)置人車分流通道，將有利于小區(qū)人員、物品進(jìn)出等安防管理；（2）業(yè)主的孩子基本在幼兒～小學(xué)階段，客戶需要給孩子創(chuàng)造良好的教育和生活氛圍；（3）業(yè)主收入為中等水平， 性價比高的有償服務(wù)是最受業(yè)主歡迎的；（4）大部分業(yè)主年輕有活力，需要良好的體育健身、美容講座等服務(wù)；（5）業(yè)主具有較高的教育背景，熟悉網(wǎng)絡(luò)文化，對小區(qū)信息的網(wǎng)絡(luò)化以及便捷的信息溝通要求較高；（6）大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)或是未來的有車族，小區(qū)內(nèi)停車的安全、便利是業(yè)主所關(guān)注的。授權(quán)委托人：XXX 性別：男 年齡：33單位：XXXXX物業(yè)管理有限公司 職務(wù)：經(jīng)理投標(biāo)單位（蓋章）：法定代表人：日期：2016年01月 12 日法定代表人身份證影印件委托代理人的身份證影印件第四章 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃泓景苑小區(qū)位于XXXXX，由XXXXX有限公司開發(fā)建設(shè)。公司實施每季客戶滿意度抽樣調(diào)查，每半年一次客戶滿意度調(diào)查和不定期第三方客戶滿意度調(diào)查，及時掌握客戶信息。正本泓 景 苑 物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書XXXXXX物業(yè)管理有限公司 泓景苑前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)函致XXXXXX置業(yè)有限公司根據(jù)已收到的《泓景苑商住小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》，按照XX市有關(guān)招標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察現(xiàn)場和研究招標(biāo)文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按《投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報價表》中的費(fèi)用收取，按照投標(biāo)文件的要求負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴公司增加任何費(fèi)用，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；我們遵守招標(biāo)文件的一切要求；如果貴公司接受我們的投標(biāo)，我們保證在接到中標(biāo)通知書后介入泓景苑商住小區(qū)項目的前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。嚴(yán)格的品質(zhì)監(jiān)控機(jī)制 公司實行嚴(yán)格的質(zhì)管部不定時進(jìn)行檢查、物業(yè)管理事物處理信息檢查及按照ISO9001內(nèi)審標(biāo)準(zhǔn)等檢查，每月出具質(zhì)量檢查報告，直接與服務(wù)中心績效考評掛鉤。授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。業(yè)主特征分析小區(qū)“小康住宅”的定位，預(yù)測購房主力人群為年齡在30—40歲，家庭年收入在8～15萬左右的中等收入置業(yè)者。一站式服務(wù)無論業(yè)主有什么合理需求，只要撥打一個電話，片區(qū)管家就會在最短的時間內(nèi)為業(yè)主進(jìn)