【正文】 全部經(jīng)培訓(xùn)后上崗，小區(qū)重大安全責(zé)任事故零發(fā)生率。（四）管理措施創(chuàng)建優(yōu)秀治安小區(qū)基礎(chǔ)工作扎實(shí)，服務(wù)中心對(duì)業(yè)主情況熟悉。對(duì)保安人員每年進(jìn)行考核，實(shí)行末位淘汰制。嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借閱制度》，對(duì)原始文件、合同等主要資料必須嚴(yán)格管理，重要資料的借閱、復(fù)印等必須經(jīng)服務(wù)中心主任或授權(quán)人審批。（二）創(chuàng)建泓景苑和諧社區(qū)的五大構(gòu)想泓景苑環(huán)境文化建設(shè)泓景苑的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成泓景苑的環(huán)境文化。我們將組織業(yè)主開展小區(qū)環(huán)?；顒?dòng)，定期舉辦環(huán)保講座，提供裝修環(huán)保咨詢和檢測(cè)。在引導(dǎo)、扶植自發(fā)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，形成各種有序的組織。①利用紀(jì)念日，節(jié)假日傳播泓景苑文化精神。（四）我們將定期就創(chuàng)建工作向有關(guān)部門進(jìn)行意見征詢。配合房產(chǎn)銷售（1）將物業(yè)管理亮點(diǎn)在銷售中向業(yè)主宣傳；（2）對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)；組建物業(yè)管理隊(duì)伍（1）人員的選拔；（2）人員的培訓(xùn)；（3）人員的上崗。尊老愛幼，和睦相處，團(tuán)結(jié)互相，爭(zhēng)當(dāng)文明業(yè)主。為維護(hù)電梯及樓梯墻面、踏步不受損壞，我們將為業(yè)主提供大件物品吊裝服務(wù)；裝修期間對(duì)電梯運(yùn)送材料、家俱由物業(yè)公司派專人操作。（1）業(yè)主入住前裝修管理準(zhǔn)備工作裝修前準(zhǔn)備工作是為了保證裝修管理的開展，主要準(zhǔn)備為：①裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備，特別是對(duì)業(yè)主反映較大的不安裝雨篷、不在露臺(tái)上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上，準(zhǔn)備大量有說服力的材料。辦理裝修審批時(shí)，審批人員必須到現(xiàn)場(chǎng)聽取業(yè)主裝修方案,對(duì)違反規(guī)定裝修的內(nèi)容要當(dāng)場(chǎng)指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給業(yè)主造成損失。針對(duì)這一時(shí)期的治安特點(diǎn)，我們確立“人防為主，技防為輔”的治安管理思路。七、噪音的控制措施初期階段小區(qū)噪音主要來自于汽車和裝修（一）汽車噪聲控制方法車輛進(jìn)入小區(qū)禁止鳴號(hào)。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；必要時(shí)用洗滌劑擦洗排水溝。每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率100%。（二）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案利用公司設(shè)備運(yùn)行及維修專業(yè)人才隊(duì)伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。建立供應(yīng)商檔案我們將對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并作跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。在對(duì)傳統(tǒng)物管內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算機(jī)化處理，并與寬帶網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)相連，各部門通過網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)無紙化、網(wǎng)絡(luò)化資料信息交換的基礎(chǔ)上，我們將與軟件公司進(jìn)一步合作，完善物業(yè)管理信息系統(tǒng)，拓展軟件服務(wù)功能，滿足不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化需求。第三年起，隨著入住率的進(jìn)一步提高，各項(xiàng)有償服務(wù)收入進(jìn)一步提高，總體收支盈余將逐漸增加。（二）開展各項(xiàng)有償服務(wù)本公司將利用開發(fā)商創(chuàng)造的有利條件，開展各種有償便民服務(wù)項(xiàng)目。嚴(yán)格控制費(fèi)用支出 在每一財(cái)務(wù)審計(jì)年度開始時(shí)，我司將根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定當(dāng)年的物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算。五、財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度 根據(jù)《陽(yáng)江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，特制定以下財(cái)務(wù)。嚴(yán)禁私拉電線對(duì)小區(qū)景觀燈的控制，根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)中心擬結(jié)合小區(qū)景觀燈布線情況，采取定期、分時(shí)、分區(qū)控制。增收包括（一）全額收繳物業(yè)管理費(fèi)本公司將制定一套完整的物業(yè)管理收費(fèi)程序，對(duì)欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主和業(yè)主，虛心聽取他們的意見和建議，及時(shí)進(jìn)行檢討和改進(jìn)不足；若屬對(duì)非物業(yè)管理原因拒交物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，應(yīng)積極協(xié)調(diào)解決。這樣就使得開支相對(duì)增大，造成第一年贏利較少。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。建立設(shè)備技術(shù)檔案我們將系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外形尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。防盜報(bào)警系統(tǒng)：底層業(yè)主設(shè)防盜系統(tǒng)與小區(qū)消監(jiān)控相連。六、業(yè)主報(bào)修、維修回訪制度的建立與流程為確保對(duì)業(yè)主投訴的合理處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)并及時(shí)對(duì)效果的反饋，服務(wù)中心建立了投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作流程及規(guī)章制度。排水設(shè)施化糞池每年清理2次,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。物品運(yùn)出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，保安人員有責(zé)任對(duì)出小區(qū)的物資進(jìn)行查問，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。六、初期管理安全防范措施（一）入住裝修期治安形勢(shì)分析泓景苑裝修高峰期相對(duì)應(yīng)的治安情況相對(duì)復(fù)雜，業(yè)主交付后裝修期相對(duì)集中，這一階段的治安形勢(shì)為：裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁。②裝修審批，嚴(yán)格按照陽(yáng)江市相關(guān)政府法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。五、裝修管理（一）裝修管理工作流程圖業(yè)主填寫裝修申請(qǐng)表辦理裝修審批辦理裝修人員出入證現(xiàn)場(chǎng)明確裝修允許范圍　開具裝修許可證裝修驗(yàn)收并開具合格證書跟蹤裝修情況（二）裝修管理方案房屋外觀方案房屋外觀完整統(tǒng)一；不安裝雨篷；空調(diào)安裝定點(diǎn)定位；露臺(tái)不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統(tǒng)一管理；防盜窗嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行。建議泓景苑實(shí)行人車分流，我們將提供三輪車、平板車以便裝修材料的運(yùn)送，同時(shí)還配有殘疾人專用車供殘疾人使用。（四）特約性有償服務(wù)（見附表2）三、入住管理（一）入住公約為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境，希望共同遵守：熱愛祖國(guó)，熱愛人民，遵紀(jì)守法，自覺履行公民義務(wù)，做文明市民。整個(gè)過程主要從以下方面開展工作：前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)（1）研究規(guī)劃意圖，掌握工程施工狀況（2）與規(guī)劃、工程施工部溝通；（3）從物業(yè)的角度，提出合理化建議。（二）我們將竭誠(chéng)推行人性化服務(wù)為創(chuàng)建工作打好基礎(chǔ)?；貧w自然同時(shí)熱愛生活，自我實(shí)現(xiàn)而又能關(guān)心他人，長(zhǎng)幼有序而又平等溝通。③組織興趣相同的居民開展各種交流活動(dòng)，如互聯(lián)網(wǎng)沙龍、電腦愛好者、健身俱樂部、股市沙龍、音樂之聲、書畫沙龍等。我們將定期向社區(qū)成員公布空氣、水質(zhì)的監(jiān)測(cè)公告。我們的創(chuàng)建口號(hào)是“社區(qū)是我們的家，業(yè)主是我們的家人”。業(yè)主資料（1） 業(yè)主入住資料（購(gòu)房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請(qǐng)、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）（2） 業(yè)主家庭人員檔案（3） 業(yè)主家庭維修檔案事務(wù)資料（1） 事務(wù)值班表　（2） 事務(wù)交接記錄表（3） 出入物品登記表（4） 日常事務(wù)巡視記錄（5） 事務(wù)回訪登記表裝修資料（1） 裝修申請(qǐng)表（附圖紙）（2） 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書（3） 臨時(shí)施工人員登記表（4） 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照維修資料（1） 維修申報(bào)表（2） 維修服務(wù)派工單（3） 維修回訪記錄本（4） 公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料（1） 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄（2） 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶（3） 物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄（4） 車輛管理記錄、車輛資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料（1） 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄（2） 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄（3） 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄（4） 設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料（1） 活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄（2） 社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄（3） 傳媒報(bào)導(dǎo)（4） 老人活動(dòng)室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心等設(shè)施使用情況員工管理資料（1） 員工個(gè)人資料、聘用表（2） 員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄（3） 員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄（4） 員工培訓(xùn)考核記錄（5） 員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄業(yè)主反饋資料（1） 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表（2） 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄（3） 業(yè)主投訴及處理記錄表（二）檔案資料的管理服務(wù)中心客服部安排檔案管理員負(fù)責(zé)檔案管理，做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確.明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、電腦錄入、入檔利用等過程。充分運(yùn)用智能化設(shè)備做好小區(qū)安全防范工作，確保無安全死角。同時(shí)，避免因駕駛員視覺死角引起的車輛碰撞情況。請(qǐng)綠化部門每年對(duì)小區(qū)進(jìn)行評(píng)定，提出整改意見。對(duì)枯萎的花草及時(shí)進(jìn)行清除、補(bǔ)苗，杜絕裸土現(xiàn)象發(fā)生。邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)干部作為小區(qū)衛(wèi)生義務(wù)監(jiān)督員，對(duì)小區(qū)衛(wèi)生工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，提出意見。樓梯通道地面保潔，要求每天清掃一次，拖洗一次，扶手每天擦拭一次，無明顯塵埃。有計(jì)劃地做好房屋設(shè)備的改造與更新。第四章、物業(yè)服務(wù)日常管理方案一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理及維修管理實(shí)施方案（一）人員配備服務(wù)中心下設(shè)工程班組，配備工程技術(shù)維修人員，負(fù)責(zé)房屋設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)工作。⑦ 員工離職應(yīng)遵守相關(guān)保密規(guī)定，不得將公司保密資料外泄，否則公司可視情況予以追究法律責(zé)任。資源使用規(guī)范。服裝規(guī)范① 按規(guī)定著裝，佩帶整潔，佩飾無缺損；②工作服干凈、整齊、挺直；③ 非因工作需要，外出時(shí)不得穿著工作服；④ 鈕扣要全部扣好，穿西裝制服時(shí)，不論男女，第一顆鈕扣須扣上，襯衣的第二顆鈕扣須扣上，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖、領(lǐng)帶必須結(jié)正；⑤工作外衣衣袖、襯衣領(lǐng)口不得顯露個(gè)人衣物，工作服外不得顯露個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆等，工作服口袋不得多裝物品，顯得鼓起；⑥員工必須佩帶工作牌，工作牌掛左胸上方。③不得攜帶違禁品、危險(xiǎn)品、工作無關(guān)的物品進(jìn)入工作所場(chǎng)。（五）、員工在公正過程中發(fā)生的過失操作、違紀(jì)、視情節(jié)輕重給予相應(yīng)處理，由服務(wù)中心填寫《員工處罰通知》。（2）管理人員培訓(xùn)：服務(wù)中心每月對(duì)各部門管理人員的管理水平、服務(wù)態(tài)度、工作實(shí)績(jī)等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果人力資源部制定培訓(xùn)計(jì)劃，組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。（二）、培訓(xùn)計(jì)劃接管前人員培訓(xùn)為使全體人員在接管泓景苑后能迅速適應(yīng)環(huán)境和進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前公司將集中組織強(qiáng)化培訓(xùn)。優(yōu)先錄取物業(yè)管理專業(yè)或有經(jīng)驗(yàn)者，經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，獲得公司職業(yè)資格認(rèn)證后方可正式轉(zhuǎn)正上崗。第三章 管理人員配備、管理一、管理、操作人員配備、及人員比例（一）、管理、操作人員配備原則堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗；堅(jiān)持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則；　堅(jiān)持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則；堅(jiān)持一技多能，一人多崗的人員配備原則 。（一）管理用房的利用按照廣東省及陽(yáng)江市相關(guān)法規(guī)文件及小區(qū)實(shí)際情況，物業(yè)管理用房面積約為：75平方米。服務(wù)中心員工的反饋信息等。不斷的為員工創(chuàng)造培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、考察的機(jī)會(huì)。了解員工的追求，幫助員工成功,讓員工擁有成就自我的平臺(tái)。接管泓景苑后，我們將按照ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求，對(duì)泓景苑實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。公司將根據(jù)服務(wù)中心完成《目標(biāo)責(zé)任書》的情況，進(jìn)行考核。措施四：“零干擾”服務(wù)：保潔員保潔時(shí)間、綠化保養(yǎng)時(shí)間、維修時(shí)間與業(yè)主上下班高峰時(shí)間段錯(cuò)開，在工作中盡量避免打擾業(yè)主；裝修材料運(yùn)輸、裝修工人的出入通過地下通道進(jìn)行。五項(xiàng)服務(wù)措施根據(jù)泓景苑的特點(diǎn)，為創(chuàng)建一個(gè)安全、文明、舒適的環(huán)境，我們擬定了五項(xiàng)服務(wù)措施。通過出色的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，降低運(yùn)行成本，達(dá)到良性運(yùn)轉(zhuǎn)。所以“片區(qū)管家”就是“私人管家”隨傳隨辦。管理服務(wù)需求分析：（1）整個(gè)小區(qū)相對(duì)封閉，建議大門口設(shè)置人車分流通道，將有利于小區(qū)人員、物品進(jìn)出等安防管理；（2）業(yè)主的孩子基本在幼兒～小學(xué)階段，客戶需要給孩子創(chuàng)造良好的教育和生活氛圍；（3）業(yè)主收入為中等水平， 性價(jià)比高的有償服務(wù)是最受業(yè)主歡迎的；（4）大部分業(yè)主年輕有活力，需要良好的體育健身、美容講座等服務(wù)；（5）業(yè)主具有較高的教育背景，熟悉網(wǎng)絡(luò)文化，對(duì)小區(qū)信息的網(wǎng)絡(luò)化以及便捷的信息溝通要求較高；（6）大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)或是未來的有車族，小區(qū)內(nèi)停車的安全、便利是業(yè)主所關(guān)注的。授權(quán)委托人：XXX 性別：男 年齡：33單位：XXXXX物業(yè)管理有限公司 職務(wù)：經(jīng)理投標(biāo)單位（蓋章）：法定代表人：日期：2016年01月 12 日法定代表人身份證影印件委托代理人的身份證影印件第四章 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃泓景苑小區(qū)位于XXXXX，由XXXXX有限公司開發(fā)建設(shè)。公司實(shí)施每季客戶滿意度抽樣調(diào)查，每半年一次客戶滿意度調(diào)查和不定期第三方客戶滿意度調(diào)查，及時(shí)掌握客戶信息。正本泓 景 苑 物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書XXXXXX物業(yè)管理有限公司 泓景苑前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)函致XXXXXX置業(yè)有限公司根據(jù)已收到的《泓景苑商住小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》，按照XX市有關(guān)招標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按《投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表》中的費(fèi)用收取，按照投標(biāo)文件的要求負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴公司增加任何費(fèi)用，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；我們遵守招標(biāo)文件的一切要求；如果貴公司接受我們的投標(biāo)，我們保證在接到中標(biāo)通知書后介入泓景苑商住小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。嚴(yán)格的品質(zhì)監(jiān)控機(jī)制 公司實(shí)行嚴(yán)格的質(zhì)管部不定時(shí)進(jìn)行檢查、物業(yè)管理事物處理信息檢查及按照ISO9001內(nèi)審標(biāo)準(zhǔn)等檢查，每月出具質(zhì)量檢查報(bào)告，直接與服務(wù)中心績(jī)效考評(píng)掛鉤。授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。業(yè)主特征分析小區(qū)“小康住宅”的定位，預(yù)測(cè)購(gòu)房主力人群為年齡在30—40歲，家庭年收入在8～15萬左右的中等收入置業(yè)者。一站式服務(wù)無論業(yè)主有什么合理需求，只要撥打一個(gè)電話，片區(qū)管家就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)為業(yè)主進(jìn)