【正文】 五、財務(wù)公開監(jiān)督制度 根據(jù)《陽江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，特制定以下財務(wù)。妥善使用和保管物品我司對設(shè)備、工具、辦公用品、材料等各種物品，建立申購、采購、入庫、儲存、領(lǐng)用和報廢等完整的管理制度，將妥善使用和保管的責(zé)任，落實到具體的使用人，使物品各盡其用，減少人為造成的浪費(fèi)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序我司建立了完善的物品購置和外包合同審批程序，明確費(fèi)用批準(zhǔn)權(quán)限。嚴(yán)格控制費(fèi)用支出 在每一財務(wù)審計年度開始時，我司將根據(jù)物業(yè)管理的實際情況，制定當(dāng)年的物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算。嚴(yán)禁私拉電線對小區(qū)景觀燈的控制，根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗，服務(wù)中心擬結(jié)合小區(qū)景觀燈布線情況，采取定期、分時、分區(qū)控制。如小區(qū)配備污水處理系統(tǒng)，則小區(qū)部分綠化用水可考慮污水處理回收。（三）充分利用物業(yè)管理經(jīng)營用房按政府有關(guān)規(guī)定，小區(qū)總面積千分之一至千分之三的房屋將用作物業(yè)管理用房，以貼補(bǔ)小區(qū)物業(yè)管理支出，提高物業(yè)管理水平。（二）開展各項有償服務(wù)本公司將利用開發(fā)商創(chuàng)造的有利條件，開展各種有償便民服務(wù)項目。增收包括（一）全額收繳物業(yè)管理費(fèi)本公司將制定一套完整的物業(yè)管理收費(fèi)程序，對欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主和業(yè)主，虛心聽取他們的意見和建議，及時進(jìn)行檢討和改進(jìn)不足；若屬對非物業(yè)管理原因拒交物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，應(yīng)積極協(xié)調(diào)解決。四、增收節(jié)支計劃增收節(jié)支措施根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗和目前物業(yè)管理收支分析，泓景苑物業(yè)管理基本可以做到略有盈余。實際入住率的高低將直接影響到服務(wù)費(fèi)收入的多少.小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞，將影響房屋中介租金的高低.社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例的增加與否將影響到人員經(jīng)費(fèi)的開支。第三年起，隨著入住率的進(jìn)一步提高，各項有償服務(wù)收入進(jìn)一步提高，總體收支盈余將逐漸增加。這樣就使得開支相對增大，造成第一年贏利較少。（四）設(shè)立文化、愛心基金，用于社區(qū)文化建設(shè)和幫困工作。（二）利用公司有利條件，提供業(yè)主生活便利服務(wù)。在對傳統(tǒng)物管內(nèi)容進(jìn)行計算機(jī)化處理，并與寬帶網(wǎng)絡(luò)平臺相連，各部門通過網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)無紙化、網(wǎng)絡(luò)化資料信息交換的基礎(chǔ)上，我們將與軟件公司進(jìn)一步合作，完善物業(yè)管理信息系統(tǒng)，拓展軟件服務(wù)功能，滿足不斷增長的個性化需求。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。當(dāng)業(yè)主誤操作時，可以在幾秒內(nèi)通過室內(nèi)操作鍵盤解除報警；其次，根據(jù)業(yè)主使用方案的記載，對誤報信息進(jìn)行技術(shù)分析；對由于室內(nèi)環(huán)境造成的誤報，應(yīng)及時上門與業(yè)主溝通，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。在這一過程中，各種誤報操作都會隨時出現(xiàn)，造成監(jiān)控中心報警頻繁，所以處理好這種誤報是管理好這一系統(tǒng)的關(guān)鍵。建立供應(yīng)商檔案我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并作跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。建立設(shè)備技術(shù)檔案我們將系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外形尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。對業(yè)主進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是減少誤報及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵。管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員清楚隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（二）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案利用公司設(shè)備運(yùn)行及維修專業(yè)人才隊伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。防盜報警系統(tǒng)：底層業(yè)主設(shè)防盜系統(tǒng)與小區(qū)消監(jiān)控相連。第八章 創(chuàng)新措施一、智能化系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)（一）智能化系統(tǒng)的使用、安裝設(shè)想閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在每個主出入口設(shè)置云臺、電梯、地下車庫、主干道、人防死角等設(shè)置高清晰的攝像頭，監(jiān)控進(jìn)出人員、車輛，并進(jìn)行實時錄像；周界防范系統(tǒng)：在小區(qū)四周圍墻設(shè)紅外線報警裝置。客服部安排人員對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)不合格項及時向服務(wù)中心主任匯報，限期解決，并再次回訪，直至業(yè)主滿意。每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率100%。六、業(yè)主報修、維修回訪制度的建立與流程為確保對業(yè)主投訴的合理處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)并及時對效果的反饋，服務(wù)中心建立了投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作流程及規(guī)章制度。電梯小區(qū)電梯采取外包的方式承包給專業(yè)電梯維保公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)與保養(yǎng)。供配電系統(tǒng)（在不移交供電部門的情況下）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要時用洗滌劑擦洗排水溝。排水設(shè)施化糞池每年清理2次,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和措施共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)是泓景苑物業(yè)管理的重要內(nèi)容，我們制定了詳細(xì)的定期和日常養(yǎng)護(hù)計劃。運(yùn)貨車輛在小區(qū)專設(shè)下貨點，大型運(yùn)貨車安排在區(qū)外指定點下貨。七、噪音的控制措施初期階段小區(qū)噪音主要來自于汽車和裝修（一）汽車噪聲控制方法車輛進(jìn)入小區(qū)禁止鳴號。物品運(yùn)出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，保安人員有責(zé)任對出小區(qū)的物資進(jìn)行查問，所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。①人流控制，來訪人員通過門崗時，與業(yè)主聯(lián)系后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，一律憑出入證進(jìn)出。在按投標(biāo)書組建的保安隊伍的基礎(chǔ)上，分三班配合做好小區(qū)治安。針對這一時期的治安特點，我們確立“人防為主，技防為輔”的治安管理思路。六、初期管理安全防范措施（一）入住裝修期治安形勢分析泓景苑裝修高峰期相對應(yīng)的治安情況相對復(fù)雜，業(yè)主交付后裝修期相對集中，這一階段的治安形勢為：裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁。②針對部分空調(diào)架口子小的情況，我們免費(fèi)提供拆裝服務(wù)。（3）違章處理及時化、處理手段情理化一旦出現(xiàn)違章，我們以情理上門做業(yè)主的思想工作，解釋裝修規(guī)定，做到以理服人，以情感人。辦理裝修審批時，審批人員必須到現(xiàn)場聽取業(yè)主裝修方案,對違反規(guī)定裝修的內(nèi)容要當(dāng)場指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給業(yè)主造成損失。②裝修審批，嚴(yán)格按照陽江市相關(guān)政府法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。①“四步”同時走的宣傳力度。③對所有裝修審批和裝修檢查人員進(jìn)行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。（1）業(yè)主入住前裝修管理準(zhǔn)備工作裝修前準(zhǔn)備工作是為了保證裝修管理的開展，主要準(zhǔn)備為：①裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備，特別是對業(yè)主反映較大的不安裝雨篷、不在露臺上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上，準(zhǔn)備大量有說服力的材料。五、裝修管理（一）裝修管理工作流程圖業(yè)主填寫裝修申請表辦理裝修審批辦理裝修人員出入證現(xiàn)場明確裝修允許范圍　開具裝修許可證裝修驗收并開具合格證書跟蹤裝修情況（二）裝修管理方案房屋外觀方案房屋外觀完整統(tǒng)一；不安裝雨篷；空調(diào)安裝定點定位；露臺不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統(tǒng)一管理；防盜窗嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行。四、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及宣傳工作為提高物管費(fèi)收取的透明度，在房屋交付時將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給每一業(yè)主，同時在服務(wù)中心、宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，在醒目處設(shè)置收費(fèi)價目牌。提供優(yōu)惠的墻面鉆孔服務(wù)。為維護(hù)電梯及樓梯墻面、踏步不受損壞，我們將為業(yè)主提供大件物品吊裝服務(wù)；裝修期間對電梯運(yùn)送材料、家俱由物業(yè)公司派專人操作。建議泓景苑實行人車分流，我們將提供三輪車、平板車以便裝修材料的運(yùn)送，同時還配有殘疾人專用車供殘疾人使用。在業(yè)主入住期間，入住手續(xù)服務(wù)中心實行一條龍服務(wù)，免去煩瑣的登記過程。加強(qiáng)治安治理，群防群治，勇于同不良行為作斗爭.（二）便民服務(wù)措施我公司本著服務(wù)至上的原則，切實為業(yè)主著想，在服務(wù)中心建立專門的便民措施。尊老愛幼，和睦相處，團(tuán)結(jié)互相，爭當(dāng)文明業(yè)主。（四）特約性有償服務(wù)（見附表2）三、入住管理（一）入住公約為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境，希望共同遵守：熱愛祖國，熱愛人民，遵紀(jì)守法，自覺履行公民義務(wù)，做文明市民。 租賃商鋪服務(wù)中心將充分利用現(xiàn)有的經(jīng)營用房，進(jìn)行多種經(jīng)營，將商鋪選擇性租賃，以方便業(yè)主的生活。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)：住宅：：停車費(fèi)：按市物價局文件執(zhí)行前期銷售階段提供保安、保潔服務(wù)保安：4800元/月/人 保潔：3500元/月/人（所有員工的勞動合同、社保、保險、服裝、裝備、薪金全包，保潔的工具及日常易耗品有開發(fā)商購買）。配合房產(chǎn)銷售（1）將物業(yè)管理亮點在銷售中向業(yè)主宣傳；（2）對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)；組建物業(yè)管理隊伍（1）人員的選拔；（2）人員的培訓(xùn)；（3）人員的上崗。整個過程主要從以下方面開展工作：前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計建設(shè)（1）研究規(guī)劃意圖，掌握工程施工狀況（2）與規(guī)劃、工程施工部溝通；（3）從物業(yè)的角度，提出合理化建議?？头藛T：負(fù)責(zé)項目資料收集存檔的檢查指導(dǎo)；負(fù)責(zé)項目員工的培訓(xùn)管理。第六章 初期管理措施一、前期介入（一）前期介入人員的配置服務(wù)中心經(jīng)理組織架構(gòu)：綜合客服部主管 保安、保潔客服人員工程人員（二）主要人員崗位職責(zé)服務(wù)中心主任：主要負(fù)責(zé)管理方案的制定及相關(guān)管理制度的優(yōu)化；與各相關(guān)部門建立溝通渠道，選聘并落實各崗位人員。（四）我們將定期就創(chuàng)建工作向有關(guān)部門進(jìn)行意見征詢。（二）我們將竭誠推行人性化服務(wù)為創(chuàng)建工作打好基礎(chǔ)。二、創(chuàng)建工作配合街道、派出所、居委會等政府職能部門，在社區(qū)建設(shè)當(dāng)中起著發(fā)展導(dǎo)向和業(yè)務(wù)指導(dǎo)的重要作用，我們有信心在社區(qū)創(chuàng)建方面與上述部門配合好。②開展各種形式上的主題講座、演講，樹立泓景苑文化觀。①利用紀(jì)念日，節(jié)假日傳播泓景苑文化精神?；貧w自然同時熱愛生活，自我實現(xiàn)而又能關(guān)心他人，長幼有序而又平等溝通。泓景苑精神文化建設(shè)精神文化是泓景苑文化建設(shè)的核心，是泓景苑社區(qū)成員價值觀、道德觀等社區(qū)精神的重要生成途徑。③對各種社區(qū)文化活動加以制度規(guī)范，包括時間、地點、層次、內(nèi)容、方式、程序等。在引導(dǎo)、扶植自發(fā)活動的基礎(chǔ)上，形成各種有序的組織。③組織興趣相同的居民開展各種交流活動，如互聯(lián)網(wǎng)沙龍、電腦愛好者、健身俱樂部、股市沙龍、音樂之聲、書畫沙龍等。開展各種形式的親子游戲、音樂鑒賞會、趣味游戲等活動。④擬定《泓景苑VI手冊》，對小區(qū)的標(biāo)識系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、制服系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)、車體外觀系統(tǒng)等進(jìn)行全面的設(shè)計，真正做到和諧統(tǒng)一，有章可循，避免盲目散亂和視覺污染。我們將組織業(yè)主開展小區(qū)環(huán)保活動，定期舉辦環(huán)保講座，提供裝修環(huán)保咨詢和檢測。我們將定期向社區(qū)成員公布空氣、水質(zhì)的監(jiān)測公告。②我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。對此我們高度重視。（二）創(chuàng)建泓景苑和諧社區(qū)的五大構(gòu)想泓景苑環(huán)境文化建設(shè)泓景苑的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成泓景苑的環(huán)境文化。我們的創(chuàng)建口號是“社區(qū)是我們的家，業(yè)主是我們的家人”。小區(qū)業(yè)主是社區(qū)建設(shè)的重要因素，我們強(qiáng)調(diào)以業(yè)主為中心，尊重業(yè)主、相信業(yè)主、依靠業(yè)主，充分調(diào)動業(yè)主的積極性。要求服務(wù)中心全體員工樹立檔案保密意識。嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借閱制度》，對原始文件、合同等主要資料必須嚴(yán)格管理，重要資料的借閱、復(fù)印等必須經(jīng)服務(wù)中心主任或授權(quán)人審批。業(yè)主資料（1） 業(yè)主入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）（2） 業(yè)主家庭人員檔案（3） 業(yè)主家庭維修檔案事務(wù)資料（1） 事務(wù)值班表?。?） 事務(wù)交接記錄表（3） 出入物品登記表（4） 日常事務(wù)巡視記錄（5） 事務(wù)回訪登記表裝修資料（1） 裝修申請表（附圖紙）（2） 裝修工程隊安全責(zé)任書（3） 臨時施工人員登記表（4） 施工單位營業(yè)執(zhí)照維修資料（1） 維修申報表（2） 維修服務(wù)派工單（3） 維修回訪記錄本（4） 公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料（1） 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄（2） 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶（3） 物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄（4） 車輛管理記錄、車輛資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料（1） 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄（2） 各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄（3） 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄（4） 設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料（1） 活動計劃實施方案、總結(jié)記錄（2） 社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄（3） 傳媒報導(dǎo)（4） 老人活動室、游泳池、網(wǎng)球場、健身中心等設(shè)施使用情況員工管理資料（1） 員工個人資料、聘用表（2） 員工業(yè)績考核及獎罰記錄（3） 員工培訓(xùn)計劃及實施記錄（4） 員工培訓(xùn)考核記錄（5） 員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄業(yè)主反饋資料（1） 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表（2） 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計