【正文】 政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價格相對較低使房屋的保值性較強，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷努力提高市場份額。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹的狀態(tài)時，消費者的住房消費需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房價格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價格會嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價值的真實性，在國家宏觀政策調(diào)控下一旦房價回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過加強各類風(fēng)險限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價政策等手段合理控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險．促進(jìn)流動佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探索資產(chǎn)組合動態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風(fēng)險。改變貸款組合風(fēng)險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險度?？紤]到未來利率變動及經(jīng)濟周期性波動的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對經(jīng)濟周期性波動風(fēng)險的應(yīng)變能力。3．加強銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運用信用風(fēng)險測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進(jìn)行判定。在實際操作中還應(yīng)堅決杜絕“有抵押無風(fēng)險”或“有保證無風(fēng)險”的錯誤認(rèn)識。無論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無論從質(zhì)還是量上來講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后管理中，銀行應(yīng)對已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，對發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應(yīng)加強催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識還要對與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺關(guān)注國家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運用合理的激勵約束機制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險。（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新1．創(chuàng)新個人住房貸款品種為了滿足購房者的不同貸款需要，金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)計適合不同居民支付能力和財務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購房者資金需求的同時。也通過不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個人住房貸款由于資金來源過分依賴短期儲蓄存款所造成的資金流動性風(fēng)險，并分散由資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風(fēng)險；另一方面還可以通過出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。而且和用信貸資金二級市場上信息傳播快、披露及時、透明度高等優(yōu)點來減緩一級市場中信息不對稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國外多樣化貸款形式的經(jīng)驗?？梢酝瞥鲎》績π钯J款、分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。2．增加個人住房貸款的利率品種個人住房貸款實行的是可變利率，利率的不斷下調(diào)使銀行收益縮水，利率風(fēng)險突現(xiàn)。而住房貸款款限很長，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風(fēng)險。因此，通過浮動和固定組合型的利率品種來彌補此不足。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：+固定利率債券。商業(yè)銀行在推出固定利率房貸的同時，發(fā)行期限、規(guī)模匹配的固定利率債券，可完全規(guī)避利率風(fēng)險。%，%，%，完全可以涵蓋商業(yè)銀行成本、風(fēng)險溢價和資本回報要求。商業(yè)銀行如果抓住貨幣市場資金充裕的有利時機，推出利率適當(dāng)?shù)墓潭ɡ史抠J應(yīng)非難事。+利率掉期。利率掉期又叫“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時，在市場上找到利率互換的交易對手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時從交易對手那里獲得浮動利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項目的固定利率變?yōu)楦?。商業(yè)銀行業(yè)可以通過改變負(fù)債現(xiàn)金流的特征，采用負(fù)債利率互換，實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債重定價期限的匹配，規(guī)避利率風(fēng)險?？傊?，商業(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場化政策給予的機遇，以個人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風(fēng)險。（四）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測1．加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選跟蹤監(jiān)視開發(fā)商的資金運行，可要求開發(fā)商商開立資金專戶，嚴(yán)格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷售樓宇的款項，防止造成按揭樓宇的爛尾。按工程進(jìn)度合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國的房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時，必須密切關(guān)注按揭貸款項目的工程進(jìn)度，信貸資金的到位必須視工程進(jìn)度發(fā)放。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c住宅項目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個人信貸業(yè)務(wù)支持的重點并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時清除不符合要求的中小企業(yè)。2．拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險。為了規(guī)避此種風(fēng)險，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化?？晒膭钇髽I(yè)發(fā)行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。或者可利用房地產(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)融資。再者可利用保險資金引入住宅市場，由于保險資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長的特點，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運營模式?？梢杂砷_發(fā)商和保險公司聯(lián)合起來共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，也可以由保險公司向開發(fā)商提供長期抵押貸款而獲取貸款利息。結(jié)束語當(dāng)前城鄉(xiāng)消費信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時，也暴露出很多問題，重新認(rèn)識個人住房貸款的風(fēng)險將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認(rèn)識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。分析產(chǎn)生風(fēng)險的原因和防范風(fēng)險，對保護和擴大國內(nèi)消費需求，防范金融危機，創(chuàng)造良好的社會氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。因此，我國商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范管理體系，加強對個人住房貸款業(yè)務(wù)所牽涉到的三方，（即借款人——商業(yè)銀行自身——房地產(chǎn)商），以及國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境，對這四者的風(fēng)險進(jìn)行密切關(guān)注及設(shè)立針對性的、有效的風(fēng)險防范機制，來確保個人住房貸款的安全性。參考文獻(xiàn)[1]徐根貴,王文紅,[J].企業(yè)經(jīng)濟,2005(7)[2][J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3][J].消費導(dǎo)刊,2009(3)[4][J].蘇州大學(xué)學(xué)報,2007(3)[5][J].商場現(xiàn)代化,2007(10)[6][J].瞭望,2006(1)[7][J].中南財經(jīng)學(xué)報,2006(3)[8][J].北京科技人學(xué)學(xué)報,2004(2)[9]孟慧,[J]. 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