【正文】 政策就會(huì)鼓勵(lì)以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低使房屋的保值性較強(qiáng)，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對(duì)降低住房消費(fèi)貸款的門檻，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新和營(yíng)銷努力提高市場(chǎng)份額。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹的狀態(tài)時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，這時(shí)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)和消費(fèi)者的過(guò)度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下一旦房?jī)r(jià)回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對(duì)謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和信貸政策。2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過(guò)加強(qiáng)各類風(fēng)險(xiǎn)限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價(jià)政策等手段合理控制總量?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)．促進(jìn)流動(dòng)佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運(yùn)作。同時(shí)以金融機(jī)構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)為平臺(tái)，積極探索資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。改變貸款組合風(fēng)險(xiǎn)特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度?？紤]到未來(lái)利率變動(dòng)及經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力。3．加強(qiáng)銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國(guó)的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來(lái)審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運(yùn)用信用風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和分析方法對(duì)借款人的短期、中長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行判定。在實(shí)際操作中還應(yīng)堅(jiān)決杜絕“有抵押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”或“有保證無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。無(wú)論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購(gòu)或是保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)都只是第二還款來(lái)源，而一旦銀行需要對(duì)貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無(wú)論從質(zhì)還是量上來(lái)講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后管理中，銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時(shí)效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)還要對(duì)與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺關(guān)注國(guó)家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運(yùn)用合理的激勵(lì)約束機(jī)制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。（三）適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新1．創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種為了滿足購(gòu)房者的不同貸款需要，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)計(jì)適合不同居民支付能力和財(cái)務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購(gòu)房者資金需求的同時(shí)。也通過(guò)不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險(xiǎn)。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來(lái)源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個(gè)人住房貸款由于資金來(lái)源過(guò)分依賴短期儲(chǔ)蓄存款所造成的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并分散由資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風(fēng)險(xiǎn)；另一方面還可以通過(guò)出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。而且和用信貸資金二級(jí)市場(chǎng)上信息傳播快、披露及時(shí)、透明度高等優(yōu)點(diǎn)來(lái)減緩一級(jí)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國(guó)外多樣化貸款形式的經(jīng)驗(yàn)?？梢酝瞥鲎》?jī)?chǔ)蓄貸款、分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。2．增加個(gè)人住房貸款的利率品種個(gè)人住房貸款實(shí)行的是可變利率，利率的不斷下調(diào)使銀行收益縮水，利率風(fēng)險(xiǎn)突現(xiàn)。而住房貸款款限很長(zhǎng)，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過(guò)浮動(dòng)和固定組合型的利率品種來(lái)彌補(bǔ)此不足。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：+固定利率債券。商業(yè)銀行在推出固定利率房貸的同時(shí)，發(fā)行期限、規(guī)模匹配的固定利率債券，可完全規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。%，%，%，完全可以涵蓋商業(yè)銀行成本、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和資本回報(bào)要求。商業(yè)銀行如果抓住貨幣市場(chǎng)資金充裕的有利時(shí)機(jī)，推出利率適當(dāng)?shù)墓潭ɡ史抠J應(yīng)非難事。+利率掉期。利率掉期又叫“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時(shí)，在市場(chǎng)上找到利率互換的交易對(duì)手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對(duì)手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時(shí)從交易對(duì)手那里獲得浮動(dòng)利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項(xiàng)目的固定利率變?yōu)楦?dòng)。商業(yè)銀行業(yè)可以通過(guò)改變負(fù)債現(xiàn)金流的特征，采用負(fù)債利率互換，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債重定價(jià)期限的匹配，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)?？傊虡I(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場(chǎng)化政策給予的機(jī)遇，以個(gè)人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)1．加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選跟蹤監(jiān)視開發(fā)商的資金運(yùn)行，可要求開發(fā)商商開立資金專戶，嚴(yán)格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷售樓宇的款項(xiàng)，防止造成按揭樓宇的爛尾。按工程進(jìn)度合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時(shí)，必須密切關(guān)注按揭貸款項(xiàng)目的工程進(jìn)度，信貸資金的到位必須視工程進(jìn)度發(fā)放。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c(diǎn)住宅項(xiàng)目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支持的重點(diǎn)并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機(jī)制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、誠(chéng)信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時(shí)清除不符合要求的中小企業(yè)。2．拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來(lái)源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來(lái)源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避此種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化?？晒膭?lì)企業(yè)發(fā)行公司債券在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。或者可利用房地產(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)融資。再者可利用保險(xiǎn)資金引入住宅市場(chǎng)，由于保險(xiǎn)資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式?？梢杂砷_發(fā)商和保險(xiǎn)公司聯(lián)合起來(lái)共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，也可以由保險(xiǎn)公司向開發(fā)商提供長(zhǎng)期抵押貸款而獲取貸款利息。結(jié)束語(yǔ)當(dāng)前城鄉(xiāng)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時(shí)，也暴露出很多問題，重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過(guò)程，市場(chǎng)交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場(chǎng)，但由于整個(gè)市場(chǎng)的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信用的認(rèn)識(shí)不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問題越來(lái)越突出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)更是首當(dāng)其沖。分析產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因和防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保護(hù)和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，防范金融危機(jī)，創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。因此，我國(guó)商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所牽涉到的三方，（即借款人——商業(yè)銀行自身——房地產(chǎn)商），以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)這四者的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行密切關(guān)注及設(shè)立針對(duì)性的、有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，來(lái)確保個(gè)人住房貸款的安全性。參考文獻(xiàn)[1]徐根貴,王文紅,[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2005(7)[2][J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3][J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2009(3)[4][J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào),2007(3)[5][J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007(10)[6][J].瞭望,2006(1)[7][J].中南財(cái)經(jīng)學(xué)報(bào),2006(3)[8][J].北京科技人學(xué)學(xué)報(bào),2004(2)[9]孟慧,[J]. 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