【正文】 身（流動性風險）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個個人住房貸款鏈條上的各個因素，抓出重點進行風險剖析。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。該貸款是為推進住房制度改革，運用住房公積金、住房銷售房款和住房補貼存款，為企業(yè)單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要品種有:各商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款、個人住房裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等品種。2．個人住房貸款的主要特點個人住房貸款作為一種消費性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點：第一，長期性。 第二，零售性。第三，區(qū)域性。3．個人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1所示：個人住房貸款風險管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計圖1 個人住房貸款操作流程由上圖可見，個人方面：個人貸款申請——信貸受理審查——上報審核批準——辦理發(fā)放手續(xù)——償還貸款——清戶撤押。個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年突破3萬億元（見表1）。表1 歷年全國個人住房貸款狀況表(1997—2008) 單位：億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比19971998199920002001200220032004184720051978262006200725242630000200830350029800資料來源：國家統(tǒng)計局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導，在未來一段時間內(nèi)，依然對首套房實行首付和利率的優(yōu)惠，對多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場風險由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高“門檻”，但不會有禁止性限制。 單位：億元資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風險。2．個人住房貸款的主要風險風險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風險。（2）宏觀經(jīng)濟風險。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。二是惡意詐騙。1．個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。對于個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。個人住房貸款中的道德風險根據(jù)風險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風險與外部道德風險。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。結合《中國行業(yè)景氣分析報告（20022003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標準”，即投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費三方面進行分析。圖4 19992009年全國及上海商品房平均銷售價格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比己經(jīng)超過78倍。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。（三）商業(yè)銀行流動性過剩1．商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析目前普遍認為引起商業(yè)銀行流動性過剩的原因有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資一低消費”的經(jīng)濟增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。但是，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護自身和政府的信譽，長久以來都在被動地吸收存款。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動性過剩問題更加突出。而窗體頂端房價的快速上漲，也為一些投資者進入這一領域提供了一個機會。在流動性過剩壓力下，為保證業(yè)務增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風險。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強的區(qū)域性，對帶動地方經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，因此當?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實力不強，管理水平低，資信度差。2．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。從上表4可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1．完善房貸保險制度降低我國個人住房貸款風險的一個重要制度是個人住房貸款保險制度。目前，我國多家保險公司開展了此項業(yè)務，且大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，稱為“商品房抵押貸款保險”、“住房抵押貸款綜合保險”等。一是目前企業(yè)員流工動日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔保。這批機構在房地產(chǎn)金融風險防范上起到了先行者的作用。相對于目前的置業(yè)擔保公司具有如下幾個優(yōu)點:(1)服務對象主要是中低收入家庭，以政府信用提供擔保，資信高，不以盈利為目的，擔保費用相對比較低，減輕中低收入階層費用支出負擔；(2)機構統(tǒng)一，內(nèi)部完善，評估審查系統(tǒng)完善，對貸款合同實行規(guī)范化、標準化操作；(3)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關系，有能力處置作為抵押的房屋，對不能繼續(xù)還款的居民生活進行妥善安置。因此，房地產(chǎn)價格相對較低使房屋的保值性較強，商業(yè)銀行應采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷努力提高市場份額。所以，銀行要密切關注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策?？紤]到未來利率變動及經(jīng)濟周期性波動的影響，商業(yè)銀行應主動調(diào)整收益結構，提高對經(jīng)濟周期性波動風險的應變能力。貸后管理中，銀行應對已發(fā)放貸款的還款情況進行監(jiān)控和跟蹤，對發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應加強催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時效，盡力保全銀行資產(chǎn)。（三）適應市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新1．創(chuàng)新個人住房貸款品種為了滿足購房者的不同貸款需要，金融機構應設計適合不同居民支付能力和財務狀況的多樣化貨款品種，在滿足購房者資金需求的同時。其次，借鑒國外多樣化貸款形式的經(jīng)驗。因此，通過浮動和固定組合型的利率品種來彌補此不足。商業(yè)銀行如果抓住貨幣市場資金充裕的有利時機，推出利率適當?shù)墓潭ɡ史抠J應非難事。商業(yè)銀行業(yè)可以通過改變負債現(xiàn)金流的特征，采用負債利率互換，實現(xiàn)資產(chǎn)負債重定價期限的匹配，規(guī)避利率風險。在成熟的房地產(chǎn)市場，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。2．拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少?；蛘呖衫梅康禺a(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)融資?；仡欀袊康禺a(chǎn)進入市場經(jīng)濟10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。[13][J].,2005(7)[14][M].機械工業(yè)出版社,2004[15]杜學文,[J].理論探索,2005(4)[16]馬智煒,[J].銀行分析,2009(1)[17][J].上海投資,2007(11)[18][J].決策參考,2007(14)[19]中國行業(yè)技術分析報告——房地產(chǎn)行業(yè)[DB/OL].中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫,2009(4)致 謝 聲明及論文使用的授權