【正文】 大廈 車管組 總經(jīng)理層 職能部門 職能小組 餐飲組 其他推租項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)部 亞華公司 國(guó)際投資大廈 其他項(xiàng)目 亞華其他部門 亞華公司業(yè)務(wù)部 建議的過(guò)渡方案 68 在新的框架中，基本保持了亞華公司現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu) ? 在過(guò)渡方案中，亞華公司所有的人員和結(jié)構(gòu)基本保持不變，唯一發(fā)生變化的是匯報(bào)關(guān)系從現(xiàn)在向公司總部匯報(bào)轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭飿I(yè)公司匯報(bào)； ? 將亞華公司原“銷售部”改為“業(yè)務(wù)部”，負(fù)責(zé)國(guó)際投資大廈、國(guó)投大廈以及其他各處物業(yè)的銷售和推租業(yè)務(wù)； ? 可將現(xiàn)在物業(yè)公司負(fù)責(zé)推租銷售業(yè)務(wù)的人員并入亞華公司，與亞華公司原銷售部人員共同組成業(yè)務(wù)部，并實(shí)行統(tǒng)一管理。 亞華公司經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部 財(cái)務(wù)部 副經(jīng)理 副經(jīng)理 工程部 綜合管理部 前期設(shè)計(jì)部 業(yè)務(wù)部 69 過(guò)渡方案中物業(yè)公司和亞華公司職責(zé)說(shuō)明 職責(zé) 物業(yè)公司 現(xiàn)有物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 現(xiàn)有酒店等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理； 為公司提供服務(wù)與支持； 配合亞華公司開展公司物業(yè)的推租、銷售業(yè)務(wù)； 與亞華公司配合做好國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理前期工作。 亞華公司 做好國(guó)際投資大廈的建設(shè)任務(wù)； 配合物業(yè)公司做好國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理前期工作； 與物業(yè)公司配合做好公司物業(yè)的推租、銷售工作。 70 優(yōu)缺點(diǎn)比較 說(shuō)明 ?亞華公司直接向物業(yè)公司匯報(bào)，物業(yè)公司向公司分管副總裁匯報(bào)； ?設(shè)置管理部和工程部對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督和指導(dǎo)； 優(yōu)點(diǎn) ?最大限度保留目前亞華公司的人員和結(jié)構(gòu)，有利于過(guò)渡階段各項(xiàng)工作的開展和以后的平穩(wěn)過(guò)渡； ?整個(gè)公司的管理部門分為三部分：內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理； ?管理部和工程部對(duì)物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量 缺點(diǎn) ?亞華和物業(yè)同時(shí)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人存在，使組織結(jié)構(gòu)變得冗余，加大了管理成本； ?物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。 71 在國(guó)際投資大廈建設(shè)任務(wù)完成以后，撤銷亞華公司里與大樓建設(shè)相關(guān)的職能部門，將物業(yè)公司和亞華公司完全合并，將業(yè)務(wù)部改為市場(chǎng)部 總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 辦公室 工程部 物業(yè)一部 物業(yè)二部 保潔組 保安組 綠化組 商務(wù)組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 天驛賓館 華利酒店 其他項(xiàng)目 車管組 總經(jīng)理層 職能部門 職能小組 餐飲組 市場(chǎng)部 推租銷售項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)部 建議的最終方案： 72 優(yōu)缺點(diǎn)比較 說(shuō)明 ?統(tǒng)一由一個(gè)公司管理公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的推租銷售和物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 優(yōu)點(diǎn) ?利于國(guó)投公司統(tǒng)一管理； ?整個(gè)公司的管理部門分為三部分，內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理； ?管理部和工程部對(duì)物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量； 缺點(diǎn) ?物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。 73 建議采取的實(shí)施步驟 ?物業(yè)公司在目前主要負(fù)責(zé)國(guó)投大廈的物業(yè)管理，并且作為國(guó)際投資大廈未來(lái)的物業(yè)管理者參與國(guó)際投資大廈物業(yè)管理準(zhǔn)備工作； ?物業(yè)公司目前負(fù)責(zé)租售的所有房產(chǎn)由亞華公司進(jìn)行租售，相關(guān)人員轉(zhuǎn)入亞華公司； ?萬(wàn)通等房產(chǎn)的房產(chǎn)證轉(zhuǎn)入亞華公司； ?國(guó)際投資大廈建設(shè)完成后，物業(yè)公司注銷，所有資產(chǎn)并入亞華公司，所有人員、業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理； ?如有必要，將來(lái)可考慮亞華公司的改名與遷址等。 74 工作小組對(duì)設(shè)置兩個(gè)物業(yè)公司的方案進(jìn)行了研究，即基本保持物業(yè)公司的現(xiàn)狀，由亞華公司重新組建物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)國(guó)際投資大廈進(jìn)行物業(yè)管理 物業(yè)公司總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 工程部 辦公室 物業(yè)部 保潔組 保安組 綠化組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 酒店項(xiàng)目 其他項(xiàng)目 車管組 餐飲組 市場(chǎng)部 推租 經(jīng)營(yíng)管理部 亞華公司總經(jīng)理 綜合管理部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部 前期設(shè)計(jì)部 物業(yè)部 保潔組 保安組 綠化組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 餐飲組 銷售部 銷售推租 商務(wù)組 商務(wù)組 75 設(shè)計(jì)兩個(gè)物業(yè)公司的利弊分析 利 1，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)提高 服務(wù)水平有一定優(yōu)勢(shì)； 2，物業(yè)公司變動(dòng)較小，受 到的沖擊較小。 弊 1，從國(guó)投總部的角度看，不 利于統(tǒng)一管理； 2，國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理 需重新組建，缺乏經(jīng)驗(yàn)； 3，損失了規(guī)模優(yōu)勢(shì)和連動(dòng)優(yōu) 勢(shì)，高級(jí)技術(shù)人才和富余人 力資源不能通用； 4，公司內(nèi)部形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，容易造成資源浪費(fèi)，相互爭(zhēng)奪客源。 76 二、物業(yè)公司的管理關(guān)系 77 副總裁 總裁辦公室 物業(yè)公司 公司總體改革方案中 對(duì)物業(yè)公司管理的設(shè)計(jì) 根據(jù)公司總體改革方案，對(duì)國(guó)投物業(yè)管理有限公司的管理，是由分管總裁辦公室的副總裁對(duì)其進(jìn)行直接管理；總裁辦公室可向物業(yè)公司提出后勤服務(wù)方面的要求； 人力資源部可向物業(yè)公司提出員工福利方面的要求； 其他管理關(guān)系按全資子公司管理關(guān)系確定，主要通過(guò)業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理和信息管理進(jìn)行。 78 ? 管理原則主要涉及業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和信息系統(tǒng)管理四個(gè)方面 業(yè)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 信息系統(tǒng)管理 ? 業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項(xiàng)目的投資決策 ? 項(xiàng)目的退出決策 ? 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 ? 財(cái)務(wù)管理 /會(huì)計(jì)管理 ? 帳戶管理 ? 融資和擔(dān)保 ? 資金管理 /理財(cái)運(yùn) 作 ? 利潤(rùn)的分配 ? 審計(jì) ? 人力資源規(guī)劃 ? 機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置 ? 招聘、培訓(xùn) ? 聘用和晉升 ? 業(yè)績(jī)考核 ? 薪酬、福利政策 ? 員工關(guān)系 ? 信息系統(tǒng)的籌劃、建設(shè)、維護(hù)和升級(jí) ? 信息管理 管理原則 79 ? 由總部根據(jù)公司制定的整體發(fā)展戰(zhàn)略，確定物業(yè)公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容； ? 物業(yè)公司根據(jù)總部制訂的整體發(fā)展戰(zhàn)略和限定的業(yè)務(wù)內(nèi)容，制訂本公司發(fā)展規(guī)劃并上報(bào)總部； ? 物業(yè)管理方面的具體經(jīng)營(yíng)問(wèn)題由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)班子決策； ? 經(jīng)營(yíng)中的重大問(wèn)題由物業(yè)公司總經(jīng)理與分管副總裁商定；戰(zhàn)略方向重大問(wèn)題由總裁或總裁辦公會(huì)決定； ? 所有項(xiàng)目投資決策需報(bào)總裁辦公會(huì)審。 業(yè)務(wù)管理 業(yè)務(wù)管理 80 ? 按照總部提出的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算）目標(biāo)和要求，制定本公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），并按業(yè)務(wù)流程報(bào)總部審批 ? 年終利潤(rùn)的分配比例由總部征求物業(yè)公司意見后決定 ? 執(zhí)行總部統(tǒng)一的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)及審計(jì)管理體系 ? 融資、對(duì)外貸款和擔(dān)保，按業(yè)務(wù)流程逐項(xiàng)報(bào)總部審批 ? 由總部統(tǒng)一對(duì)閑置資金進(jìn)行理財(cái) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 81 ? 納入總部的人力資源規(guī)劃 ? 遵循總部統(tǒng)一的組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置原則 ? 根據(jù)物業(yè)工作性質(zhì)，崗位設(shè)置分為管理崗位和作業(yè)崗位兩個(gè)系列 ? 管理崗位的薪酬 /福利的政策和業(yè)績(jī)考核的辦法，與總部保持一致 ? 總經(jīng)理和副總經(jīng)理由總部聘任；資深管理人員需報(bào)總部批準(zhǔn)聘任 ? 對(duì)其他人員，總部控制總?cè)藬?shù)和專業(yè)職務(wù)人員的比例；錄用和晉升由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)班子決定 人力資源管理 人力資源管理 82 ? 由總部統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò) ? 按總部統(tǒng)一要求，規(guī)范相關(guān)檔案信息的要求，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)信息收集和更新。 信息系統(tǒng)管理 信息系統(tǒng)管理 83 明確物業(yè)公司與天驛賓館和 華利大酒店的管理關(guān)系 ? 保持目前物業(yè)公司對(duì)天驛賓館和華利大酒店的管理關(guān)系。 ? 物業(yè)公司負(fù)責(zé)向天驛賓館和華利酒店派出或招聘高管人員，并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核質(zhì)量管理和安全管理。 ? 物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)公司總部的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），分解落實(shí)天驛賓館和華利酒店相應(yīng)指標(biāo)。 ? 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)天驛賓館和華利大酒店的投資、戰(zhàn)略計(jì)劃及其他業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)控。